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1990年6月经国务院批准设立上海外高桥保税区，1991年开始进入土地开发阶段。上海外高桥保税区规划面积为10平方公里，位于上海浦东新区，紧靠外高桥港区，是全国15个保税区中经济总量最大的保税区。外高桥保税区集国际贸易、生产加工、物流仓储及保税商品展示等多种功能为一体，被称为“国境之内，关境之外”的特殊经济区域。上海外高桥保税区开发股份有限公司成立于1992年，全面参与上海外高桥保税区的土地开发和经营，是国内唯一以保税区土地开发为主营业务的上市公司。进入21世纪，外高桥保税区开发公司发挥自身优势，立足保税区，走出保税区。公司定位于保税区资本通道的核心企业，根据“房地产和现代物流两轮驱动，资产经营和资本运作并举”以及实现酒店业稳步增长的发展战略，完成了从单纯土地开发向全面参与区域经济建设的转变，实现了从土地开发经营型公司向资本运作型公司的转变。上海外高桥保税区开发公司通过加快主营业务结构的战略性调整，逐步成为主营业务清晰、市场形象鲜明、经营运作规范的上市公司，其转型过程为土地开发企业提供了经验启示。
一、公司成长阶段
（一）始创阶段（1992-2000年）：致力于保税区园区建设
公司于1992年5月经上海市建设委员会批准由上海市外高桥保税区开发公司改制而成，公开向社会公众发行股票并上市交易。公司以建设保税区为己任，主营业务是保税区内土地开发与基础设施建设。1995年，面对外商投资热情下降、周边地区竞争加剧等困难，公司在招商工作中从实际出发，以项目为中心、以效益为目标，抓住浦东新区建设的政策机遇，采用突出个性、加强服务和合作等做法，不断加强区域的配套和综合服务，改善投资环境，大力推进保税区的功能开发，在扩大区内服务贸易试点和设立合资进出口公司等方面取得了明显进展。1998年，公司完成了股权转让与资产结构的重组，公司土地开发的范围从4平方公里扩展到了10平方公里，公司转向资产经营和资本化经营，为业务多元化发展奠定了基础。
（二）二次创业阶段（2001-2005年）：业务多元拓展
公司所处行业为房地产业，在上市公司中以保税区土地开发建设为主营业务。2001年是公司从重组调整转向开拓经营的一年，也是公司为第二次创业打下扎实基础的一年。公司提出多元拓展的发展战略，走资产经营和资本运作并重发展的道路，着手打造现代物流产业，探索投资以生物医药为核心的高科技和高成长行业。通过公司的探索经营，2002年公司业务领域从单纯发展土地开发，扩展为房地产、现代物流、医药医疗三大业务，实行多元拓展战略，形成了“稳步发展房地产业，大力推进现代物流业，积极探索医药医疗业，整合盘活酒店服务业”多元化发展战略。公司实施战略调整，进行二次创业，聚焦房地产和物流业，重视招商引资工作，着力于存量资产盘活和历史遗留问题的解决，全力推进各项重大工程项目，实现了功能和效益的稳步提升。
（三）快速发展阶段（2006年至今）：业务精炼提升
2006年，公司积极平稳推进公司资产整合战略，确定了“区内以投资经营为主，区外以自主开发为主”的战略定位，公司主营业务开始凸显，资产结构得到改善，资源配置更加合理，历史问题基本解决，内部管理不断加强。为实现战略转型，公司于2008年启动并完成了重大资产重组事项，资产结构全面优化、盈利能力显著增强。2010年以来，公司主要致力于外高桥新市镇建设和外高桥保税园区的功能开发建设。浦东新区“十一五”规划提出要建设外高桥海港新城，成为集港口和保税功能为一体的综合性“城市”，外高桥保税区和周边街镇实现联动，外高桥新市镇将成为有着充分的商务娱乐配套和适宜人居环境的“海港新城”。基于区域发展的新机遇，公司开始精炼房地产核心业务，重点打造经典项目。“森兰”项目是典型代表，该项目地处外高桥新市镇的核心区域，其开发建设已列入浦东新区重大工程，受到浦东新区政府、社会各界的广泛关注和市场的积极响应，上海外高桥保税区开发公司通过该项目提升房地产业务的盈利能力。
二、公司经营业绩演变
经过18年的发展，通过不断调整发展目标和战略，公司经营业绩也不断得到突破和提高。通过对2006-2010年公司各经营业务收入分析，可以看出公司的总收入有了明显提高，从2006年的4.78亿元上升到2010年的88.59亿元，4年时间增长了1753.35%，这与公司2006年实行积极平稳推进公司资产整合的战略分不开。
2010年，公司资产结构全面优化、盈利能力显著增强，实现营业收入88.81亿元，较上年同期的71.93亿元增加23.46%；实现营业利润9.83亿元，较上年同期的6.09亿元增加61.43%；公司的净利润6.62亿元，较上年同期的3.52亿元增加88.03%；实现每股收益0.66元，较上年同期增长88.03%；净资产达到45.57亿元，加权平均净资产收益率14.91%，总资产达到239.55亿元（见表1）。近年来，公司在凸显主营业务实力之外，开始拓宽业务范围，在服务业、制造业、酒店餐饮等方面都有涉猎，公司营业收入主要来源于物流贸易、房地产销售和租赁。
三、业态分布与典型项目
（一）业态分布
上海外高桥保税区开发股份有限公司目前的房地产方向是商业地产和工业地产，表2是公司近年来主要地产项目的业态分布。公司在发展的第一、二阶段，以保税区内工业厂房建设为主，不断加强区域的配套和综合服务，改善投资环境，推进保税区的功能开发。随着公司实力的不断增强与外界环境的变化，公司开始着手商业地产项目，大众河滨大厦、常熟东南国际花园等都是公司成功运作的项目，开始参与外高桥区域新市镇的建设，逐渐培养企业的区域整理开发能力。
（二）典型项目
浦东新区“十一五”规划提出建设外高桥海港新城，将外高桥保税区定位于一个能更好发挥港口和保税功能的综合性“城市”。公司2006年开始计划筹资建设“森兰”项目，该项目位于外高桥新市镇的核心区域。“森兰”的定位是一座集生态环境、人文环境、商务环境于一体的国际化新型超生态港城，“森兰”为整个上海增加一片“森林”，为浦东打造一个“生态港城”。它位于浦东北部海港新城的核心区域，拥有得天独厚的地理区位优势，距黄浦江不到2公里，东至杨高北路、南至赵家沟、西至张扬北路、北至航津路，交通便利。总占地面积为5.74平方公里，分为商业区和居住区两个组团。“森兰”居住区占地面积约256万平方米，人均绿化面积约65平方米，住宅规划建筑面积约100万平方米，另有124万平方米的生态岛、生态湿地及城市园林。“森兰”商业区规划建筑面积为52万平方米，有时尚主题商业、五星级生态酒店与服务式公寓，总部办公基地和中西荟萃的环湖餐饮娱乐。 1.体育公园，新颖时尚
“森兰”的一大特色是拥有3.26平方公里的绿化体育公园，将兴建多种体育设施，满足不同人群的多种需求。2008年，国内最大的橄榄球俱乐部已落户，与板球、网球等项目组成森兰体育休闲中心。
2.国际社区，极致生活
总绿化面积达124万平方米的低密度住宅，人均绿化面积65平方米，享受自然宜居的生活空间。“森兰”的产品形态丰富，别墅、多层、小高层公寓等一应俱全，同时享受国际化的配套设施，拥有生态湿地和水景，以及国际学校、餐饮、医疗等配套资源。目前启动的精装修高档住宅产品项目是“森兰名佳”，距轨道交通6号线600米。该项目占地面积约28500平方米，地上建筑面积约45600平方米，由五幢小高层精装修住宅和一个配套会所组成，将是外高桥高端商务人士的理想居住场所。
3.森兰商业，别样奢华
森兰商业区与外高桥保税区和外高桥国际贸易基地为邻，是坐落在森林和湖泊之中的时尚购物场所，与森兰湖畔的港城餐饮休闲街交相辉映。“森兰商都”项目是浦东新区“十二五”商业发展规划中的重要商业项目，项目占地面积约28150平方米，总建筑面积约83000平方米（地上四层、地下两层），定位为家庭体验型购物中心，主力业态包括国际知名大型超市、国际影城、儿童体验馆、餐饮、零售、娱乐等。
4.国际商务，贸易基地
依托保税区集聚的产业优势，可以为众多贸易企业和营运中心提供尊贵服务和政策扶持，“森兰”商务区坐落于28万平方米的森兰湖畔，面向数百万平米的绿化园林，是上海稀有的生态花园办公场所。“森兰国际”项目定位于为客户提供最高端的产品硬件、最丰富的景观视野、最完善的商务配套，其紧邻五星级酒店、购物中心，并充分利用森兰湖的大视野景观，打造360度绿色生态总部。
四、经验借鉴
区域土地开发企业无一例外地都面临主营业务的不可持续问题。外高桥保税区开发公司充分融入所在区域的城市与产业发展过程，探索出一条转型升级之路。总结其成功经验，可以为更多同类型的企业提供经验借鉴。首先，要充分利用好政策机遇。公司充分利用国家对保税区的优惠政策，推动区域内土地开发与基础设施建设，利用浦东新区政策对港城的建设要求，参与港城的建设，拓展了业务领域，从根本上实现了公司的转型升级。其次，推动并积极参与区域产业的培育与建设。外高桥保税区是集国际贸易、生产加工、物流仓储及保税商品展示于一体的产业园区，公司在为产业提供土地与厂房的同时，也发展自身的物流业务，实现了公司与保税区业务同步增长的发展趋势。最后，抓住时机，凝练公司核心业务。区域土地开发公司主营业务是房地产，上海外高桥保税区公司通过丰富产品业态，逐步培养企业核心能力，通过“森兰”项目形成企业区域开发的品牌效应，逐渐形成了与众不同的业务发展模式。
齐婧/责任编辑
一、公司成长阶段
（一）始创阶段（1992-2000年）：致力于保税区园区建设
公司于1992年5月经上海市建设委员会批准由上海市外高桥保税区开发公司改制而成，公开向社会公众发行股票并上市交易。公司以建设保税区为己任，主营业务是保税区内土地开发与基础设施建设。1995年，面对外商投资热情下降、周边地区竞争加剧等困难，公司在招商工作中从实际出发，以项目为中心、以效益为目标，抓住浦东新区建设的政策机遇，采用突出个性、加强服务和合作等做法，不断加强区域的配套和综合服务，改善投资环境，大力推进保税区的功能开发，在扩大区内服务贸易试点和设立合资进出口公司等方面取得了明显进展。1998年，公司完成了股权转让与资产结构的重组，公司土地开发的范围从4平方公里扩展到了10平方公里，公司转向资产经营和资本化经营，为业务多元化发展奠定了基础。
（二）二次创业阶段（2001-2005年）：业务多元拓展
公司所处行业为房地产业，在上市公司中以保税区土地开发建设为主营业务。2001年是公司从重组调整转向开拓经营的一年，也是公司为第二次创业打下扎实基础的一年。公司提出多元拓展的发展战略，走资产经营和资本运作并重发展的道路，着手打造现代物流产业，探索投资以生物医药为核心的高科技和高成长行业。通过公司的探索经营，2002年公司业务领域从单纯发展土地开发，扩展为房地产、现代物流、医药医疗三大业务，实行多元拓展战略，形成了“稳步发展房地产业，大力推进现代物流业，积极探索医药医疗业，整合盘活酒店服务业”多元化发展战略。公司实施战略调整，进行二次创业，聚焦房地产和物流业，重视招商引资工作，着力于存量资产盘活和历史遗留问题的解决，全力推进各项重大工程项目，实现了功能和效益的稳步提升。
（三）快速发展阶段（2006年至今）：业务精炼提升
2006年，公司积极平稳推进公司资产整合战略，确定了“区内以投资经营为主，区外以自主开发为主”的战略定位，公司主营业务开始凸显，资产结构得到改善，资源配置更加合理，历史问题基本解决，内部管理不断加强。为实现战略转型，公司于2008年启动并完成了重大资产重组事项，资产结构全面优化、盈利能力显著增强。2010年以来，公司主要致力于外高桥新市镇建设和外高桥保税园区的功能开发建设。浦东新区“十一五”规划提出要建设外高桥海港新城，成为集港口和保税功能为一体的综合性“城市”，外高桥保税区和周边街镇实现联动，外高桥新市镇将成为有着充分的商务娱乐配套和适宜人居环境的“海港新城”。基于区域发展的新机遇，公司开始精炼房地产核心业务，重点打造经典项目。“森兰”项目是典型代表，该项目地处外高桥新市镇的核心区域，其开发建设已列入浦东新区重大工程，受到浦东新区政府、社会各界的广泛关注和市场的积极响应，上海外高桥保税区开发公司通过该项目提升房地产业务的盈利能力。
二、公司经营业绩演变
经过18年的发展，通过不断调整发展目标和战略，公司经营业绩也不断得到突破和提高。通过对2006-2010年公司各经营业务收入分析，可以看出公司的总收入有了明显提高，从2006年的4.78亿元上升到2010年的88.59亿元，4年时间增长了1753.35%，这与公司2006年实行积极平稳推进公司资产整合的战略分不开。
2010年，公司资产结构全面优化、盈利能力显著增强，实现营业收入88.81亿元，较上年同期的71.93亿元增加23.46%；实现营业利润9.83亿元，较上年同期的6.09亿元增加61.43%；公司的净利润6.62亿元，较上年同期的3.52亿元增加88.03%；实现每股收益0.66元，较上年同期增长88.03%；净资产达到45.57亿元，加权平均净资产收益率14.91%，总资产达到239.55亿元（见表1）。近年来，公司在凸显主营业务实力之外，开始拓宽业务范围，在服务业、制造业、酒店餐饮等方面都有涉猎，公司营业收入主要来源于物流贸易、房地产销售和租赁。
三、业态分布与典型项目
（一）业态分布
上海外高桥保税区开发股份有限公司目前的房地产方向是商业地产和工业地产，表2是公司近年来主要地产项目的业态分布。公司在发展的第一、二阶段，以保税区内工业厂房建设为主，不断加强区域的配套和综合服务，改善投资环境，推进保税区的功能开发。随着公司实力的不断增强与外界环境的变化，公司开始着手商业地产项目，大众河滨大厦、常熟东南国际花园等都是公司成功运作的项目，开始参与外高桥区域新市镇的建设，逐渐培养企业的区域整理开发能力。
（二）典型项目
浦东新区“十一五”规划提出建设外高桥海港新城，将外高桥保税区定位于一个能更好发挥港口和保税功能的综合性“城市”。公司2006年开始计划筹资建设“森兰”项目，该项目位于外高桥新市镇的核心区域。“森兰”的定位是一座集生态环境、人文环境、商务环境于一体的国际化新型超生态港城，“森兰”为整个上海增加一片“森林”，为浦东打造一个“生态港城”。它位于浦东北部海港新城的核心区域，拥有得天独厚的地理区位优势，距黄浦江不到2公里，东至杨高北路、南至赵家沟、西至张扬北路、北至航津路，交通便利。总占地面积为5.74平方公里，分为商业区和居住区两个组团。“森兰”居住区占地面积约256万平方米，人均绿化面积约65平方米，住宅规划建筑面积约100万平方米，另有124万平方米的生态岛、生态湿地及城市园林。“森兰”商业区规划建筑面积为52万平方米，有时尚主题商业、五星级生态酒店与服务式公寓，总部办公基地和中西荟萃的环湖餐饮娱乐。 1.体育公园，新颖时尚
“森兰”的一大特色是拥有3.26平方公里的绿化体育公园，将兴建多种体育设施，满足不同人群的多种需求。2008年，国内最大的橄榄球俱乐部已落户，与板球、网球等项目组成森兰体育休闲中心。
2.国际社区，极致生活
总绿化面积达124万平方米的低密度住宅，人均绿化面积65平方米，享受自然宜居的生活空间。“森兰”的产品形态丰富，别墅、多层、小高层公寓等一应俱全，同时享受国际化的配套设施，拥有生态湿地和水景，以及国际学校、餐饮、医疗等配套资源。目前启动的精装修高档住宅产品项目是“森兰名佳”，距轨道交通6号线600米。该项目占地面积约28500平方米，地上建筑面积约45600平方米，由五幢小高层精装修住宅和一个配套会所组成，将是外高桥高端商务人士的理想居住场所。
3.森兰商业，别样奢华
森兰商业区与外高桥保税区和外高桥国际贸易基地为邻，是坐落在森林和湖泊之中的时尚购物场所，与森兰湖畔的港城餐饮休闲街交相辉映。“森兰商都”项目是浦东新区“十二五”商业发展规划中的重要商业项目，项目占地面积约28150平方米，总建筑面积约83000平方米（地上四层、地下两层），定位为家庭体验型购物中心，主力业态包括国际知名大型超市、国际影城、儿童体验馆、餐饮、零售、娱乐等。
4.国际商务，贸易基地
依托保税区集聚的产业优势，可以为众多贸易企业和营运中心提供尊贵服务和政策扶持，“森兰”商务区坐落于28万平方米的森兰湖畔，面向数百万平米的绿化园林，是上海稀有的生态花园办公场所。“森兰国际”项目定位于为客户提供最高端的产品硬件、最丰富的景观视野、最完善的商务配套，其紧邻五星级酒店、购物中心，并充分利用森兰湖的大视野景观，打造360度绿色生态总部。
四、经验借鉴
区域土地开发企业无一例外地都面临主营业务的不可持续问题。外高桥保税区开发公司充分融入所在区域的城市与产业发展过程，探索出一条转型升级之路。总结其成功经验，可以为更多同类型的企业提供经验借鉴。首先，要充分利用好政策机遇。公司充分利用国家对保税区的优惠政策，推动区域内土地开发与基础设施建设，利用浦东新区政策对港城的建设要求，参与港城的建设，拓展了业务领域，从根本上实现了公司的转型升级。其次，推动并积极参与区域产业的培育与建设。外高桥保税区是集国际贸易、生产加工、物流仓储及保税商品展示于一体的产业园区，公司在为产业提供土地与厂房的同时，也发展自身的物流业务，实现了公司与保税区业务同步增长的发展趋势。最后，抓住时机，凝练公司核心业务。区域土地开发公司主营业务是房地产，上海外高桥保税区公司通过丰富产品业态，逐步培养企业核心能力，通过“森兰”项目形成企业区域开发的品牌效应，逐渐形成了与众不同的业务发展模式。
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