进入5月，房地产市场调控综合效应开始显现：70个大中城市房价数月总体下探，房地产投资增速和商品房交易量持续下滑，土地流拍，房企库存激增，开发商资金告急，破产企业出现……一系列刺痛地方经济和行业利益攸关方的现实，考验着调控政策的刚性。
　　是继续坚持调控“不动摇”，还是在成效显现后适当“收手”、局部“微调”，成为近期决策部门的一道棘手难题。
　　《财经国家周刊》记者获悉，住房和城乡建设部政策研究中心日前正就房地产调控相关内容向业内专家广泛征集意见和建议，目的是“为十八大以后的房地产市场做足政策储备”。
　　另据全国工商联房地产商会相关人士透露，近期中央统战部相关领导拟赴商会调研，“就房地产调控政策听取行业内的意见和建议”。
　　一位不愿具名的业内专家告诉记者，他在今年4月中旬接到住建部政策研究中心电话，按照邀约，他将在6月份提交自己的建议案，这些专家提案将在十八大召开后集中讨论。
　　
　　保刚需
　　4月下旬，伴随央行、住建部等相关决策部门对“释放刚需”、“保首套购房”的支持性表态，各地市场对房地产调控走向的预期开始出现分化。
　　有人认为调控即将放松，政策即将见底；另一些人则认为，政策仅是在中央精神允许的范围内适度“微调”——抑制投资投机、保障自住型购房需求的差别化信贷政策，在此前的调控实践中过于一刀切，“误伤”了一部分合理的住房需求。
　　“无论是温家宝总理还是姜伟新部长，都强调要鼓励刚性需求和首次置业需求，同时加大中小套型、中低价位商品房的供给。但货币部门去年对市场的判断过于谨慎，甚至将首套房利率也提到了1.1倍，这和整个调控思路是不符的。”在一个内部交流的场合，住建部一位司级官员如是说。
　　在这位司级官员看来，今年央行对自住型购房需求的信贷放松，实际上“是一个从错误到正确的调整过程，也就是将过去应鼓励但被遏制一部分购买需求，再重新释放出来”。
　　按照上述官员的说法，“释放刚需”原本是对调控政策的“纠偏”之举。但舆论却普遍将其解读为“调控放松”的信号。4月下旬，一则有关“住建部酝酿刺激刚需政策”的媒体报道迅速引发楼市和股市的新一轮躁动。
　　同一时期，全国多座城市相继出台“上调公基金贷款额度”、“银行首套房贷85折”、“公积金贷款首付两成”等地方性刺激刚性需求的购房政策。
　　表面上看，调控“松绑”的政策信号似乎愈发强烈。但住建部政策研究中心主任秦虹在接受《财经国家周刊》记者采访时强调：“目前的政策仍旧是继续严格实施差别化住房信贷、税收等政策，在控制投机、投资性需求的同时，支持合理住房需求。”秦虹否认调控松绑的说法。
　　记者查阅相关文件发现，自2009年至今出台的各项房地产调控政策中，“支持居民合理购房需求”始终是调控一以贯之的精神。据此，近期出台的诸多刺激刚需政策，原本就在文件允许的范围内，或者说调控政策没有明确禁止这些“刺激”性举措。
　　但为什么保刚需的政策现在才被拿出来落实？有专家表示，恰是由于银行在去年下半年遭遇“货币内生性紧缩”，取消了对居民首次购房多年一贯的利率优惠政策，致使调控政策在现实中走偏。如今，伴随银行货币的“适度宽松”，支持刚需的购房政策才迟迟得以兑现。
　　
　　调控导向纠偏
　　《财经国家周刊》记者了解到，一些受邀向住建部政策研究中心提供建议的专家，也将释放刚性购房需求作为核心谏言。
　　前述不便具名的业内专家告诉《财经国家周刊》记者，考虑到调控效果已经显现、经济发展放缓、房地产库存量压顶以及刚性购房需求旺盛等诸多现实的情况，房地产调控政策应围绕“刚需”、“保障房建设”及“去库存”三方面做局部调整。
　　这位专家提出的具体建议包括：明确恢复首套房贷利率及税费优惠政策，加大鼓励刚需入市的力度；纾解房企资金之渴，调整土地出让门槛并完善保障房建设制度；调整小部分城市的限购、限价政策，对富人购买高端产品不限购、不限价但限贷，等等。
　　也有专家建议，今后应鼓励房地产企业逐步转移到比较能够保民生（如保障房）、保内需(旅游地产、养老地产)的开发领域；且政府应该改变70年土地出让金一次性收取的机制，可以降低收取年限，和房产税并行收取，一退一进。另外，银行的金融资本改革也应该允许民间资本进入，以降低炒房资金。
　　全国工商联合会房地产商会会长聂梅生认为，当前房价已经开始筑底。但是反映房地产企业自身生存状况和影响地方政府收入的各项指标却在大幅下滑，对上下游关联行业、地方政府税收收入、GDP增速的影响已经显现。因此，调控政策支持刚需尽快释放是大势所趋。
　　聂梅生同时判断，只要支持释放刚需，商品房交易量上升，房价就还会下降一段时间。政府刚好可以利用这段时间做长效机制改革。
　　据悉，自去年开始，住建部既接受国务院委托，加紧研究住房制度的顶层设计问题。在一位住建部司级官员看来，所谓顶层设计，“根本上是一个价值观的问题”。其中最关键的就是“住房保障到底要保障谁、怎么保”。他表示，这个问题厘清了，基本上市场政策的导向也就解决了。
　　上述官员同时也强调，在设置政策导向方面，有一个非常关键的原则，那就是“一定要兼顾当前的利益既得者和利益诉求者，否则很多政策无法实施，阻力太大”。
　　显然，保障刚性购房需求的相关建议如能在后续调控政策中得到落实，无疑将会是对房地产政策导向的一次必要校正。
　　
　　调控平衡术
　　对于舆论普遍关心的限购政策下一步走向，住建部相关负责人的“个人看法”是，“对于北京这样的城市是需要继续坚持的”。因为“这并不是一个简单的住房问题，而是一个城市发展的问题”。从目前的情况来看，北京市的各项指标已经严重“超载”，必须有一个政策来限制这个城市的人口膨胀，因此“住房限购是非常必要的”。
　　上述住建部相关人士还表示，顶层设计和建设规划是当前住房政策“最需要做的事情”。“向上走是顶层设计，向下走是建设规划，二者相辅相成”。
　　目前从国际经验来看，有两种路径完善住房制度体系设计：一种是向上走，最终是立法，例如美国、日本、新加坡和德国，均是先立法再施政；另一种是向下走，先让地方探索，然后再逐步总结归纳一套适用性比较强的立法。
　　不久前，酝酿许久的住房保障立法搁浅，降格为出台“条例”。这实际上意味着，目前我国已采取后一条制度设计道路。
　　专家表示，上述两种路径各有利弊：“前者能够保证政策刚性，不容易走样，但是有可能会造成地方执行的困难；后者则更讲究适用性，但是可能会在一些地方的执行过程中走样。”
　　在住建部一位司级官员看来，影响房价的因素主要有三个，房子（供应）、钱（货币）和预期。前两者由市场决定。但在这几年，“其实是预期在决定房价”。因而调控政策既要抓好供需调控——房子和钱的问题，也要抓好预期调控。“今年我们为什么看到调控成效比较不错，其实就是领导们不停地在各方面喊话，不停地给大家传导调控的决心，在预期调控上起到了很好的效果”。
　　然而，这种“预期”实际上也正是业界专家们普遍担心的问题——随着调控政策的导向“纠偏”，市场预期会不会再度失控？
　　财经评论员余丰慧认为，必须精准把握刺激楼市刚需政策。要坚决防止开发商、个别地方政府借支持刚需入市政策而大肆放松楼市调控政策，从而影响市场对房价下行的预期。
　　根据亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫分析统计，至今年5月8日，全国共有29个地方政府先后出台了不同角度的刺激楼市刚需的举措。
　　这些措施主要包括：免或减征购房契税或退税，如武汉、北京、芜湖；首套房贷利率优惠至9折或8.5折，如上海、天津、重庆、广州、杭州等；改变普通住房价格标准，如天津、上海、南昌；提高公积金贷款额度，如合肥、吉林、南京、常州等；重启购房入户政策，如从化市和长春市；补贴首次置业，如青岛、重庆等。
　　在上述城市中，佛山和成都因调整限购条件被叫停，芜湖因购房补贴力度过大被叫停。
　　而5月7日，刚刚出台个人购买成品住房奖励4‰~6‰房价款的扬州市，在5月8日下午其房管局网页中的相关通知链接即被删除，随即传出被叫停的消息。但是随后在下午17点左右该通知又重新出现在房管局网站醒目位置，并附加了问题说明。扬州房管局表示，出台个人购房奖励是为了引导和鼓励群众购买成品住房，扬州将继续严格执行国家宏观调控政策。
　　“地方政府微调调控政策，只要是基于本地房地产市场的实际情况作出的调整，是符合中央房地产调控目的的政策调整，中央会支持，如果违背的，就可能被叫停。”谢逸枫表示如果扬州个人买房奖励新政不被叫停或取消，其他城市必然会效法跟风。
　　专家表示，地方如何落实保刚需政策，中央如何及时防范地方政府将其演变成“救市”大动作，需要地方政府和更高的决策层掌握更多的平衡技巧。