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摘 要：本文针对目前存在的住房质量问题，分析了存在的原因，着重论述了具体的解决对策。
关键词：住宅质量;规划设计;建筑工程;全过程质量管理
近几年来，我市的住宅建设以前所未有的速度和规模迅速发展，不仅改善了城市居民的居住条件，在一定程度上缓解了城市居民住房拥挤的状况，而且有力地拉动了国民经济的增长。但是，伴随着住宅建设快速增长的同时，部分住宅建设也存在着严重的质量问题，住宅质量投诉案件不断增加。百年大计，质量为本，因此，解决好住宅质量问题不仅成为我们建设部门的当务之急，而且还关系到居民群众的切身利益，关系到社会的稳定与经济的增长繁荣。
一、住宅质量的现状
住宅质量，从广义上来说，不仅指住宅建设本身的工程质量，还包括住宅的使用功能质量、住宅的环境质量和售后的服务质量。当前，我市的住宅质量问题，主要反映在建安工程质量差和规划设计不合理，以致功能质量、环境质量、售后服务质量等方面都存在相关的问题。表现在工程质量方面的问题，除了诸如屋面、墙面渗漏，管道漏水、堵塞，地面空鼓，墙皮脱落等质量通病外，还突出表现在工程项目前期工作差、基础资料不完善，工程设计不合理，工程材料假冒伪劣严重、以次充好，施工粗制滥造、偷工减料等方面。
住宅的使用功能质量问题，不仅体现在工程质量直接影响产生的问题，而且还具体体现在住宅设施质量落后，住宅的空间设计布局不合理而导致用户使用上的不便。表现在厨房设备、卫生设备、管道器材等各种管线暴露室内，影响居室环境和室内装修；住宅外部设施表现为小区配套设施不足，规划不合理，绿化率低，停车场及娱乐场所少等，所有这些都可能给住户带来使用上的不便。
居住环境质量问题，集中反映在不少房地产开发单位只重经济效益，盲目追求高容积率而漠视居住生态环境的建设，不仅谈不上“保证安全、方便生活的配套工程，优美、高品质的住宅生活空间，物质文明与精神文明相结合的社区”等基本条件，差者连配套基础设施也没有，售楼前声声称道的“良好的居住环境”，只不过是美丽的谎言。
售后的服务质量问题主要表现在物业管理上。近年来，随着物业管理观念的日渐深入人心，物业管理的好坏已成为商品住宅销售中的一个重要砝码。但有的开发商对其开发的住宅小区进行物业管理，其目的只是为了加快销售，一旦销售完毕物业管理也就每况愈下了。这也是人们投诉的一个主要问题。
二、影响住宅质量的主要原因
造成上述住宅质量问题的原因是多方面的，既有设计上的原因，也有技术操作上的原因；既有经济原因，也有社会原因和体制上的原因。
1、从住宅工程本身看，规划设计落后、施工质量低下和建筑材料质量低劣是造成住宅质量问题的直接原因。住宅质量是由规划设计质量、施工质量和建筑材料质量所决定的，如果这三个环节中出现任何一个环节的纰漏，都有可能影响住宅工程的整体质量。从规划设计来看，主要原因有：有的开发建设单位为了片面追求经济效益，牺牲住宅的环境和功能；规划设计水平不高，落后于人们对住宅质量的需求；有的开发建设单位单纯要求设计单位提高时效、快出图纸，从而导致规划设计缺乏深度。目前规划设计方面突出的问题表现在套型布局不合理、厅室门位置不当、厨房设施和卫生设施布局不合理。从施工来看，造成住宅质量问题的原因在于施工多为低资质企业，甚至无资质企业，不仅管理水平落后，技术力量薄弱，而且施工人员素质普遍较低。有的施工企业人员多为民工，没有受过专门的技术培训，既不懂规范，又不懂技术，直接影响着工程质量。从建筑材料来看，劣质的建筑材料，如不合格的钢材、水泥等充斥市场，都会直接导致结构隐患和结构事故，而不合格的水、电等材料也可能造成用户使用上的诸多不便。换言之，劣质的建筑材料为低劣的工程质量埋下了种子和祸根。如果说住宅的设计质量从主观上决定着住宅质量的高低，那么，施工质量和建筑材料质量则是决定住宅质量的主要部件。从居民对住宅质量的投诉情况分析，造成住宅质量问题的直接原因就是因为住宅的工程施工质量低下和建筑材料质量的低劣。
2、从住宅市场的管理看，市场管理的混乱是造成住宅质量问题的又一重要原因。住宅市场混乱主要表现为不正当竞争、私下交易、行贿受贿、偷工减料、粗制滥造、以次充好等。一些房地产开发公司质量管理体系不健全，没有完全树立“质量第一，用户至上”的观念， “压价压级承包”工程的现象较多。同时，由于市场准入制度不完善，致使 “六无工程”（无立项、无报批、无招投标、无开工许可、无监理、无竣工验收）也进入市场。
3、住宅小区的物业管理水平上不去。我市的物业管理普遍存在以下问题：一是缺乏有效的竞争机制。一般来说，物业公司的选择应该有物业产权的所有者或使用者确定，而在实际操作中，真正由业主委员会选择物业管理的寥寥无几。由于缺乏有效的竞争，物业公司就失去了提高服务质量的动力，物业管理水平低，服务质量等问题就难免了。特别是对住房的后续管理，关系到每一位住户的切身利益，因而物业管理也是住户投诉较多的一个住房质量问题。二是物业管理公司小而多，多为散兵游勇式的经营，没有一定的规模效益，并且普遍存在管理不规范问题。
4、从住宅建设管理体制看，其存在的种种弊端是产生住宅质量问题的根本原因。如果说工程质量的低下及市场管理混乱，是导致住宅质量问题的诸多直接因素，那么，住宅建设管理体制上的种种弊端则是导致住宅质量问题的深层原因，或言之为根本原因。其弊端首先表现在管理体制上的弊端，表现在住宅建筑工程招投标制度存在漏洞。一些建筑单位和投资方的某些人为牟取暴利，无视国家制定的条例而进行“暗箱操作”，违法分包等问题严重，由于对工程项目的发包不能严格执行招标管理办法，致使一些施工质量差、素质水平一般的施工企业和一些劣质工程进入市场，而一些质量高、素质高、信誉好的施工队伍却不能参与工程建设。严重影响了建筑工程的内在质量。近几年来，有关质量问题的投诉主要原因就是施工存在问题。
其次，管理体制上的弊端，表现在“同体监理”、“一条龙作业”的状况普遍存在。工程监理作为保证工程质量的一项重要制度，从理论上来说，监理单位与被监理工程的承包单位以及建筑材料、建筑构配件、设备供应单位不得有隶属关系或其他利益关系。但是，在实际操作过程中，由于工程监理制度不健全，有的工程监理单位与被委托实施监理的工程开发建设单位，或在同一经营实体，或属同一行政单位直接管辖范围，有的虽然已经从行政单位脱离，但仍有说不清的联系。这种“同体监理”、“一条龙作业”的状况之所以存在与目前房地产管理体制有关。在海外，房地产开发企业是一种高素质的投资策划企业，人员素质高，但一般只有十来个人，如我国香港地区1000多家开发公司，平均每家只有5-7人。反观我们的开发公司，少则几十人，多的甚至几百、几千人，从征地拆迁、规划设计、施工管理、材料供应直至房屋销售、物业管理样样俱全，在开发施工建筑过程中往往是自己人监理自己人，从设计到施工实行“一条龙”作业。这种管理格局，基本上是一种内部的监督体系。很难实行严格的、公正的质量监督，既不利于形成有效的制约机制，也很难使工程质量得到保证。
三、加强住宅质量管理的对策建议
百年大计，质量第一，质量是一个永恒的主题。住宅工程质量不仅关系着人民的安居乐业和社会繁荣稳定，而且工程质量也关系到国民经济的健康发展。上面分析了影响住房质量的几个主要原因，本文认为：影响住房质量的因素不仅是多方面的，而且个因素之间是系统相关。因此，仅从一两个因素或少数环节上来解决住房质量问题是难以奏效的。而在“全过程质量管理”思想指导下营造住房质量保证体系是一个保证住房质量的有效对策。在住房质量全过程管理涉及城市规划、住房设计、项目建设过程的质量管理以及物业管理等方面，下面就对这几方面做一些分析。
1、做好规划设计是营造住房质量保证体系的起点。规划设计是建立住房保证体系的重要环节，必须严格遵守规划程序，做到精心规划、精心设计，使规划设计有可靠的保证，具体做好以下几方面：
（1）住宅小区的规划应服从城市总体规划和详细规划，住宅小区应在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则下进行科学的规划；
（2）要注重对项目开发前的市场调研工作，了解不同层次的购买者和消费者的需求特点，既要协调好成本与功能的关系，也要注意住宅的美观实用、舒心宜人的原则。
（3）严格审查住宅规划设计，质量不合要求的坚决不予通过。
（4）抓好住房建筑设计。要在户型设计上敢于创新，积极学习先进地区的规划设计经验，在户型设计方面充分考虑了消费者个性化的需求，本着“以居适人”的设计理念，最大限度的满足居民在舒适、方便、安全、健康等方面的需求，为业主创造了一个良好、合理、优美的居住环境。
2、选择优秀的开发企业和建筑队伍从事住房工程的开发建设，是营造住房质量保证体系的重要保证。首先要对开发企业承担住宅小区开发任务要严格审查；其次依法规范建筑市场。要严格执行《建筑法》和《建设工程条例》规定的建设工程施工许可制度，包括严格审查和把握项目建议书、可行性研究报告、初步设计、开工报告和竣工验收等环节，坚决杜绝 “六无工程”。坚持和完善市场准入制度，严格开发、勘察设计、施工、监理等企业的资质管理，对于不按基建程序办事或存在严重质量问题的企业，坚决予以降低资质等级，并在一定时期内不得承担新的工程项目。要建立健全招投标制度，这是运用市场竞争机制保证工程质量和效益的重要措施。招投标工作必须体现公开、公平、公正原则，反对不正当竞争现象，严禁搞行业、地区保护，不得在同一单位内搞设计、施工、监理“一条龙”作业，招标单位必须具备相应的资质等级和业绩，严禁中标单位转包和违法分包。
3、建筑施工过程管理是营建住房质量保证体系的关键。住房建筑施工管理、质量监督管理是保证住房质量的核心内容，是提高整体建设质量的重要环节，应抓好以下几点：
（1）认真做好施工图的审核工作。开发企业接到图纸后应及时落实具体的项目负责人，令其认真熟悉图纸，掌握设计要求，在此基础上组织设计、施工等单位进行突智慧深。
（2）建立房地产开发企业、施工单位、施工队和监理单位质量检查和施工现场组织保证体系。要及时组织专业技术人员对工程进行定期不定期检查，及时指出并采取补救措施，解决工程中存在的问题。
（3）建立健全层层负责的质量责任制。这是工程质量的组织保证。要建立各级行政领导责任制、项目法人责任制、参建单位领导责任制和工程质量终身负责制，将责任层层分解落实到各个环节、岗位和职工，形成全方位、全过程的质量保证体系，今后出了质量问题都要追究相应的行政和法律责任。
（4）是认真把好工程验收关。在施工中认真执行“四不准”规定。
（5）严把建材采购、使用关。在材料采购这一环节中，按照确保质量与降低成本的原则，作到货比多家，择优采购。
4、建立健全工程监理机制。一方面，要实行工程监理制。工程监理是受项目法人委托，对施工进行全过程、全方位监督，确保工程质量的重要制度。对此，必须通过竞争，选择合格的监理队伍担当监理任务。另一方面，要切实加强政府对工程质量的监督。要继续发挥各行业主管部门和地方政府质量监督机构的作用，树立质量监督的法定权威，严格执行各项强制性技术规范、标准，对材料、设备进行严格检验，坚持结构安全阶段验收和竣工验收制度。
5、加快科技进步和提高建筑队伍的素质。这是工程质量的技术保证。在积极推广使用新技术、新材料和新工艺以解决工程质量通病的同时，要推进住宅产业现代化，不断提高住宅质量。此外，要加强对施工队伍的教育和培训，不断提高队伍的技术素质和职业道德水平。
6、加强小区物业管理是营造住房质量保证体系的后续工作。物业管理作为一种新型的房屋管理方式，对提高居民居住质量水平起着至关重要的作用。为此，要大力加强行业管理，规范物业管理服务的行为。要认真解决物业管理中的难点和热点问题，为物业管理创造良好的环境与条件。要培育和发展物业管理市场，推进物业管理企业的优胜劣汰。要加快立法进程，把物业管理纳入法制化的管理轨道。
关键词：住宅质量;规划设计;建筑工程;全过程质量管理
近几年来，我市的住宅建设以前所未有的速度和规模迅速发展，不仅改善了城市居民的居住条件，在一定程度上缓解了城市居民住房拥挤的状况，而且有力地拉动了国民经济的增长。但是，伴随着住宅建设快速增长的同时，部分住宅建设也存在着严重的质量问题，住宅质量投诉案件不断增加。百年大计，质量为本，因此，解决好住宅质量问题不仅成为我们建设部门的当务之急，而且还关系到居民群众的切身利益，关系到社会的稳定与经济的增长繁荣。
一、住宅质量的现状
住宅质量，从广义上来说，不仅指住宅建设本身的工程质量，还包括住宅的使用功能质量、住宅的环境质量和售后的服务质量。当前，我市的住宅质量问题，主要反映在建安工程质量差和规划设计不合理，以致功能质量、环境质量、售后服务质量等方面都存在相关的问题。表现在工程质量方面的问题，除了诸如屋面、墙面渗漏，管道漏水、堵塞，地面空鼓，墙皮脱落等质量通病外，还突出表现在工程项目前期工作差、基础资料不完善，工程设计不合理，工程材料假冒伪劣严重、以次充好，施工粗制滥造、偷工减料等方面。
住宅的使用功能质量问题，不仅体现在工程质量直接影响产生的问题，而且还具体体现在住宅设施质量落后，住宅的空间设计布局不合理而导致用户使用上的不便。表现在厨房设备、卫生设备、管道器材等各种管线暴露室内，影响居室环境和室内装修；住宅外部设施表现为小区配套设施不足，规划不合理，绿化率低，停车场及娱乐场所少等，所有这些都可能给住户带来使用上的不便。
居住环境质量问题，集中反映在不少房地产开发单位只重经济效益，盲目追求高容积率而漠视居住生态环境的建设，不仅谈不上“保证安全、方便生活的配套工程，优美、高品质的住宅生活空间，物质文明与精神文明相结合的社区”等基本条件，差者连配套基础设施也没有，售楼前声声称道的“良好的居住环境”，只不过是美丽的谎言。
售后的服务质量问题主要表现在物业管理上。近年来，随着物业管理观念的日渐深入人心，物业管理的好坏已成为商品住宅销售中的一个重要砝码。但有的开发商对其开发的住宅小区进行物业管理，其目的只是为了加快销售，一旦销售完毕物业管理也就每况愈下了。这也是人们投诉的一个主要问题。
二、影响住宅质量的主要原因
造成上述住宅质量问题的原因是多方面的，既有设计上的原因，也有技术操作上的原因；既有经济原因，也有社会原因和体制上的原因。
1、从住宅工程本身看，规划设计落后、施工质量低下和建筑材料质量低劣是造成住宅质量问题的直接原因。住宅质量是由规划设计质量、施工质量和建筑材料质量所决定的，如果这三个环节中出现任何一个环节的纰漏，都有可能影响住宅工程的整体质量。从规划设计来看，主要原因有：有的开发建设单位为了片面追求经济效益，牺牲住宅的环境和功能；规划设计水平不高，落后于人们对住宅质量的需求；有的开发建设单位单纯要求设计单位提高时效、快出图纸，从而导致规划设计缺乏深度。目前规划设计方面突出的问题表现在套型布局不合理、厅室门位置不当、厨房设施和卫生设施布局不合理。从施工来看，造成住宅质量问题的原因在于施工多为低资质企业，甚至无资质企业，不仅管理水平落后，技术力量薄弱，而且施工人员素质普遍较低。有的施工企业人员多为民工，没有受过专门的技术培训，既不懂规范，又不懂技术，直接影响着工程质量。从建筑材料来看，劣质的建筑材料，如不合格的钢材、水泥等充斥市场，都会直接导致结构隐患和结构事故，而不合格的水、电等材料也可能造成用户使用上的诸多不便。换言之，劣质的建筑材料为低劣的工程质量埋下了种子和祸根。如果说住宅的设计质量从主观上决定着住宅质量的高低，那么，施工质量和建筑材料质量则是决定住宅质量的主要部件。从居民对住宅质量的投诉情况分析，造成住宅质量问题的直接原因就是因为住宅的工程施工质量低下和建筑材料质量的低劣。
2、从住宅市场的管理看，市场管理的混乱是造成住宅质量问题的又一重要原因。住宅市场混乱主要表现为不正当竞争、私下交易、行贿受贿、偷工减料、粗制滥造、以次充好等。一些房地产开发公司质量管理体系不健全，没有完全树立“质量第一，用户至上”的观念， “压价压级承包”工程的现象较多。同时，由于市场准入制度不完善，致使 “六无工程”（无立项、无报批、无招投标、无开工许可、无监理、无竣工验收）也进入市场。
3、住宅小区的物业管理水平上不去。我市的物业管理普遍存在以下问题：一是缺乏有效的竞争机制。一般来说，物业公司的选择应该有物业产权的所有者或使用者确定，而在实际操作中，真正由业主委员会选择物业管理的寥寥无几。由于缺乏有效的竞争，物业公司就失去了提高服务质量的动力，物业管理水平低，服务质量等问题就难免了。特别是对住房的后续管理，关系到每一位住户的切身利益，因而物业管理也是住户投诉较多的一个住房质量问题。二是物业管理公司小而多，多为散兵游勇式的经营，没有一定的规模效益，并且普遍存在管理不规范问题。
4、从住宅建设管理体制看，其存在的种种弊端是产生住宅质量问题的根本原因。如果说工程质量的低下及市场管理混乱，是导致住宅质量问题的诸多直接因素，那么，住宅建设管理体制上的种种弊端则是导致住宅质量问题的深层原因，或言之为根本原因。其弊端首先表现在管理体制上的弊端，表现在住宅建筑工程招投标制度存在漏洞。一些建筑单位和投资方的某些人为牟取暴利，无视国家制定的条例而进行“暗箱操作”，违法分包等问题严重，由于对工程项目的发包不能严格执行招标管理办法，致使一些施工质量差、素质水平一般的施工企业和一些劣质工程进入市场，而一些质量高、素质高、信誉好的施工队伍却不能参与工程建设。严重影响了建筑工程的内在质量。近几年来，有关质量问题的投诉主要原因就是施工存在问题。
其次，管理体制上的弊端，表现在“同体监理”、“一条龙作业”的状况普遍存在。工程监理作为保证工程质量的一项重要制度，从理论上来说，监理单位与被监理工程的承包单位以及建筑材料、建筑构配件、设备供应单位不得有隶属关系或其他利益关系。但是，在实际操作过程中，由于工程监理制度不健全，有的工程监理单位与被委托实施监理的工程开发建设单位，或在同一经营实体，或属同一行政单位直接管辖范围，有的虽然已经从行政单位脱离，但仍有说不清的联系。这种“同体监理”、“一条龙作业”的状况之所以存在与目前房地产管理体制有关。在海外，房地产开发企业是一种高素质的投资策划企业，人员素质高，但一般只有十来个人，如我国香港地区1000多家开发公司，平均每家只有5-7人。反观我们的开发公司，少则几十人，多的甚至几百、几千人，从征地拆迁、规划设计、施工管理、材料供应直至房屋销售、物业管理样样俱全，在开发施工建筑过程中往往是自己人监理自己人，从设计到施工实行“一条龙”作业。这种管理格局，基本上是一种内部的监督体系。很难实行严格的、公正的质量监督，既不利于形成有效的制约机制，也很难使工程质量得到保证。
三、加强住宅质量管理的对策建议
百年大计，质量第一，质量是一个永恒的主题。住宅工程质量不仅关系着人民的安居乐业和社会繁荣稳定，而且工程质量也关系到国民经济的健康发展。上面分析了影响住房质量的几个主要原因，本文认为：影响住房质量的因素不仅是多方面的，而且个因素之间是系统相关。因此，仅从一两个因素或少数环节上来解决住房质量问题是难以奏效的。而在“全过程质量管理”思想指导下营造住房质量保证体系是一个保证住房质量的有效对策。在住房质量全过程管理涉及城市规划、住房设计、项目建设过程的质量管理以及物业管理等方面，下面就对这几方面做一些分析。
1、做好规划设计是营造住房质量保证体系的起点。规划设计是建立住房保证体系的重要环节，必须严格遵守规划程序，做到精心规划、精心设计，使规划设计有可靠的保证，具体做好以下几方面：
（1）住宅小区的规划应服从城市总体规划和详细规划，住宅小区应在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则下进行科学的规划；
（2）要注重对项目开发前的市场调研工作，了解不同层次的购买者和消费者的需求特点，既要协调好成本与功能的关系，也要注意住宅的美观实用、舒心宜人的原则。
（3）严格审查住宅规划设计，质量不合要求的坚决不予通过。
（4）抓好住房建筑设计。要在户型设计上敢于创新，积极学习先进地区的规划设计经验，在户型设计方面充分考虑了消费者个性化的需求，本着“以居适人”的设计理念，最大限度的满足居民在舒适、方便、安全、健康等方面的需求，为业主创造了一个良好、合理、优美的居住环境。
2、选择优秀的开发企业和建筑队伍从事住房工程的开发建设，是营造住房质量保证体系的重要保证。首先要对开发企业承担住宅小区开发任务要严格审查；其次依法规范建筑市场。要严格执行《建筑法》和《建设工程条例》规定的建设工程施工许可制度，包括严格审查和把握项目建议书、可行性研究报告、初步设计、开工报告和竣工验收等环节，坚决杜绝 “六无工程”。坚持和完善市场准入制度，严格开发、勘察设计、施工、监理等企业的资质管理，对于不按基建程序办事或存在严重质量问题的企业，坚决予以降低资质等级，并在一定时期内不得承担新的工程项目。要建立健全招投标制度，这是运用市场竞争机制保证工程质量和效益的重要措施。招投标工作必须体现公开、公平、公正原则，反对不正当竞争现象，严禁搞行业、地区保护，不得在同一单位内搞设计、施工、监理“一条龙”作业，招标单位必须具备相应的资质等级和业绩，严禁中标单位转包和违法分包。
3、建筑施工过程管理是营建住房质量保证体系的关键。住房建筑施工管理、质量监督管理是保证住房质量的核心内容，是提高整体建设质量的重要环节，应抓好以下几点：
（1）认真做好施工图的审核工作。开发企业接到图纸后应及时落实具体的项目负责人，令其认真熟悉图纸，掌握设计要求，在此基础上组织设计、施工等单位进行突智慧深。
（2）建立房地产开发企业、施工单位、施工队和监理单位质量检查和施工现场组织保证体系。要及时组织专业技术人员对工程进行定期不定期检查，及时指出并采取补救措施，解决工程中存在的问题。
（3）建立健全层层负责的质量责任制。这是工程质量的组织保证。要建立各级行政领导责任制、项目法人责任制、参建单位领导责任制和工程质量终身负责制，将责任层层分解落实到各个环节、岗位和职工，形成全方位、全过程的质量保证体系，今后出了质量问题都要追究相应的行政和法律责任。
（4）是认真把好工程验收关。在施工中认真执行“四不准”规定。
（5）严把建材采购、使用关。在材料采购这一环节中，按照确保质量与降低成本的原则，作到货比多家，择优采购。
4、建立健全工程监理机制。一方面，要实行工程监理制。工程监理是受项目法人委托，对施工进行全过程、全方位监督，确保工程质量的重要制度。对此，必须通过竞争，选择合格的监理队伍担当监理任务。另一方面，要切实加强政府对工程质量的监督。要继续发挥各行业主管部门和地方政府质量监督机构的作用，树立质量监督的法定权威，严格执行各项强制性技术规范、标准，对材料、设备进行严格检验，坚持结构安全阶段验收和竣工验收制度。
5、加快科技进步和提高建筑队伍的素质。这是工程质量的技术保证。在积极推广使用新技术、新材料和新工艺以解决工程质量通病的同时，要推进住宅产业现代化，不断提高住宅质量。此外，要加强对施工队伍的教育和培训，不断提高队伍的技术素质和职业道德水平。
6、加强小区物业管理是营造住房质量保证体系的后续工作。物业管理作为一种新型的房屋管理方式，对提高居民居住质量水平起着至关重要的作用。为此，要大力加强行业管理，规范物业管理服务的行为。要认真解决物业管理中的难点和热点问题，为物业管理创造良好的环境与条件。要培育和发展物业管理市场，推进物业管理企业的优胜劣汰。要加快立法进程，把物业管理纳入法制化的管理轨道。