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摘 要：本文重点介绍了油田矿区物业管理定位，分析了油田矿区物业管理的现状，对下步改进油田物业管理发展的对策进行了初步的探索思考，对今后改进油田矿区物业管理发展的具有一定的指导价值。
关键词：油田矿区 物业管理 现状 改进管理 对策
1 油田矿区物业管理定位
目前，矿区在油田的定位不是很明确。油田把矿区定位于真正意义上的经济实体和市场主体。从目前的实际运行情况看，矿区依旧带有浓重的计划经济的特点，还保留着计划经济体制的许多痕迹。矿区在用工制度、资金运作等方面没有充分的自主权，无法建立起适应自身业务特点和市场竞争需求的经营管理体制。油田矿区除了物业管理、医疗卫生等主业外，还承担着市政设施维护、富余人员安置、油田子女就业、居民文化建设、维护社会稳定等方面工作。这种管理体制和职能定位，与企业追求利润最大化的目标是相悖的。就物业管理方面来讲，油田矿区的物业管理企业与社会上的物业管理企业相比，在管理职能、人员结构、运作方式等方面也都存在着较大差别。
2 油田矿区物业管理的现状
近年来，油田矿区物业管理有了长足的发展，服务领域不断扩大，服务水平逐步提高，职工群众居住环境日益改善，成绩有目共睹，但是，由于受计划经济、福利观念和传统思想的影响，矿区系统也自然而然的形成了依赖成本生存，靠补贴过日子的局面，自身创收能力不足，造血功能差。之所以形成这种现状，既有历史的原因，也有企业转型过渡中出现的新问题、新原因。经过调查分析，这种现状主要是因为“三个冲突”造成的。
（1）体制与机制的冲突。体制决定机制。由于油田企业正处于计划经济向市场经济的转换时期，管理体制明显带有计划经济的色彩，这就在很大程度上决定了运行机制、管理机制等也要受到计划经济的影响。
（2）机制与思路的冲突。运行机制在受管理体制影响的同时，也必然影响着干部职工的思想观念和工作方式。矿区特别是物业管理系统经过不断的探索，社会化的发展方向已经明确，市场化的工作思路也已确定，但结合油田实际情况来看，这种发展思路与现行机制之间还存在诸多不适应，很多问题和深层次的矛盾还需要进一步解决。市场机制、竞争机制不规范，管理和专业人才匮乏等是阻碍矿区实现发展目标的主要问题。
〔3〕思路与运营的冲突。工作目标的实现，在于扎扎实实的抓好落实。近年来，居民对矿区工作的满意率呈下降趋势，认为矿区的服务水平与以前相比下降了.这也是矿区系统普遍存在的现实问题。居民反映最强烈的问题就是屋面防水、室内排污管线、墙体维修等。据初步统计，矿区就有4200多户的室内排污管线急改造，90栋楼房7.2万平方米的屋面需要防水，63栋计2.4万平方米的楼房墙体需要维修。虽然协调了一部分资金用于维修，但仍难以满足居民的强烈需求。
强化自身造血功能、促进矿区不断发展也是主要工作目标。由于油田物业管理发展时间较短，多元经济项目起步较晚，没有真正形成有规模的家政服务业，服务业发展不平衡，服务水平低.服务内容单一，服务范围和覆盖面狭窄，大部分以餐饮、娱乐为主，缺乏有特色、规范化、上档次、上规模的典范，远不能满足矿区居民多方面、多层次需要。
3 改进油田物业管理的对策思考
3.1 管理局要给予政策上的扶持和經济上的支持
目前的物业管理普遍存在着职责不清、交叉管理等問题，应按照国家有关法规政策。结合油田实际，界定社会职能与物业管理职能的范围.为物业管理减轻不必要的负担，对目前物业管理中难度最大的收费问题，管理局应出台一些管理措施，对物业管理的发展给子政策上的支持。在市政建设管理与服务方面，应明晰范围、区分责任，物业公司只负责管理小区内水电气暖管道线路等入户部分，而户外部分则应由各相关专业公司与物业公司协商.实施委托管理，物业公司提取相应管理费。其次，矿区存量资产普遍存在设备老化，技术落后.盈利能力不强，维修成本连年递增等问题。在这方面，矿区又没有能力自行进行资产改造和投入，这无疑制约了矿区经济总量的积累和扩张。
3.2 立足于油田内部，积极培育内部物业管理市场
油田物业管理企业从根本上来讲，还是要以油田内部市场为主，要抓好内部市场的服务，经营好内部的物业管理.这是油田物业管理生存与发展的根本。在经背内部市场上，油田的物业管理企业必须要改变管理物业的旧有观念，转变为经营物业，不能将着眼点仅限于收取有限的物业管理费中，而应该广开思路，适应市场的需要，适应当前油田居民的需求，做到管理物业和经营物业兼容并行，将物业管理与物业经营融为一体。在做好物业管理工作的同时.应积极策划、实施物业经营方案.发挥每一平方米物业的增效潜力，将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面.将服务眼光放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为居民提供更为全面的服务。
3.3 进一步规范企业结构，完善管理体制
油田物业管理企业要想走上良性发展的轨道，首先，应改革现行的管理体制和运行机制。国务院颁布的《物业管理条例》中规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。只有具备了法人资格，矿区才能成为市场的主体，才能参与市场竞争。其次，物业管理企业要从实际出发，科学设岗，合理配置人员，应依照国家建设部有关标准，对物业管理公司和小区物业管理站实行“定岗、定员、定职责、定报酬”的劳动分配制度，只有这样，才能明确服务范围，分清服务责任，才能实现精细化管理。三是要建立质量管理体系，进一步强化管理。物业管理企业应引入国际质量管理体系，在物业管理中实行规范管理、标准化服务，使物业管理的每一项工作、每一个环节都有章可循，有法可依，为物业管理的可持续发展提供保障。
3.4 大力发展服务业等多元经济
油田物业管理企业在做好自身管理与服务的同时，应大力发展迎合居民消费需求的家政服务、商业服务、餐饮服务等行业，以服务业促进物业管理企业的发展。应充分利用油田主营产业效益好的机遇，利用物业管理的地域优势，广泛调研、研究居民的各种消费需求，以家政服务为龙头，为居民提供特色服务、衍生性服务，如：家庭保洁、家庭装饰服务业、养老服务业、餐饮服务业、病房陪护服务等；应依托物业管理优势，以提供设备、组织活动、办公服务、知识培训、业务介绍、中介服务等形式，创建新的服务项目，开辟新的服务领域；以油田主体的经营增长为需求，建立和发展一批技术、生产、信息、生活等服务性企业，开发投资少、见效快的项目，达到低投入、高产出，实现矿区经济的快速增长。
4 结束语
当前，油田矿区的物业管理企业既面临着机遇，又面临着挑战，要想实现新的发展，一方面管理局必须给予足够的支持，使物业管理企业逐步走向正规化、专业化、持续化发展的道路；另一方面物业管理企业必须坚持市场化经营的方向，内强管理，外拓市场，充分发掘内在潜力，利用现有优势和资源，积极发展家政服务为主的多元经济，努力拓宽生存空间，才能有更大的发展。
关键词：油田矿区 物业管理 现状 改进管理 对策
1 油田矿区物业管理定位
目前，矿区在油田的定位不是很明确。油田把矿区定位于真正意义上的经济实体和市场主体。从目前的实际运行情况看，矿区依旧带有浓重的计划经济的特点，还保留着计划经济体制的许多痕迹。矿区在用工制度、资金运作等方面没有充分的自主权，无法建立起适应自身业务特点和市场竞争需求的经营管理体制。油田矿区除了物业管理、医疗卫生等主业外，还承担着市政设施维护、富余人员安置、油田子女就业、居民文化建设、维护社会稳定等方面工作。这种管理体制和职能定位，与企业追求利润最大化的目标是相悖的。就物业管理方面来讲，油田矿区的物业管理企业与社会上的物业管理企业相比，在管理职能、人员结构、运作方式等方面也都存在着较大差别。
2 油田矿区物业管理的现状
近年来，油田矿区物业管理有了长足的发展，服务领域不断扩大，服务水平逐步提高，职工群众居住环境日益改善，成绩有目共睹，但是，由于受计划经济、福利观念和传统思想的影响，矿区系统也自然而然的形成了依赖成本生存，靠补贴过日子的局面，自身创收能力不足，造血功能差。之所以形成这种现状，既有历史的原因，也有企业转型过渡中出现的新问题、新原因。经过调查分析，这种现状主要是因为“三个冲突”造成的。
（1）体制与机制的冲突。体制决定机制。由于油田企业正处于计划经济向市场经济的转换时期，管理体制明显带有计划经济的色彩，这就在很大程度上决定了运行机制、管理机制等也要受到计划经济的影响。
（2）机制与思路的冲突。运行机制在受管理体制影响的同时，也必然影响着干部职工的思想观念和工作方式。矿区特别是物业管理系统经过不断的探索，社会化的发展方向已经明确，市场化的工作思路也已确定，但结合油田实际情况来看，这种发展思路与现行机制之间还存在诸多不适应，很多问题和深层次的矛盾还需要进一步解决。市场机制、竞争机制不规范，管理和专业人才匮乏等是阻碍矿区实现发展目标的主要问题。
〔3〕思路与运营的冲突。工作目标的实现，在于扎扎实实的抓好落实。近年来，居民对矿区工作的满意率呈下降趋势，认为矿区的服务水平与以前相比下降了.这也是矿区系统普遍存在的现实问题。居民反映最强烈的问题就是屋面防水、室内排污管线、墙体维修等。据初步统计，矿区就有4200多户的室内排污管线急改造，90栋楼房7.2万平方米的屋面需要防水，63栋计2.4万平方米的楼房墙体需要维修。虽然协调了一部分资金用于维修，但仍难以满足居民的强烈需求。
强化自身造血功能、促进矿区不断发展也是主要工作目标。由于油田物业管理发展时间较短，多元经济项目起步较晚，没有真正形成有规模的家政服务业，服务业发展不平衡，服务水平低.服务内容单一，服务范围和覆盖面狭窄，大部分以餐饮、娱乐为主，缺乏有特色、规范化、上档次、上规模的典范，远不能满足矿区居民多方面、多层次需要。
3 改进油田物业管理的对策思考
3.1 管理局要给予政策上的扶持和經济上的支持
目前的物业管理普遍存在着职责不清、交叉管理等問题，应按照国家有关法规政策。结合油田实际，界定社会职能与物业管理职能的范围.为物业管理减轻不必要的负担，对目前物业管理中难度最大的收费问题，管理局应出台一些管理措施，对物业管理的发展给子政策上的支持。在市政建设管理与服务方面，应明晰范围、区分责任，物业公司只负责管理小区内水电气暖管道线路等入户部分，而户外部分则应由各相关专业公司与物业公司协商.实施委托管理，物业公司提取相应管理费。其次，矿区存量资产普遍存在设备老化，技术落后.盈利能力不强，维修成本连年递增等问题。在这方面，矿区又没有能力自行进行资产改造和投入，这无疑制约了矿区经济总量的积累和扩张。
3.2 立足于油田内部，积极培育内部物业管理市场
油田物业管理企业从根本上来讲，还是要以油田内部市场为主，要抓好内部市场的服务，经营好内部的物业管理.这是油田物业管理生存与发展的根本。在经背内部市场上，油田的物业管理企业必须要改变管理物业的旧有观念，转变为经营物业，不能将着眼点仅限于收取有限的物业管理费中，而应该广开思路，适应市场的需要，适应当前油田居民的需求，做到管理物业和经营物业兼容并行，将物业管理与物业经营融为一体。在做好物业管理工作的同时.应积极策划、实施物业经营方案.发挥每一平方米物业的增效潜力，将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面.将服务眼光放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为居民提供更为全面的服务。
3.3 进一步规范企业结构，完善管理体制
油田物业管理企业要想走上良性发展的轨道，首先，应改革现行的管理体制和运行机制。国务院颁布的《物业管理条例》中规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。只有具备了法人资格，矿区才能成为市场的主体，才能参与市场竞争。其次，物业管理企业要从实际出发，科学设岗，合理配置人员，应依照国家建设部有关标准，对物业管理公司和小区物业管理站实行“定岗、定员、定职责、定报酬”的劳动分配制度，只有这样，才能明确服务范围，分清服务责任，才能实现精细化管理。三是要建立质量管理体系，进一步强化管理。物业管理企业应引入国际质量管理体系，在物业管理中实行规范管理、标准化服务，使物业管理的每一项工作、每一个环节都有章可循，有法可依，为物业管理的可持续发展提供保障。
3.4 大力发展服务业等多元经济
油田物业管理企业在做好自身管理与服务的同时，应大力发展迎合居民消费需求的家政服务、商业服务、餐饮服务等行业，以服务业促进物业管理企业的发展。应充分利用油田主营产业效益好的机遇，利用物业管理的地域优势，广泛调研、研究居民的各种消费需求，以家政服务为龙头，为居民提供特色服务、衍生性服务，如：家庭保洁、家庭装饰服务业、养老服务业、餐饮服务业、病房陪护服务等；应依托物业管理优势，以提供设备、组织活动、办公服务、知识培训、业务介绍、中介服务等形式，创建新的服务项目，开辟新的服务领域；以油田主体的经营增长为需求，建立和发展一批技术、生产、信息、生活等服务性企业，开发投资少、见效快的项目，达到低投入、高产出，实现矿区经济的快速增长。
4 结束语
当前，油田矿区的物业管理企业既面临着机遇，又面临着挑战，要想实现新的发展，一方面管理局必须给予足够的支持，使物业管理企业逐步走向正规化、专业化、持续化发展的道路；另一方面物业管理企业必须坚持市场化经营的方向，内强管理，外拓市场，充分发掘内在潜力，利用现有优势和资源，积极发展家政服务为主的多元经济，努力拓宽生存空间，才能有更大的发展。