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【摘 要】人类无论是生存还是发展都离不开土地资源，其是国民经济持续良好发展的重要支柱性产业；所以，土地在使用与开发过程中应具有合理性，这样才能够使得我国稀缺的土地资源在市场中得到良好的配置，才能够促进我国国民经济朝着健康的方向持续良好的快速发展；但是，当前我国的土地出让制度还存在着一系列突出的问题，致使政府监督管理部门及市场机制在土地出让过程中无法将自身具有的权利有效的发挥；本文主要对当前我国土地出让制度中存在的突出问题进行了论述，其次提出了解决问题的有效办法。
【关键词】土地；土地出让制度；问题；对策
引言
一直以来，我国国民经济体制改革过程中强调要充分的利用市场的作用对各种资源进行合理的配置，而土地作为人类物质资料生产过程中的一项必须的物质基础以及自然资源，它的使用制度在很大程度上发生着转变；从计划经济型理论的角度上看，社会主义社会的土地不是一种商品而是一种自然资源，城市土地在使用与分配方面主要是通过行政拨款这一渠道进行的。我国从1980年开始，进一步加快了经济体制改革的步伐，土地所有权与使用权的分离成为了我国实行土地制度改革第一项需要完成的任务，然而，当前我国土地出让制度还不是很完善，仍然存在着诸多的问题；本文主要对这些问题进行了论述，并在此基础上提出了有效的措施用于问题的解决。
1 当前时期，我国土地出让制度存在的突出问题
1.1 开发商大规模的占用土地，土地垄断现象严重
自我国土地资源实行出让、买卖招标、拍卖以及挂牌制度以来，从2005年到2008年开始，我国出现了大量的地王，土地的价格一次次的发生着改变，土地买卖招标、拍卖以及挂牌制度正扮演着资本巨头的角色。当一部分中小房地产开发商在面对政府提供的有限的土地资源时，他们都陷入到了无法获取所需的土地资源困境之中；而对于大房产开发商而言，因为他们具有充足的资金，所以大规模的占用土地。在这样的一种现象下，土地的价格就会得到不断的提升，土地开发总成本费用进一步增加，从而给开放商造成了巨大的经济负担，从实际情况上看，房屋不断提高，会使得房地产市场形成了一种虚假的繁荣景象，这样一来，房地产自身潜在的大额利润会再一次的导致资本巨头们的相互竞争，土地拍卖价格一路飙升，如果一直这样来回的循环，那么，地价与房价就会在很大程度上共同提升，并且，土地资源太过集中化，会造成市场垄断，而这样就为开放商们制造了一个提升房价的话语权。
1.2 土地有形市场建设较差，市场公开程度不高
市场公开程度是否良好，能够将土地市场的成熟度充分的反映出来。市场实行公开制度是确保低价公平的重要基础，只有在公开的市场环境下，土地才能够在市场中发挥中心作用，然而，当前我国土地价格以及其交易信息公开程度较低，部分城市的土地价格及土地登记信息等内容目前依旧被部分部门、人员所掌控着。不将土地信息公开化，对土地市场的良好发展造成了严重的影响，从而使其停滞不前。
1.3 土地价格不合理的提升，使得居住者无房屋居住
随着我国土地出让实行买卖招标、拍卖以及挂牌制度以来，虽然我国土地资源在市场中得到了合理的配置，土地节约与集约利用效率得到了进一步的提高，带动了土地价值的不断攀升，从而使得地方政府的财政收入比往年增加了几个百点，同时也带动了城市经济的良好发展。但是，土地出让过程中，出让土地一方通常根据“谁出的价格高就给谁”的原则进行，致使各个地区的土地出让市场经常出现大额资金购买土地的地王，使得房价上涨速度极快，已经超出了群众所能承受的范围，由于房价太高，导致诸多的群众居所无法得到保障，失去了应有的安全感，对社会的稳定发展造成了极大的威胁。
2 健全我国土地出让制度的具体措施
2.1 打破地方政府垄断行为，实行市场机制
首先，必须要将地方政府对房地产一级市场的垄断行为打破，制定多元化的经营模式，将市场在土地资源合理配置中具有的作用充分的发挥。不仅要保护好国有土地所有权，还要保护好集体所有土地，一定程度上开放房地产一级市场，准许农村集体土地不经任何渠道直接进入到市场中，将政府以往扮演的土地经营者的角色转变为市场监督者。最近几年时间里，由于价格低廉而采取大行其道的小权产房，虽然没有根据国家相关法律规定办事，但是也是因为群众在无法承受高额房价的压力下而对更加合理的土地出让制度一种新的摸索，其不仅将政府过去垄断土地的行为打破了，同时也将开发商垄断商品房的行为打破了，这样一来，土地价格与高额的房价得到了稳定。广东省在2005年颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，在这一规定中明确的规定了集体土地可以直接进入房地产一级市场，打开了农用地可以直接进入到土地市场的全新局面。随着这一制度的实施，有效的将以往政府独揽土地出让市场的现象打破了，这对于稳定土地价格与房价的提升有着重要的意义，并且对于促进未来制度的深入改革发展方向也有着很大的帮助。
2.2 提高政府对土地出让的宏观调控力度，建立完善的城市土地指导性信息系统
政府对城市土地市场进行有效的指导与控制，是确保城市土地市场持续良好发展的基础性保障。从西方国家政府的管理经验以及我国城市土地市场的发展情况上来看，现阶段，我国城市政府对土地市场的指导与控制力度还需要进一步提高。根据已有的管理与调控制度建立一套具有较强指导性的城市土地信息系统及回收储备系统，这两种措施是很有效的。土地市场在实际发展过程中，导致市场出现扰动的关键性因素就是预期，如果预期目标太高，将会使得土地价格迅速提高，所以，不仅要制定一套有效的税收措施对市场进行调控，同时，政府部门还应建立一套完善的土地信息指导制度。
2.3 健全合同管理制度
土地出让合同是土地出让之后有效协调与控制合同双方人员的重要依据，所以，土地出让过程中应制定完善的土地出让合同内容，以此充分的明确双方所拥有的权利。不仅要将土地出让金的获取时间、方式，以及用地范圍、土地开发进展速度等事项进行全面的规划，同时在制定合同时还要将环境保护、卫生防疫、交通等内容融入至其中，如果缺少了这些内容，那么合同的实际效果将会很差，作为土地监察部门，必须要求合同双方根据国家规定的法律要求对合同中存在的不足进行全面的改正，不然该合同将会失去法律效应，并且还要根据合同双方犯下错误的程度，担负起相应的法律责任。如果是政府一方犯下错误，那么，应对其责任人进行必要的行政处罚。
3 结论
综上所述可知，土地价格与房价是紧密相连的，土地出让制度是否健全完善将影响与制约着土地市场有序的发展，所以，我们应进一步加强土地出让制度的建设，这是我国土地改革的最终目标，是市场经济体制改革中一项不可或缺的部分；本文主要对当前我国土地出让制度中存在的问题进行了论述，其次制定了有效的措施用于问题的解决；由于笔者能力有限，本文论述的还不是很全面，希望相关人员提出宝贵的意见或者建议。
参考文献
[1] 李元主编：《土地行政管理》，北京地质出版社，2000。
[2] 郑荣禄：《中国城市士地经济分析》，云南大学出版社，1997。
[3] 王卫国著：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社，1997。
[4] 孙宪忠著：《国有土地使用权财产法论》，中国社会科学出版社，1993。
[5] 国土资源部：《全国乱占滥用土地相关数据公布》，《经济参考报》，2004年8月9日。
[6] 陈文雅：《房产宏观调控趋向严厉土地总督察制高调重出》，《经济观察报》，2006。
【关键词】土地；土地出让制度；问题；对策
引言
一直以来，我国国民经济体制改革过程中强调要充分的利用市场的作用对各种资源进行合理的配置，而土地作为人类物质资料生产过程中的一项必须的物质基础以及自然资源，它的使用制度在很大程度上发生着转变；从计划经济型理论的角度上看，社会主义社会的土地不是一种商品而是一种自然资源，城市土地在使用与分配方面主要是通过行政拨款这一渠道进行的。我国从1980年开始，进一步加快了经济体制改革的步伐，土地所有权与使用权的分离成为了我国实行土地制度改革第一项需要完成的任务，然而，当前我国土地出让制度还不是很完善，仍然存在着诸多的问题；本文主要对这些问题进行了论述，并在此基础上提出了有效的措施用于问题的解决。
1 当前时期，我国土地出让制度存在的突出问题
1.1 开发商大规模的占用土地，土地垄断现象严重
自我国土地资源实行出让、买卖招标、拍卖以及挂牌制度以来，从2005年到2008年开始，我国出现了大量的地王，土地的价格一次次的发生着改变，土地买卖招标、拍卖以及挂牌制度正扮演着资本巨头的角色。当一部分中小房地产开发商在面对政府提供的有限的土地资源时，他们都陷入到了无法获取所需的土地资源困境之中；而对于大房产开发商而言，因为他们具有充足的资金，所以大规模的占用土地。在这样的一种现象下，土地的价格就会得到不断的提升，土地开发总成本费用进一步增加，从而给开放商造成了巨大的经济负担，从实际情况上看，房屋不断提高，会使得房地产市场形成了一种虚假的繁荣景象，这样一来，房地产自身潜在的大额利润会再一次的导致资本巨头们的相互竞争，土地拍卖价格一路飙升，如果一直这样来回的循环，那么，地价与房价就会在很大程度上共同提升，并且，土地资源太过集中化，会造成市场垄断，而这样就为开放商们制造了一个提升房价的话语权。
1.2 土地有形市场建设较差，市场公开程度不高
市场公开程度是否良好，能够将土地市场的成熟度充分的反映出来。市场实行公开制度是确保低价公平的重要基础，只有在公开的市场环境下，土地才能够在市场中发挥中心作用，然而，当前我国土地价格以及其交易信息公开程度较低，部分城市的土地价格及土地登记信息等内容目前依旧被部分部门、人员所掌控着。不将土地信息公开化，对土地市场的良好发展造成了严重的影响，从而使其停滞不前。
1.3 土地价格不合理的提升，使得居住者无房屋居住
随着我国土地出让实行买卖招标、拍卖以及挂牌制度以来，虽然我国土地资源在市场中得到了合理的配置，土地节约与集约利用效率得到了进一步的提高，带动了土地价值的不断攀升，从而使得地方政府的财政收入比往年增加了几个百点，同时也带动了城市经济的良好发展。但是，土地出让过程中，出让土地一方通常根据“谁出的价格高就给谁”的原则进行，致使各个地区的土地出让市场经常出现大额资金购买土地的地王，使得房价上涨速度极快，已经超出了群众所能承受的范围，由于房价太高，导致诸多的群众居所无法得到保障，失去了应有的安全感，对社会的稳定发展造成了极大的威胁。
2 健全我国土地出让制度的具体措施
2.1 打破地方政府垄断行为，实行市场机制
首先，必须要将地方政府对房地产一级市场的垄断行为打破，制定多元化的经营模式，将市场在土地资源合理配置中具有的作用充分的发挥。不仅要保护好国有土地所有权，还要保护好集体所有土地，一定程度上开放房地产一级市场，准许农村集体土地不经任何渠道直接进入到市场中，将政府以往扮演的土地经营者的角色转变为市场监督者。最近几年时间里，由于价格低廉而采取大行其道的小权产房，虽然没有根据国家相关法律规定办事，但是也是因为群众在无法承受高额房价的压力下而对更加合理的土地出让制度一种新的摸索，其不仅将政府过去垄断土地的行为打破了，同时也将开发商垄断商品房的行为打破了，这样一来，土地价格与高额的房价得到了稳定。广东省在2005年颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，在这一规定中明确的规定了集体土地可以直接进入房地产一级市场，打开了农用地可以直接进入到土地市场的全新局面。随着这一制度的实施，有效的将以往政府独揽土地出让市场的现象打破了，这对于稳定土地价格与房价的提升有着重要的意义，并且对于促进未来制度的深入改革发展方向也有着很大的帮助。
2.2 提高政府对土地出让的宏观调控力度，建立完善的城市土地指导性信息系统
政府对城市土地市场进行有效的指导与控制，是确保城市土地市场持续良好发展的基础性保障。从西方国家政府的管理经验以及我国城市土地市场的发展情况上来看，现阶段，我国城市政府对土地市场的指导与控制力度还需要进一步提高。根据已有的管理与调控制度建立一套具有较强指导性的城市土地信息系统及回收储备系统，这两种措施是很有效的。土地市场在实际发展过程中，导致市场出现扰动的关键性因素就是预期，如果预期目标太高，将会使得土地价格迅速提高，所以，不仅要制定一套有效的税收措施对市场进行调控，同时，政府部门还应建立一套完善的土地信息指导制度。
2.3 健全合同管理制度
土地出让合同是土地出让之后有效协调与控制合同双方人员的重要依据，所以，土地出让过程中应制定完善的土地出让合同内容，以此充分的明确双方所拥有的权利。不仅要将土地出让金的获取时间、方式，以及用地范圍、土地开发进展速度等事项进行全面的规划，同时在制定合同时还要将环境保护、卫生防疫、交通等内容融入至其中，如果缺少了这些内容，那么合同的实际效果将会很差，作为土地监察部门，必须要求合同双方根据国家规定的法律要求对合同中存在的不足进行全面的改正，不然该合同将会失去法律效应，并且还要根据合同双方犯下错误的程度，担负起相应的法律责任。如果是政府一方犯下错误，那么，应对其责任人进行必要的行政处罚。
3 结论
综上所述可知，土地价格与房价是紧密相连的，土地出让制度是否健全完善将影响与制约着土地市场有序的发展，所以，我们应进一步加强土地出让制度的建设，这是我国土地改革的最终目标，是市场经济体制改革中一项不可或缺的部分；本文主要对当前我国土地出让制度中存在的问题进行了论述，其次制定了有效的措施用于问题的解决；由于笔者能力有限，本文论述的还不是很全面，希望相关人员提出宝贵的意见或者建议。
参考文献
[1] 李元主编：《土地行政管理》，北京地质出版社，2000。
[2] 郑荣禄：《中国城市士地经济分析》，云南大学出版社，1997。
[3] 王卫国著：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社，1997。
[4] 孙宪忠著：《国有土地使用权财产法论》，中国社会科学出版社，1993。
[5] 国土资源部：《全国乱占滥用土地相关数据公布》，《经济参考报》，2004年8月9日。
[6] 陈文雅：《房产宏观调控趋向严厉土地总督察制高调重出》，《经济观察报》，2006。