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摘 要：当前房地产咨询业市场需求不足，房地产咨询企业规模小、专业化不足以及房地产咨询人员素质不高，其根源在于房地产咨询业制度的缺失，提出通过建设房地产咨询行业协会来加强对房地产咨询行业的统一管理，提高行业社会地位，并加强对房地产咨询人员素质、继续教育和资信的管理、加强对房地产咨询机构资质与信誉的管理，建立房地产咨询行业自律准则，以此来规范房地产咨询业的发展。
关键词：房地产咨询 制度缺失 制度建设
房地产咨询，是为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务并收取佣金的一种有偿的中介活动，具体可分为信息咨询、投资决策咨询和房地产管理咨询业务三大类。房地产咨询业在西方被称之为“智力服务业”，其专业性、个案性强，且实施效果是衡量咨询服务质量的有效手段，因此对从业人员的素质要求非常高。本文拟从我国房地产咨询业的现状、房地产咨询业制度建设的必要性出发，提出房地产咨询业制度建设的框架，为推动房地产咨询业健康快速发展提供借鉴。
一、我国房地产咨询业发展的现实制度缺失
（一）我国房地产咨询业发展的现状
我国房地产咨询行业是随着商品房市场的启动和发展而逐步发展起来的，经历十多年的发展历程。目前，尽管我国存在大量房地产咨询活动和房地产咨询的市场需求，但通常是依附于其他业务的，还不是一个独立的服务业门类。如房地产经纪代理业务过程中，应顾客的要求为其提供有关的市场信息或为其解释有关的法规政策。房地产策划代理业务也是较为常见的房地产咨询服务活动。
提供房地产咨询业务的机构主要有以下几种。一种是“半官方机构”。比如高校的房地产研究中心，主要承接房地产研究的纵向课题，为政府管理部门或企业提供决策咨询。他们为企业做咨询，具有信息获取以及与官方关系的优势，但面向市场的咨询业只是其附属业务。
第二种是国内房地产咨询企业。部分企业专业从事房地产咨询业务，如山东兰德咨询有限公司，部分是国内“综合型”企业，如北大纵横、新华信等。这类企业所涉猎的行业较多，包括电子、化工、汽车、冶金等，房地产咨询只是其中之一。
第三种是国外的咨询企业，如麦肯锡、SAP、IBM等。这些企业主要为国内大型企业、包括房地产企业从事战略咨询、ERP咨询、财务咨询等，一般收费较高。
（二）我国房地产咨询业发展存在的问题及其根源
当前，我国房地产咨询业发展的问题主要如下：
1.咨询意识落后，大规模的客户市场尚未形成
对我国房地产行业来说，专业咨询服务的相对滞后很大程度上受客户群错误观念的影响。相当多的开发商和投资置业者需要专业的房地产咨询服务，但并不看中和信任当前的房地产咨询，或是抱着“求人不如求己”的思想。根据新华信管理咨询行业年度报告统计数据，在接受过咨询的上市公司中，只有16%的客户认为对业绩的提升"作用明显"，7%的客户认为"有一定的作用"，其余客户则认为"没有明显的作用"。[1]社会咨询意识较落后，大规模的客户市场尚未形成。
2.咨询机构规模小、专业化不足
在我国，除一些从事营销策划和销售代理业务的咨询机构已形成一定规模以外，提供咨询服务的机构多数规模较小；且这些房地产咨询机构多以中介为主，提供房地产经纪、评估，兼营房地产咨询业务。在这种混合型的经营模式下，无论是信息咨询还是投资决策咨询服务都很难达到专业服务高水准的要求。受自身素质的限制，这些小机构将很难满足客户不断提高的咨询服务需求，面临优胜劣汰的命运。
3.咨询人员整体素质不高
从房地产消费市场的需求变化上看，需求差异化逐渐形成并呈扩大之势。现实需求差异化的存在使得供需双方都对高水平的市场调研、信息服务、项目咨询、营销策划、销售代理、置业顾问等业务产生了更多的需求，迫切要求房地产中介行业要以专业化的服务、正规化的经营来填补市场空白。而事实上，在房地产咨询领域，专业、系统、一对一的咨询服务，真正能为客户带来增值或达到预期目的的咨询服务仍然较少。整体的咨询服务质量不高。[2] [3]
二、我国房地产咨询业制度建设的必要性
（一）制度建设是规范房地产咨询行为的必要手段
房地产咨询业所提供的是一种智力产品，与其它产业的区别在于它的成果是在从业人员的知识、经验和智力中产生的咨询报告。对房地产咨询产品质量，无法像实体产品那样有定量的检验标准，房地产咨询产品质量只能通过其实施效果来衡量。而房地产咨询产品的质量受房地产咨询行为及从业人员的经验和专业素质等因素的影响。因此，必须通过制度建设来规范房地产咨询行为，明确房地产咨询的从业人员素质要求及各项操作程序。
（二）制度建设是提高房地产咨询行业影响力的必然要求
当前，房地产市场竞争日趋激烈，因此，在依靠自身资源成长的同时，越来越多的企业希望能借助“外脑”寻求帮助，以解决企业管理或技术上的有关难题，房地产咨询的市场需求不断增加。然而，当前房地产咨询业发展不规范、从业人员素质不高、以及房地产咨询机构的专业化、规模化不足，使得相当多的开发商和投资置业者并不看中房地产咨询，或是抱着“求人不如求己”的思想，对房地产咨询缺乏足够的信任。
三、我国房地产咨询业发展的制度建设框架
鉴于房地产咨询业的特点、当前我国房地产咨询业的发展现状及存在的问题，我国房地产咨询业的制度建设核心在于通过建立行业协会来加强对房地产咨询行业的统一管理，提高房地产咨询行业的社会地位，建立房地产咨询行业的行业自律准则，加强对房地产咨询人员的管理及咨询机构运作的管理。
（一）房地产咨询行业协会
帮助咨询企业获得认同和声誉、开拓房地产咨询行业市场。房地产咨询业协会的宗旨在于：履行行业管理职能，协调和制定会员资格、行业准则、道德行为及服务规范；加强行业联合与协作，做好政府、企业和咨询公司间的纽带和桥梁的作用，改善咨询行业经济环境，通过定期出版刊物、资料，不断宣传协会和咨询企业；组织和进行咨询人员的培养和考评，提供咨询经验、信息交流和进行咨询人员培训；协调各种社会关系，使咨询企业在社会中树立良好的咨询形象。 （二）房地产咨询人员的管理制度
对房地产咨询人员的管理，主要从房地产咨询业资格考试和认定、继续教育及资信管理等方面着手，具体如下：
1.房地产咨询业资格考试制度、资格认定制度
为了保证从业人员的高素质，凡要获取执业资格者，要通过以下程序：
1）考试资格审查：主要有两方面。①学历：报考者需有相关专业的学士、硕士、博士学位；②资历：主要是工作经历和经验。
2）执业资格考试：获得考试资格的人参加资格考试，考试内容除了税务、会计、统计、经济、金融、规划、管理等咨询的基本理论与实务外，还应涵盖房地产咨询涉及的各项专业咨询知识，包括土地及房地产的基本制度与政策、房地产市场及投资分析、房地产开发经营与管理、房地产咨询实务等等。
2.房地产咨询人员继续教育制度
房地产咨询企业是知识型企业，人力资源是其最重要的资源，其竞争力来源于知识型的员工。只有加强人员培训，加强人力资本运营，才能提高咨询公司的整体竞争力和咨询业的整体形象。由行业协会制定继续教育实施办法，明确继续教育的组织形式、培训内容、培训时间及监督考核情况等，指导和规范房地产咨询人员的继续教育培训工作。
3.房地产咨询人员的资信管理制度
房地产咨询师必须接受行业协会的行业自律管理和职业道德约束。行业协会对执业咨询师进行监督和管理，定期对咨询师的业绩和信誉进行抽查，并通过客户满意度调查结果及业绩等来对咨询师的资信进行评定，行业协会记录并定期公告发生业务过失或有违背职业道德的咨询师，并可随时取消其执业资格。
（三）房地产咨询机构的管理制度
1.房地产咨询机构的注册登记及资质认定制度
建立房地产咨询机构的注册登记和资质认定制度，具有相应资质等级的咨询机构才能从事房地产咨询活动，不同的资质等级对应不同的从业范围。不同的资质等级在房地产咨询师数量、业绩、信誉、质量、财务状况和管理制度等方面均有不同的要求。
2.房地产咨询机构信誉管理制度
行业协会应当建立房地产咨询机构信用档案。房地产咨询机构应当按照要求提供真实、准确、完整的房地产咨询信用档案信息。房地产咨询机构信用档案应当包括房地产咨询机构的基本情况、业绩、质量管理、客户满意度结果、客户信息保密、良好行为、不良行为等内容。违法行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为房地产咨询机构的不良记录记入其信用档案。
（四）房地产咨询行业自律准则
为自觉维护房地产咨询行业市场秩序，建立行业自律机制，促进房地产咨询业的健康发展，由行业协会建立房地产咨询行业自律准则，并倡议咨询企业共同遵守。行业自律准则包括职业道德、房地产咨询服务流程、质量控制、成果备案管理、客户资料与信息保密、收费管理、回避与禁止行为、违背自律准则的处理等方面的内容，房地产咨询人员和咨询机构必须严格执行。
参考文献：
[1]易水寒.咨询的"陷阱" 知识在咨询业行业地位与作用[EB/OL]
[2] 王蕾，李元琛.中国咨询业的现状及发展对策[J].科技情报开发与经济，2007 （23）：94-95.
[3] 韩岳，李保东.我国咨询业发展的制约因素分析[J].大学图书情报学刊，2007 （6）：72-75.
[4] 陈柳钦.论我国现代咨询业的发展[J].当代经济管理，2008 （1）：46-49.
关键词：房地产咨询 制度缺失 制度建设
房地产咨询，是为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务并收取佣金的一种有偿的中介活动，具体可分为信息咨询、投资决策咨询和房地产管理咨询业务三大类。房地产咨询业在西方被称之为“智力服务业”，其专业性、个案性强，且实施效果是衡量咨询服务质量的有效手段，因此对从业人员的素质要求非常高。本文拟从我国房地产咨询业的现状、房地产咨询业制度建设的必要性出发，提出房地产咨询业制度建设的框架，为推动房地产咨询业健康快速发展提供借鉴。
一、我国房地产咨询业发展的现实制度缺失
（一）我国房地产咨询业发展的现状
我国房地产咨询行业是随着商品房市场的启动和发展而逐步发展起来的，经历十多年的发展历程。目前，尽管我国存在大量房地产咨询活动和房地产咨询的市场需求，但通常是依附于其他业务的，还不是一个独立的服务业门类。如房地产经纪代理业务过程中，应顾客的要求为其提供有关的市场信息或为其解释有关的法规政策。房地产策划代理业务也是较为常见的房地产咨询服务活动。
提供房地产咨询业务的机构主要有以下几种。一种是“半官方机构”。比如高校的房地产研究中心，主要承接房地产研究的纵向课题，为政府管理部门或企业提供决策咨询。他们为企业做咨询，具有信息获取以及与官方关系的优势，但面向市场的咨询业只是其附属业务。
第二种是国内房地产咨询企业。部分企业专业从事房地产咨询业务，如山东兰德咨询有限公司，部分是国内“综合型”企业，如北大纵横、新华信等。这类企业所涉猎的行业较多，包括电子、化工、汽车、冶金等，房地产咨询只是其中之一。
第三种是国外的咨询企业，如麦肯锡、SAP、IBM等。这些企业主要为国内大型企业、包括房地产企业从事战略咨询、ERP咨询、财务咨询等，一般收费较高。
（二）我国房地产咨询业发展存在的问题及其根源
当前，我国房地产咨询业发展的问题主要如下：
1.咨询意识落后，大规模的客户市场尚未形成
对我国房地产行业来说，专业咨询服务的相对滞后很大程度上受客户群错误观念的影响。相当多的开发商和投资置业者需要专业的房地产咨询服务，但并不看中和信任当前的房地产咨询，或是抱着“求人不如求己”的思想。根据新华信管理咨询行业年度报告统计数据，在接受过咨询的上市公司中，只有16%的客户认为对业绩的提升"作用明显"，7%的客户认为"有一定的作用"，其余客户则认为"没有明显的作用"。[1]社会咨询意识较落后，大规模的客户市场尚未形成。
2.咨询机构规模小、专业化不足
在我国，除一些从事营销策划和销售代理业务的咨询机构已形成一定规模以外，提供咨询服务的机构多数规模较小；且这些房地产咨询机构多以中介为主，提供房地产经纪、评估，兼营房地产咨询业务。在这种混合型的经营模式下，无论是信息咨询还是投资决策咨询服务都很难达到专业服务高水准的要求。受自身素质的限制，这些小机构将很难满足客户不断提高的咨询服务需求，面临优胜劣汰的命运。
3.咨询人员整体素质不高
从房地产消费市场的需求变化上看，需求差异化逐渐形成并呈扩大之势。现实需求差异化的存在使得供需双方都对高水平的市场调研、信息服务、项目咨询、营销策划、销售代理、置业顾问等业务产生了更多的需求，迫切要求房地产中介行业要以专业化的服务、正规化的经营来填补市场空白。而事实上，在房地产咨询领域，专业、系统、一对一的咨询服务，真正能为客户带来增值或达到预期目的的咨询服务仍然较少。整体的咨询服务质量不高。[2] [3]
二、我国房地产咨询业制度建设的必要性
（一）制度建设是规范房地产咨询行为的必要手段
房地产咨询业所提供的是一种智力产品，与其它产业的区别在于它的成果是在从业人员的知识、经验和智力中产生的咨询报告。对房地产咨询产品质量，无法像实体产品那样有定量的检验标准，房地产咨询产品质量只能通过其实施效果来衡量。而房地产咨询产品的质量受房地产咨询行为及从业人员的经验和专业素质等因素的影响。因此，必须通过制度建设来规范房地产咨询行为，明确房地产咨询的从业人员素质要求及各项操作程序。
（二）制度建设是提高房地产咨询行业影响力的必然要求
当前，房地产市场竞争日趋激烈，因此，在依靠自身资源成长的同时，越来越多的企业希望能借助“外脑”寻求帮助，以解决企业管理或技术上的有关难题，房地产咨询的市场需求不断增加。然而，当前房地产咨询业发展不规范、从业人员素质不高、以及房地产咨询机构的专业化、规模化不足，使得相当多的开发商和投资置业者并不看中房地产咨询，或是抱着“求人不如求己”的思想，对房地产咨询缺乏足够的信任。
三、我国房地产咨询业发展的制度建设框架
鉴于房地产咨询业的特点、当前我国房地产咨询业的发展现状及存在的问题，我国房地产咨询业的制度建设核心在于通过建立行业协会来加强对房地产咨询行业的统一管理，提高房地产咨询行业的社会地位，建立房地产咨询行业的行业自律准则，加强对房地产咨询人员的管理及咨询机构运作的管理。
（一）房地产咨询行业协会
帮助咨询企业获得认同和声誉、开拓房地产咨询行业市场。房地产咨询业协会的宗旨在于：履行行业管理职能，协调和制定会员资格、行业准则、道德行为及服务规范；加强行业联合与协作，做好政府、企业和咨询公司间的纽带和桥梁的作用，改善咨询行业经济环境，通过定期出版刊物、资料，不断宣传协会和咨询企业；组织和进行咨询人员的培养和考评，提供咨询经验、信息交流和进行咨询人员培训；协调各种社会关系，使咨询企业在社会中树立良好的咨询形象。 （二）房地产咨询人员的管理制度
对房地产咨询人员的管理，主要从房地产咨询业资格考试和认定、继续教育及资信管理等方面着手，具体如下：
1.房地产咨询业资格考试制度、资格认定制度
为了保证从业人员的高素质，凡要获取执业资格者，要通过以下程序：
1）考试资格审查：主要有两方面。①学历：报考者需有相关专业的学士、硕士、博士学位；②资历：主要是工作经历和经验。
2）执业资格考试：获得考试资格的人参加资格考试，考试内容除了税务、会计、统计、经济、金融、规划、管理等咨询的基本理论与实务外，还应涵盖房地产咨询涉及的各项专业咨询知识，包括土地及房地产的基本制度与政策、房地产市场及投资分析、房地产开发经营与管理、房地产咨询实务等等。
2.房地产咨询人员继续教育制度
房地产咨询企业是知识型企业，人力资源是其最重要的资源，其竞争力来源于知识型的员工。只有加强人员培训，加强人力资本运营，才能提高咨询公司的整体竞争力和咨询业的整体形象。由行业协会制定继续教育实施办法，明确继续教育的组织形式、培训内容、培训时间及监督考核情况等，指导和规范房地产咨询人员的继续教育培训工作。
3.房地产咨询人员的资信管理制度
房地产咨询师必须接受行业协会的行业自律管理和职业道德约束。行业协会对执业咨询师进行监督和管理，定期对咨询师的业绩和信誉进行抽查，并通过客户满意度调查结果及业绩等来对咨询师的资信进行评定，行业协会记录并定期公告发生业务过失或有违背职业道德的咨询师，并可随时取消其执业资格。
（三）房地产咨询机构的管理制度
1.房地产咨询机构的注册登记及资质认定制度
建立房地产咨询机构的注册登记和资质认定制度，具有相应资质等级的咨询机构才能从事房地产咨询活动，不同的资质等级对应不同的从业范围。不同的资质等级在房地产咨询师数量、业绩、信誉、质量、财务状况和管理制度等方面均有不同的要求。
2.房地产咨询机构信誉管理制度
行业协会应当建立房地产咨询机构信用档案。房地产咨询机构应当按照要求提供真实、准确、完整的房地产咨询信用档案信息。房地产咨询机构信用档案应当包括房地产咨询机构的基本情况、业绩、质量管理、客户满意度结果、客户信息保密、良好行为、不良行为等内容。违法行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为房地产咨询机构的不良记录记入其信用档案。
（四）房地产咨询行业自律准则
为自觉维护房地产咨询行业市场秩序，建立行业自律机制，促进房地产咨询业的健康发展，由行业协会建立房地产咨询行业自律准则，并倡议咨询企业共同遵守。行业自律准则包括职业道德、房地产咨询服务流程、质量控制、成果备案管理、客户资料与信息保密、收费管理、回避与禁止行为、违背自律准则的处理等方面的内容，房地产咨询人员和咨询机构必须严格执行。
参考文献：
[1]易水寒.咨询的"陷阱" 知识在咨询业行业地位与作用[EB/OL]
[2] 王蕾，李元琛.中国咨询业的现状及发展对策[J].科技情报开发与经济，2007 （23）：94-95.
[3] 韩岳，李保东.我国咨询业发展的制约因素分析[J].大学图书情报学刊，2007 （6）：72-75.
[4] 陈柳钦.论我国现代咨询业的发展[J].当代经济管理，2008 （1）：46-49.