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（银川市房地产测绘中心 宁夏 银川 75001）
【摘 要】近年来随着国家对房地产的调控，保障性住房的建设任务愈来愈来紧迫。保障性住房建设资金来源于国家政策性补助资金及地方政府财政资金，做好造价控制工作就显得尤为重要了。造价的控制贯穿于整个保障性住房建设全过程。本文根据笔者近年参与保障性住房建设的经验，分别从从工程造价的特点及含义以及保障性住房建设的全过程控制进行了研究，并提出了一些具体的措施。
【关键词】造价控制 ；保障性住房建设；应用
Cost control in the construction of affordable housing projects in applied research
Zhang Su-mei
(Yinchuan Real Estate Surveying and Mapping Center Yinchuan Ningxia 75001)
【Abstract】In recent years, with the state regulation of real estate, construction of affordable housing to more urgent tasks. Affordable housing construction funds from the national policy and local government subsidies for financial resources, good cost control is particularly important. Cost control throughout the entire process of construction of affordable housing. According to the author in recent years experience in building affordable housing, respectively, from the project cost from the characteristics and meaning of the construction of affordable housing and the whole process of control has been studied, and put forward some concrete measures.
【Key words】Cost control;Construction of affordable housing;Application
1. 前言
保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。 与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，为此，我国已经提出要加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。保障性住房建设通常是由当地住房保障主管部门来组织实施。保障性住房建设资金来源于国家政策性补助资金及地方政府财政资金，做好造价控制工作就显得尤为重要了。
工程造价通俗讲就是建筑工程的建造价格，目前中国建筑工程界对工程造价的含义有两种方式：（1）工程造价就是工程价格。就是建成一项建筑工程，实际或预计在技术劳务市场、设备市场、土地市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建设工程总价格和建筑安装工程的价格。它以工程这种特定的商品形式作为交易对象，通过招投标、承发包或其他交易方式，在进行多次特性预估的基础上，最终形成的价格。（2）从业主和投资者的角度来定义的话，工程造价是指建设一项工程实际开支或预期开支的全部固定资产投资费用。
2. 工程造价构成及特点
2.1 我国工程造价的构成 从定义上讲，“工程造价”里的“工程”包括各类的工程项目，但是笔者所讨论的“工程”主要是指建设工程类的工程。工程造价的定义是从不同角度理解事物的本质。对于建设工程的投资者，市场条件下工程造价就是建设工程项目投资，是获得项目要付出的价格；同时也是投资者在作为市场供给主体出售建设项目时定价的基础。
2.2 工程造价的特点。工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。工程造价的范围较广，涉及到国民经济各部门、各行业，涉及到社会再生产的各个具体环节，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，所以工程造价的作用和影响都很大 。
3. 保障性住房全过程工程造价控制
3.1 设计是有效控制工程造价的前提。工程设计是指工程项目的建设提供技术依据的设计文件以及图纸的整个活动过程，工程设计是对开发建设项目的实施意图和全面规划的具体描述，是保障性住房建设项目开发建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。研究表明：初步设计阶段，影响工程造价的可能性在75％-95％ ；技术设计阶段，影响工程造价的可能性在35％～75％；施工图设计阶段，影响工程造价的可能性在25％～35％ ；而到了施工阶段，影响工程造价的可能性只有10％作用。由此我们可以看到，控制工程造价，设计阶段起着重要并且关键的作用。根据保障性住房构成，分为：限价商品房、经济适用住房、公租房、廉租房，应按照不同的保障群体，在建设标准、使用功能上从设计阶段加以区分。限价商品房、经济适用住房主要是进行销售，以毛坯房设计标准即可，方便群众装饰装修。公租房、廉租房是进行出租的，应尽量满足使用功能，可直接入住使用。因此在设计阶段就案不同的功能要求划分开来，可有效地控制工程造价。
3.2 工程招投标是有效控制工程造价的核心。通过招投标的形式来引进竞争机制，在降低工程造价、确保工程质量、缩短建设工期等等许多方面都有明显作用，也有效地保障了招标人以及投标人的合法权益。对施工单位的选择尤其要慎重，因为施工队伍的施工质量的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。在选择施工队伍时主要考察施工企业的技术装备、资信情况以及建设业绩等。我们要优先考虑近期建设业绩和建项目相同或相似的施工企业，而且特别要求创此项目建设业绩的有着丰富经验项目经理来出任项目经理。 还有大型项目中的很多分项工程可以采用指定分包的方式，比如铝合金门窗及所有门窗工程、内外装修工程、空调安装工程、电梯电扶梯安装工程、发电机安装及环保工程等可以直接指定分包，既可以大量节省工程造价，又可以严格控制工程质量和进度。对于诸如下述专业工程应直接发包，由其它独立施工单位直接签订合同执行： (1)桩基工程； (2)强夯工程和软件基处理工程； (3)室外高压电缆安装及高低压变配电工程； (4)大型土石方开挖回填工程(包括场地大型土石方、地下室大型土石方等)； (5)挡土墙、护坡及基坑支护工程： (6)家居报警及对讲系统工程及智能化安防工程； (7)室外道路和面层铺装及室外给排水工程；(8)室外园林景观及绿化工程、室外强电及环境照明工程； (9)水泵房设备及管道安装和变频供水系统设备工程； (10)地下人防工程； (11)消防水、电、通风工程及防火门及防火卷帘安装工程；有线电视、电话、网络安装工程。如果能按以上承包方式，既可以选择实力最强的专业施工单位，又大量节省工程造价(可以比采用总承包方式全部承包给总包单位节约造价20％-40％以上)，而且又可以严格控制工程质量，加快工程进度，避免因总包单位实力不济停工或者因与之发生争执时被总包单位卡甲方脖子的现象。
3.3 施工管理是有效控制开发项目工程造价的重要环节。施工阶段成本控制的关键，一是做好材料的定货，二是要严格的审查承包商的索赔要求，三是合理控制工程签证。由建设单位引起的变更主是进度计划变更、施工条件变更、设计变更和工程项目变更等等。控制变更的关键在于建设单位，应该建立工程签证管理制度，明确工程、预算等等相关部门、相关人员的分工和职权，我们要确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。
3.4 竣工结算是有效控制保障性住房工程造价的关键。工程造价管理的重要环节之一就是工程造价的合理确定，在工程造价时，应坚持以现行的工程造价管理规定做为依据，根据甲乙双方在施工合同中
【摘 要】近年来随着国家对房地产的调控，保障性住房的建设任务愈来愈来紧迫。保障性住房建设资金来源于国家政策性补助资金及地方政府财政资金，做好造价控制工作就显得尤为重要了。造价的控制贯穿于整个保障性住房建设全过程。本文根据笔者近年参与保障性住房建设的经验，分别从从工程造价的特点及含义以及保障性住房建设的全过程控制进行了研究，并提出了一些具体的措施。
【关键词】造价控制 ；保障性住房建设；应用
Cost control in the construction of affordable housing projects in applied research
Zhang Su-mei
(Yinchuan Real Estate Surveying and Mapping Center Yinchuan Ningxia 75001)
【Abstract】In recent years, with the state regulation of real estate, construction of affordable housing to more urgent tasks. Affordable housing construction funds from the national policy and local government subsidies for financial resources, good cost control is particularly important. Cost control throughout the entire process of construction of affordable housing. According to the author in recent years experience in building affordable housing, respectively, from the project cost from the characteristics and meaning of the construction of affordable housing and the whole process of control has been studied, and put forward some concrete measures.
【Key words】Cost control;Construction of affordable housing;Application
1. 前言
保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。 与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，为此，我国已经提出要加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。保障性住房建设通常是由当地住房保障主管部门来组织实施。保障性住房建设资金来源于国家政策性补助资金及地方政府财政资金，做好造价控制工作就显得尤为重要了。
工程造价通俗讲就是建筑工程的建造价格，目前中国建筑工程界对工程造价的含义有两种方式：（1）工程造价就是工程价格。就是建成一项建筑工程，实际或预计在技术劳务市场、设备市场、土地市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建设工程总价格和建筑安装工程的价格。它以工程这种特定的商品形式作为交易对象，通过招投标、承发包或其他交易方式，在进行多次特性预估的基础上，最终形成的价格。（2）从业主和投资者的角度来定义的话，工程造价是指建设一项工程实际开支或预期开支的全部固定资产投资费用。
2. 工程造价构成及特点
2.1 我国工程造价的构成 从定义上讲，“工程造价”里的“工程”包括各类的工程项目，但是笔者所讨论的“工程”主要是指建设工程类的工程。工程造价的定义是从不同角度理解事物的本质。对于建设工程的投资者，市场条件下工程造价就是建设工程项目投资，是获得项目要付出的价格；同时也是投资者在作为市场供给主体出售建设项目时定价的基础。
2.2 工程造价的特点。工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。工程造价的范围较广，涉及到国民经济各部门、各行业，涉及到社会再生产的各个具体环节，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，所以工程造价的作用和影响都很大 。
3. 保障性住房全过程工程造价控制
3.1 设计是有效控制工程造价的前提。工程设计是指工程项目的建设提供技术依据的设计文件以及图纸的整个活动过程，工程设计是对开发建设项目的实施意图和全面规划的具体描述，是保障性住房建设项目开发建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。研究表明：初步设计阶段，影响工程造价的可能性在75％-95％ ；技术设计阶段，影响工程造价的可能性在35％～75％；施工图设计阶段，影响工程造价的可能性在25％～35％ ；而到了施工阶段，影响工程造价的可能性只有10％作用。由此我们可以看到，控制工程造价，设计阶段起着重要并且关键的作用。根据保障性住房构成，分为：限价商品房、经济适用住房、公租房、廉租房，应按照不同的保障群体，在建设标准、使用功能上从设计阶段加以区分。限价商品房、经济适用住房主要是进行销售，以毛坯房设计标准即可，方便群众装饰装修。公租房、廉租房是进行出租的，应尽量满足使用功能，可直接入住使用。因此在设计阶段就案不同的功能要求划分开来，可有效地控制工程造价。
3.2 工程招投标是有效控制工程造价的核心。通过招投标的形式来引进竞争机制，在降低工程造价、确保工程质量、缩短建设工期等等许多方面都有明显作用，也有效地保障了招标人以及投标人的合法权益。对施工单位的选择尤其要慎重，因为施工队伍的施工质量的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。在选择施工队伍时主要考察施工企业的技术装备、资信情况以及建设业绩等。我们要优先考虑近期建设业绩和建项目相同或相似的施工企业，而且特别要求创此项目建设业绩的有着丰富经验项目经理来出任项目经理。 还有大型项目中的很多分项工程可以采用指定分包的方式，比如铝合金门窗及所有门窗工程、内外装修工程、空调安装工程、电梯电扶梯安装工程、发电机安装及环保工程等可以直接指定分包，既可以大量节省工程造价，又可以严格控制工程质量和进度。对于诸如下述专业工程应直接发包，由其它独立施工单位直接签订合同执行： (1)桩基工程； (2)强夯工程和软件基处理工程； (3)室外高压电缆安装及高低压变配电工程； (4)大型土石方开挖回填工程(包括场地大型土石方、地下室大型土石方等)； (5)挡土墙、护坡及基坑支护工程： (6)家居报警及对讲系统工程及智能化安防工程； (7)室外道路和面层铺装及室外给排水工程；(8)室外园林景观及绿化工程、室外强电及环境照明工程； (9)水泵房设备及管道安装和变频供水系统设备工程； (10)地下人防工程； (11)消防水、电、通风工程及防火门及防火卷帘安装工程；有线电视、电话、网络安装工程。如果能按以上承包方式，既可以选择实力最强的专业施工单位，又大量节省工程造价(可以比采用总承包方式全部承包给总包单位节约造价20％-40％以上)，而且又可以严格控制工程质量，加快工程进度，避免因总包单位实力不济停工或者因与之发生争执时被总包单位卡甲方脖子的现象。
3.3 施工管理是有效控制开发项目工程造价的重要环节。施工阶段成本控制的关键，一是做好材料的定货，二是要严格的审查承包商的索赔要求，三是合理控制工程签证。由建设单位引起的变更主是进度计划变更、施工条件变更、设计变更和工程项目变更等等。控制变更的关键在于建设单位，应该建立工程签证管理制度，明确工程、预算等等相关部门、相关人员的分工和职权，我们要确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。
3.4 竣工结算是有效控制保障性住房工程造价的关键。工程造价管理的重要环节之一就是工程造价的合理确定，在工程造价时，应坚持以现行的工程造价管理规定做为依据，根据甲乙双方在施工合同中