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摘要：长期以来，房地产行业一直属于资金高度密集型的产业。此外，其投资项目具备周期长、投资风险大，并且深受国家宏观调控政策的影响。本文主要研究对象是针对广东地区房地产上市企业杠杆结构对企业经营绩效的影响，并通过杠杆结构对房地产企业实际绩效之间的影响作出客户评价，进一步提出企业优化杠杆结构的对策，实现其良序发展的目的。
关键词：房地产企业;杠杆结构;企业绩效
目前，广东地区上市房地产市场正处于行业转型升级以及去库存的关键时刻，只有不断提高企业绩效才有可能稳步发展本企业。同样，广东地区房地产上市企业杠杆结构也引起了学术界和企业界的广泛关注和讨论。尤其是在国家实施“一带一路”战略以及颁发《粤港澳大湾区发展规划纲要》以来，其“宜居、宜业、宜游、优质生活圈”的定位，为粤港澳大湾区的房地产共通、共融发展提供了巨大空间，广东房地产行业也迎来了新的发展契机。然而，目前广东地区房地产上市企业财务杠杆系数过高，过于依靠外部融资，影响着房地产上市企业发展。本课题主要研究广东地区房地产上市企业杠杆结构对企业绩效的影响，其研究具有一定的理论意义和实践意义。
1.文献综述
国内外关于杠杆结构对企业绩效影响方面的研究并没有形成统一的结论，从影响方面看有两种截然不同的观点，
一是围绕杠杆结构与企业绩效之间呈正相关展开：SAMUEL（2013）利用GMM回归模型来研究杠杆结构与公司绩效之间的关系，最终的研究结果发现，财务杠杆与公司绩效显著正相关。DEMARZO和FISHMAN（2015）指出债权融资可以向市场释放正向的企业绩效信息，有利于提升公司产品的市场竞争力，进而提高公司價值。李兰云和张璇（2012）通过研究房地产上市公司的债务融资对企业绩效的影响，他们也同样得出了企业的资产负债率对企业的绩效是有正向的影响的结论。焦晓风（2014通过运用多元回归分析进而得出：总资产收益率与流动比率正相关，但是相关性并不是十分明显;同时总资产收益率与股东权益比率显著正相关。徐康佳（2014）通过不断地研究得出修正后的“MM理论”在考虑所得税的情况下，房地产公司的资产负债率越高，公司的价值越大，企业业绩越好。
另一观点认为杠杆结构与企业绩效负相关主要有：CHADHA S（2015）指出股东权益利润率与企业的杠杆结构存在着负相关关系。MUSTAFA M SOUMADI（2015）运用多元线性回归模型对76家公司进行分析研究，最终得出结论：公司经营绩效与企业的杠杆结构呈负相关。国内研究学者占文雯（2014）以及邱鹏冰（2014）分别从制造业上市公司、房地产上市公司两个不同性质的行业为出发点作为研究主体，最终都得出结论：债务整体水平对企业绩效存在着有负面作用的结论。王坤（2015）通过建立计量经济模型对房地产上市公司财务报表数据进行实证分析，提出房地产上市企业的杠杆结构对企业的经营绩效有负面的影响，并呈现倒U型的影响效应。陈超（2016）通过抽样调查我国128家已经上市的房地产企业，得出最终的研究结果：伴随着企业债务比重的不断升高，尤其是企业的流动负债的规模不断扩大，最终导致企业的经营绩效在不断下降。赖凯（2016）通过建立经济模型对房地产上市公司的财报进行研究，最终指出非流动负债占长期资本比重越高会严重影响房地产上市公司的经营绩效。张本照、王威振等（2017）通过研究指出：上市公司的资本结构与企业本身的经营绩效有关系，这种关系是反向抑制的影响。
2.广东房地产上市企业杠杆结构现状分析
2.1资产负债率居高不下
广东房地产上市企业存在长期依靠银行贷款的财务杠杆结构来获取房地产开发项目当中的大量的建设资金，这就出现了广东房地产上市企业的资产负债率居高不下，这进一步致使房地产开发企业在经营过程中中会面临较高的财务风险和经济风险。以下表1（广东房地产开发企业在2017年至2019年的资产负债情况）为例。
从上表可以看出，广东房地产上市企业2017-2019年资产负债率分别为62.88%、79.90%、80.20%，说明广东房地产上市企业2017-2019年资产负债率在不断上升，并且总体水平也较高，尤其是2018年以来，一直保持在80%左右。资产负债率过高，会导致广东房地产上市企业在面临财务风险和经营风险时，其抵御能力低下。若作为资金密集型的广东房地产上市企业出现融资困难的问题，会出现资金需求不足甚至断裂的问题，严重影响该行业经营状况发展;此外，房地产行业深受国家宏观政策调控的影响，也导致其面临着较大的外部的经济风险。
2.2融资结构单一，过度依赖银行贷款
房地产行业一直属于资金高度密集型的产业，因此，该行业一直需要大量的资金来满足本身的发展需求。我国的融资市场当中，虽然直接融资市场在迅速地发展，但是占据主导地位仍然是间接融资。广东房地产上市企业过度依赖间接融资中的银行贷款来满足企业不断发展的资金需求，融资结构十分单一，这样的融资结构，终将导致广东房地产上市企业面临着高度集中的商业银行融资困境，很大程度增加了广东房地产上市企业的经营风险以及信用风险。一旦出现房地产企业所建造的商品房销售业绩不佳就会造成大量积压，致使房地产开发企业无法偿还银行贷款及施工单位的工程项目款，甚至会出现破产严重后果。同时，房地产上市企业过度依赖银行贷款杠杆融资，会导致房地产行业的发展受到国家、银行的信贷政策的影响，这不利于企业制定出稳健的财务政策，并使得广东地区房地产上市企业在经营、投资、融资发展过程中会受到信贷收缩与扩张政策的影响。因此，广东房地产上市企业长期存在融资结构单一，过度依赖银行贷款，是不利于企业长期发展的。
2.3内源融资结构比例低下
企业经营发展最佳的融资道路就是使用留存于企业内部的未分配利润来不断投入新项目当中，从而变成新的生产经营成本，这样可使得企业面临着较低的融资成本和经营风险。广东房地产上市企业在进行房地产开发项目时，由于其本身存在着项目经营周期较长，投资回报期限长，致使房地产行业内部的未分配利润无法立即投入新项目开发，较大比例的依靠外源融资—银行贷款的财务杠杆融资方式，也就导致了广东房地产上市企业内源融资比例低下，这样就导致广东房地产上市企业的融资成本过高，加大了企业的债务负担，面临着巨大的财务风险和经营风险。 3.广东地区房地产上市企业杠杆结构对企业绩效的影响
3.1广东地区房地产上市企业的杠杆结构与企业绩效呈负相关
本文通过构建基本模型：企业经营绩效=债务融资（α）+企业规模（β）+随机偏差（ε），并选取128家广东地区房地产上市企业的2017-2019年的财务报表数据作为样本进行多元回归分析得出结论：房地产企业融资杠杆越高（资产负债率越高），其企业绩效越低，呈负相关的影响结果。由于广东地区房地产上市企业的特殊性，大量地依靠银行贷款来完成项目所需的资金需求，致使其本身的资产负债率过高;而过高的财务杠杆比例是不利于提高企业的绩效水平，甚至会降低企业的绩效。由于目前我国在破产清算制度不健全，有一部分广东地区房地产企业，在经营不佳的状况下，并没有被强制执行破产程序，而是通过向银行申请贷款的延期，企图通过运用新的举债来偿还原有的银行贷款金额，这样的后果只会进一步地导致资产负债率高居不下，企业的绩效越来越差的现象。
3.2广东地区房地产上市企业规模与企业绩效无显著关系
企业规模作为一个可持续性的指标，会直接影响到企业的融资的结构形式。理论上，广东地区房地产上市企业规模越大，企业内部的融资结构也应该相应地不断增加，但是存在基本前提：企业要进行长时期的资本积累。本文选取了2018-2020年3年广东地区房地产上市企业的财务数据，但是经研究，并未发现广东地区房地产上市企业规模与企业绩效存在显著的关系。
3.3银行借款利率与企业绩效呈负相关
从广东地区房地产上市企业的杠杆融资结构角度看，企业的银行借款的利率一旦升高，这将导致企业在不断降低（产生負相关）。从2019年底至2020年初，央行持续降准、降息，目的就是为了经济发展，缓解房地产上市企业所面临的融资困境，但是这也从侧面说明银行利率的上升会导致企业绩效下降的一个印证。企业的银行借款的利率提高，势必导致房地产企业需要用更多的资金偿还银行贷款，这使得原本资金紧张的房地产上市企业更加容易出现资金断裂的可能性，不利于企业的绩效的提高。因此，广东地区房地产上市企业银行借款利率与企业绩效之间存在着负相关的联系。
4.政策及建议
结合本文关于广东地区房地产上市企业杠杆结构与企业绩效的关系，并结合房地产自身的特征，从下面三个方面提出政策建议。
4.1建立多渠道的债务融资模式
从上文可知：广东地区房地产上市企业属于资金密集型的企业，需要大量的资金投入项目中，但是房地产上市企业过度依赖于银行借款来解决企业的发展。未解决这一问题，可以考虑建立多渠道的融资模式。首先，广东地区房地产上市企业可以利用房地产投资信托基金这种新兴的融资方式。这一方式是通过销售基金份额来实现融资的目的的一种融资手段。通过房地产投资信托基金，可以帮助广东地区房地产上市企业降低其对于银行借款的过度依赖，更加关注于房地产企业的长期发展，也能限制房地产企业存在的盲目扩张的现象，拓宽了房地产企业的融资渠道。其次，广东地区房地产上市企业可以通过发行企业债券来进行长期的融资，与股权融资相比，这一融资方式限制性条件较少，适用的范围也更加广泛，此外，通过这一方式融资还能降低企业财务风险，从而不断提高企业的绩效。
4.2调整广东地区房地产上市企业股权结构
首先，广东地区房地产上市企业要做到提高自身的股权集中度，增加大股东对于本企业的监督作用，提高大股东在企业中经营管理的积极性。当大股东参与到企业经营中，会更加关注企业的长期发展和长期利益，会及时解决企业内部留存的问题，这样更加有利于企业长期发展。此外，适当地增加第一大股东的持股权，并保证不损害中小股东利益为前提，这样可以形成一个相对制约的股权结构，并能有效地弥补小股东治理存在不足带来的不利影响，发挥出代理权竞争的机制，实现广东地区房地产上市企业的良性发展。其次，还可以通过引进新的投资人，增加新的流通股股东对于广东地区房地产上市企业的管理，调整房地产企业的股权结构。通过上述方式来调整房地产企业股权结构，可以帮助广东地区房地产上市企业提高企业经营管理水平，并进一步提高企业的绩效。
4.3提高广东地区房地产上市企业内源融资比例
内源融资方式，可以实现提高房地产上市企业绩效的目的。但是广东地区房地产上市企业目前对于企业内部的资金的利用不高，对于资本的原始积累不够重视。为了实现企业绩效的不断提高，广东地区房地产上市企业应不断提高其内源融资的比例，不断提高自有资金的利用率，建立起合理并高效的内源融资制度，提高企业内源资金的占比，从而确保企业内部资金得到合理良好的运转。
参考文献：
[1]DEMARZO P M， FISHMAN M J.Agency and optimal investment dynamics[J].Review of Financial Studies，2012（01）.
[2]王坤.我国房地产企业资本结构与经营绩效的实证研究[J].中国物价，2015（12）.
[3]陈超.房地产上市公司资本结构对公司绩效的影响研究[D].大连：大连大学经济管理学院，2016.
[4]李兰云，张璇.房地产上市公司债务融资与公司绩效关系研究[J].研究与探索，2012（5）.
[5]占文雯.制造业上市公司债务融资对公司绩效影响的实证研究[D].沈阳：沈阳理工大学经济管理学院，2014.
[6]赖凯.房地产上市公司资本结构对企业绩效影响的实证分析[J].商，2016（35）.
[7]焦晓风.我国上市公司资本结构与企业绩效的关系研究—来自批发零售业上市公司的数据[J].商业评论，2014（09）.
[8]邱鹏冰.我国房地产上市企业债务融资结构对公司绩效影响的实证分[D].广州：暨南大学管理学院，2014.
基金项目：本文属广东培正学院校级青年基金项目《广东地区房地产上市企业杠杆结构对企业绩效的影响研究》（编号：20pzxmqn19）研究成果。
作者简介：简逸蓉（1992.8-），女，汉族，广东广州人，单位：广东培正学院会计学院，硕士学历，会计专业，研究方向：会计、财务管理。
关键词：房地产企业;杠杆结构;企业绩效
目前，广东地区上市房地产市场正处于行业转型升级以及去库存的关键时刻，只有不断提高企业绩效才有可能稳步发展本企业。同样，广东地区房地产上市企业杠杆结构也引起了学术界和企业界的广泛关注和讨论。尤其是在国家实施“一带一路”战略以及颁发《粤港澳大湾区发展规划纲要》以来，其“宜居、宜业、宜游、优质生活圈”的定位，为粤港澳大湾区的房地产共通、共融发展提供了巨大空间，广东房地产行业也迎来了新的发展契机。然而，目前广东地区房地产上市企业财务杠杆系数过高，过于依靠外部融资，影响着房地产上市企业发展。本课题主要研究广东地区房地产上市企业杠杆结构对企业绩效的影响，其研究具有一定的理论意义和实践意义。
1.文献综述
国内外关于杠杆结构对企业绩效影响方面的研究并没有形成统一的结论，从影响方面看有两种截然不同的观点，
一是围绕杠杆结构与企业绩效之间呈正相关展开：SAMUEL（2013）利用GMM回归模型来研究杠杆结构与公司绩效之间的关系，最终的研究结果发现，财务杠杆与公司绩效显著正相关。DEMARZO和FISHMAN（2015）指出债权融资可以向市场释放正向的企业绩效信息，有利于提升公司产品的市场竞争力，进而提高公司價值。李兰云和张璇（2012）通过研究房地产上市公司的债务融资对企业绩效的影响，他们也同样得出了企业的资产负债率对企业的绩效是有正向的影响的结论。焦晓风（2014通过运用多元回归分析进而得出：总资产收益率与流动比率正相关，但是相关性并不是十分明显;同时总资产收益率与股东权益比率显著正相关。徐康佳（2014）通过不断地研究得出修正后的“MM理论”在考虑所得税的情况下，房地产公司的资产负债率越高，公司的价值越大，企业业绩越好。
另一观点认为杠杆结构与企业绩效负相关主要有：CHADHA S（2015）指出股东权益利润率与企业的杠杆结构存在着负相关关系。MUSTAFA M SOUMADI（2015）运用多元线性回归模型对76家公司进行分析研究，最终得出结论：公司经营绩效与企业的杠杆结构呈负相关。国内研究学者占文雯（2014）以及邱鹏冰（2014）分别从制造业上市公司、房地产上市公司两个不同性质的行业为出发点作为研究主体，最终都得出结论：债务整体水平对企业绩效存在着有负面作用的结论。王坤（2015）通过建立计量经济模型对房地产上市公司财务报表数据进行实证分析，提出房地产上市企业的杠杆结构对企业的经营绩效有负面的影响，并呈现倒U型的影响效应。陈超（2016）通过抽样调查我国128家已经上市的房地产企业，得出最终的研究结果：伴随着企业债务比重的不断升高，尤其是企业的流动负债的规模不断扩大，最终导致企业的经营绩效在不断下降。赖凯（2016）通过建立经济模型对房地产上市公司的财报进行研究，最终指出非流动负债占长期资本比重越高会严重影响房地产上市公司的经营绩效。张本照、王威振等（2017）通过研究指出：上市公司的资本结构与企业本身的经营绩效有关系，这种关系是反向抑制的影响。
2.广东房地产上市企业杠杆结构现状分析
2.1资产负债率居高不下
广东房地产上市企业存在长期依靠银行贷款的财务杠杆结构来获取房地产开发项目当中的大量的建设资金，这就出现了广东房地产上市企业的资产负债率居高不下，这进一步致使房地产开发企业在经营过程中中会面临较高的财务风险和经济风险。以下表1（广东房地产开发企业在2017年至2019年的资产负债情况）为例。
从上表可以看出，广东房地产上市企业2017-2019年资产负债率分别为62.88%、79.90%、80.20%，说明广东房地产上市企业2017-2019年资产负债率在不断上升，并且总体水平也较高，尤其是2018年以来，一直保持在80%左右。资产负债率过高，会导致广东房地产上市企业在面临财务风险和经营风险时，其抵御能力低下。若作为资金密集型的广东房地产上市企业出现融资困难的问题，会出现资金需求不足甚至断裂的问题，严重影响该行业经营状况发展;此外，房地产行业深受国家宏观政策调控的影响，也导致其面临着较大的外部的经济风险。
2.2融资结构单一，过度依赖银行贷款
房地产行业一直属于资金高度密集型的产业，因此，该行业一直需要大量的资金来满足本身的发展需求。我国的融资市场当中，虽然直接融资市场在迅速地发展，但是占据主导地位仍然是间接融资。广东房地产上市企业过度依赖间接融资中的银行贷款来满足企业不断发展的资金需求，融资结构十分单一，这样的融资结构，终将导致广东房地产上市企业面临着高度集中的商业银行融资困境，很大程度增加了广东房地产上市企业的经营风险以及信用风险。一旦出现房地产企业所建造的商品房销售业绩不佳就会造成大量积压，致使房地产开发企业无法偿还银行贷款及施工单位的工程项目款，甚至会出现破产严重后果。同时，房地产上市企业过度依赖银行贷款杠杆融资，会导致房地产行业的发展受到国家、银行的信贷政策的影响，这不利于企业制定出稳健的财务政策，并使得广东地区房地产上市企业在经营、投资、融资发展过程中会受到信贷收缩与扩张政策的影响。因此，广东房地产上市企业长期存在融资结构单一，过度依赖银行贷款，是不利于企业长期发展的。
2.3内源融资结构比例低下
企业经营发展最佳的融资道路就是使用留存于企业内部的未分配利润来不断投入新项目当中，从而变成新的生产经营成本，这样可使得企业面临着较低的融资成本和经营风险。广东房地产上市企业在进行房地产开发项目时，由于其本身存在着项目经营周期较长，投资回报期限长，致使房地产行业内部的未分配利润无法立即投入新项目开发，较大比例的依靠外源融资—银行贷款的财务杠杆融资方式，也就导致了广东房地产上市企业内源融资比例低下，这样就导致广东房地产上市企业的融资成本过高，加大了企业的债务负担，面临着巨大的财务风险和经营风险。 3.广东地区房地产上市企业杠杆结构对企业绩效的影响
3.1广东地区房地产上市企业的杠杆结构与企业绩效呈负相关
本文通过构建基本模型：企业经营绩效=债务融资（α）+企业规模（β）+随机偏差（ε），并选取128家广东地区房地产上市企业的2017-2019年的财务报表数据作为样本进行多元回归分析得出结论：房地产企业融资杠杆越高（资产负债率越高），其企业绩效越低，呈负相关的影响结果。由于广东地区房地产上市企业的特殊性，大量地依靠银行贷款来完成项目所需的资金需求，致使其本身的资产负债率过高;而过高的财务杠杆比例是不利于提高企业的绩效水平，甚至会降低企业的绩效。由于目前我国在破产清算制度不健全，有一部分广东地区房地产企业，在经营不佳的状况下，并没有被强制执行破产程序，而是通过向银行申请贷款的延期，企图通过运用新的举债来偿还原有的银行贷款金额，这样的后果只会进一步地导致资产负债率高居不下，企业的绩效越来越差的现象。
3.2广东地区房地产上市企业规模与企业绩效无显著关系
企业规模作为一个可持续性的指标，会直接影响到企业的融资的结构形式。理论上，广东地区房地产上市企业规模越大，企业内部的融资结构也应该相应地不断增加，但是存在基本前提：企业要进行长时期的资本积累。本文选取了2018-2020年3年广东地区房地产上市企业的财务数据，但是经研究，并未发现广东地区房地产上市企业规模与企业绩效存在显著的关系。
3.3银行借款利率与企业绩效呈负相关
从广东地区房地产上市企业的杠杆融资结构角度看，企业的银行借款的利率一旦升高，这将导致企业在不断降低（产生負相关）。从2019年底至2020年初，央行持续降准、降息，目的就是为了经济发展，缓解房地产上市企业所面临的融资困境，但是这也从侧面说明银行利率的上升会导致企业绩效下降的一个印证。企业的银行借款的利率提高，势必导致房地产企业需要用更多的资金偿还银行贷款，这使得原本资金紧张的房地产上市企业更加容易出现资金断裂的可能性，不利于企业的绩效的提高。因此，广东地区房地产上市企业银行借款利率与企业绩效之间存在着负相关的联系。
4.政策及建议
结合本文关于广东地区房地产上市企业杠杆结构与企业绩效的关系，并结合房地产自身的特征，从下面三个方面提出政策建议。
4.1建立多渠道的债务融资模式
从上文可知：广东地区房地产上市企业属于资金密集型的企业，需要大量的资金投入项目中，但是房地产上市企业过度依赖于银行借款来解决企业的发展。未解决这一问题，可以考虑建立多渠道的融资模式。首先，广东地区房地产上市企业可以利用房地产投资信托基金这种新兴的融资方式。这一方式是通过销售基金份额来实现融资的目的的一种融资手段。通过房地产投资信托基金，可以帮助广东地区房地产上市企业降低其对于银行借款的过度依赖，更加关注于房地产企业的长期发展，也能限制房地产企业存在的盲目扩张的现象，拓宽了房地产企业的融资渠道。其次，广东地区房地产上市企业可以通过发行企业债券来进行长期的融资，与股权融资相比，这一融资方式限制性条件较少，适用的范围也更加广泛，此外，通过这一方式融资还能降低企业财务风险，从而不断提高企业的绩效。
4.2调整广东地区房地产上市企业股权结构
首先，广东地区房地产上市企业要做到提高自身的股权集中度，增加大股东对于本企业的监督作用，提高大股东在企业中经营管理的积极性。当大股东参与到企业经营中，会更加关注企业的长期发展和长期利益，会及时解决企业内部留存的问题，这样更加有利于企业长期发展。此外，适当地增加第一大股东的持股权，并保证不损害中小股东利益为前提，这样可以形成一个相对制约的股权结构，并能有效地弥补小股东治理存在不足带来的不利影响，发挥出代理权竞争的机制，实现广东地区房地产上市企业的良性发展。其次，还可以通过引进新的投资人，增加新的流通股股东对于广东地区房地产上市企业的管理，调整房地产企业的股权结构。通过上述方式来调整房地产企业股权结构，可以帮助广东地区房地产上市企业提高企业经营管理水平，并进一步提高企业的绩效。
4.3提高广东地区房地产上市企业内源融资比例
内源融资方式，可以实现提高房地产上市企业绩效的目的。但是广东地区房地产上市企业目前对于企业内部的资金的利用不高，对于资本的原始积累不够重视。为了实现企业绩效的不断提高，广东地区房地产上市企业应不断提高其内源融资的比例，不断提高自有资金的利用率，建立起合理并高效的内源融资制度，提高企业内源资金的占比，从而确保企业内部资金得到合理良好的运转。
参考文献：
[1]DEMARZO P M， FISHMAN M J.Agency and optimal investment dynamics[J].Review of Financial Studies，2012（01）.
[2]王坤.我国房地产企业资本结构与经营绩效的实证研究[J].中国物价，2015（12）.
[3]陈超.房地产上市公司资本结构对公司绩效的影响研究[D].大连：大连大学经济管理学院，2016.
[4]李兰云，张璇.房地产上市公司债务融资与公司绩效关系研究[J].研究与探索，2012（5）.
[5]占文雯.制造业上市公司债务融资对公司绩效影响的实证研究[D].沈阳：沈阳理工大学经济管理学院，2014.
[6]赖凯.房地产上市公司资本结构对企业绩效影响的实证分析[J].商，2016（35）.
[7]焦晓风.我国上市公司资本结构与企业绩效的关系研究—来自批发零售业上市公司的数据[J].商业评论，2014（09）.
[8]邱鹏冰.我国房地产上市企业债务融资结构对公司绩效影响的实证分[D].广州：暨南大学管理学院，2014.
基金项目：本文属广东培正学院校级青年基金项目《广东地区房地产上市企业杠杆结构对企业绩效的影响研究》（编号：20pzxmqn19）研究成果。
作者简介：简逸蓉（1992.8-），女，汉族，广东广州人，单位：广东培正学院会计学院，硕士学历，会计专业，研究方向：会计、财务管理。