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摘要：工程建设成本控制是房地产开发控制管理中的一项重要内容，其中目标管理方法以其针对性，先进性和实用性被广泛采用，本文从合理设计、工程招标、施工管理、竣工结算几个方面分析了房地产开发成本的构成，探讨了房地产企业成本控制策略。
关键词：房地产开发 成本控制 项目管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外， 势必在主观上可操控的工程成本控制上下功夫。因此如何有效地控制工程成本，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力是每一个房地产开发商面临的重要课题，也是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。
一 合理的设计是有效控制工程造价的基础
项目一经决策，合理的设计是控制工程造价的前提和基础，设计费用一般只占建设项目全部费用1%——2%，但影響到工程造价达到75%以上，设计的质量和功能是否满足使用要求，不仅关系到建设项目一次性投资多少，而且影响到建成后的使用效益。当工程项目设计一经确定，也就确定了工程造价的主要部分，工程预算、结算只是工程计量而不能从根本上改变工程造价，因此要有效控制工程成本，就要着重抓好工程设计这个阶段管理。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70-%95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。
1、实行设计方案招投标制度。通过设计招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现工程变更，增加工程成本，同时也能避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证。
2、开展限额设计。通过对项目多种设计方案比较、筛选，对各项造价指标、各项经济技术指标，进行分析、判断，选择技术上可行性、施工上可能性、经济上合理性的设计方案。通过这些工作，能动地影响设计、优化设计，以保证有效地控制投资。
3、用合同措施，有效控制造价。针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。
二、工程招投标是有效控制工程造价的核心工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为，业主方应注意与加强以下几点：1、招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。2、做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。3、合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。
4、做好合同的签定工。应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。
三、施工管理是有效控制工程造价的重要环节
施工阶段工程造价控制，主要有以下几个方面：一是要做好工程施工招投标，选择报价方面合理、技术能力雄厚的施工企业。二是对现场签证方面的管理，避免建设单位的现场管理人员违规签证。三是强化施工合同和索赔的管理。在施工的过程中，必须做好日常例会及其它重大问题等会议记录，为避免索赔提供依据，在处理索赔时应认真研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任。
四、竣工结算是有效控制工程造价的关键
竣工结算是确定工程招架的的最后一个环节，往往也是开发商与施工方斗智斗勇的过程。竣工结算要以事实为依据，按照甲乙双方在合同中关于结算的约定进行。合理的结算程序应有承包方提交竣工资料及结算书→监理→甲方工程部→甲方成本控制部。由监管审核后的结算资料交工程部审核，切忌直接交至成本控制部。因为承包方的结算资料有可能出现：所有的涉及费用增加的现场签证、设计变更和工程洽商等内容，承包方肯定一个不落，而有关费用减少的内容可能就不报或少报、漏报，一般预算人员对工程情况不一定完全了解，减少造价部分往往会漏掉，因此结算资料必须先经过工程部的审核后可交到成本控制部进行计算。工程部的审查重点是看承包方是否按图纸及合同规定全部完成任工作，是否实施到位，还有的是施工没有进行核减，没有签证变更手续。预算人员要坚持到现场了解情况，提高工程计价的准确性。
五、结语
房地产开发中的工程成本渗透在工程管理体系的各个环节中，在每一个日常工作的细节中都要注重节约，站在成本控制的角度看问题，才能吧工程成本控制在合理的范围内
参考文献：
[1]李涛.房地产开发投资风险因素分析及评价研究[D].北京:中国农业大学,2004.
[2]邹伟.房地产开发项目成本控制的关键阶段[J].施工技术,2006,
[3]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安:西安科技大学,2008.
董世成1973年8月10日 男 汉族 辽宁省凤城市 本科 硕士 副教授 土木建筑工程
关键词：房地产开发 成本控制 项目管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外， 势必在主观上可操控的工程成本控制上下功夫。因此如何有效地控制工程成本，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力是每一个房地产开发商面临的重要课题，也是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。
一 合理的设计是有效控制工程造价的基础
项目一经决策，合理的设计是控制工程造价的前提和基础，设计费用一般只占建设项目全部费用1%——2%，但影響到工程造价达到75%以上，设计的质量和功能是否满足使用要求，不仅关系到建设项目一次性投资多少，而且影响到建成后的使用效益。当工程项目设计一经确定，也就确定了工程造价的主要部分，工程预算、结算只是工程计量而不能从根本上改变工程造价，因此要有效控制工程成本，就要着重抓好工程设计这个阶段管理。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70-%95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。
1、实行设计方案招投标制度。通过设计招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现工程变更，增加工程成本，同时也能避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证。
2、开展限额设计。通过对项目多种设计方案比较、筛选，对各项造价指标、各项经济技术指标，进行分析、判断，选择技术上可行性、施工上可能性、经济上合理性的设计方案。通过这些工作，能动地影响设计、优化设计，以保证有效地控制投资。
3、用合同措施，有效控制造价。针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。
二、工程招投标是有效控制工程造价的核心工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为，业主方应注意与加强以下几点：1、招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。2、做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。3、合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。
4、做好合同的签定工。应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。
三、施工管理是有效控制工程造价的重要环节
施工阶段工程造价控制，主要有以下几个方面：一是要做好工程施工招投标，选择报价方面合理、技术能力雄厚的施工企业。二是对现场签证方面的管理，避免建设单位的现场管理人员违规签证。三是强化施工合同和索赔的管理。在施工的过程中，必须做好日常例会及其它重大问题等会议记录，为避免索赔提供依据，在处理索赔时应认真研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任。
四、竣工结算是有效控制工程造价的关键
竣工结算是确定工程招架的的最后一个环节，往往也是开发商与施工方斗智斗勇的过程。竣工结算要以事实为依据，按照甲乙双方在合同中关于结算的约定进行。合理的结算程序应有承包方提交竣工资料及结算书→监理→甲方工程部→甲方成本控制部。由监管审核后的结算资料交工程部审核，切忌直接交至成本控制部。因为承包方的结算资料有可能出现：所有的涉及费用增加的现场签证、设计变更和工程洽商等内容，承包方肯定一个不落，而有关费用减少的内容可能就不报或少报、漏报，一般预算人员对工程情况不一定完全了解，减少造价部分往往会漏掉，因此结算资料必须先经过工程部的审核后可交到成本控制部进行计算。工程部的审查重点是看承包方是否按图纸及合同规定全部完成任工作，是否实施到位，还有的是施工没有进行核减，没有签证变更手续。预算人员要坚持到现场了解情况，提高工程计价的准确性。
五、结语
房地产开发中的工程成本渗透在工程管理体系的各个环节中，在每一个日常工作的细节中都要注重节约，站在成本控制的角度看问题，才能吧工程成本控制在合理的范围内
参考文献：
[1]李涛.房地产开发投资风险因素分析及评价研究[D].北京:中国农业大学,2004.
[2]邹伟.房地产开发项目成本控制的关键阶段[J].施工技术,2006,
[3]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安:西安科技大学,2008.
董世成1973年8月10日 男 汉族 辽宁省凤城市 本科 硕士 副教授 土木建筑工程