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房地产信托有惊无险地度过了2012年，2013年房地产信托兑付新高能否平安渡过成为焦点。
在台州做生意的叶庆民每周都能收到三四家信托公司发来的邮件，向他介绍一些新的项目。一般来说，只要有空，他都会浏览一遍，但很少真正投资。三年前他开始接触信托，三年来总共只投资了三个产品，因为“看不准，有点担心”。
同样担心的还有曾任银监会副主席的蔡鄂生——作为分管非银行金融机构监管的领导，在其任内信托业获得飞速发展。截至今年一季度末，信托业资产规模达到8.73万亿元，6年里增长了20倍。但他说起信托，总有一种“又爱又恨”的情绪。
作为企业的融资工具，信托是对银行的一种补充。从投资角度来讲，信托满足了像叶庆民这样高净值人群的投资需求。然而，信托具有的创新冲动经常会触及高压线，为参与各方带来潜在的风险。
在刚刚结束的中国信托业高峰论坛上，蔡鄂生直言不讳对今年信托发行量的担忧：“4月份我看资产表吓了一跳，信托公司一季度融了一万多亿，5月份又增长了五千亿。什么东西支撑着这么大的规模？”
数据显示，近两年来，信托公司业务多重受限，促使信托公司将业务再转向房地产。根据用益信托统计数据，2013年上半年，60家信托公司发行房地产信托（集合类）488款，同比增长17.59%，发行规模达到1466.77亿元，同比增长58.72%。2012年全年，集合类房地产信托累计新增规模为1496.52亿元，今年上半年的发行规模已经接近去年全年。
信托业的突破口
“最近我们发行的地产类项目多起来了，但是并不是因为市场需求增加，有可能是之前监管层积压了不少项目，现在有所放开。”南方一家信托公司人士告诉媒体记者。
今年7月份以来房地产信托的发行、成立规模和数量等均有不同程度的上升。用益信托数据显示，7月第一周，房地产信托的发行就占据了总体发行的绝对优势，发行规模达到56亿元，占总发行规模的66.91%。
7月第二周，房地产信托发行规模占比有所下降，但是第三周发行规模又回到65%以上。通过粗略计算，7月份房地产信托发行数量约37款，发行规模达到131亿元。
中原地产统计数据显示，截至5月下旬，十大标杆房企融资额度已经达到380亿元，不到半年时间就接近2012年全年的413亿元融资额。相比2012年下半年的融资额151.6亿元上涨了150%。此外，非标杆房企融资量也明显上涨，30家房企年内总融资额度接近800亿元，融资总额已经超过2012年全年融资的30%左右。
对此，一家信托公司项目经理表示，尽管监管层对房地产信托的监管依然趋于严格，房地产信托依然是该公司目前的业务导向。“现在还是会以房地产业务为主导。”
房地产类信托可分为四种类型：债权型，即信托公司提供贷款，房地产企业提供抵押物，双方形成债权关系；股权型，即信托公司以入股形式参与房企管理，到期后按约定价格溢价售出股权退出；财产收益型，类似国外成熟资本市场的REITs产品，主要投向已建成并能产生持续现金流的物业，以其收益权作抵押；最后一类是组合型，即混合使用上述三种方式。
房地产信托到期后，一般依靠房地产开发项目的销售收入来支付信托资金的本息。但一旦出现例如项目不能如期销售回款导致的兑付困难，房地产企业通常会自筹资金，以保障信托的偿付。若房地产企业仍无力偿还，在目前刚性兑付的市场环境下，风险可能会转至信托公司。一般而言，信托公司采取的解决方式主要包括：无责任申辩、展期、以新还旧、自己接盘随后追缴、以及通过司法程序维护债权利益。
据了解，目前房地产信托的平均预期收益率大约在9%左右，房地产信托主要通过银行、第三方或者自己的销售渠道来进行销售。银行依然是主要的销售渠道。
据某大型信托公司负责人表示，以往绝大部分都是以100万元起步，目前则大部分房地产信托的门槛达到了300万元。
2013年为兑付高峰期
2010年以来，伴随着房地产行业的持续火热，房地产信托规模大幅增长。2011年一季度末，房地产信托存量同比增速达到107.07%，创下历史新高。目前，房地产信托规模的激增与宏观政策对房地产行业的限制密不可分，融资渠道上，证监会基本暂停了房地产企业的IPO和二级市场融资；同时房地产企业的银行贷款亦受到限制，于是，信托融资扮演了重要角色。
除了“量”的增长，房地产信托的“质”亦发生了改变。以往房地产企业大多使用信托资本用于增资扩股，以撬动更多的银行开发贷款，即利用信托作过渡性增资，而2011年以来，随着银行对开发贷款的政策越发严格，资金逐步吃紧，使得房地产企业对信托直接融资的需求增加。
“就区域而言，我们发现，今年的地产商拿地仍主要集中在一二线城市，三四线城市比较少，因为前期的储备土地已足够未来几年开发。大型房地产商之所以敢于在土地市场大规模拿地，除通过成本较低的银行、信托渠道融资外，也开始进入海外市场并在海外融资，这种方式资金成本更低，约5%左右。”启元财富投资分析总监汪鹏说。
汪鹏表示，房地产信托余额处在历史高位，2013年依然是兑付高峰，兑付规模甚至大于2012年。
随着前两年狂飙突进的房地产项目的陆续到期，房地产兑付本息洪峰在2013年到来，在房地产政策不确定的情况下，能否按期兑付成为令人关注的焦点，而信托行业潜在的“刚性兑付”也将面临考验。
中金公司的研究报告显示，2012 年和2013 年房地产信托分别到期2200 亿和2816 亿，加上应该支付的利息，总还款额分别约2500 亿和3100 亿。去年爆出的信托项目兑付危机中，最终在有惊无险中度过。而今年的偿付高峰，使得能否按期兑付成为关注的焦点。
但是也有部分业内人士预测，尽管房地产信托在2013年7月-11月期间、以及2014年5月-8月期间会迎来兑付高峰，有一定兑付压力，但总体而言，这种压力是可控的，不会造成行业内的系统性危机。
房地产行业现金流有很强的周期性，一般在年中探底，在年末达到峰值，这与年中是房地产投资高峰、年底是销售资金回笼高峰一致。专家估算，2013年7月以后，房地产信托到期规模呈下降趋势，结合目前房地产销售市场仍未见回落的市场状况，因此认为，2013年下半年房地产企业的现金流将持续好转，对房地产类信托的风险起到缓释作用。
但是，蔡鄂生称，“四证”齐全的房地产开发贷款基本上轮不到信托公司去做，那么它们能做的可能多为资质较差的开发商项目。尽管信托公司有自己的处理方式，但房地产信托的风险是显而易见的。
据中金公司统计，今年预计到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元，接下来的峰值可能出现在9月。未来三年里，将有高达7000亿元房地产信托到期兑付，预计今年约10%-15%的房地产到期信托项目可能出现违约风险。
在台州做生意的叶庆民每周都能收到三四家信托公司发来的邮件，向他介绍一些新的项目。一般来说，只要有空，他都会浏览一遍，但很少真正投资。三年前他开始接触信托，三年来总共只投资了三个产品，因为“看不准，有点担心”。
同样担心的还有曾任银监会副主席的蔡鄂生——作为分管非银行金融机构监管的领导，在其任内信托业获得飞速发展。截至今年一季度末，信托业资产规模达到8.73万亿元，6年里增长了20倍。但他说起信托，总有一种“又爱又恨”的情绪。
作为企业的融资工具，信托是对银行的一种补充。从投资角度来讲，信托满足了像叶庆民这样高净值人群的投资需求。然而，信托具有的创新冲动经常会触及高压线，为参与各方带来潜在的风险。
在刚刚结束的中国信托业高峰论坛上，蔡鄂生直言不讳对今年信托发行量的担忧：“4月份我看资产表吓了一跳，信托公司一季度融了一万多亿，5月份又增长了五千亿。什么东西支撑着这么大的规模？”
数据显示，近两年来，信托公司业务多重受限，促使信托公司将业务再转向房地产。根据用益信托统计数据，2013年上半年，60家信托公司发行房地产信托（集合类）488款，同比增长17.59%，发行规模达到1466.77亿元，同比增长58.72%。2012年全年，集合类房地产信托累计新增规模为1496.52亿元，今年上半年的发行规模已经接近去年全年。
信托业的突破口
“最近我们发行的地产类项目多起来了，但是并不是因为市场需求增加，有可能是之前监管层积压了不少项目，现在有所放开。”南方一家信托公司人士告诉媒体记者。
今年7月份以来房地产信托的发行、成立规模和数量等均有不同程度的上升。用益信托数据显示，7月第一周，房地产信托的发行就占据了总体发行的绝对优势，发行规模达到56亿元，占总发行规模的66.91%。
7月第二周，房地产信托发行规模占比有所下降，但是第三周发行规模又回到65%以上。通过粗略计算，7月份房地产信托发行数量约37款，发行规模达到131亿元。
中原地产统计数据显示，截至5月下旬，十大标杆房企融资额度已经达到380亿元，不到半年时间就接近2012年全年的413亿元融资额。相比2012年下半年的融资额151.6亿元上涨了150%。此外，非标杆房企融资量也明显上涨，30家房企年内总融资额度接近800亿元，融资总额已经超过2012年全年融资的30%左右。
对此，一家信托公司项目经理表示，尽管监管层对房地产信托的监管依然趋于严格，房地产信托依然是该公司目前的业务导向。“现在还是会以房地产业务为主导。”
房地产类信托可分为四种类型：债权型，即信托公司提供贷款，房地产企业提供抵押物，双方形成债权关系；股权型，即信托公司以入股形式参与房企管理，到期后按约定价格溢价售出股权退出；财产收益型，类似国外成熟资本市场的REITs产品，主要投向已建成并能产生持续现金流的物业，以其收益权作抵押；最后一类是组合型，即混合使用上述三种方式。
房地产信托到期后，一般依靠房地产开发项目的销售收入来支付信托资金的本息。但一旦出现例如项目不能如期销售回款导致的兑付困难，房地产企业通常会自筹资金，以保障信托的偿付。若房地产企业仍无力偿还，在目前刚性兑付的市场环境下，风险可能会转至信托公司。一般而言，信托公司采取的解决方式主要包括：无责任申辩、展期、以新还旧、自己接盘随后追缴、以及通过司法程序维护债权利益。
据了解，目前房地产信托的平均预期收益率大约在9%左右，房地产信托主要通过银行、第三方或者自己的销售渠道来进行销售。银行依然是主要的销售渠道。
据某大型信托公司负责人表示，以往绝大部分都是以100万元起步，目前则大部分房地产信托的门槛达到了300万元。
2013年为兑付高峰期
2010年以来，伴随着房地产行业的持续火热，房地产信托规模大幅增长。2011年一季度末，房地产信托存量同比增速达到107.07%，创下历史新高。目前，房地产信托规模的激增与宏观政策对房地产行业的限制密不可分，融资渠道上，证监会基本暂停了房地产企业的IPO和二级市场融资；同时房地产企业的银行贷款亦受到限制，于是，信托融资扮演了重要角色。
除了“量”的增长，房地产信托的“质”亦发生了改变。以往房地产企业大多使用信托资本用于增资扩股，以撬动更多的银行开发贷款，即利用信托作过渡性增资，而2011年以来，随着银行对开发贷款的政策越发严格，资金逐步吃紧，使得房地产企业对信托直接融资的需求增加。
“就区域而言，我们发现，今年的地产商拿地仍主要集中在一二线城市，三四线城市比较少，因为前期的储备土地已足够未来几年开发。大型房地产商之所以敢于在土地市场大规模拿地，除通过成本较低的银行、信托渠道融资外，也开始进入海外市场并在海外融资，这种方式资金成本更低，约5%左右。”启元财富投资分析总监汪鹏说。
汪鹏表示，房地产信托余额处在历史高位，2013年依然是兑付高峰，兑付规模甚至大于2012年。
随着前两年狂飙突进的房地产项目的陆续到期，房地产兑付本息洪峰在2013年到来，在房地产政策不确定的情况下，能否按期兑付成为令人关注的焦点，而信托行业潜在的“刚性兑付”也将面临考验。
中金公司的研究报告显示，2012 年和2013 年房地产信托分别到期2200 亿和2816 亿，加上应该支付的利息，总还款额分别约2500 亿和3100 亿。去年爆出的信托项目兑付危机中，最终在有惊无险中度过。而今年的偿付高峰，使得能否按期兑付成为关注的焦点。
但是也有部分业内人士预测，尽管房地产信托在2013年7月-11月期间、以及2014年5月-8月期间会迎来兑付高峰，有一定兑付压力，但总体而言，这种压力是可控的，不会造成行业内的系统性危机。
房地产行业现金流有很强的周期性，一般在年中探底，在年末达到峰值，这与年中是房地产投资高峰、年底是销售资金回笼高峰一致。专家估算，2013年7月以后，房地产信托到期规模呈下降趋势，结合目前房地产销售市场仍未见回落的市场状况，因此认为，2013年下半年房地产企业的现金流将持续好转，对房地产类信托的风险起到缓释作用。
但是，蔡鄂生称，“四证”齐全的房地产开发贷款基本上轮不到信托公司去做，那么它们能做的可能多为资质较差的开发商项目。尽管信托公司有自己的处理方式，但房地产信托的风险是显而易见的。
据中金公司统计，今年预计到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元，接下来的峰值可能出现在9月。未来三年里，将有高达7000亿元房地产信托到期兑付，预计今年约10%-15%的房地产到期信托项目可能出现违约风险。