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摘要现如今,农村集体所有的建设用地的交易活动越来越活跃。但是农村房地产现行的制度制约了农村经济的发展。本文从农村房地产的权属及由其引发的流转问题对农村房地产制度进行了探讨。
关键词房屋与土地产权 流转 农村房地产
中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)07-222-01
农村土地历来被视为农民维持生存的基础,农村集体土地所有制也就成为相应的法律保障。但由于种种原因,农村集体土地所有制未能发挥其应有的作用。另一方面,我国长期实行的城乡隔离政策,使众多的农村人口与有限的土地资源之间的矛盾日益加剧。因此对我国农村房地产制度的反思与改革已刻不容缓。
一、我国房屋与土地产权的关系原理
房屋与土地之间的关系主要存在两种学说:(1)房地权利合一说,即视房屋和土地为一物。(2)房地权利分离说,即将房屋和土地视为两个独立的物。由于我国的土地归属采用公有制,主要包含国家所有制和农村集体所有制,个人不得拥有土地所有权,所以我国房地结构采用分离说。但是土地不能流转与资源社会化配置之间存在矛盾,妨碍着房地产市场的建立。因此我国采用土地使用权和建筑物所有权保持一致的房地结构。
故我国房屋产权归属应当是统一的,即城市房屋和农村房屋都适用“土地使用权 房屋所有权”的房地结构。但在实际操作中,由于农村房屋所有权的登记制度存在瑕疵,如全国各地农村有的只颁发宅基地使用证,对农村私有房屋登记始终没有明确规定登记范围。
不完善的制度会导致许多问题,一旦出现纠纷,双方都难以举证。另外由于没有完善的房屋登记制度,房屋的权力就会无法有效公示,那么相应的房屋买卖就会产生一定的制度缺陷,农村房屋流转的效力问题也已经在司法实践中成为突出的问题。
二、农村房地产的流转问题
国有土地的各种有偿使用方式和处置中的资源利益分配,刺激着集体土地进入市场流转,其中最主要的形式是买卖和继承。
(一)以买卖的形式流转
按照现行法律规定农村村民可以依法自由出卖住房,并将宅基地使用权连同房屋一并出卖。但这种流转是受到买受主体的限制。即在同一集体经济组织成员之间,依据“法无禁止即自由”的规定,原则上对此流转不应加以限制。
但依据《确定土地所有权和使用权的若干规定》的第四十九条规定:“接受转让、购买房屋取得的宅基地,与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准,按照有关规定处理后允许继续使用的,可暂确定其集体土地建设地使用权。”该条规定隐含了接受转让、购买房屋取得宅基地应当有必要的限制。相应的限制有:转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;转让行为须征得本集体经济组织同意。
在以自由转让为原则的基础上加以限制的规定符合我国法律规定和现有国情,但是这种限制条件有些过分严格,在同一集体经济组织内若有成员要转让其使用的宅基地,按照条件很难找到符合的受让者,即使找到也难以形成竞买局面,不利于充分保护出让人的财产权。这一局势的产生势必会造成非集体组织内成员的宅基地的转让问题。所以这样的限制规定在实际上并未解决农村土地的流转问题。
(二)以继承的形式流转
宅基地使用权是否可以继承,从法律的规定来看并不明确。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条:“继承房屋取得的宅基地,可确定集体建设用地使用权。”该规定并未对继承人的身份做出限制。这与“接受转让、购买房屋取得宅基地限于该集体经济组织成员”相冲突。根据继承法对遗产范围的规定,流转受限制的财产不得作为遗产继承。故当事人以非集体组织成员的身份继承农村房屋时,应当受到限制。
三、解决办法
首先,应当建全农村房地产权的登记制度,使其产权归属明确化。建议农村房产登记发证工作由区房管处牵头,区国土分局、相关居委会配合实施,各农村居委会和各相关部门应当重视农村房产登记及发证工作。另外在农村开展相关房产知识的培训,加强农民的房产登记的法律意识。
其次,应当认识到阶段性地将农村房地流转从市场中分离出来,是农村社会保障体系尚未建全的无奈之举。随着经济的进一步发展,相关的法律必定需要进行改革。我们认为,在经济发达地区,开放买卖市场已是必然的趋势。例如,在城中村、经济发达的城市边缘区域,应当完全由市场制度调节。除此外,在农村经济并不发达地区,应当放宽同一集体经济组织内受让者的条件,拓宽同一集体经济组织内的市场。例如将条件“受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件”,放宽为“受让人现有住房和宅基地不超过二处”。
再者,对于非集体经济组织成员通过继承方式取得农村房地的,应当对此限制。先由集体经济组织决定是否收回,若收回,则以市价对继承人进行补偿;若不愿收回,则由继承人依法继承。继承人继承后的流转比照上述买卖流转的方式进行。
上层建筑意识形态的发展,反作用于社会的发展和经济基础。同是我国公民,应该在法律上享有同等的权利,履行同等的义务。农村房地归属的未来立法,必须从我国农村现状出发,按照法律科学性的要求,制定有利于农村经济发展、有利于实现和谐社会的法律规范。此外,我们还必须坚持市场化原则,建立集体房地产权的流转机制,贯彻契约精神,并完善土地司法审查制度。
注释:
高富平主编.民法学(第二版).法律出版社.2009年版.
王功慧.土地法焦点难点指引.中国法律出版社.2008年版.第132页.
关键词房屋与土地产权 流转 农村房地产
中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)07-222-01
农村土地历来被视为农民维持生存的基础,农村集体土地所有制也就成为相应的法律保障。但由于种种原因,农村集体土地所有制未能发挥其应有的作用。另一方面,我国长期实行的城乡隔离政策,使众多的农村人口与有限的土地资源之间的矛盾日益加剧。因此对我国农村房地产制度的反思与改革已刻不容缓。
一、我国房屋与土地产权的关系原理
房屋与土地之间的关系主要存在两种学说:(1)房地权利合一说,即视房屋和土地为一物。(2)房地权利分离说,即将房屋和土地视为两个独立的物。由于我国的土地归属采用公有制,主要包含国家所有制和农村集体所有制,个人不得拥有土地所有权,所以我国房地结构采用分离说。但是土地不能流转与资源社会化配置之间存在矛盾,妨碍着房地产市场的建立。因此我国采用土地使用权和建筑物所有权保持一致的房地结构。
故我国房屋产权归属应当是统一的,即城市房屋和农村房屋都适用“土地使用权 房屋所有权”的房地结构。但在实际操作中,由于农村房屋所有权的登记制度存在瑕疵,如全国各地农村有的只颁发宅基地使用证,对农村私有房屋登记始终没有明确规定登记范围。
不完善的制度会导致许多问题,一旦出现纠纷,双方都难以举证。另外由于没有完善的房屋登记制度,房屋的权力就会无法有效公示,那么相应的房屋买卖就会产生一定的制度缺陷,农村房屋流转的效力问题也已经在司法实践中成为突出的问题。
二、农村房地产的流转问题
国有土地的各种有偿使用方式和处置中的资源利益分配,刺激着集体土地进入市场流转,其中最主要的形式是买卖和继承。
(一)以买卖的形式流转
按照现行法律规定农村村民可以依法自由出卖住房,并将宅基地使用权连同房屋一并出卖。但这种流转是受到买受主体的限制。即在同一集体经济组织成员之间,依据“法无禁止即自由”的规定,原则上对此流转不应加以限制。
但依据《确定土地所有权和使用权的若干规定》的第四十九条规定:“接受转让、购买房屋取得的宅基地,与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准,按照有关规定处理后允许继续使用的,可暂确定其集体土地建设地使用权。”该条规定隐含了接受转让、购买房屋取得宅基地应当有必要的限制。相应的限制有:转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;转让行为须征得本集体经济组织同意。
在以自由转让为原则的基础上加以限制的规定符合我国法律规定和现有国情,但是这种限制条件有些过分严格,在同一集体经济组织内若有成员要转让其使用的宅基地,按照条件很难找到符合的受让者,即使找到也难以形成竞买局面,不利于充分保护出让人的财产权。这一局势的产生势必会造成非集体组织内成员的宅基地的转让问题。所以这样的限制规定在实际上并未解决农村土地的流转问题。
(二)以继承的形式流转
宅基地使用权是否可以继承,从法律的规定来看并不明确。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条:“继承房屋取得的宅基地,可确定集体建设用地使用权。”该规定并未对继承人的身份做出限制。这与“接受转让、购买房屋取得宅基地限于该集体经济组织成员”相冲突。根据继承法对遗产范围的规定,流转受限制的财产不得作为遗产继承。故当事人以非集体组织成员的身份继承农村房屋时,应当受到限制。
三、解决办法
首先,应当建全农村房地产权的登记制度,使其产权归属明确化。建议农村房产登记发证工作由区房管处牵头,区国土分局、相关居委会配合实施,各农村居委会和各相关部门应当重视农村房产登记及发证工作。另外在农村开展相关房产知识的培训,加强农民的房产登记的法律意识。
其次,应当认识到阶段性地将农村房地流转从市场中分离出来,是农村社会保障体系尚未建全的无奈之举。随着经济的进一步发展,相关的法律必定需要进行改革。我们认为,在经济发达地区,开放买卖市场已是必然的趋势。例如,在城中村、经济发达的城市边缘区域,应当完全由市场制度调节。除此外,在农村经济并不发达地区,应当放宽同一集体经济组织内受让者的条件,拓宽同一集体经济组织内的市场。例如将条件“受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件”,放宽为“受让人现有住房和宅基地不超过二处”。
再者,对于非集体经济组织成员通过继承方式取得农村房地的,应当对此限制。先由集体经济组织决定是否收回,若收回,则以市价对继承人进行补偿;若不愿收回,则由继承人依法继承。继承人继承后的流转比照上述买卖流转的方式进行。
上层建筑意识形态的发展,反作用于社会的发展和经济基础。同是我国公民,应该在法律上享有同等的权利,履行同等的义务。农村房地归属的未来立法,必须从我国农村现状出发,按照法律科学性的要求,制定有利于农村经济发展、有利于实现和谐社会的法律规范。此外,我们还必须坚持市场化原则,建立集体房地产权的流转机制,贯彻契约精神,并完善土地司法审查制度。
注释:
高富平主编.民法学(第二版).法律出版社.2009年版.
王功慧.土地法焦点难点指引.中国法律出版社.2008年版.第132页.