房地产行业融资机制创新研究

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  摘要:房地产业是拉动经济增长的支柱行业。房地产业的健康发展,也必然对国家经济的持续发展有着积极的作用。但是,房地产业是一个高度资金密集性行业,开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段,开发商将寸步难行。同时,房地产开发融资方式的优劣,也直接影响着融资成本的大小,密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏[1]。本文通过分析房地产融资现状,指出其中的问题,提出房地产融资应向多元化发展,通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求,从而解决房地产开发企业面临的迫切问题。
  关键词:房地产融资 融资渠道 房地产信托 银行贷款
  中图分类号:F293.3
  
  一、我国房地产行业的融资现状
  
  (一)我国房地产企业融资渠道现状。
  国内房地产业的发展基本上是在国有银行支持下迅速膨胀起来的,国内房地产企业的融资绝大部分依靠银行这个惟一渠道。有资料表明,目前房地产开发企业项目投入资金中约20 %至30%是银行贷款;建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%至40%的资金,这部分资金也多是向银行贷款;此外,至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加,房地产项目中约70%的资金是来自于银行。尽管目前房地产业对银行信贷的依赖程度看上去仅是70% ,但正如《财经》杂志所披露出的信息那样,实际还不止于此,甚至于国内不少房地产商基本上“空手套白狼”,再加上以骗贷为目的的假按揭,使得整个银行体系充满着风险[2]。
  (二) 原因分析。
  这种单一融资渠道的形成原因有两个:第一,与国有银行制度存在缺陷有关。到目前为止,国有商业银行基本上垄断着主要的金融资源,国有银行的高层主管行政化并受政府政策所左右,加上利率没有市场化,银行不可能形成风险定价机制,使得种种融资渠道受到政府层层的管制,黑箱操作严重,权钱交易不绝。第二,是国内金融市场发展缓慢,金融市场的开放度不高,没有配套的住房金融体系。
  
  二、我国房地产融资体系中存在的问题
  
  (一)融资渠道狭窄,资金链薄弱。
  目前可用于房地产融资的金融产品中,股票、债券等直接融资的比重很小,而且手续繁杂、限制条件较多,而银行贷款却相对简单易行,所以,长期以来大多数房地产开发企业主要依赖银行贷款进行融资。目前,我国房地产企业的开发资金仍主要来源于银行货款,股票等直接融资比例过低,融资渠道狭窄,资金链非常薄弱。
  (二) 风险规范机制缺乏。
  房地产业是极易产生泡沫的行业,泡沫累积到一定程度,就会形成产业风险。由于房地产业与金融业关联性很强,一旦房地产业风险形成,就会引发金融风险,影响经济和社会稳定。近年来,我国金融业在支持房地产业发展的同时,相应的风险防范机制却没有相应建立起来。从金融业自身来看,一些银行对房地产风险缺乏足够的认识,认为房地产贷款是低风险的优质资产,个别机构甚至放松条件为房地产企业发放贷款,埋下了风险隐患;而且银行没有建立起完善的房地产贷款风险管理体系,缺乏对房地产市场进行动态监测和全面系统的分析研究,不能对房地产贷款进行科学的风险评估、风险识别和判断。从外部环境看,社会信用制度、抵押担保制度不健全,房地产信息体系和房地产预警预报体系建设滞后,也成为诱发房地产金融风险的因素。[3]
  
  三、我国房地产行业融资渠道的探索
  
  (一)银行贷款。
  房地产行业与银行的紧密关系由来已久。众所周知,房地产行业是投资高、风险大的资金密集型行业。我国房地产市场起步较晚,市场化初期,大多数房地产企业的资金积累远远无法达到房地产项目投资动辄几个亿、多则几十个亿的资金要求,为配合当时的住房制度改革、加速房地产市场化进程,国家通过在承办政策性房地产业务的国有商业银行内设置房地产信贷部、住房储蓄银行和住房合作社等方式支持房地产信贷业务的发展。国家的支持使银行成为房地产企业最直接、便利的融资渠道[4]。
  再者,中国的经济发展这么多年以来,老百姓们的生活水平也如芝麻开花般日益提高。虽然时下对于个人理财理念的呼声渐涨,但传统心理使老百姓还是更倾向于把积蓄都存入银行,于是银行就掌握了充足的资金资源。有了这么好的资金当然要找好的市场去投放,这恰与急需巨资投入前期操作的房地产企业一拍即合[5]。
  (二)房地产信托。
  我国《信托法》所称的信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产委托给受托人,由受托人按照委托人的意愿,以自己的名义为(委托人所指定的或者法定的)受益人的利益或者特定目的,进行财产管理或者处分的行为。而房地产信托,就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验,通过实施信托计划,将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来,形成具有一定投资规模和实力的资金组合,然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目,为委托人获取安全、稳定的收益。[6]
  
  (三)上市融资。
  上市对于身处市场经济中的企业来说无疑是一条上佳的融资途径,房地产企业也不例外。通过增发、配股、可转债三种再筹资方式,房地产上市公司往往可以筹集到数亿甚至更多的资金用于投入新项目。于是,这种显而易见的优势效应刺激着越来越多的房地产企业开始苦觅上市的可能。然而,由于上市由额度制改为核准制,特别是目前房地产企业上市还属于试点性质,不可能批量上市,按当今的市场面看,每年能安排几十家企业上市已属不易,等在证券商和证监会门口的长龙还不知排到何年何月。同时,中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定:“自2004年1月1日起,除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外,股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市;同时,为使发行人最近3年盈利具有可比性,要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化,实际控制人未发生变更。” [7] 大多数房地产公司都无法达到此要求,上市只能是部分大型企业或者有雄厚资本背景企业的专利。
  自1993年以后,房地产企业在内地直接上市之门禁闭了约8年时间。直到2001年天鸿宝业上市后,才陆续有深圳金地集团、天津天房发展、南京栖霞建设等房地产企业首发上市,但总体来说数量相当小,说明监管部门对房地产企业上市审核严格,房地产企业在国内首发上市具有相当难度。于是许多房地产企业便“借壳”或“买壳”上市,以达到融资的目的。像规模较大的中房集团、世茂集团、促盛集团、新湖集团、兴盛集团等都通过国家股、法人股场外转让的形式,获得了上市公司最终的控制权。
  (四) 房地产基金。
  1.房地产投资基金。
  从理论上来说,房地产投资基金是产业投资基金的一种,是一种主要对未上市房地产企业直接提供资本支持,并从事资本经营与监督的集合投资制度,即由不确定多数投资者出资设立房地产业基金公司,委托基金管理人管理和运用基金资产,并委托基金托管人托管基金资产。基金投资收益按投资者的出资股份共享,投资风险由投资者共担。[8]
  2.海外房产基金。
  目前,随着国内房地产投资的逐年高涨,海外房产基金也成为国内不少房地产企业关注的对象。而国外房产基金对国内房地产市场十分看好,特别是上海的房地产市场。摩根•士丹利下属的房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。摩根士丹利房地产基金与天津顺驰签订协议,共同投资开发天津房地产开发项目。最近,万科也与HYPO国际房地产银行签订了合作协议,为开发的中山项目进行境外融资安排。但由于中国目前的法律法规没有明确的依据,所以,外资多借财务管理公司、投资公司等形式改头换面。除了政策和法律障碍,国内企业运作的不规范,以及房地产市场的不透明,也是主要障碍。
  
  四、拓宽房地产融资渠道的建议
  
  (一)积极开展房地产信托业务。
  信托公司作为金融机构,拥有便捷的融资和投资渠道,资金信托计划是融资的重要手段,其股权投资、贷款、租赁等多种投资方式的运用是区别于其他金融机构的独特优势。根据不同项目的特点,设计不同的资金信托产品,不仅可以化解政策变化给各方带来的困境,而且也为信托公司开辟了一片广阔的业务空间。而融资成本低于同期的银行贷款利率,较低的融资成本是信托计划得到房地产商青睐的一个重要原因。在目前央行房贷政策收紧的情况下,通过信托公司筹集资金无疑成了房地产企业的融资新渠道。
  信托介入房地产行业,为构建多元化、市场化的房地产金融提供了契机,尽管目前来看在整个市场中的范围还微不足道,但信托所具有的独特优势必将推动房地产信托的蓬勃发展。
  (二)大力开展上市融资。
  上市融资是房地产企业最经济的选择和最理想的融资渠道。通过在资本市场融资或再融资,房地产上市公司不仅可以筹集到大量资金,从而,减少对银行信贷的依赖;还可以为企业以后的发展建立品牌效应,为企业作大作强奠定基础。然而,由于我国股票市场刚刚对房地产企业上市解禁,能够进行上市融资的房地产企业并不多,大多数中小企业只能通过“买壳”的方式间接上市。目前,我国3万余家的房地产企业中只有50多家实现了在证券市场上市融资,其数量同其在国民经济中的地位极不相称。随着我国证券市场的不断发展、股市规模的扩大和央行房贷新政策的影响,房地产开发企业上市融资的空间将会非常大。
  (三)建立房地产投资基金。
  房地产投资基金具有筹资迅速、风险分散、收益高等特点。它的建立,不仅为房地产行业开拓了崭新的融资渠道,而且,为广大民间资本进入房地产投资领域创造了有利条件。使投资者不仅可以从该基金获得较高的投资收益率,还可以有效的规避风险。
  目前,国内不少民间游资正在为其手中的资金寻找增殖的途径。但是,由于国内现行投资理财渠道不畅,致使大量闲散资金将商品住宅和商铺视为最佳投资途径,于是,温州炒房团现象便成为这一特殊时期的表现。房地产投资基金的建立,可以为房地产企业和民间资本这两个渴望对接的群体创造有利条件。
  在国外,住宅产业基金是房地产商除银行之外最重要的融资渠道。但由于国内目前不允许设立除证券投资基金以外的产业基金,《基金法》也尚未出台,房地产基金还只是处于试探阶段,其成熟和快速发展还需要相对较长的时间。但随着政策环境的逐步宽松,房地产基金的融资作用会越来越重要。
  (四)适度发展房地产融资租赁,建立抵押资产管理公司。
  融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金,完成项目后可通过销售收入收回所有权,是一种极具潜力的融资渠道。而建立抵押资产管理公司,主要是对抵押物的所有权进行处理,对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等方式处置,从而,加速房地产业资金的迅速转移和回收。
  
  五、结束语
  
  房地产业的竞争已经到了资本竞争的时代,房地产融资已成为各房地产企业生死存亡的关键。除了利用现有的融资途径以外,房地产企业必须苦练内功,提高对资本的运用能力,并与商业银行合作进行金融创新,或者借鉴国外成熟的房地产融资工具,以突破目前房地产企业资金供给过分依赖银行的局面,为我国的房地产业融资创造更多的选择。国家法规政策更合理的完善,房地产开发企业更理性的尝试,房地产业的融资前景必将越走越好,一个更规范、更兴旺的中国房地产时代必将指日可待。
  (作者单位:桂林理工大学管理学院2007级产业经济学专业)
  
  参考文献:
  [1]张元端. 浅谈房地产资金融通问题. http://house.sina.com.cn.2004 -02-16.
  [2]罗锋. 房地产企业融资渠道拓展探讨. 经济师,2004,(10):274.
  [3]张海霞. 对健全和完善房地产融资体系的思考. 金融参考,2004,(4):45.
  [4]郝凤英. 房地产融资渠道多元化的路程还要走多远.观察,2004,(8):35—37.
  [5]龙胜平. 房地产金融与投资. 高等教育出版社,1998:121-122.
  [6]杜红宾.房地产信托融资研究.中国科教博览,2005,(1):90—91.
  [7]江艳玲,杨柳青. 房地产融资渠道应走向多元化. 宏观经济管理,2004,(8):48—50.
  [8]周义,苏公舁,李梦玄. 对当前房地产融资创新的思考. 中国人文科学研究,2003,(2):3—5.
  
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