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摘要：房地产业作为关系国计民生的基础产业之一，一方面，它直接关系到广大群众的安居乐业，另一方面，其能否健康发展直接影响到中国城市的发展、国家正常的金融秩序、国家的经济总量等。而今房价过高已是不争的事实。所以，为了保持房地产业健康稳定发展，推动国家社会的长治久安，有必要分析高房价下房地产业的发展趋势。本文介绍了我国当前主要城市房地产的现状，重点解析了造成我国高房价形成的原因，通过市场反馈以及作者自己的判断对房地产市场的价格、未来房地产市场的发展趋势做了综合分析。
关键词：高房价、形成原因、房地产市场总结、发展趋势
一、我国高房价形成的原因
高房价已经成为各种媒体和社会各个阶层高度关注的话题。那么到底是什么因随导致了高房价呢？房屋作为商品的一种，其作为商品的属性决定了价格高低主要取决于市场需求、生产成本和生产者的预期利润。个人分析认为，影响我国房价的因素有以下几点：房地产市场的供求关系、房地产开发成本、政府的调控政策和开发商的利润。
二、房地产市场供求关系对高房价起着基础性决定作用
自1998年我国城镇住房商品化以来，房产业发展迅速，已然成为我国经济的重要支柱产业。对于市场经济，决定产品价格的关键是供求关系，而中国的房地产市场长期以来主要体现为供不应求。
三、商品房开发成本上升
房价的高低，真实成本有决定性的作用。我国高房价的成因由以下几个方面组成。
1、垄断性土地供给制度导致了高地价
自20世纪80年代末以来，我国逐渐形成了城市土地使用权的批租制度。即地方政府代表国家行使城市土地所有权，并通过在一级土地出让市场上批租若干年（ 最长70年） 的土地使用权而一次性收取整个租期的土地出让金，而且目前土地出让金收入基本上归地方政府支配和使用。在上世纪末中国全面实行住房货币化制度改革后，尤其在2002年推行土地使用权出让的“ 招拍挂” 制度以后，使地方政府获得更多的土地垄断经营权，地方政府的土地出让金收入迅猛增长。
另外，土地收入的违规使用，也加大了开发商的成本。据审计署对北京、天津、上海等全国11大城市2004-2006年的土地出让金使用情况的审计结果发现，违规使用资金83.73亿元。按理说，地方政府土地出让收入只能用于当地经济发展的长期性建设项目及征地补偿，例如建立交桥、修地铁等，即进行当地经济发展所必需的市政建设。但现实中土地的出让收入经常被挪作他用，从而造成市政建设如道路、水电配套建设滞后，这大大影响了所在地区的房地产项目的开发，很多开发商不得不放慢开发的进度或者拿出巨额的资金来垫资修建市政配套设施，这无疑加大了开发商的成本。
2、不合理的税费成本
在房地产开发中，税费所占的成本也是非常之大，就交易环节的税收有营业税、土地增值税、企业所得税，总共不少于房价的13%。而各部门收费也五花八门，除了正规废话审核以外，还有发改委立项审核，人防、消防、防震、防雷、环评、水土保持以及地灾评估等的收费，手续办理不仅影响房地产开发的进度，同时还加重了企业的管理成本。劳保费、民工工资保证金、计划生育押金、墙改基金等每平方米达到100元，这些保证金对以资金需求为主的房地产开发企业，特别是中小房地产开发企业来说在一定程度上形成较大压力。
（2）建筑成本上涨
近年来，由于材料、机械台班费、人工费大幅上涨（钢材、人工费比5年前涨了近两倍），造成建筑成本大幅上涨，必然导致房价的上涨。在上海等大城市，由于房价比较高，每平方米上万元，相对而言建筑成本对房价的影响不大，土地成本在房价中所占的比重较大，但对于中小城市建筑成本的上升成为房价上涨的一个重要因素。
四、开发商的利润
在指令性经济时代决定商品价格是成本加利润，而在如今的商品经济时代，决定商品价格最基本的方式应该是供求关系而不是成本加利润。所以一直以来大家指责开发商为了追求高利润造成房价的飞涨，其实只是看到了问题的表面，我认为开发商的利润对房价影响一直处于比较次要的地位。
五、政府对房地产调控政策效果欠佳
在房价不断上涨时，唯一能调控房价的只有政府政策了，所以房地产的政策就成为影响房价的一个关键因素。自2003年房价上涨较快以来，从国家数次进行宏观调控的情况来看，效果却并不理想。从2005年的《国八条》，到2010年的《国十一条》，再到2013年的《“新国五条”》，中间还有大大小小多次对存款利率的调整，二套房三套房首付比例的限制，但是事实证明，国家的宏观调控只是起到的基本的减缓房价升高过快的作用，中国房地产还是一步一步走到了现在高房价时代。
六、我国房地产业发展趋势的分析
1、未来房地产业仍将是我国的支柱产业
一些发达国家通過100多年的发展，房地产业仍然是支柱性产业。目前发达国家和地区的城市房地产业增加值，占城市GDP的比重一般都超过10%，纽约、东京等城市，房地产业增加值占到13%-15%。香港房地产业早在1980年其增加值已经高达183亿港元，占GDP的12.88%，成为了支柱产业。因此通过国际比较，可以预见中国未来20年将经历发达国家的产业发展规律。只要房地产业在市场经济条件下正常运行，就能在国民经济中长期保持支柱产业的牢固地位。
2、城市化背景下房地产业的发展空间仍然很大
中国城市化进程，老百姓的住房需求，房地产支柱产业的地位，遵循房地产的运行规律。房地产市场的发展于城市化发展是紧密相关联的，而目前我国城市化率才刚刚超过50%，房地产市场还远未饱和，不同区域和城市之间存在巨大差异，城市化继续提升进程中产生的巨大需求是中国房地产市场继续发展的最有利支撑。企业在继续受益于城市化进程带来的巨大市场需求的同时， 应当合理评价不同区域面临的不同机遇和风险，制定恰当的区域布局和城市选择策略，实现企业的可持续发展。[3]
过去十多年，城市化率稳步增长促进宏观经济稳步增长、居民收入增加，为房地产业创造良好的外部环境。1998-2011年，GDP和人均GDP分别累计增长4.6倍和4.1倍，M2增长7.1倍，居民储蓄存款和人均可支配收入分别增长5.5倍和3.0倍。城市化决定着房地产开发的空间，发展是房地产市场的主题。其中城市化率每增长1个百分点，商品房销售面积增加5.44%。此外，城市化率提高还会带来商品房开工和土地供应分别增长5.16%和3.49%。
3、2013年宏观经济将企稳向好，为中长期经济和房地产业发展提供动力
与上次经济下行的保增长政策不同，本次经济下行历史长但幅度较小，中央政府的政策强调稳增长，“十二五规划”和“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，历史数据也表明换届之后政府投资冲动明显。 根据12月16日闭幕的中央经济工作会议，2013年经济工作总基调仍是“稳中求进”，货币政策保持稳健取向，在货币政策力度温和以及换届效应的促进下，2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。
参考文献：
[1]周京奎.房地产泡沫生成与演化——基于金融支持过度假说的一种解释[J ].财贸经济，2006，（5）：3—10.
[2]孙波.《中国房价泡沫规模及发展趋势》.学术交流[M].北京：北京大学 2010年4月 总第193期第4期
[3] 城市化水平提高促进未来中国房地产业发展2012.10中国指数研究院
关键词：高房价、形成原因、房地产市场总结、发展趋势
一、我国高房价形成的原因
高房价已经成为各种媒体和社会各个阶层高度关注的话题。那么到底是什么因随导致了高房价呢？房屋作为商品的一种，其作为商品的属性决定了价格高低主要取决于市场需求、生产成本和生产者的预期利润。个人分析认为，影响我国房价的因素有以下几点：房地产市场的供求关系、房地产开发成本、政府的调控政策和开发商的利润。
二、房地产市场供求关系对高房价起着基础性决定作用
自1998年我国城镇住房商品化以来，房产业发展迅速，已然成为我国经济的重要支柱产业。对于市场经济，决定产品价格的关键是供求关系，而中国的房地产市场长期以来主要体现为供不应求。
三、商品房开发成本上升
房价的高低，真实成本有决定性的作用。我国高房价的成因由以下几个方面组成。
1、垄断性土地供给制度导致了高地价
自20世纪80年代末以来，我国逐渐形成了城市土地使用权的批租制度。即地方政府代表国家行使城市土地所有权，并通过在一级土地出让市场上批租若干年（ 最长70年） 的土地使用权而一次性收取整个租期的土地出让金，而且目前土地出让金收入基本上归地方政府支配和使用。在上世纪末中国全面实行住房货币化制度改革后，尤其在2002年推行土地使用权出让的“ 招拍挂” 制度以后，使地方政府获得更多的土地垄断经营权，地方政府的土地出让金收入迅猛增长。
另外，土地收入的违规使用，也加大了开发商的成本。据审计署对北京、天津、上海等全国11大城市2004-2006年的土地出让金使用情况的审计结果发现，违规使用资金83.73亿元。按理说，地方政府土地出让收入只能用于当地经济发展的长期性建设项目及征地补偿，例如建立交桥、修地铁等，即进行当地经济发展所必需的市政建设。但现实中土地的出让收入经常被挪作他用，从而造成市政建设如道路、水电配套建设滞后，这大大影响了所在地区的房地产项目的开发，很多开发商不得不放慢开发的进度或者拿出巨额的资金来垫资修建市政配套设施，这无疑加大了开发商的成本。
2、不合理的税费成本
在房地产开发中，税费所占的成本也是非常之大，就交易环节的税收有营业税、土地增值税、企业所得税，总共不少于房价的13%。而各部门收费也五花八门，除了正规废话审核以外，还有发改委立项审核，人防、消防、防震、防雷、环评、水土保持以及地灾评估等的收费，手续办理不仅影响房地产开发的进度，同时还加重了企业的管理成本。劳保费、民工工资保证金、计划生育押金、墙改基金等每平方米达到100元，这些保证金对以资金需求为主的房地产开发企业，特别是中小房地产开发企业来说在一定程度上形成较大压力。
（2）建筑成本上涨
近年来，由于材料、机械台班费、人工费大幅上涨（钢材、人工费比5年前涨了近两倍），造成建筑成本大幅上涨，必然导致房价的上涨。在上海等大城市，由于房价比较高，每平方米上万元，相对而言建筑成本对房价的影响不大，土地成本在房价中所占的比重较大，但对于中小城市建筑成本的上升成为房价上涨的一个重要因素。
四、开发商的利润
在指令性经济时代决定商品价格是成本加利润，而在如今的商品经济时代，决定商品价格最基本的方式应该是供求关系而不是成本加利润。所以一直以来大家指责开发商为了追求高利润造成房价的飞涨，其实只是看到了问题的表面，我认为开发商的利润对房价影响一直处于比较次要的地位。
五、政府对房地产调控政策效果欠佳
在房价不断上涨时，唯一能调控房价的只有政府政策了，所以房地产的政策就成为影响房价的一个关键因素。自2003年房价上涨较快以来，从国家数次进行宏观调控的情况来看，效果却并不理想。从2005年的《国八条》，到2010年的《国十一条》，再到2013年的《“新国五条”》，中间还有大大小小多次对存款利率的调整，二套房三套房首付比例的限制，但是事实证明，国家的宏观调控只是起到的基本的减缓房价升高过快的作用，中国房地产还是一步一步走到了现在高房价时代。
六、我国房地产业发展趋势的分析
1、未来房地产业仍将是我国的支柱产业
一些发达国家通過100多年的发展，房地产业仍然是支柱性产业。目前发达国家和地区的城市房地产业增加值，占城市GDP的比重一般都超过10%，纽约、东京等城市，房地产业增加值占到13%-15%。香港房地产业早在1980年其增加值已经高达183亿港元，占GDP的12.88%，成为了支柱产业。因此通过国际比较，可以预见中国未来20年将经历发达国家的产业发展规律。只要房地产业在市场经济条件下正常运行，就能在国民经济中长期保持支柱产业的牢固地位。
2、城市化背景下房地产业的发展空间仍然很大
中国城市化进程，老百姓的住房需求，房地产支柱产业的地位，遵循房地产的运行规律。房地产市场的发展于城市化发展是紧密相关联的，而目前我国城市化率才刚刚超过50%，房地产市场还远未饱和，不同区域和城市之间存在巨大差异，城市化继续提升进程中产生的巨大需求是中国房地产市场继续发展的最有利支撑。企业在继续受益于城市化进程带来的巨大市场需求的同时， 应当合理评价不同区域面临的不同机遇和风险，制定恰当的区域布局和城市选择策略，实现企业的可持续发展。[3]
过去十多年，城市化率稳步增长促进宏观经济稳步增长、居民收入增加，为房地产业创造良好的外部环境。1998-2011年，GDP和人均GDP分别累计增长4.6倍和4.1倍，M2增长7.1倍，居民储蓄存款和人均可支配收入分别增长5.5倍和3.0倍。城市化决定着房地产开发的空间，发展是房地产市场的主题。其中城市化率每增长1个百分点，商品房销售面积增加5.44%。此外，城市化率提高还会带来商品房开工和土地供应分别增长5.16%和3.49%。
3、2013年宏观经济将企稳向好，为中长期经济和房地产业发展提供动力
与上次经济下行的保增长政策不同，本次经济下行历史长但幅度较小，中央政府的政策强调稳增长，“十二五规划”和“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，历史数据也表明换届之后政府投资冲动明显。 根据12月16日闭幕的中央经济工作会议，2013年经济工作总基调仍是“稳中求进”，货币政策保持稳健取向，在货币政策力度温和以及换届效应的促进下，2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。
参考文献：
[1]周京奎.房地产泡沫生成与演化——基于金融支持过度假说的一种解释[J ].财贸经济，2006，（5）：3—10.
[2]孙波.《中国房价泡沫规模及发展趋势》.学术交流[M].北京：北京大学 2010年4月 总第193期第4期
[3] 城市化水平提高促进未来中国房地产业发展2012.10中国指数研究院