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【摘要】房地产业作为我国国民经济的支柱性产业，其能否快速、稳定的发展直接影响到我国国民生产总值的增长量以及百姓民生活。经历了上世纪90年代初期房地产业的大起大落，中国房地产市场日渐成熟，开发商日趋理性、各项规章制度逐步完善。近几年，智能化小区、生态园林小区等全新的住宅开发模式如雨后春笋般出现在各大城市，而同时，房地产价格的升幅与房地产价格相差的悬殊逐渐引起了人们对房地产价格研究的重视。所以我们有必要认真地研究影响房地产价格的因素，积极采取相应的措施预防房地产泡沫的产生，以推动房地产业健康稳定地发展。
【关键词】房地产价格、影响因素、成本、供需、政策
中图分类号：F293文献标识码： A
一、房地产价格的概念
房地产价格的概念十分广泛，它是建筑物价格和土地价格的统一，包括总成本和利润两部分。房地产价格种类繁多，不同的价格所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。从价值角度考虑可以把房地产价格分为:市场价格、理论价格、评估价格这三种价格。市场价格是指房地产交易双方的实际成交价格；理论价格是指房地产的公允价值，其含义是预计一宗物业在竞争性的公开市场上于某个时点能够成交的合理价格；房地产估价是房地产价值的评估。房地产估价方法有很多，最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法，其中市场比较法应用最为广泛，它评估房地产价值的基础是房地产的实际成交价格[1]。
房地产价格与一般物价既有共同之处，也有自身特有的属性：1.土地价格不由生产成本决定；2.房地产的保值性与增值性。房地产的保值性与增值性集中体现在土地上，土地具有永续性，其本身不存在折旧。
二、房地產价格的主要影响因素
由于影响房地产价格制定的因素很多，它们相互作用，形成具体的房地产市场价格。因此，经过对诸因素比较分析及参考有关专家的意见后，选择对房地产价格影响较大的、具有普遍性和规律性的几个方面因素构建了相应的指标体系。在这些因素之中，有的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。
1、供需因素
经济学基本原理告诉我们，当供不应求时，市场价格会上涨，从而导致供给量增加，需求量减少；当供过于求时，市场价格下跌，从而导致供给量减少而需求量增加。房地产市场同样受市场规律的支配。需求拉动是房地产价格变动的直接因素。房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。
从消费需求来说，近年来随着中国经济的发展、城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。如出生于“生育高峰”时期的上世纪70年代的年轻人目前正处于结婚生育期，没有福利分房享受，是第一批真正完全“走入市场”的人，因此他们对于商品房有很高的购买欲望，同时收入的提高和住房按揭政策的实行，使得他们的买房愿望完全可能变成现实，并成为楼市上的消费大军。同时随着城市化的进一步推进，大量人口涌入中心城市和征地、拆迁等因素，也必然会创造大量的刚性消费需求[2]。
从投资性需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。基于房价上涨的预期，加上个别媒体的大肆渲染，一些机构和个人甚至用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，有些地方出现了排队抢购房号现象，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。而开发商在销售过程中普遍采用销控(控制销售进度、销售量、销售价格等)方式销售楼盘，导致在消费者能够接受前提下确定出最高的市场价格。也有个别开发商故意放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价，增加了市场的紧张气氛，也使一部分消费者做出了提前购房的选择，加剧了阶段性的供求矛盾。
2、成本因素
成本推动是房地产价格变动的内在动力。一般来说，房地产价格分成四大块：土地成本、建安成本、相关税费以及开发商的利润。在这四大块中，土地成本、建安成本和利润均属可变成本。
近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，例如在杭州地区，目前杭州平均地价占房价的比重为37%左右。随着国民经济和城市建设的发展，因“级差地租”变化的影响，造成相关土地出让价格的上涨，这完全是正常的，同时土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施虽然对增加土地出让的透明度和避免寻租发挥了重要作用，但也容易导致短期内地价的上涨，而且还存在一些地价的不正常上涨现象。
建安成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加；另一方面新建住宅品质的提升也带来成本增加。无论是所使用的建筑材料、建筑设计的户型，还是小区环境的营造，都有很大的提升，势必会增加建安成本。比较近几年建成的住宅与上世纪80年代、90年代，可以说以前的是低档的“温饱型”的住宅，现在的商品住宅可以说是中、高档的“小康型”住宅[3]。
至于开发商的利润，社会上有不同的看法，甚至有人认为开发商的暴利是导致房价上涨过快的重要原因。虽然开发商有暴利神话，但大部分开发商并无暴利之事实，像万科等一些房地产业内的佼佼者，在2009年和2010年的销售毛利率分别是22%和30%，应该说毛利率超过30%的寥寥无几。事实上在完全竞争的市场领域这一环境条件下，对于建安成本和利润极难让房地产企业单方面提高供给价格和自身的利润。
3、经济因素
影响房地产价格的经济因素主要有: 国民经济发展水平、物价、城市化水平、居民收入、储蓄与消费水平、投资水平、财政收支以及金融状况等方面。
（1）国民经济发展水平对房地产需求的作用主要来自投资规模和国民收入水平。改革开放以来，我国GDP以每年超过7%的水平高速发展，随着国民财富的增加，必然会引起房地产需求的增加，而GDP的快速增长也促进了我国房地产业的发展。我国房地产需求呈快速增长状态，根据供求理论可以知道，房地产价格受这一因素的影响将呈上升趋势。
（2）物价上涨一般导致房地产价格上涨。物价与房地产价格互为因果关系。从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于物价和国民收入的增长率。
（3）目前，我国人均GDP已超过1000美元，步入了中等收入国家行列。居民收入的增加导致了消费结构的变化。人们的消费由以前的吃、穿转向了住、行、文化、娱乐等方面，房地产成为了重要的消费需求。因此我国的房地产需求量在不断增大，导致房地产价格上涨。
（4）城市化率是指非农业人口占总人口的比例，到2008年底，我国城市化率是40.53%，根据近几年城市人口的增长率来看，每年不低于1%，按此增长率的速度，到2020年，我国城市化率要达到55%至65%。也就是说，按照我国2020年15亿人口来计算，我国城市人口大概为8.25亿到9.75亿，这意味着在未来几年内将有3到5个亿的农民从农村迁移到城市。城市化的发展对我国房地产需求的增长影响巨大，仅从这一因素来看，我国房地产需求的潜力是非常大的。这也势必对我国房地产价格的走势产生重大影响。即城市化水平的发展将促进房地产价格的上升。
4、政府政策因素
政府政策是房地产价格变化的重要诱因。影响房地产价格变动的因素中，无论地价、税收、需求，还是房地产业的投资都会受政府政策的影响。政府的土地政策、金融信贷政策和开发经济适用房以及推行廉租制度等政策直接或间接地影响地价、投资和需求，推动着房地产市场中的供给、需求和价格。我国房地产价格的几次大的变化都和国家政策有关，可以说实行土地有偿出让制度是第一次房价高速上涨的原因。1998年23号文件停止住房福利实物分配，货币化分房、住房消费贷款与公房上市开始全面实施，使在福利分房时期由于投入不足及住房品质太低而长期积累起来的强劲需求得以释放，这种政策变动导致的需求集中释放是催生房地产业1998年至今长达多年超高速增长的最重要原因。而2010年以来，由于国家一系列宏观调控政策的相继出台并逐步贯彻实施，房地产投资增速过猛势头得到遏制，过热的购房需求有所降温，房地產供求关系发生变化，房价上涨速度有所减缓。可以说国家政策的制定和执行对房地产价格变化有重大的影响[4]。
我国对房地政策主要包括以下几个方面：
（1）土地制度政策
在我国，土地拍卖制度正在日趋完善，在科学合理的土地制度和政策的保证下，可以制约开发商或投资者的积极性，带动土地价格适度涨落。
（2）住房制度政策
合理的住房制度可以使房价收入比保持合理，这能够促进房地产市场的繁荣。在经济运行中，政府的作用非常大，要对市场经济活动进行监督和调控，政府就要制定一些政策、法律和法规。
（3）城市发展规划
城市发展规划对房地产价格都有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、绿化率、建筑高度等指标。
5、区域因素
主要是指房地产项目处于城市中的地理位置和所处区域的经济发展状况对价格制定的影响以及诸如公交、地铁、城市轻轨、高速公路、交通状况等对房地产定价的影响。同时，房地产周围的地理环境状况，是否有环境污染、声音污染等，周围的交通、购物等是否便利等也影响房地产价格。现在人们买房的观念是“不仅是买房更重要的是买环境、买健康、买服务”。所以小区的环境、运动设施等都成了购房者考虑的重要因素。
6、基础设施配套因素、公共设施因素
基础设施配套因素主要包括供热、煤气、给排水、垃圾处理、商店、社区生活服务等影响因素。公共设施因素即学校、医院、公园、道路、停车场等一些公共设施对房地产价格产生的影响因素。
三、结论
房地产价格是我国价格体系中倍受国民关注的价格变量，房地产价格是否合理，房地产价格水平与国民经济发展水平是否相适等敏感问题直接关系到全社会物价和货币价值的稳定。房地产业作为我国国民经济的支柱产业，关系国计民生，房价的涨跌会直接影响投资和消费。影响房地产价格的因素错综复杂，这些因素对房地产价格的影响程度虽然不尽相同，但却形成了一股共同影响价格的合力，已成为整个房地产价格体系的重要组成部分。因此，加强对房地产价格的研究，如何利用这些影响因素形成合理的房地产价格，具有十分重要的现实意义。目前来说，我国住宅刚性需求仍然旺盛，我国传统居住文化对国人的消费习惯产生根深蒂固的影响，老百姓希望改善居住条件的愿望也是非常迫切的，这是真实的自住需求，房地产行业仍有相当大的潜力，坚持大力、稳健地发展房地产业，使房地产价格随着老百姓收入的增长而适当增长，同时政府加强宏观调控，防止房地产泡沫的产生。
参考文献
[1] 叶剑平．房地产与社会经济协调发展的研究[M]．中国人民大学出版．
[2] 刘文丽，闫鸿．我国房地产存在的问题与对策[J]．北方经济．
[3] 明孟晓苏．中国房地产业发展的理论与政策研究[M]．北京经济管理出版社．
[4] 刘建江.财富效应．消费函数与经济增长[J]．当代财经．
【关键词】房地产价格、影响因素、成本、供需、政策
中图分类号：F293文献标识码： A
一、房地产价格的概念
房地产价格的概念十分广泛，它是建筑物价格和土地价格的统一，包括总成本和利润两部分。房地产价格种类繁多，不同的价格所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。从价值角度考虑可以把房地产价格分为:市场价格、理论价格、评估价格这三种价格。市场价格是指房地产交易双方的实际成交价格；理论价格是指房地产的公允价值，其含义是预计一宗物业在竞争性的公开市场上于某个时点能够成交的合理价格；房地产估价是房地产价值的评估。房地产估价方法有很多，最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法，其中市场比较法应用最为广泛，它评估房地产价值的基础是房地产的实际成交价格[1]。
房地产价格与一般物价既有共同之处，也有自身特有的属性：1.土地价格不由生产成本决定；2.房地产的保值性与增值性。房地产的保值性与增值性集中体现在土地上，土地具有永续性，其本身不存在折旧。
二、房地產价格的主要影响因素
由于影响房地产价格制定的因素很多，它们相互作用，形成具体的房地产市场价格。因此，经过对诸因素比较分析及参考有关专家的意见后，选择对房地产价格影响较大的、具有普遍性和规律性的几个方面因素构建了相应的指标体系。在这些因素之中，有的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。
1、供需因素
经济学基本原理告诉我们，当供不应求时，市场价格会上涨，从而导致供给量增加，需求量减少；当供过于求时，市场价格下跌，从而导致供给量减少而需求量增加。房地产市场同样受市场规律的支配。需求拉动是房地产价格变动的直接因素。房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。
从消费需求来说，近年来随着中国经济的发展、城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。如出生于“生育高峰”时期的上世纪70年代的年轻人目前正处于结婚生育期，没有福利分房享受，是第一批真正完全“走入市场”的人，因此他们对于商品房有很高的购买欲望，同时收入的提高和住房按揭政策的实行，使得他们的买房愿望完全可能变成现实，并成为楼市上的消费大军。同时随着城市化的进一步推进，大量人口涌入中心城市和征地、拆迁等因素，也必然会创造大量的刚性消费需求[2]。
从投资性需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。基于房价上涨的预期，加上个别媒体的大肆渲染，一些机构和个人甚至用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，有些地方出现了排队抢购房号现象，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。而开发商在销售过程中普遍采用销控(控制销售进度、销售量、销售价格等)方式销售楼盘，导致在消费者能够接受前提下确定出最高的市场价格。也有个别开发商故意放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价，增加了市场的紧张气氛，也使一部分消费者做出了提前购房的选择，加剧了阶段性的供求矛盾。
2、成本因素
成本推动是房地产价格变动的内在动力。一般来说，房地产价格分成四大块：土地成本、建安成本、相关税费以及开发商的利润。在这四大块中，土地成本、建安成本和利润均属可变成本。
近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，例如在杭州地区，目前杭州平均地价占房价的比重为37%左右。随着国民经济和城市建设的发展，因“级差地租”变化的影响，造成相关土地出让价格的上涨，这完全是正常的，同时土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施虽然对增加土地出让的透明度和避免寻租发挥了重要作用，但也容易导致短期内地价的上涨，而且还存在一些地价的不正常上涨现象。
建安成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加；另一方面新建住宅品质的提升也带来成本增加。无论是所使用的建筑材料、建筑设计的户型，还是小区环境的营造，都有很大的提升，势必会增加建安成本。比较近几年建成的住宅与上世纪80年代、90年代，可以说以前的是低档的“温饱型”的住宅，现在的商品住宅可以说是中、高档的“小康型”住宅[3]。
至于开发商的利润，社会上有不同的看法，甚至有人认为开发商的暴利是导致房价上涨过快的重要原因。虽然开发商有暴利神话，但大部分开发商并无暴利之事实，像万科等一些房地产业内的佼佼者，在2009年和2010年的销售毛利率分别是22%和30%，应该说毛利率超过30%的寥寥无几。事实上在完全竞争的市场领域这一环境条件下，对于建安成本和利润极难让房地产企业单方面提高供给价格和自身的利润。
3、经济因素
影响房地产价格的经济因素主要有: 国民经济发展水平、物价、城市化水平、居民收入、储蓄与消费水平、投资水平、财政收支以及金融状况等方面。
（1）国民经济发展水平对房地产需求的作用主要来自投资规模和国民收入水平。改革开放以来，我国GDP以每年超过7%的水平高速发展，随着国民财富的增加，必然会引起房地产需求的增加，而GDP的快速增长也促进了我国房地产业的发展。我国房地产需求呈快速增长状态，根据供求理论可以知道，房地产价格受这一因素的影响将呈上升趋势。
（2）物价上涨一般导致房地产价格上涨。物价与房地产价格互为因果关系。从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于物价和国民收入的增长率。
（3）目前，我国人均GDP已超过1000美元，步入了中等收入国家行列。居民收入的增加导致了消费结构的变化。人们的消费由以前的吃、穿转向了住、行、文化、娱乐等方面，房地产成为了重要的消费需求。因此我国的房地产需求量在不断增大，导致房地产价格上涨。
（4）城市化率是指非农业人口占总人口的比例，到2008年底，我国城市化率是40.53%，根据近几年城市人口的增长率来看，每年不低于1%，按此增长率的速度，到2020年，我国城市化率要达到55%至65%。也就是说，按照我国2020年15亿人口来计算，我国城市人口大概为8.25亿到9.75亿，这意味着在未来几年内将有3到5个亿的农民从农村迁移到城市。城市化的发展对我国房地产需求的增长影响巨大，仅从这一因素来看，我国房地产需求的潜力是非常大的。这也势必对我国房地产价格的走势产生重大影响。即城市化水平的发展将促进房地产价格的上升。
4、政府政策因素
政府政策是房地产价格变化的重要诱因。影响房地产价格变动的因素中，无论地价、税收、需求，还是房地产业的投资都会受政府政策的影响。政府的土地政策、金融信贷政策和开发经济适用房以及推行廉租制度等政策直接或间接地影响地价、投资和需求，推动着房地产市场中的供给、需求和价格。我国房地产价格的几次大的变化都和国家政策有关，可以说实行土地有偿出让制度是第一次房价高速上涨的原因。1998年23号文件停止住房福利实物分配，货币化分房、住房消费贷款与公房上市开始全面实施，使在福利分房时期由于投入不足及住房品质太低而长期积累起来的强劲需求得以释放，这种政策变动导致的需求集中释放是催生房地产业1998年至今长达多年超高速增长的最重要原因。而2010年以来，由于国家一系列宏观调控政策的相继出台并逐步贯彻实施，房地产投资增速过猛势头得到遏制，过热的购房需求有所降温，房地產供求关系发生变化，房价上涨速度有所减缓。可以说国家政策的制定和执行对房地产价格变化有重大的影响[4]。
我国对房地政策主要包括以下几个方面：
（1）土地制度政策
在我国，土地拍卖制度正在日趋完善，在科学合理的土地制度和政策的保证下，可以制约开发商或投资者的积极性，带动土地价格适度涨落。
（2）住房制度政策
合理的住房制度可以使房价收入比保持合理，这能够促进房地产市场的繁荣。在经济运行中，政府的作用非常大，要对市场经济活动进行监督和调控，政府就要制定一些政策、法律和法规。
（3）城市发展规划
城市发展规划对房地产价格都有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、绿化率、建筑高度等指标。
5、区域因素
主要是指房地产项目处于城市中的地理位置和所处区域的经济发展状况对价格制定的影响以及诸如公交、地铁、城市轻轨、高速公路、交通状况等对房地产定价的影响。同时，房地产周围的地理环境状况，是否有环境污染、声音污染等，周围的交通、购物等是否便利等也影响房地产价格。现在人们买房的观念是“不仅是买房更重要的是买环境、买健康、买服务”。所以小区的环境、运动设施等都成了购房者考虑的重要因素。
6、基础设施配套因素、公共设施因素
基础设施配套因素主要包括供热、煤气、给排水、垃圾处理、商店、社区生活服务等影响因素。公共设施因素即学校、医院、公园、道路、停车场等一些公共设施对房地产价格产生的影响因素。
三、结论
房地产价格是我国价格体系中倍受国民关注的价格变量，房地产价格是否合理，房地产价格水平与国民经济发展水平是否相适等敏感问题直接关系到全社会物价和货币价值的稳定。房地产业作为我国国民经济的支柱产业，关系国计民生，房价的涨跌会直接影响投资和消费。影响房地产价格的因素错综复杂，这些因素对房地产价格的影响程度虽然不尽相同，但却形成了一股共同影响价格的合力，已成为整个房地产价格体系的重要组成部分。因此，加强对房地产价格的研究，如何利用这些影响因素形成合理的房地产价格，具有十分重要的现实意义。目前来说，我国住宅刚性需求仍然旺盛，我国传统居住文化对国人的消费习惯产生根深蒂固的影响，老百姓希望改善居住条件的愿望也是非常迫切的，这是真实的自住需求，房地产行业仍有相当大的潜力，坚持大力、稳健地发展房地产业，使房地产价格随着老百姓收入的增长而适当增长，同时政府加强宏观调控，防止房地产泡沫的产生。
参考文献
[1] 叶剑平．房地产与社会经济协调发展的研究[M]．中国人民大学出版．
[2] 刘文丽，闫鸿．我国房地产存在的问题与对策[J]．北方经济．
[3] 明孟晓苏．中国房地产业发展的理论与政策研究[M]．北京经济管理出版社．
[4] 刘建江.财富效应．消费函数与经济增长[J]．当代财经．