论文部分内容阅读
【摘要】房价机制是对房地产市场资源进行优化配置最重要的机制，是房地产市场其他机制运行的核心，西部地区房价的形成和影响因素复杂，并有其内在的特殊性。想要研究西部地区房价波动的区域特征，我们就要把它与东部、中部和全国平均房价进行比较分析。
【关键词】西部地区 房价波动 区域特征
一、前言
房价的全称是房地产价格，它是土地价格和房屋建筑价格的统一体，是两者综合价值的货币表现。房价是由房地产供给的稀缺性、有效需求和它所带来的效用相互作用决定的。我们选取了2002年到2013年我国东中西部以及全国的平均房价作为研究对象，并对各自的增长率进行了计算并加以比较分析，以此研究西部地区房价波动的区域特征。
二、我国东中西部以及全国房价波动比较分析
（一）东部地区房价波动
根据图1可以看出，2002年到2013年期间，东中西部地区房价及全国平均房价均呈现逐年上涨趋势，东部地区的平均房价远远高于中西部地区，并且差距在不断增大。2002年东部地区房价为2760元/平方米，比中部地区每平方米高1258元，比西部地区每平方米高1170元，到了2013年东部地区房价上涨到9413元/平方米，比中部地区每平方米高4707元，比西部地区每平方米高4851元东部地区房价增长速度相对于其他地区来讲处于较高水平，在2005年达到增长速度最大值，增长率为25%，除了在2008年增长速度大幅降低之外，2010年之前都保持着快速增长的趋势，2010年之后东部地区房价的增长速度开始大幅放缓，增长速度最低出现在2012年，为1.23%。总体来讲，东部地区房价增长速度波动较大。
（二）中西部地区房价波动
特别值得我们注意的是，中西部地区平均房价不管是在绝对值上，还是在相对值增长速度上，两地区的变化趋势基本一致。中西部地区房价均呈现逐年上涨的趋势，但是仔细比较可以发现，西部地区房价的增长速度略低于中部地区，但是比中部地区波动更小，相对比较平稳。整体来说，中部地区和西部地区房价增长速度在2010年之前都有较大的上下波动，2010年之后均出现逐年下降的趋势。中部地区2010年房价增长速度达到最快，为18%，最慢的年份是2003年，增长率为5.23%。西部地区房价增长速度最快的是2007年，增长率是17%，增长速度最慢的是2003年，增长率是0.14%。西部地区平均房价低于全国平均房价水平，并且还存在一定的差距。对西部地区房价增长率和全国房价增长率进行比较，2006年以前，西部地区房价增长率低于全国房价增长率，之后增长迅猛，并于2007年以17%的增长率超过全国房价增长率，2008年受金融危机的影响西部地区房价增长速度放缓，但是仍以8.7%的速度增长，之后增长率连续三年维持在12%以上，到2012年开始增长速度又开始逐渐放缓。
（三）全国平均房价波动
全国平均房价低于东部地区房价，但高于中西部地区房价，并且呈现逐年上涨的趋势，除了2008年受全球金融危机影响房价有小幅度下降以外，整体上还是处于上升趋势，2008年之后全国平均房价的上涨速度加快，2009年开始增长速度大幅降低，并维持在一个与之前相比较低但是比较稳定的水平上。全国平均房价增长速度最快的是2009年，增长率是23%，增长速度最慢的是2008年，出现负值，为-1.65%。
三、西部地区房价波动特征
西部地区房价波动有以下几个特征：
（一）房价不断上涨
房地产是人们生活和生产的基本资料，也是物质财富的一种重要表现方式，社会经济发展的一个结果就是房价的上涨。首先，在正常使用的情况下，土地具有永久性，可以长期使用。房屋属于土地的地上建筑物，一旦建成，至少可以使用数十年，因此房地产具有耐用性。其价值不会随着时间的推移而迅速降低，反而具有不断增值的特征。其次，房地产在我们生活中扮演着不可或缺的角色，能够满足我们居住、娱乐、生产等需要。土地是房地产开发的主要生产要素，土地的有限性是由其空间上的不可转移和数量上的有限性决定的，想要大规模的开发房地产存在一定的限制。由于人口的持续增加和人民生活水平的不断提高，而土地的供给又是极其有限的，会使得用地矛盾更加突显，地价的提高将会带动房价的上涨。最后，随着物价水平的不断上涨，会导致取得土地使用权的费用和建筑成本、人工成本的增加，而这些费用成本都将在房屋出售的价格里得以弥补，所以房价呈现出不断上涨的态势。
（二）房价明显的地区差别
房地产很难像其他普通商品那样进行统一规范的定价，价格的地区差别在一定范围内是合理的。对于任何一块土地来讲，它都有一定的空间位置，而房屋始终建设在一定的土地上，房地产作为房产和地产的综合体也具有固定性。其所处的地理位置决定了这种商品的区域异质性，因此价格也各不相同。由于房地产是不动产，不能移动，所以房地产一般不像其他商品那样区分产地和销地。地理位置对房价的影响很大，这样的差别主要体现在不同地区、不同城市之间的房价差异。一般来说，相同大小同等装潢的房屋，东部地区房价高于中西部地区，大城市房价高于小城市，沿海城市房价高于内陆城市，例如北京、上海等城市的房价高于武汉、合肥等城市的房价，海南、福建的房价高于贵阳、南宁的房价。另外，即使在同一城市，根据地段的好与坏，房价差异也比较大。
（三）房价影响因素的复杂性
房地产业作为我国国民经济的支柱产业，就决定了房价的波动会对众多部门产生影响，反过来，不同产业也会对房价产生影响。我们的货币政策、财政政策等宏观调控政策一般都是在全国范围内同等实施，理论上说各地区房地产市场受到的影响应该是一样的，但是实际中不同地区的房地产市场价格情况差异巨大，这就说明影响房价的因素是多方面多渠道的，并且十分的复杂。各个地区的人口数量、土地政策、收入水平、物价水平等都会对房价产生影响。比如西部地区房价比东部地区房价低很多，但是西部地区人口数量比东部地区少、收入水平比东部地区低，影响西部地区房价波动的因素以及影响程度与其他地区不完全相同，因此不能将调控其他地区房价的措施硬搬到西部地区，而是应该结合西部地区的实际情况。
四、结论
房地产也和其他一般商品一样，其价格的高低直接影响着供给和需求，房价是房地产商品的货币表现形式，是调节供求均衡强有力的杠杆。我国在改革开发之前，城镇住房采取的方针政策是国家统包、福利制和低租金。百姓自己不允许买房和建房，不存在所谓的房地产市场，当然也就没有房价可言，因此那个时候的房价对房地产的供给和需求没有什么影响。在改革开放以后，我国房地产市场逐渐慢慢形成，房价的导向和影响作用日益突显。
参考文献
[1]李娜.我国房地产价格影响因素和实证分析[D].云南大学，2011年.
[2]高静.中国房地产价格波动研究[D].北京工商大学，2010年.
[3]杜伟.成都房地产开发项目分布状况分析[J].地产世界.2001年.
作者简介：邓成成（1991-），女，汉族，贵州大学经济学院2013级硕士研究生，研究方向：金融学。
【关键词】西部地区 房价波动 区域特征
一、前言
房价的全称是房地产价格，它是土地价格和房屋建筑价格的统一体，是两者综合价值的货币表现。房价是由房地产供给的稀缺性、有效需求和它所带来的效用相互作用决定的。我们选取了2002年到2013年我国东中西部以及全国的平均房价作为研究对象，并对各自的增长率进行了计算并加以比较分析，以此研究西部地区房价波动的区域特征。
二、我国东中西部以及全国房价波动比较分析
（一）东部地区房价波动
根据图1可以看出，2002年到2013年期间，东中西部地区房价及全国平均房价均呈现逐年上涨趋势，东部地区的平均房价远远高于中西部地区，并且差距在不断增大。2002年东部地区房价为2760元/平方米，比中部地区每平方米高1258元，比西部地区每平方米高1170元，到了2013年东部地区房价上涨到9413元/平方米，比中部地区每平方米高4707元，比西部地区每平方米高4851元东部地区房价增长速度相对于其他地区来讲处于较高水平，在2005年达到增长速度最大值，增长率为25%，除了在2008年增长速度大幅降低之外，2010年之前都保持着快速增长的趋势，2010年之后东部地区房价的增长速度开始大幅放缓，增长速度最低出现在2012年，为1.23%。总体来讲，东部地区房价增长速度波动较大。
（二）中西部地区房价波动
特别值得我们注意的是，中西部地区平均房价不管是在绝对值上，还是在相对值增长速度上，两地区的变化趋势基本一致。中西部地区房价均呈现逐年上涨的趋势，但是仔细比较可以发现，西部地区房价的增长速度略低于中部地区，但是比中部地区波动更小，相对比较平稳。整体来说，中部地区和西部地区房价增长速度在2010年之前都有较大的上下波动，2010年之后均出现逐年下降的趋势。中部地区2010年房价增长速度达到最快，为18%，最慢的年份是2003年，增长率为5.23%。西部地区房价增长速度最快的是2007年，增长率是17%，增长速度最慢的是2003年，增长率是0.14%。西部地区平均房价低于全国平均房价水平，并且还存在一定的差距。对西部地区房价增长率和全国房价增长率进行比较，2006年以前，西部地区房价增长率低于全国房价增长率，之后增长迅猛，并于2007年以17%的增长率超过全国房价增长率，2008年受金融危机的影响西部地区房价增长速度放缓，但是仍以8.7%的速度增长，之后增长率连续三年维持在12%以上，到2012年开始增长速度又开始逐渐放缓。
（三）全国平均房价波动
全国平均房价低于东部地区房价，但高于中西部地区房价，并且呈现逐年上涨的趋势，除了2008年受全球金融危机影响房价有小幅度下降以外，整体上还是处于上升趋势，2008年之后全国平均房价的上涨速度加快，2009年开始增长速度大幅降低，并维持在一个与之前相比较低但是比较稳定的水平上。全国平均房价增长速度最快的是2009年，增长率是23%，增长速度最慢的是2008年，出现负值，为-1.65%。
三、西部地区房价波动特征
西部地区房价波动有以下几个特征：
（一）房价不断上涨
房地产是人们生活和生产的基本资料，也是物质财富的一种重要表现方式，社会经济发展的一个结果就是房价的上涨。首先，在正常使用的情况下，土地具有永久性，可以长期使用。房屋属于土地的地上建筑物，一旦建成，至少可以使用数十年，因此房地产具有耐用性。其价值不会随着时间的推移而迅速降低，反而具有不断增值的特征。其次，房地产在我们生活中扮演着不可或缺的角色，能够满足我们居住、娱乐、生产等需要。土地是房地产开发的主要生产要素，土地的有限性是由其空间上的不可转移和数量上的有限性决定的，想要大规模的开发房地产存在一定的限制。由于人口的持续增加和人民生活水平的不断提高，而土地的供给又是极其有限的，会使得用地矛盾更加突显，地价的提高将会带动房价的上涨。最后，随着物价水平的不断上涨，会导致取得土地使用权的费用和建筑成本、人工成本的增加，而这些费用成本都将在房屋出售的价格里得以弥补，所以房价呈现出不断上涨的态势。
（二）房价明显的地区差别
房地产很难像其他普通商品那样进行统一规范的定价，价格的地区差别在一定范围内是合理的。对于任何一块土地来讲，它都有一定的空间位置，而房屋始终建设在一定的土地上，房地产作为房产和地产的综合体也具有固定性。其所处的地理位置决定了这种商品的区域异质性，因此价格也各不相同。由于房地产是不动产，不能移动，所以房地产一般不像其他商品那样区分产地和销地。地理位置对房价的影响很大，这样的差别主要体现在不同地区、不同城市之间的房价差异。一般来说，相同大小同等装潢的房屋，东部地区房价高于中西部地区，大城市房价高于小城市，沿海城市房价高于内陆城市，例如北京、上海等城市的房价高于武汉、合肥等城市的房价，海南、福建的房价高于贵阳、南宁的房价。另外，即使在同一城市，根据地段的好与坏，房价差异也比较大。
（三）房价影响因素的复杂性
房地产业作为我国国民经济的支柱产业，就决定了房价的波动会对众多部门产生影响，反过来，不同产业也会对房价产生影响。我们的货币政策、财政政策等宏观调控政策一般都是在全国范围内同等实施，理论上说各地区房地产市场受到的影响应该是一样的，但是实际中不同地区的房地产市场价格情况差异巨大，这就说明影响房价的因素是多方面多渠道的，并且十分的复杂。各个地区的人口数量、土地政策、收入水平、物价水平等都会对房价产生影响。比如西部地区房价比东部地区房价低很多，但是西部地区人口数量比东部地区少、收入水平比东部地区低，影响西部地区房价波动的因素以及影响程度与其他地区不完全相同，因此不能将调控其他地区房价的措施硬搬到西部地区，而是应该结合西部地区的实际情况。
四、结论
房地产也和其他一般商品一样，其价格的高低直接影响着供给和需求，房价是房地产商品的货币表现形式，是调节供求均衡强有力的杠杆。我国在改革开发之前，城镇住房采取的方针政策是国家统包、福利制和低租金。百姓自己不允许买房和建房，不存在所谓的房地产市场，当然也就没有房价可言，因此那个时候的房价对房地产的供给和需求没有什么影响。在改革开放以后，我国房地产市场逐渐慢慢形成，房价的导向和影响作用日益突显。
参考文献
[1]李娜.我国房地产价格影响因素和实证分析[D].云南大学，2011年.
[2]高静.中国房地产价格波动研究[D].北京工商大学，2010年.
[3]杜伟.成都房地产开发项目分布状况分析[J].地产世界.2001年.
作者简介：邓成成（1991-），女，汉族，贵州大学经济学院2013级硕士研究生，研究方向：金融学。