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摘要：本文从工程造价的概述出发，分析了房地产评估的方法，针对工程造价在房地产评估中的运用进行详细探究。
关键词：工程造价；房地产评估；运用
中图分类号：F293文献标识码： A
引言
我国房地产评估行业虽然起步晚，但发展十分迅速，已成为促进我国经济发展的一支不可缺少的力量，而且随着评估业务量的显著增长，房地产评估业有着光明的发展前途。当然只有完善对房地产评估行业的管理，才能使它走上健康发展的道路。如何保证工程造价的准确性,是房地产评估中应注意的问题。
一、工程造价的概述
1、工程造价的构成及特点
1.1 工程造价的构成
工程造价的构成是指建设项目在工程建设过程中按各类费用支出或花费的性质和途径，通过费用划分和汇集所形成的工程造价的费用分解结构。建设项目工程造价的基本构成包括用于购买建设项目所含各种设备的费用、建筑安装施工所需支出的费用、委托工程勘察设计应支出的费用、购置土地所需的费用，也包括用于建设单位自身进行项目筹建和项目管理所需的费用等。
1.2 工程造价的特点
房地产造价有大额性、个别性、差异性、动态性、层次性、兼容性等特点，这是由于工程项目周期长、规模大、造价高的特点决定的，工程造价涉及范围较广，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，及经济承受能力，所以工程造价的作用及影响较大[1]。
2、工程造价管理在房地产工程中的作用和地位
2.1 为房地产项目决策提供科学依据
房地产建设项目在投资决策前要进行可行性研究，以充分论证其技术的可行性和经济的合理性。在可行性研究阶段要做投资估算，投资估算是进行经济分析的重要基础，是项目明确决策的重要依据。工程造价决定着项目的一次投资费用。投资商是否有足够的财务能力支付这笔费用，是否认为值得支付这笔费用，是项目决策中要考虑的主要问题。如果工程的价格超过投资者的支付能力，就会迫使他放弃拟建的项目；如果项目投资的效果达不到预期目标，投资者也会自动放弃拟建的工程。因此，在项目决策阶段，建设工程造价管理成为房地产建设项目决策的科学依据。
2.2 为筹措建设资金提供基本依据
当前的房地产工程投资己形成多元化格局，主要有各级政府行政投资、贷款、集资、利用外资、参股等形式。各种投资所占的比例与工程总投资额密切相关，如果投资总额不准确或比例失调，就必然影响开发资金的到位，也会影响工程开发期间的还贷。工程造价基本决定了开发资金的需要量，从而为筹集资金提供了比较准确的依据。当资金来源于金融机构的贷款时，金融机构在对项目的偿贷能力进行评估的基础上，也需要依据工程造价来确定给予投资者的贷款数额。
二、房地产评估的方法
1、收益还原法
估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有意义，那么收益还原法是最理想的房价估计法。事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。
2、市场比较法
采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法就有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。
3、成本估价法
成本估价法又称承包商法，是求取估价对象在估价时点时地重新构建价格，然后扣除折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法[2]。
三、工程造价在房地产评估中的运用探究
1、开发成本
一般来说,开发成本指的是建筑物的重建价格或者重置价格。建筑物的重建价格指的是将原有建筑技术和建筑材料作为估价对象,以估价时点价格水平为依据,重新建造一个与估价对象相同的建筑物正常价格。建筑物的重置价格指的是将估价时点建筑技术和建筑材料作为估价对象,以估价时点价格水平为依据,重新建造一个与估价对象功效相同的建筑物正常价格。从两者的特点来看,重置价格一般适用于年代久远的不能找出与旧建筑物相同建筑材料,或者是因为建筑技术发生变化,导致旧建筑物难以复原,对这些建筑物进行估价则可以使用重置价格。重建价格的使用适用于具有特殊保护价值的某些建筑物的价值评估。
2、開发成本估价规范
在开发成本估价过程中,可以采用市场比较法、成本法。或者是以政府确定的房屋重置价格来求取,也可以按照工程估价的方法来计算。在实际评估过程中,对建筑物的重置成本的计算一般采用分部分项方法、单位比较法、指数调整法、工程测量法。从这些可以看出,不管是工程估价或是实际操作,在建筑重置成本和重建成本的计算上,都可以使用工程造价方法来估算,但并非最佳方法。
2.1 在成本法估算时,评估人员一般采用指数调整法和单位比较法,因为这种方法比较简单。但工程测量法和分部分项法需要采用工程造价方法,则需要造价工程师的配合,还需要详细的工程图纸、构造尺寸等数据资料,因而估价师并不常用该种方法。
2.2 在采用单位比较法和指数法时,建筑成本的价格指数、平米造价一般都是由工程造价站和评估公司发布的数据资料,还有一些来自于估价师、评估公司对数据资料进行收集和整理,这些资料一般以时间归类,以大的结构型式来划分,如钢结构厂房、框架、砖混等。在房地产评估中,一般将这些作为基础的数据,对工程成本进行分析。
2.3 一些基础数据的归纳也有一定的缺陷。因为数据归纳趋向于概况化,比较笼统。对于某些与标准建筑相符合的建筑物,其数据统计则与实际情况比较符合,但是对于某些个别性较强的建筑物过着是与标准建筑不相符合的建筑物,其统计数据与实际情况则相差较大,数据取用的说服力较弱。随着现代建筑的发展,高层建筑、多层建筑、超高层建筑也不断发展起来,建筑装饰艺术的应用也不断发展,建筑物的个性得到彰显,建筑物的开发成本也发生了很大变化,如外墙乳胶漆、铝塑板幕墙等对建筑物开发成本有较大影响。在工业建筑的成本估算中,出了标准厂房可以使用统一性的建安成本来计算,对于一般构筑物和非标厂房,都比较难使用统一性的建安成本来计算。在同类建筑中,由于地理位置的差异,在建筑设计标准上也会有所不同,以四川为例,成都市和西昌市在防震标准设计上有很大不同,成都的是6度设防,而西昌为8度。同时,由于地区差异,建筑物节能标准也会有所不同,墙体保温设计会有很大差异。
2.4 在数据统计中,一般是将一定时间段的建安成本进行计算。由于建材市场变化较快,统计数据与市场状况并不相符,估价时点一般是将基础数据进行调整后再进行估算,因此,指数来源的可靠性也受到质疑。在房地产评估中,以成本法尤其是建筑成本法进行估算,很难对某一建筑试点的建筑成本进行估价。但在估价过程中,一般以估价时点作为建筑成本估算的依据。因此,在估价过程中,应将估价时点控制在一定时间范围内,假定在该时间段内,建筑市场的价格变化并不明显,才能对建安成本进行有效估计。同时,还应该技术补充价格指数及单价指数,才能及时获取建材市场的变化情况[3]。
结束语
综上所述，工程造价在房地产评估中的运用,能够提高评估结果的准确性,对房地产市场的发展也有重要影响。因此，在工程造价计算时,应注意工程造价的客观化处理方式,完善建筑市场的成本组成的计算方法。将工程造价运用于建安成本计算中,以工程造价数据作为房地产评估的技术数据,以得出客观性、一般化的建安成本,提高评估结果的准确性和可靠性。
参考文献：
[1]张海涛.浅议工程造价在房地产评估中的运用[J].中国房地产业,2012(11):58.
[2]孙野.浅谈房地产项目成本后评估的作用与方法[J].中华民居,2012(3):973-974.
[3]黄东波.工程造价在房地产评估中的运用[J].科技资讯,2013（09）:228+230.
关键词：工程造价；房地产评估；运用
中图分类号：F293文献标识码： A
引言
我国房地产评估行业虽然起步晚，但发展十分迅速，已成为促进我国经济发展的一支不可缺少的力量，而且随着评估业务量的显著增长，房地产评估业有着光明的发展前途。当然只有完善对房地产评估行业的管理，才能使它走上健康发展的道路。如何保证工程造价的准确性,是房地产评估中应注意的问题。
一、工程造价的概述
1、工程造价的构成及特点
1.1 工程造价的构成
工程造价的构成是指建设项目在工程建设过程中按各类费用支出或花费的性质和途径，通过费用划分和汇集所形成的工程造价的费用分解结构。建设项目工程造价的基本构成包括用于购买建设项目所含各种设备的费用、建筑安装施工所需支出的费用、委托工程勘察设计应支出的费用、购置土地所需的费用，也包括用于建设单位自身进行项目筹建和项目管理所需的费用等。
1.2 工程造价的特点
房地产造价有大额性、个别性、差异性、动态性、层次性、兼容性等特点，这是由于工程项目周期长、规模大、造价高的特点决定的，工程造价涉及范围较广，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，及经济承受能力，所以工程造价的作用及影响较大[1]。
2、工程造价管理在房地产工程中的作用和地位
2.1 为房地产项目决策提供科学依据
房地产建设项目在投资决策前要进行可行性研究，以充分论证其技术的可行性和经济的合理性。在可行性研究阶段要做投资估算，投资估算是进行经济分析的重要基础，是项目明确决策的重要依据。工程造价决定着项目的一次投资费用。投资商是否有足够的财务能力支付这笔费用，是否认为值得支付这笔费用，是项目决策中要考虑的主要问题。如果工程的价格超过投资者的支付能力，就会迫使他放弃拟建的项目；如果项目投资的效果达不到预期目标，投资者也会自动放弃拟建的工程。因此，在项目决策阶段，建设工程造价管理成为房地产建设项目决策的科学依据。
2.2 为筹措建设资金提供基本依据
当前的房地产工程投资己形成多元化格局，主要有各级政府行政投资、贷款、集资、利用外资、参股等形式。各种投资所占的比例与工程总投资额密切相关，如果投资总额不准确或比例失调，就必然影响开发资金的到位，也会影响工程开发期间的还贷。工程造价基本决定了开发资金的需要量，从而为筹集资金提供了比较准确的依据。当资金来源于金融机构的贷款时，金融机构在对项目的偿贷能力进行评估的基础上，也需要依据工程造价来确定给予投资者的贷款数额。
二、房地产评估的方法
1、收益还原法
估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有意义，那么收益还原法是最理想的房价估计法。事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。
2、市场比较法
采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法就有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。
3、成本估价法
成本估价法又称承包商法，是求取估价对象在估价时点时地重新构建价格，然后扣除折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法[2]。
三、工程造价在房地产评估中的运用探究
1、开发成本
一般来说,开发成本指的是建筑物的重建价格或者重置价格。建筑物的重建价格指的是将原有建筑技术和建筑材料作为估价对象,以估价时点价格水平为依据,重新建造一个与估价对象相同的建筑物正常价格。建筑物的重置价格指的是将估价时点建筑技术和建筑材料作为估价对象,以估价时点价格水平为依据,重新建造一个与估价对象功效相同的建筑物正常价格。从两者的特点来看,重置价格一般适用于年代久远的不能找出与旧建筑物相同建筑材料,或者是因为建筑技术发生变化,导致旧建筑物难以复原,对这些建筑物进行估价则可以使用重置价格。重建价格的使用适用于具有特殊保护价值的某些建筑物的价值评估。
2、開发成本估价规范
在开发成本估价过程中,可以采用市场比较法、成本法。或者是以政府确定的房屋重置价格来求取,也可以按照工程估价的方法来计算。在实际评估过程中,对建筑物的重置成本的计算一般采用分部分项方法、单位比较法、指数调整法、工程测量法。从这些可以看出,不管是工程估价或是实际操作,在建筑重置成本和重建成本的计算上,都可以使用工程造价方法来估算,但并非最佳方法。
2.1 在成本法估算时,评估人员一般采用指数调整法和单位比较法,因为这种方法比较简单。但工程测量法和分部分项法需要采用工程造价方法,则需要造价工程师的配合,还需要详细的工程图纸、构造尺寸等数据资料,因而估价师并不常用该种方法。
2.2 在采用单位比较法和指数法时,建筑成本的价格指数、平米造价一般都是由工程造价站和评估公司发布的数据资料,还有一些来自于估价师、评估公司对数据资料进行收集和整理,这些资料一般以时间归类,以大的结构型式来划分,如钢结构厂房、框架、砖混等。在房地产评估中,一般将这些作为基础的数据,对工程成本进行分析。
2.3 一些基础数据的归纳也有一定的缺陷。因为数据归纳趋向于概况化,比较笼统。对于某些与标准建筑相符合的建筑物,其数据统计则与实际情况比较符合,但是对于某些个别性较强的建筑物过着是与标准建筑不相符合的建筑物,其统计数据与实际情况则相差较大,数据取用的说服力较弱。随着现代建筑的发展,高层建筑、多层建筑、超高层建筑也不断发展起来,建筑装饰艺术的应用也不断发展,建筑物的个性得到彰显,建筑物的开发成本也发生了很大变化,如外墙乳胶漆、铝塑板幕墙等对建筑物开发成本有较大影响。在工业建筑的成本估算中,出了标准厂房可以使用统一性的建安成本来计算,对于一般构筑物和非标厂房,都比较难使用统一性的建安成本来计算。在同类建筑中,由于地理位置的差异,在建筑设计标准上也会有所不同,以四川为例,成都市和西昌市在防震标准设计上有很大不同,成都的是6度设防,而西昌为8度。同时,由于地区差异,建筑物节能标准也会有所不同,墙体保温设计会有很大差异。
2.4 在数据统计中,一般是将一定时间段的建安成本进行计算。由于建材市场变化较快,统计数据与市场状况并不相符,估价时点一般是将基础数据进行调整后再进行估算,因此,指数来源的可靠性也受到质疑。在房地产评估中,以成本法尤其是建筑成本法进行估算,很难对某一建筑试点的建筑成本进行估价。但在估价过程中,一般以估价时点作为建筑成本估算的依据。因此,在估价过程中,应将估价时点控制在一定时间范围内,假定在该时间段内,建筑市场的价格变化并不明显,才能对建安成本进行有效估计。同时,还应该技术补充价格指数及单价指数,才能及时获取建材市场的变化情况[3]。
结束语
综上所述，工程造价在房地产评估中的运用,能够提高评估结果的准确性,对房地产市场的发展也有重要影响。因此，在工程造价计算时,应注意工程造价的客观化处理方式,完善建筑市场的成本组成的计算方法。将工程造价运用于建安成本计算中,以工程造价数据作为房地产评估的技术数据,以得出客观性、一般化的建安成本,提高评估结果的准确性和可靠性。
参考文献：
[1]张海涛.浅议工程造价在房地产评估中的运用[J].中国房地产业,2012(11):58.
[2]孙野.浅谈房地产项目成本后评估的作用与方法[J].中华民居,2012(3):973-974.
[3]黄东波.工程造价在房地产评估中的运用[J].科技资讯,2013（09）:228+230.