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关于《宁波保税区条例》审议结果的报告
丁祖年
主任、副主任、秘书长、各位委员：
今年2月，宁波市人大常委会将《宁波保税区条例》报省人大常委会批准。接到报批文本后，省人大法制委员会即转送省有关部门征求意见。3月15日，法制委员会召开会议，对报批文本进行了审议，提出了批准文本草案。现将有关审议情况报告如下：
一、条例第十一条规定，在保税区设立内资企业，具备条件的，工商行政管理部门应当依法予以登记，除法律、法规另有规定外，对其经营范围不作限制。有的部门提出，企业经营范围是企业登记的主要项目之一，条例关于对经营范围不作限制的规定与现行工商登记管理规定不一致。为此，建议删去关于“除法律、法规另有规定外，对其经营范围不作限制”的规定。
二、条例第十二条对投资人以货币、非货币财产作价出资设立公司作了规定，未对依法不得作为出资的财产予以限制。为与法律规定一致，建议增加“但法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外”的内容。
三、条例第十七条规定，对保税区内违反有关法律、法规的行为，由保税区管委会及所属行政管理机构和其他有关行政管理机构按照各自职权依法处罚。根据行政处罚法的规定，行政处罚由行政机关在法定职权范围内实施，因条例已明确保税区的经济和社会行政管理事务由管委会所属行政管理机构具体负责，行政处罚也应由其实施。经征求宁波市人大意见，建议保税区管委会不作为行政处罚主体，对保税区内违法行为依法应予处罚的，由保税区管委会所属行政管理机构和其他有关行政管理机构按照各自职权依法行使行政处罚权。
法制委员会认为，修改后的条例内容符合宪法、法律、法规的规定，建议省人大常委会本次会议审查批准。
以上报告和报批法规的批准文本草案，请予审议。
关于《浙江省物业管理条例(草案)》审议修改情况和主要问题的报告
丁祖年
主任、副主任、秘书长、各位委员：
2005年11月，省十届人大常委会第二十一次会议对省政府提请的《浙江省物业管理条例(草案)》(以下简称草案)进行了审议。会后，法制委员会将草案及说明印发各市县区人大常委会、省人大代表、省有关部门和地方立法专家库成员，并在地方立法网上公布，征求各方面意见。同时，省人大常委会副主任卢文舸带队到温州、嘉兴、湖州、绍兴、杭州等地进行调研，广泛听取业主、业委会、物业服务企业、房地产开发企业、社区居委会、物业主管部门等方面的意见。鉴于草案直接关系人民群众的切身利益，根据主任会议的决定，将草案在《浙江日报》上全文刊登，公开征求社会各界意见。2006年2月28日，法制委员会会同财政经济委员会、法制工作委员会在杭州就草案的有关问题举行了立法听证会。根据委员和各地、各方面的意见，在反复研究和修改的基础上，提出了草案第二次审议稿。3月15日，法制委员会召开会议，对草案二次审议稿进行了审议。现将审议修改情况报告如下：
一、关于首次业主大会的召开条件。草案第九条规定，首套房屋出售并交付使用已满两年或者房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的，应当筹备召开首次业主大会。很多地方提出，仅规定首套房屋出售并交付使用时间，而不规定交付使用的建筑面积，会出现业主人数较少、业主大会决议代表性不够的情况；同时，草案规定的“交付使用的建筑面积达到百分之五十”的比例也应当适当提高。为此，建议将首次业主大会的召开条件修改为：房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之六十以上或者首套房屋出售并交付使用已满两年且交付使用的建筑面积达到百分之三十以上(草案二次审议稿第九条第一款)。
二、关于非住宅业主投票权。草案第十一条对非住宅业主的投票权作了规定，即“原则上以业主所拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；如有单独房地产权证书，建筑面积在五十至一百平方米的也可以计一票”。根据该规定，物业面积在五十平方米以下的非住宅业主不享有投票权。有的委员、财经委及一些地方提出，现实中存在很多五十平方米以下的商业用房，草案的规定限制了这部分业主的权利，不利于小区的物业管理，建议在对非住宅业主享有投票权的最低要求中取消面积限制。为此，建议将该内容修改为：“非住宅原则上每一单独房地产权证书计一票；建筑面积在一百平方米以上的，每满一百平方米计一票”(草案二次审议稿第十一条第一款第二项)。
三、关于业主大会的决定程序。国务院《物业管理条例》和草案第十七条规定：业主大会作出决定必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过，重大事项须经全体业主所持投票权三分之二以上通过。有地方提出，目前我省大型小区比较多，这些小区由于业主人数较多和业主参与意识参差不齐等因素，往往很难按照国务院条例和草案的规定决定物业管理事项，对小区业主整体利益的维护带来很大不便，建议条例明确规定：“业主逾期不参加投票的，视为同意多数人的意见。”立法听证中，多数听证陈述人认为，业主不参加投票的情况较为复杂，如果条例对业主不参加投票如何处理直接作具体规定，容易侵犯未参加投票的业主的合法权益，条例对此不宜作明确规定。法制委员会经研究认为，业主逾期不参加投票如何处理，属于业主自治范围，不宜在法规中作统一规定，可以引导业主通过业主大会议事规则自行作出约定，以便在尊重业主权利的前提下解决上述实际问题。为此，建议增加规定：“业主逾期不参加投票的，其意思表示视为赞同、反对还是弃权由业主大会议事规则约定”(草案二次审议稿第十二条第二款)。
四、关于供水供电等设施设备的移交和维修养护。草案第三十一条和第五十条规定，供水供电等设施设备由建设单位在物业竣工验收合格后三个月内移交给相关专业单位，并根据产权归属原则，依法承担其维修养护责任。部分委员、财经委、大多数听证陈述人以及很多地方认为，物业管理区域内供水供电等设施设备应当由相关专业单位承担维修养护责任。但对其产权归属问题各方面则存在分歧。一种意见认为，供水供电等设施设备应属于业主共有，由相关专业单位取得所有权是对业主权益的损害。另一种意见认为，根据产权归属原则，如果业主拥有这些设施设备的所有权，维修责任就应由业主承担，反而不利于业主权益的保护。还有意见认为，产权归属问题属于民事基本制度范畴，不宜由地方性法规规定，可以直接将维修养护责任设定为相关专业单位的法律义务。法制委员会经研究认为，供水供电等设施设备的产权问题，较为复杂，各方意见不一，且不属于地方立法权限，本条例不宜直接规范；同时，从实践及各方面多数意见来看，依法属于业主的设施设备，经业主大会决定移交相关专业单位，有利于业主利益的保护。另外，听证中，有些陈述人和有关专业单位提出，产权移交涉及到税费等问题。法制委员会认为，这些问题，属于实施中的问题，可由省人民政府具体规定。为此，建议将草案 中相关内容修改为：“物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备依法属于全体业主所有的，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。具体办法由省人民政府规定”(草案二次审议稿第四十一条第一款)。
五、关于物业管理用房的配置。草案第三十五条规定，建设单位在物业建设中，应当按建设工程规划许可证载明的地上建筑物面积千分之七的比例配置物业管理用房。一些地方提出，因规划调整，物业竣工后，其实测面积可能超过规划许可证载明的建筑面积，对超过部分也应按规定配置相应物业管理用房。为此，建议增加规定：“因依法调整规划，物业竣工验收后的地上建筑实测面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当按照超过部分千分之七的比例补充配置物业管理用房。确实无法补充配置的，建设单位应当按照该物业销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要”(草案二次审议稿第二十七条第二款)。
六、关于小区停车。草案第四十九条规定，物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、非业主使用人使用。一些专家和地方提出，停车场(库)有的属于业主所有，有的属于房地产开发企业所有，不能笼统规定“应当提供给业主使用”。考虑到产权归属问题不属于地方立法权限，国家正在制定的物权法拟对此作出规定，建议删去上述内容。同时，财经委和一些地方提出，物业管理区域内的空闲场地，经业主大会同意并在不影响通行和安全的前提下，可以作为业主停车泊位，以解决停车难问题。为此，建议增加规定：“经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等公共设施，不得阻碍消防通道”(草案二次审议稿第四十条)。
七、关于物业装修。草案第五十一条、第五十二条、第五十三条对物业装修进行了规范，总的思路是对物业装修的禁止性事项作出明确规定，进行事中、事后监督管理，并发挥物业服务企业和相邻住户即利害关系人的民间力量监督，不对其设定行政许可。征求意见过程中，对房屋装修是否需设置行政许可，有不同意见。立法听证中，多数听证陈述人认为，涉及房屋安全的装修行为，无论是住宅装修还是非住宅装修都应当直接设置禁止性规定，并对违反规定者予以处罚，而不宜采用行政许可的管理手段。少数听证陈述人认为，对涉及安全的装修尤其是非住宅装修应当设定行政许可，加强事前监管。法制委员会经研究认为，国务院《物业管理条例》对房屋装修未设定行政许可，实践中房屋装修可以通过加强事中事后监督来达到监管目的，根据《行政许可法》规定精神，不宜再设定行政许可。为此，建议维持草案现有的规定。
八、关于物业服务企业的法律责任。草案第六十四条第三款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担相应的法律责任。”有的委员提出，物业管理中诸如居民家中被盗、自行车被偷等如何承担责任应当进一步明确。也有委员和地方提出，物业服务企业在物业管理中的相应责任应当由业主与物业服务企业通过物业服务合同来具体约定，并由司法机关根据合同的内容来具体判定。为此，建议增加相应的引导性规定：“当事人对物业服务事项和服务质量进行约定时，一般应当明确双方有关人身、财产安全保障方面的权利和义务”(草案二次审议稿第三十条第三款)。
此外，还对草案的其他条款、文字、条文顺序作了修改和调整。
草案二次审议稿已按上述建议作了修改，法制委员会建议本次常委会会议再次审议。
《浙江省物业管理条例(草案二次审议稿)》和以上报告，请予审议。
丁祖年
主任、副主任、秘书长、各位委员：
今年2月，宁波市人大常委会将《宁波保税区条例》报省人大常委会批准。接到报批文本后，省人大法制委员会即转送省有关部门征求意见。3月15日，法制委员会召开会议，对报批文本进行了审议，提出了批准文本草案。现将有关审议情况报告如下：
一、条例第十一条规定，在保税区设立内资企业，具备条件的，工商行政管理部门应当依法予以登记，除法律、法规另有规定外，对其经营范围不作限制。有的部门提出，企业经营范围是企业登记的主要项目之一，条例关于对经营范围不作限制的规定与现行工商登记管理规定不一致。为此，建议删去关于“除法律、法规另有规定外，对其经营范围不作限制”的规定。
二、条例第十二条对投资人以货币、非货币财产作价出资设立公司作了规定，未对依法不得作为出资的财产予以限制。为与法律规定一致，建议增加“但法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外”的内容。
三、条例第十七条规定，对保税区内违反有关法律、法规的行为，由保税区管委会及所属行政管理机构和其他有关行政管理机构按照各自职权依法处罚。根据行政处罚法的规定，行政处罚由行政机关在法定职权范围内实施，因条例已明确保税区的经济和社会行政管理事务由管委会所属行政管理机构具体负责，行政处罚也应由其实施。经征求宁波市人大意见，建议保税区管委会不作为行政处罚主体，对保税区内违法行为依法应予处罚的，由保税区管委会所属行政管理机构和其他有关行政管理机构按照各自职权依法行使行政处罚权。
法制委员会认为，修改后的条例内容符合宪法、法律、法规的规定，建议省人大常委会本次会议审查批准。
以上报告和报批法规的批准文本草案，请予审议。
关于《浙江省物业管理条例(草案)》审议修改情况和主要问题的报告
丁祖年
主任、副主任、秘书长、各位委员：
2005年11月，省十届人大常委会第二十一次会议对省政府提请的《浙江省物业管理条例(草案)》(以下简称草案)进行了审议。会后，法制委员会将草案及说明印发各市县区人大常委会、省人大代表、省有关部门和地方立法专家库成员，并在地方立法网上公布，征求各方面意见。同时，省人大常委会副主任卢文舸带队到温州、嘉兴、湖州、绍兴、杭州等地进行调研，广泛听取业主、业委会、物业服务企业、房地产开发企业、社区居委会、物业主管部门等方面的意见。鉴于草案直接关系人民群众的切身利益，根据主任会议的决定，将草案在《浙江日报》上全文刊登，公开征求社会各界意见。2006年2月28日，法制委员会会同财政经济委员会、法制工作委员会在杭州就草案的有关问题举行了立法听证会。根据委员和各地、各方面的意见，在反复研究和修改的基础上，提出了草案第二次审议稿。3月15日，法制委员会召开会议，对草案二次审议稿进行了审议。现将审议修改情况报告如下：
一、关于首次业主大会的召开条件。草案第九条规定，首套房屋出售并交付使用已满两年或者房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的，应当筹备召开首次业主大会。很多地方提出，仅规定首套房屋出售并交付使用时间，而不规定交付使用的建筑面积，会出现业主人数较少、业主大会决议代表性不够的情况；同时，草案规定的“交付使用的建筑面积达到百分之五十”的比例也应当适当提高。为此，建议将首次业主大会的召开条件修改为：房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之六十以上或者首套房屋出售并交付使用已满两年且交付使用的建筑面积达到百分之三十以上(草案二次审议稿第九条第一款)。
二、关于非住宅业主投票权。草案第十一条对非住宅业主的投票权作了规定，即“原则上以业主所拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；如有单独房地产权证书，建筑面积在五十至一百平方米的也可以计一票”。根据该规定，物业面积在五十平方米以下的非住宅业主不享有投票权。有的委员、财经委及一些地方提出，现实中存在很多五十平方米以下的商业用房，草案的规定限制了这部分业主的权利，不利于小区的物业管理，建议在对非住宅业主享有投票权的最低要求中取消面积限制。为此，建议将该内容修改为：“非住宅原则上每一单独房地产权证书计一票；建筑面积在一百平方米以上的，每满一百平方米计一票”(草案二次审议稿第十一条第一款第二项)。
三、关于业主大会的决定程序。国务院《物业管理条例》和草案第十七条规定：业主大会作出决定必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过，重大事项须经全体业主所持投票权三分之二以上通过。有地方提出，目前我省大型小区比较多，这些小区由于业主人数较多和业主参与意识参差不齐等因素，往往很难按照国务院条例和草案的规定决定物业管理事项，对小区业主整体利益的维护带来很大不便，建议条例明确规定：“业主逾期不参加投票的，视为同意多数人的意见。”立法听证中，多数听证陈述人认为，业主不参加投票的情况较为复杂，如果条例对业主不参加投票如何处理直接作具体规定，容易侵犯未参加投票的业主的合法权益，条例对此不宜作明确规定。法制委员会经研究认为，业主逾期不参加投票如何处理，属于业主自治范围，不宜在法规中作统一规定，可以引导业主通过业主大会议事规则自行作出约定，以便在尊重业主权利的前提下解决上述实际问题。为此，建议增加规定：“业主逾期不参加投票的，其意思表示视为赞同、反对还是弃权由业主大会议事规则约定”(草案二次审议稿第十二条第二款)。
四、关于供水供电等设施设备的移交和维修养护。草案第三十一条和第五十条规定，供水供电等设施设备由建设单位在物业竣工验收合格后三个月内移交给相关专业单位，并根据产权归属原则，依法承担其维修养护责任。部分委员、财经委、大多数听证陈述人以及很多地方认为，物业管理区域内供水供电等设施设备应当由相关专业单位承担维修养护责任。但对其产权归属问题各方面则存在分歧。一种意见认为，供水供电等设施设备应属于业主共有，由相关专业单位取得所有权是对业主权益的损害。另一种意见认为，根据产权归属原则，如果业主拥有这些设施设备的所有权，维修责任就应由业主承担，反而不利于业主权益的保护。还有意见认为，产权归属问题属于民事基本制度范畴，不宜由地方性法规规定，可以直接将维修养护责任设定为相关专业单位的法律义务。法制委员会经研究认为，供水供电等设施设备的产权问题，较为复杂，各方意见不一，且不属于地方立法权限，本条例不宜直接规范；同时，从实践及各方面多数意见来看，依法属于业主的设施设备，经业主大会决定移交相关专业单位，有利于业主利益的保护。另外，听证中，有些陈述人和有关专业单位提出，产权移交涉及到税费等问题。法制委员会认为，这些问题，属于实施中的问题，可由省人民政府具体规定。为此，建议将草案 中相关内容修改为：“物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备依法属于全体业主所有的，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。具体办法由省人民政府规定”(草案二次审议稿第四十一条第一款)。
五、关于物业管理用房的配置。草案第三十五条规定，建设单位在物业建设中，应当按建设工程规划许可证载明的地上建筑物面积千分之七的比例配置物业管理用房。一些地方提出，因规划调整，物业竣工后，其实测面积可能超过规划许可证载明的建筑面积，对超过部分也应按规定配置相应物业管理用房。为此，建议增加规定：“因依法调整规划，物业竣工验收后的地上建筑实测面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当按照超过部分千分之七的比例补充配置物业管理用房。确实无法补充配置的，建设单位应当按照该物业销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要”(草案二次审议稿第二十七条第二款)。
六、关于小区停车。草案第四十九条规定，物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、非业主使用人使用。一些专家和地方提出，停车场(库)有的属于业主所有，有的属于房地产开发企业所有，不能笼统规定“应当提供给业主使用”。考虑到产权归属问题不属于地方立法权限，国家正在制定的物权法拟对此作出规定，建议删去上述内容。同时，财经委和一些地方提出，物业管理区域内的空闲场地，经业主大会同意并在不影响通行和安全的前提下，可以作为业主停车泊位，以解决停车难问题。为此，建议增加规定：“经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等公共设施，不得阻碍消防通道”(草案二次审议稿第四十条)。
七、关于物业装修。草案第五十一条、第五十二条、第五十三条对物业装修进行了规范，总的思路是对物业装修的禁止性事项作出明确规定，进行事中、事后监督管理，并发挥物业服务企业和相邻住户即利害关系人的民间力量监督，不对其设定行政许可。征求意见过程中，对房屋装修是否需设置行政许可，有不同意见。立法听证中，多数听证陈述人认为，涉及房屋安全的装修行为，无论是住宅装修还是非住宅装修都应当直接设置禁止性规定，并对违反规定者予以处罚，而不宜采用行政许可的管理手段。少数听证陈述人认为，对涉及安全的装修尤其是非住宅装修应当设定行政许可，加强事前监管。法制委员会经研究认为，国务院《物业管理条例》对房屋装修未设定行政许可，实践中房屋装修可以通过加强事中事后监督来达到监管目的，根据《行政许可法》规定精神，不宜再设定行政许可。为此，建议维持草案现有的规定。
八、关于物业服务企业的法律责任。草案第六十四条第三款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担相应的法律责任。”有的委员提出，物业管理中诸如居民家中被盗、自行车被偷等如何承担责任应当进一步明确。也有委员和地方提出，物业服务企业在物业管理中的相应责任应当由业主与物业服务企业通过物业服务合同来具体约定，并由司法机关根据合同的内容来具体判定。为此，建议增加相应的引导性规定：“当事人对物业服务事项和服务质量进行约定时，一般应当明确双方有关人身、财产安全保障方面的权利和义务”(草案二次审议稿第三十条第三款)。
此外，还对草案的其他条款、文字、条文顺序作了修改和调整。
草案二次审议稿已按上述建议作了修改，法制委员会建议本次常委会会议再次审议。
《浙江省物业管理条例(草案二次审议稿)》和以上报告，请予审议。