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首先，非常感谢普瑞斯顿主席及秘书长沃纳先生带领澳洲评估同行来我国访问；感谢我们的老朋友、尊敬的麦克拉马纳先生一直以来对我们中国评估行业的关爱和支持，是这位国际评估准则委员会前主席的牵线搭桥，使我们走到了一起；也非常感谢前来访问的澳洲同行。
我欣喜地看到，中澳资产评估国际论坛经近半年的筹备如期举行，这预示着中澳评估同行为了我们神圣的职业在今后将会挚手前进，紧密合作，共同发展；预示着两国评估行业发展前景更加广阔；也预示着国际评估事业由于我们的努力而会欣欣向荣。
财政部的领导对澳洲同行的到来非常重视，财政部副部长丁学东让我转达他诚挚的问候。
去年9月，我和我的同事访问了澳大利亚。在对澳大利亚的考察中，深刻感受到了澳洲评估行业发展的现状：不动产评估业务已十分成熟；行业管理十分规范；准则、规则健全；有完备的信息库，计算机信息技术已融入评估技术中；评估师有严谨的执业态度和专业精神；社会各界、各委托方对评估师也十分看重；评估专业随着市场需求也在由单一的不动产向企业价值、金融资产等综合化评估发展，原来由会计师做的部分业务评估师也正在介入，两个行业紧密结合并合理科学分工。这些发展势态在很多方面同中国资产评估行业的发展相近。中国资产评估行业的一个显著特色就是评估范围广泛，既有单项的房地产评估，又有综合的企业价值评估；既有对企业资产的评估，又有对企业股权价值的评估……近年来，评估的触角已伸入经济生活的方方面面，逐渐成为中国经济发展中一支不可或缺的力量。
随着中国经济的迅猛发展和世界经济的一体化，评估行业服务领域会更加广泛，我们各国评估业的合作将更加紧密，优势互补。所以，希望这次两国的亲密接触，成为两国今后评估事业共同发展的良好契机。
中国不动产购买与开发的监管框架
中联资产评估有限公司副总经理 王生龙
一、中国不动产的概念与交易对象类型
国际上对不动产的概念存在两种立法体例：一种是不动产是不能移动或移动必然毁损经济价值的物，具体指土地、土地之上的因着物（如建筑物等）、不能与土地分离的物，如土地的出产物、果实、树木、种子、肥料等；另一种是不动产是依性质不可移动、依用途不可移动、或权利客体不可移动、或法律规定不可移动的财产，指土地及建筑物、固定于土地之上不可以与土地分离的物，如土地出产物、种子、肥料、农具、耕畜、圈养动物、不动产的使用收益权、不动产的股票、地役权、返还不动产的诉讼权等。这两种立法体例的根本区别在于前者不动产指物，即不可动之物；而后者不动产指权利，即不可动之物上的支配权利。
在中国，不动产通常理解为实物、权益、区位三者的综合体，具体包括土地、建筑物和其他土地定着物三部分。其中，实物是看得见、摸得着的部分（如建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、平整程度），可进一步分为实体、质量、功能三个方面。权益是无形的、不可触摸的部分，包括权利（rights）、利益（interests）和收益（benefit）。不动产的权益是以不动产权利为基础，包括不动产的各种权利（如所有权、使用权），受到其他房地产权利限制的房地产权利（同一宗房地产上可以同时存在多种房地产权利，如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权或土地使用权），受到其他各种限制的房地产权利（如城市规划对房地产用途的限制），以及房地产的额外利益或收益（如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告）等。区位是不动产的空间位置，除其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观、配套设施等。
为监管和市场流转所需，不动产有各种不同目的的分类，对于房地产监管及市场而言，均是很有意义的。比如按用途来划分的居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合房地产等。按开发程度划分的生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地）等。按是否产生收益划分的收益性房地产和非收益性房地产。按经营使用方式划分的销售、出租、营业和自用等等。这些分类不但奠定了监管的重要基础，而且在多数情形下能够显示市场价格的概念。对不动产的价值评估也是十分重要的基础。
二、中国的不动产法律制度体系
中国房地产法律制度体系是在经济转型的背景下逐步商品化演进的。
（一）土地法律制度体系
中国农村土地使用权流转进入了市场化阶段之前，经历了漫长的权属变动过程。解放以前，全国土地的50%－80%归地主所有，10%－15%归富农所有。解放后，农村土地制度经历了四个发展阶段后逐步市场化。解放初期首先废除了封建地主私有制。1950年，《中华人民共和国土地改革法》废除民国时期的封建地主土地私有制，结果是农民对拥有的土地“有权自由经营、买卖和出租”。1955年代中至1970年个体农民所有制改造为集体所有制，逐步使得个体农民私有的土地改造为人民公社所有的、以生产队为基础的集体所有制，结果是个体农民与土地不再存在法律上的产权关系，农村土地也就没有了实现流转的可能。70年代末、80年代初、21世纪初，作为中国经济改革的先锋，家庭承包经营——土地所有权与使用权的分离制度不但揭开了土地制度改革的序幕，重要的是形成了现代中国经济转型的基础。1978年，安徽凤阳小岗18户农民的“大包干”，揭开了中国农村土地改革的新时期——从单纯集体所有向集体所有、家庭经营的两权分离模式转变。到1983年底，家庭承包经营的土地面积占耕地总面积的97%左右，实现了土地所有权与使用权的分离。2005年开始，农村土地使用权流转进入了市场化的阶段。
中国城镇土地制度的历史沿革，是土地用益物权权益价值显化的制度调整过程。解放后，中国确立了土地的社会主义公有制，具体采用两级所有制的方式，但实行的是单一行政划拨体制，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转。80年代起，中国开始土地管理制度的改革，即土地使用权和所有权分离，在使用权上，变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，使其按照商品的属性进入市场。按照土地所有权与使用权分离的原则，国家在保留土地所有权的前提下，通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权以一定的价格、年期及用途出让给使用者，出让后的土地可以转让、出租、抵押。
目前，城镇国有土地法律框架、以及商业化流转框架如下：
（二）中国房产法律制度体系
从某种意义上讲，中国房产法律制度的形成，离不开居民住房的市场化过程。中国居民住房制度也经历了“计划”向“市场”发展的演进过程。1980年至1988年，以出售新旧公房、住房商品化、租金改革为特点的“实现住房商品化、社会化”改革分期分批施行。1988年至1994年从分批分期到全国推进房改。1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），颁发了以住房公积金制度为中心的一系列改革措施，为住房的商品化奠定了基础。1998年停止住房实物分配，实行住房分配货币化，彻底建立了中国居民住房的市场体制。
中国房地产开发业法律制度框架如下：
其中，取得城镇土地使用权、进行开发、市场交易（转让、抵押、租赁）、登记等都有严格的规定。
三、中国不动产的市场交易价格形式
一般有用、且稀缺物品的分配方式有武力、礼让、抽签、排队、计划、价格等方式。在市场经济中，价格是最为普遍、最广泛应用的一种分配方式。
中国不动产主要采用“价格”分配方式。但不同的应用领域有不同的价格表达方式。比如为土地房产价格管理用的基准地价、标定地价、房屋重置价格；基于物理状况划分的土地价格（简称地价）、建筑物价格和房地价格；基于权益状况划分的所有权价格、使用权价格和其他权益的价格；基于交易方式不同划分的买卖价格（简称买卖价）、租赁价格、抵押价值、保险价值等。在招拍挂市场中特殊适用的起价、标价、成交价、均价、保留价、起拍价、应价、成交价等。
这些价格形式，在房地产估值中显得尤为重要，在市场交易、监督等实务中，尽管采用了不同的方式，但就其价值内涵并不完全是独立存在的。比如保留价可能是以所有权价格确定的；成交价可能是所有权价格，也可能是使用权价格和其他权益的价格。
基于城乡特点的中国不动产所有权制度
中国人民大学商学院政策科学研究中心主任 俞明轩
一、国家和集体两分的土地所有制结构
在中国，土地所有制形式有且只有两种：即全民所有制和集体所有制。这是在中国的宪法中明文规定的。全民所有，即国家所有。也就是说，中国的土地所有制，不是单一的土地国有制，但也不存在土地私有制。
城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
国有土地的所有权的产权代表是单一的，即国务院。在中国，尽管土地使用权的出让是由市、县人民政府负责，土地使用权出让合同是由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。但是，市、县人民政府以及省级人民政府都不是国有土地的所有权的产权代表。由此可见，国有土地所有权在经济上的体现——绝对地租归中央政府。
农民集体所有土地的所有权的产权代表是多元的，包括村集体经济组织、村民委员会、村民小组、乡（镇）农村集体经济组织等。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。由此可见，由农民集体所有土地所有权直接派生出的收益权归农民集体所有。
商品房是指在市场经济条件下，房地产开发企业通过出让方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售。商品房购买人拥有房屋所有权证和该房屋占用的国有土地使用权。农村村民一户拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
农民集体所有土地要进入土地市场流转，必须先被征收为国有土地。社会上所说的“小产权房”，其本质是在农民集体所有土地上建造的供非本村村民或城市居民使用的住房，目前，该类房屋的产权还不合法。但针对农民集体所有建设用地使用权是否可以流转，讨论十分激烈。2004年10月21日，国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），指出“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”
二、国有土地使用权物权化下的所有权虚化
按照所有权与使用权分离的原则，国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。依法取得的国有土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式设立建设用地使用权仅限于法律法规规定的非经营性用地。
土地使用制度实行的是国有土地有偿使用制度。国有土地所有权与使用权相分离，国有土地所有权不进入地产市场流转，只有国有土地使用权可以出让和转让，因此，地价一般是国有土地使用权的价格。土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年期的使用权价格，国有土地出让的最高年限由国务院确定。
国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖和挂牌方式。国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。
尽管土地使用权出让，总体上可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，但对于经营性用地又有特别的限制。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》自2002 年7月1日起施行，明确规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。也就是说，不得用双方协议的方式出让商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地。2006年8月31日，国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号），明确工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。因此，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，都必须采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
由以上阐述可以看出，出让的国有土地使用权具有物权性质，也可以说已经物权化，可以转让、抵押、出租、继承等，因此，与之相对应的国有土地所有权在很大程度上是虚化的。但农民集体所有土地的所有权并没有虚化。
三、基于公共利益的不动产征收征用制度
2004年，中华人民共和国主席发布第28号主席令《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国土地管理法>的决定》，明确“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”2007年，中华人民共和国主席发布第72号主席令《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，专门并仅增加一个条款，即“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”2007年10月1日起施行的《物权法》规定,“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”同时还明确，“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”《物权法》对征用不动产的条件也作了原则规定，“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。”
由以上法律条款可以看出，在中国，征收征用不动产具有以下几个明显的特征：一是公益性。征收征用不动产的目的和前提条件必须是为了公共利益的需要。非公共利益的需要，不能够启用征收征用不动产的法律程序。二是强制性。征收征用不动产是国家行使公权力的行为，具有不对等性。即使被征收人不愿意，也要执行合法的征收决定。但是，只有为了公共利益的需要，才能够征收征用不动产。三是有偿性。征收征用不动产的方式具有有偿性。尽管征收征用不动产是为了公共利益的需要，也需要给予被征收人合理的补偿。通常，这个合理的补偿额应该为不动产的市场价值。征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。四是保障性。征收不动产，除了需给予必要且合理的补偿外，还需要考虑到被征收人的生活和居住条件。这是“以人为本”的治国理念的具体体现，也是建设和谐社会的必然举措。
财产税征收的途径
澳大利亚资产学会资深会员、
新南威尔土地厅商业发展处处长 史蒂芬·弗朗西斯
一、什么是财产税
为了便于理解和探讨财产税，有必要先了解不同税基种类，并对各种财产税进行比较。如果政府征税是为了增加收入，那么新南威尔士政府把当前工作和商业重点放在管理土地方面的做法，可以被看作一个扩大税基实践的最佳途径。
土地所有权可以理解成对土地的合法所有权和对土地的使用权。由于各国的财产利益性质和文化存在差异，各国的物权法差别也很大。在英国，地段价值（banded values，有人翻译成地域价值，译者注）被用在财产税收领域。在英国人看来，这个体系是英国独有的。然而，我考察了中国的‘价值地段’体系，中国现存的不同的租赁税基和价值就有15个之多。
未开发的房地产市场价值反映了该项财产目前的使用价值及其发展的空间。政府对财产给予保护并赋予财产权，使得财产变成一种可计价的税基。财产税的公平性是一个热门话题，其焦点主要集中在拥有土地或使用土地的“特权”上，以及该用什么“标准”对土地价值进行征税。
近年来，政府在商业用地和土地使用管理方面取得了一些成绩，政府从这些活动中获得税收收入，这也是开发税基的一种选择。财产所有权假如是私有，就要上税。税收是社会的需要。由政府所有权和商业运作政府自有财产得到的收入也可视为一种税基途径，这些收入也为社会需求提供资金。
二、什么是财产
1.财产的一般特性
有些观点认为，财产一般是指那些“物品”，一个人或团体对这些特定的或所涉及的“物品”拥有专有权。“所有权”的权利在于它能证明这个东西是“一个人自己的物品”，通常是指个人或实体对这个物品所拥有的使用权、处置或出售权、支配权或者排斥他人使用的权利。有些观点认为，财产所有权来自社会习俗，源自于道德或自然法则。财产最初是由劳作性和稀缺性来证明其客观存在的。例如，狩猎者并不重视土地的所有权，因为土地对他们来说并不是稀有或匮乏。然而，随着社会进入耕种时期，耕地因为稀有而成为了“财产”。是排他性最初规定了财产的价值。这个原则通过对各种类型新旧财产进行界定的法律体系产生了巨大影响，也受到了巨大影响，因为社会变了，人们认为地球资源是有限的。
2.财产类型和财产权
财产的种类包括不动产（土地）、动产（其他物质）、知识产权或艺术品、发明、独特的思想或方法等。法律体系由于受到辨别不同财产类型需求的驱使得到不断完善，财产包括：土地、改良物（人工制造的不动产）、动产（人工制造的动产）。因此，不动产权涉及到的是土地的权利，包括所有权和使用权——以出租、特许经营和地役权等形式出现。
如今，动产甚至可以进一步分为有形动产，如车辆、衣物、宠物，和无形动产或抽象财产，象金融工具，诸如股票、债券或知识产权，如专利、版权和商标。在澳大利亚，土地所有权可以与依法拥有的土地的其他权利区别开来。基于财产利益的性质，不同国家的物权法有很大不同。一些国家只有成年人可以拥有财产；一些国家对法人实体，如公司和合作组织，或政府和国家，拥有财产的范围和要求是有差异的。因此，财产税也就会有很多种类。
三、普通税基
许多国家采用了很多不同的税基来增加税收，大部分重要税基都是针对所得税和消费税的征收而制定的。传统意义上的所得税和消费税是国家税收的主要来源；可是以各种形式表现的财富税或财产税却日益受到公平性的质疑。争论的焦点是“财富除了创造收入外还给其拥有者带来利益”，例如安全性，独立性，另外，财富产生的额外机会也提高了缴纳和保证税款的能力。另外的观点认为，当已基于综合所得税税基征收了所得税后，积累形成的财富或“财产”就已经被征了税。双重征税会阻碍储蓄和投资，并导致在效率上的高成本。
四、国际财产税的选择
土地价值税(LVT)，从价税或地点价值税，是向土地拥有者征收的一种税，收取的是一个场地或一宗土地的部分未开发价值。土地价值税是一种从价税，只就土地本身的价值征税。不包括建筑物、改良物和动产。土地价值税有别于其他的财产税，其他财产税通常都是针对房地产——一种土地及其改良物混合体。土地价值税或财产税是古老的税种，它是一项针对土地回报的税种，最初是按面积进行计算。随着发展，成为按年产出征税，也就是简单进行收益分享，就好比在丰收时节，需要交付一年的租金。
虽然财产市场正在发展，但必须承认，大部分中欧、东欧、南美洲和非洲国家的房地产市场尚不完善：交易中缺乏高质量的数据，高额的证券交易税导致价值低报、缺少称职的有资质的评估人员、以及管理组织水平低等。为了贯彻从价税体系，有必要采取符合税务部门行政管理的政策、惯例和步骤。政策和行政管理程序的简化将推动税管和税收。在不动产税收的管理上，许多国家都面临着诸多操作上的困难。
简单的方法将会确保未来的再评估能够在低成本下轻松地完成。应该让纳税人感到，经常用来制定财产基价的技术是合理并可接受的。
除房地产或普通的不动产税外，中国台湾、中国香港、新加坡、爱沙尼亚习惯于征收净土地价值税。目前该税种正在被传入纳米比亚，而南韩和苏格兰也在为引进该税种积极准备。有些国家在过去就一直使用该税种，特别是丹麦和日本。许多国家在进入现代化社会之前曾使用土地税体制，该体制的税基虽不是土地价值，但它按收成或预期收成征收农业土地税的方法仍近似于有限的土地价值税。世界上个别采用土地价值税的城市有墨西卡利、墨西哥、悉尼、堪培拉以及许多澳大利亚的城市。
加拿大：加拿大的许多省份根据土地目前的用途和价值对房地产征收不动产税，对加拿大的绝大多数地方政府来讲这是其主要的税收来源。
牙买加：纳税的方法同过去的抵押完全一样。要根据资产的价值按年度纳税，诸如某人的财产。
荷兰：不动产税（荷兰语：Onroerend goed belasting or Onroerende zaak belasting (OZB))是按地方政府的税基分两部分征收：一部分是对住宅的居住人征收；一部分是对住宅的所有者征收。
美国：在美国对房地产所征收的不动产税通常要经过当地政府按市或县级的标准进行评定。评定由两个部分组成——改良或者建筑物的价值和土地或场地的价值。在一些州里，动产也要纳税。税务评估人员是公共官员，为了分派税收，要对不动产的价值进行确定。还有一些评估人员既为政府也为私人企业工作，可以为任何目的对不动产进行评估。有些地区实施的财产税既有从价也有不从价记税的（最典型的是特别估价）。后者采取的是固定税费制（对于财产价值不予考虑），这类情况包括街道照明设备、雨水管道控制装置。跟澳大利亚一样，美国也有其他种类的财产税，比如动产税，主要包括：汽车、船艇、飞行器和其他交通工具；其他贵重、耐用物品，如艺术作品（大部分日用品和随身物品通常不包括在内）；商业存货；无形资产，诸如股票、债券。在美国的一些州里，允许把房地产税分为两个单独的税种，一个按土地价值征收，另一个按建筑物价值征收。尽管动产纳税评估通常由各州来组织，但是也可以在各级政府进行。
五、澳大利亚的税基
澳大利亚通常通过征收所得税和消费税来分享公民的财富，不动产税构成这个税收源的重要部分。随着税源的不断开发，围绕所得、消费或所有，越来越多类型的“财产”受到课税。墨尔本大学的一篇论文认为，“在澳大利亚征收的税种包括所得税、消费税或者税基宽的消费税、许多单一目的税基较窄的间接税如货物税、一些税基较窄的交易税种如印花税、以及税基较窄的财富税如地方政府税（财产税）和州政府的税项（土地税）”。该论文还认为，“在实践中，对于所有的税基，不一样的税项选择都会带来不同效果的税负，而且这些选择连同行政管理费用以及纳税人纳税执行情况，都会扭曲决策，导致功效丧失”。在不同税基的执行和使用之间做出选择，必须要考虑收入的特殊相关性、公平性、效率和运做成本。
澳大利亚对石油、酒、烟草、赌博产品和机动车辆征收特种税。这类税收税源较为宽松。然而目前来看，征收这些税款还有纠正市场失灵的作用，上述产品给社会造成不良的影响，需要政府提供关爱和管理服务来予以纠正，其产品的使用者交付的款项正好可以用来弥补政府提供服务所需支付的成本。
与前面所提到的联邦税基不同的是，各州还征收工资税。澳大利亚的六个州和两个领地的工资税率各不相同，分别从4.75% (昆士兰)到 6.86% (澳大利亚首都领地)。
土地税或按价征收的财产税作为另外的州级税种而征收，其征收额约占整个澳大利亚税收收入的1.5%。该税基是未开发的土地价值，缴税门槛各不相同，各州采用自己设计的累进税率，有一定减免，比如大部分所有者用于居住的房产所占土地和基础生产用地免交土地税。
除了上述情况，联邦和州级还要征收财富税，以特许费的形式对矿产开发和成品油征税，另外也对销售一些自然资源或开采配额带来的附加收入征税，比如捕鱼许可、独特的自然景观和国家公园（花卉、动物及风景）准入许可等。州级政府还征收印花税来作为收入来源，如财产销售上的财产销售税，以及保险印花税等。
六、英国按地段征收财产税
在英国，由于土地价值税成本和公正问题经常发生冲突，地段价值于1993年被引入英国，并应用在财产税收上。作为对住宅财产所征收的一个新的地方税或家庭税种，按地段价值征税（Value Banding）已成为不动产税的一个主要部分，它替代了口碑不佳的人头税。地段法（The banded approach，按地段价值征税的思路，译者注）在英国是非常独特的，并有望在很多其他国家得到应用，尤其是发展中国家。
地段法是在非常不受欢迎的人头税失败的情况下传入英国的。英国保守政府通过推行新的“更加公平”的为地方当局筹集费用的制度，化解了社会动荡和人们对人头税的反感。尽管英国社会可以接受基于年度价值征收的地方税，但“更加公平”的地段价值征税体系还是把每项财产都划归到8个价值段（value bands）中的一个里来考虑。这就意味着在同样地段里的财产所交纳的财产税是一样的，从而就没有必要分别对每项财产进行具体的估值。
地段法的灵活性有两点。地段的数量和宽度可以进行相应调整，同时还可以通过调整地段间的相对权重改变有关已缴税款方面的关系。麦克鲁斯科指出的地段估价体系有以下优点：（1）程序快捷；（2）运作成本低廉；（3）评估人员工作更加轻松；（4）整个体系简单、充满活力，能够把价值的运动控制在其自身框架内和具体的地段里。（5）减少了上诉和异议数量；（6）这个体系可以通过公开招标程序执行；（7）不必使用可供解释的批量评估模型，或者进行防御性的价值评估。
为了便于征税而把财产价值按地段赋值，就可以使征税过程中的财产估价变得轻松便捷，在时间上具有弹性。但地段价值作为一种征税的税基也有其不足之处，主要是重新评估的缺失，以及现有的地段结构的局限性。
在按价征收的财产税体系里，英国所实施的把住宅财产按照地段价值征税是独特的，可以被国际上广为应用，特别是那些处在发展和转轨中的国家。地段财产税对处在转轨过程中的国家来说，是一个有益的过渡措施，因为这些国家已经确定要实施从价法征税，但是其基础设施和行政管理却还没有到位（如中欧、东欧的国家）。在许多国家和地区，由于缺乏高素质人才、资源匮乏等（大部分为非洲和南美洲的国家），现有的从价财产税体系正面临着困境，在这些国家和地区也可以应用地段法。在地段价值体系里，没有必要特别地评估每一项财产，而只是需评估该项财产应该属于哪个地段价值。
价值地段法在价值评估领域是个充满活力的方法。对发展和转轨国家来说，运用这种方法具有很多优势。这些发展和转轨国家或者是在寻求改变已存在的不动产税体系，那些体系也许已经落后，或者在盼望引进一个全新的从价财产税体系，同时避免使用离散价值体系进行评估所带来的复杂性。
七、源自政府自有财产的经济和社会可持续发展
以我个人目前经验来看，当代土地管理可为政府带来重要的循环性收入，其中包括政府根据不同用途从土地中收取市场价值租金。
澳大利亚的新南威尔士重新审核了过时的法律，把新南威尔士公有土地的管理带入全新的现代环境，引入了市场租金、对公有公路许可以及对旧式的永租权进行合理规划，为公有土地管理铺平道路，为其未来发展奠定了可持续性的基础。这使新南威尔士土地部在管理土地方面更加灵活，能够以新南威尔士人民的名义管理这些有价值的资产，并且通过管理这些资产创造拥有市场基础的并且源源不断的收入。土地部的皇室土地处也改变了其工作方法，作为一个积极的土地管理者，开始从战略上重新调整定位，制定一系列计划来改善公有土地的环境状况，包括有害物及锄草管理计划、林区防火管理计划。公有土地部门不再是仅仅掌管公有土地，而是积极地管理新南威尔士公有土地，以此促进社会进步，支持地区的发展。在过去的四年里，该部门循环税基已经增长了98%。
同时，政府还管理土地，以适应各类发展的需求，如娱乐消遣、旅游观光、商业开发、区域扩张、农业和工业的发展等。政府通过在当地政府和民营企业间建立伙伴关系，开发全州公有土地，实现其潜在价值。这些伙伴关系通过提供必要的基础设施和观光游览机会，为当地带来了好处，满足了工业和农业的需要，促进了区域经济的增长。
财产税的形式直接了当，只是要求提供一个土地评估，外带土地拥有者的证明。不同类型的土地或财产税体系在世界范围内普遍存在，都要求实施组织评估或估价。每种类型都要求有与税务部门的行政管理能力相匹配的、能够支撑它的政策基础、职业队伍和程序。各国在财产税管理上也面临许多困难，要想证明以土地作为税基征税的合理性，就需要拥有准确的基础图纸或土地清单和空间平面图、财产所有权信息和财产详细资料，以及支撑数据和法律框架。交易数据、评估方法、再评估，以及上诉规定等对于任何财产税体系有效的运行都是基础和至关重要的。
对纳税人来说，选择评估体系的基本标准应该简单、透明和清楚。评估技术不应过于复杂，避免过分具体和繁杂的数据，允许采用简单的批量评估模式。
英国的地段价值体系很独特，该体系可以在很多国家推广使用，特别是发展中的国家。
除了传统的通过征收财产税增加财政收入外，对于政府自有的土地进行商业性的多重目标土地管理，也能够扩大税基，为政府带来收益。也不应放弃由此为当地经济发展和（通过超前的土地管理实践为）社会利益带来的机会。
不动产税制介绍
澳大利亚资产学会资深会员、
杜邦评估师和不动产研究主管 罗伯特·杜邦
将土地的租金收入作为财政收入的来源最早是由伦敦的詹姆士二世明确提出并使用的，而在此之前，土地的租金收入早已成为封建时期财政收入的基础。1789年美国宪法的制定者们也提到了土地税。
然而将不动产作为税收形式的依据是随着1879年亨利·乔治的《进步与贫穷》这本书的出版才得以普及。在书中，乔治提出的论点是自由市场经济中的社会和技术进步所创造出的相当大的一部分财富被土地所有者和垄断企业通过经济租金（地租）的形式掌控着。乔治认为，真正的财富是由社会以及突出的个人努力创造的，土地价值的提升源自社会和技术进步带来的变化，而这一变化反之促进土地价值的增长以及土地所有者财富的增加。乔治还赞同土地价值的这种增长在某种程度上是非劳动所得的，因此应当通过租金或对土地所有者征税的方式由社会共享。
世界上的许多国家都采纳了不动产税这一形式，而这种税制的使用对于发达国家而言是极为有利的。这一概念已经发展成为不仅以土地价值作为基础的税种，而是一个以改善资本价值，净租税价和其他形式为基础的税种。同样，土地或不动产价值的使用为联邦政府、州政府以及地方政府的税基提供了依据。从市场的角度以及行政管理的角度看，因为土地不能被隐藏、转移或操纵，土地或不动产税是相对透明的，具有高度的确定性，即使有不缴税的情况发生，可以就未清账目对土地进行抵押，或是在极端情况下将土地重新占有。
土地价值
土地（或场地）价值税（LVT）是对土地所有者征收的部分场地或宗地未改善价值税。土地价值税有着宽泛的文化和历史先例，最早起源于农作物产量。这种早期的税收形式只需要在收获的时节共同享有产量，实际上却是对土地的生产力收取年租金。这种形式在当代已经发展成为许多管辖区以土地价值作为依据，课以不动产税，而这被称为从价依据。(this is referred to as an primarily due to as an ad valorem basis) 任何以改善价值或租税价为依据的税收都将土地价值作为其组成部分。
对未改善土地价值，尤其是地租的征税是对非劳动所得的课税。这种做法的优势在于不会对生产力经济带来任何负面影响，而是打击投机活动并隐秘地将投资引向生产活动而非投机行为。由此推动经济的发展，消弱和扭转了财富的两极分化，是一种理想的累进税制。
土地不同于商品和服务，没有生产成本，如果土地供应充足，它也就没有多大的价值了。但是在现实中，稀缺价值的出现则是由于靠近市中心、基础设施完善等因素的供求关系决定的。
经济的日益繁荣与土地价值的增长密切相关。人们普遍认为，由于土地价值的提升，该土地上的承载物（假定没有升级的情况出现）的价值与总价值中的比例逐渐跌落，最终达到一个推动建设和重新发展并且促进经济繁荣的水平。
土地价值税制非常适合发展中国家，因为它鼓励使用和开发土地，阻止那些屯积着土地、并且期待着土地升值从而使非劳动所得自然增值的人们从事投机活动。对于那些由于政府的政策和（或）经济上的限制而使得土地的供应和（或）分配被控制的国家，情况尤为如此。同样，土地价值在某些方面反映出政府对基础设施和服务上的投资又回到不动产上，对不动产投资的回报进而支持了政府得以提供更多的公共服务。
土地价值税一般来说由业主支付，很难转嫁到房客身上，因为租金是弹性市场的一个组成部分，该市场取决于房客愿意支付的金额而不是业主的开支。
土地价值税制的另一个优点是易于实施和管理。仅仅需要进行土地评估和确认土地持有人。该税制下的土地评估可以不受纳税人干预，而由训练有素的专业人员精准地进行评估。
土地价值的使用一旦启动，批量评估体系就可以随时对其进行更新，以确保与市场的动向保持一致。不过，土地价值的使用还存在着一些问题。尽管从理论上而言很简单，但土地价值在实践过程中需要一个法律框架以界定闲置土地的特质和定义。在大多数国家，该税制的使用已演变发展多年，不得不遵照立法的结构和数不胜数的判例法。在某些情况下，这需要专家在实践中来诠释和实施法律，而且在许多情况下，这会建立一个与实际市场价值并无太多关联的假定价值，最终会在人口稠密、土地资源紧缺的地区引发混乱。澳大利亚新南威尔士州的《土地估价法》特别规定，要求评估师在假定现有承载物被移除的基础上来确定土地价值，在假定某些类型的建筑物被保留的基础上来确定其价值，以及对土地上承载物费用进行确定。
闲置价值
对于高度发展的不动产市场，最终结果是主要城市中的完全闲置土地价值的实际销售或市场交易鲜少发生，因为这些城市的大部分土地已经得到深度开发。在这种情况下，销售需要专业人士进行广泛复杂的专业分析，从而找到相关的土地价值。在法庭上，这些往往存有争议，而且在许多情况下，会失去与实际市场交易的关联性。土地价值税制的反对者们坚持认为这是与财富相关联的累退税，即随着个人收入或私人财富的增加，土地上承载物的价值也增加，而土地的价值只构成了整体财富的一小部分，因此生成了一个较小的税基。这同样引发了争论：土地税本身不会带来充足的收入增长用以平均分散到社会上。在许多国家，相当比例的土地由一小部分人占有，因而土地税的征税对象也只是这一小部分人群。
近几年的发展带来了其他形式的财富，包括股票、金融资产、艺术、知识产权和无形资产，人们认为不动产不再为税收提供公平的基础，而土地税只有联同其他形式的税种（如所得税）才能得以使用。
一小部分的土地持有人对土地的控制权与他们的支付能力完全不相称，无论是通过继承或是通过他们无法控制的变化，例如资产丰富的房屋和收入不佳，这些将迫使他们违背自己意愿搬离或搬迁到另一个地区，但是仍有方法可以摆脱这种困境，比如延缓抵押。在某些地区，这样做会导致税率和所提供的服务之间出现较大的差异。在新南威尔士州的纽卡斯尔，由于时间的安排和管理上出现了问题而引起土地不成比例的增加。对于相同的不动产而言，为了得到相同的服务，一个地区的地方税纳税人缴纳的税率是另一个地区的6倍。然而，当用该地区的平均收入来衡量时，只比另一个地区高出30%，从而给社会的一个部门带来不成比例的负担。这一难题还可以通过基准税率税收来缓解。统一税率适用于所有土地，而从价税适用于指定的百分比。
承载资本价值
基于承载资本价值的评估体系通常被支持者们定义为与实际市场交易的密切联系，即大部分的不动产在房地产市场上作为房屋和土地或者土地加上承载物的价值进行买卖。承载价值被认为与土地所有者的收入保持一致，即富人在土地上拥有较大的住房，而这一点未必会在土地价值中得到反映，因为富人会选择住在某一特定的地区，但是却能反映在承载物的质量上。同样，如果发达的土地上配备有购物中心或高档写字楼，其资本价值的课税将更有可能反映出土地所有者的收入情况。
开发土地的销售通常是一个开放的市场交易，在估价或评估教科书中进行了清楚的界定，并且得到了广大民众的理解，而这一切使纳税人有了更加清晰的认识。承载物的课税是一种累进税，随着价值和资本投入的增加，税基也相应地有所提高，并且与增加的收入仍保留着密切的联系。同样，当用于政府估价中时，它们能更准确地反映出对服务的需求，即对于在相同土地面积上的6层高的建筑物和一个20层高的建筑物来说，后者会对服务产生更大的需求，诸如交通、道路、污水处理设施等等。这较之于闲置价值已经在开发价值上得到了反映，除非立法支持反映出对土地的增加使用。对于住宅房地产而言，显然一个带有五个卧室并且拥有很多住户的大房子较之于只带有一个卧室的小房子对服务的需求更大。而这一点在承载资本价值里会进行介绍。随着电子媒体和数据资源的日益使用，资本价值一经登记，它就能以一种不易察觉的方式、比较容易地进行更新。
承载资本价值税制的主要缺点是，它被认为是一种对企业投资和个人创业的课税。反对者声称这妨碍了对土地的经济使用，因为投入了大量金钱、风险和各自资本的人们若想创立一个生产企业，将会聘请员工，生产商品，并加入到国家的输出和经济财富中，然后对那些进口商品进行征税。这对工业及商业不动产的影响要大过对住宅房地产的影响。此外，还有一个问题，如果生产过程需要对厂房及设备的资本价值进行征税，可以将它们分开进行。
对资本价值的课税有时增加了土地投机的机会，因为没有诱因去增加土地的价值。而这反过来又阻碍了一些旧址的重建，虽然这些旧址可能有一大部分的古老和残旧建筑物，但仍然可以给土地所有者带来投资收益。
实际上，资本价值体系的实施需要大量的初始成本以及相当大的投入：记录以及对所有的土地和承载物进行分类分项，并且在最初的启动阶段会遇到很多的干扰，所以需要大量训练有素的专业人员和丰富的资源。该体系一旦确立，就比较容易保持下去。但相比土地价值体系还是略显复杂。对于那些拥有大量电子信息的发达国家，如果地方市政当局与代理商以及建筑商之间有良好的合作关系，那么该体系就很容易维持。
年净值
基于租金回报的年净值在一定程度上只是反映了资本价值产生市场收益的能力。
租税价应用的一个优点是具有一个良好的纪录基础，很容易被市场理解。租税价的应用通常会在不动产之间产生较小的差异，也就是说只有一间卧室的单元房要缴纳的税率是相同的。它会起到平衡税率负荷的作用，并且将其平均分担到不同类别的不动产。同样，年净值的使用反映了对于服务的需求，即带有三个卧室的公寓房较之于一个卧室的房间对服务有着更大的需求，而这反映在较高的租金上以及以同样的方式为资本价值带来更高的税率。租税价的使用是很容易进行的，只需要查明房间的数量、使用者或者建筑物的面积。租税价非常适用于诸如香港和纽约这样发达的城市，因为在这些城市，建筑物一旦兴建起来，很难再去延展或是改变其基本结构。
调整工具
上述所有关于不动产税的方法带来了不同程度的不公平和异常情况。但是在这些税收体系中，存在着可以调整这些价值的方法，从而建立一个更加公平的税制模式。这些方法包括：
1.差别评价。不同的土地用途在不同的层面或百分比上进行征税。通常，不同的税率或百分比适用于不同的土地用途，即工业、商业、住宅或农村，而且可以用来实现政治或社会成果。这样的方法对于大型都会区是有效的。因为有不同类型的不动产在拓展，以及对基础设施和服务提出的不同需求。特别是在农村地区，人们认为不动产价值代表了土地所有者拥有的绝大部分财富，尤其是与不动产价值实际收到的服务（如街灯、人行道、图书馆等等）相比。
2.基本税率。在这种格式中，所有业主都会因他们收到的服务（如排水和垃圾处理）而按照统一基本税率进行收费，其余的服务将按照从价进行收费，即个体业主将支付500美元的基本税率再加上0.03%的闲置或承载资本价值。这在整个社会中起到了平衡税率负荷的作用，可以更为准确地反映实际提供的服务而非每个房客的支付能力。在某些情况下，特别是在以土地价值为基础的评估中，实际提供的服务会被歪曲。通常适用于与提供服务相关联的税收。
3.递延税率。放弃对那些拥有高额资产价值但收入不佳的人们的税率或税收，直到他们能支付为止，比如，出售不动产的形式。利息要收取，但是要保护由于经济压力而变得与社会脱节的人们。只有当该方法否定土地税的重新发展诱因时，它才能用于有特殊困难的个案。
4.组别。这个概念最初是从英国引入的，个人的不动产是依据价值范围而集合起来进行分组，在这样的组别中，所有的不动产支付相同的税率。这可以随时更新，并且不需要从事广泛的重新评估操练。
一般情况下，以土地价值为基础的税收体系适合初次引进或在发展中国家开展，容易启动、鼓励发展、易于管理，只需要一个相对简单的评估程序再加上对土地和土地所有者的确认；资本价值更适合有着良好土地信息系统的发达地区；年净值非常适合高密度地区。
我欣喜地看到，中澳资产评估国际论坛经近半年的筹备如期举行，这预示着中澳评估同行为了我们神圣的职业在今后将会挚手前进，紧密合作，共同发展；预示着两国评估行业发展前景更加广阔；也预示着国际评估事业由于我们的努力而会欣欣向荣。
财政部的领导对澳洲同行的到来非常重视，财政部副部长丁学东让我转达他诚挚的问候。
去年9月，我和我的同事访问了澳大利亚。在对澳大利亚的考察中，深刻感受到了澳洲评估行业发展的现状：不动产评估业务已十分成熟；行业管理十分规范；准则、规则健全；有完备的信息库，计算机信息技术已融入评估技术中；评估师有严谨的执业态度和专业精神；社会各界、各委托方对评估师也十分看重；评估专业随着市场需求也在由单一的不动产向企业价值、金融资产等综合化评估发展，原来由会计师做的部分业务评估师也正在介入，两个行业紧密结合并合理科学分工。这些发展势态在很多方面同中国资产评估行业的发展相近。中国资产评估行业的一个显著特色就是评估范围广泛，既有单项的房地产评估，又有综合的企业价值评估；既有对企业资产的评估，又有对企业股权价值的评估……近年来，评估的触角已伸入经济生活的方方面面，逐渐成为中国经济发展中一支不可或缺的力量。
随着中国经济的迅猛发展和世界经济的一体化，评估行业服务领域会更加广泛，我们各国评估业的合作将更加紧密，优势互补。所以，希望这次两国的亲密接触，成为两国今后评估事业共同发展的良好契机。
中国不动产购买与开发的监管框架
中联资产评估有限公司副总经理 王生龙
一、中国不动产的概念与交易对象类型
国际上对不动产的概念存在两种立法体例：一种是不动产是不能移动或移动必然毁损经济价值的物，具体指土地、土地之上的因着物（如建筑物等）、不能与土地分离的物，如土地的出产物、果实、树木、种子、肥料等；另一种是不动产是依性质不可移动、依用途不可移动、或权利客体不可移动、或法律规定不可移动的财产，指土地及建筑物、固定于土地之上不可以与土地分离的物，如土地出产物、种子、肥料、农具、耕畜、圈养动物、不动产的使用收益权、不动产的股票、地役权、返还不动产的诉讼权等。这两种立法体例的根本区别在于前者不动产指物，即不可动之物；而后者不动产指权利，即不可动之物上的支配权利。
在中国，不动产通常理解为实物、权益、区位三者的综合体，具体包括土地、建筑物和其他土地定着物三部分。其中，实物是看得见、摸得着的部分（如建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、平整程度），可进一步分为实体、质量、功能三个方面。权益是无形的、不可触摸的部分，包括权利（rights）、利益（interests）和收益（benefit）。不动产的权益是以不动产权利为基础，包括不动产的各种权利（如所有权、使用权），受到其他房地产权利限制的房地产权利（同一宗房地产上可以同时存在多种房地产权利，如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权或土地使用权），受到其他各种限制的房地产权利（如城市规划对房地产用途的限制），以及房地产的额外利益或收益（如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告）等。区位是不动产的空间位置，除其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观、配套设施等。
为监管和市场流转所需，不动产有各种不同目的的分类，对于房地产监管及市场而言，均是很有意义的。比如按用途来划分的居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合房地产等。按开发程度划分的生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地）等。按是否产生收益划分的收益性房地产和非收益性房地产。按经营使用方式划分的销售、出租、营业和自用等等。这些分类不但奠定了监管的重要基础，而且在多数情形下能够显示市场价格的概念。对不动产的价值评估也是十分重要的基础。
二、中国的不动产法律制度体系
中国房地产法律制度体系是在经济转型的背景下逐步商品化演进的。
（一）土地法律制度体系
中国农村土地使用权流转进入了市场化阶段之前，经历了漫长的权属变动过程。解放以前，全国土地的50%－80%归地主所有，10%－15%归富农所有。解放后，农村土地制度经历了四个发展阶段后逐步市场化。解放初期首先废除了封建地主私有制。1950年，《中华人民共和国土地改革法》废除民国时期的封建地主土地私有制，结果是农民对拥有的土地“有权自由经营、买卖和出租”。1955年代中至1970年个体农民所有制改造为集体所有制，逐步使得个体农民私有的土地改造为人民公社所有的、以生产队为基础的集体所有制，结果是个体农民与土地不再存在法律上的产权关系，农村土地也就没有了实现流转的可能。70年代末、80年代初、21世纪初，作为中国经济改革的先锋，家庭承包经营——土地所有权与使用权的分离制度不但揭开了土地制度改革的序幕，重要的是形成了现代中国经济转型的基础。1978年，安徽凤阳小岗18户农民的“大包干”，揭开了中国农村土地改革的新时期——从单纯集体所有向集体所有、家庭经营的两权分离模式转变。到1983年底，家庭承包经营的土地面积占耕地总面积的97%左右，实现了土地所有权与使用权的分离。2005年开始，农村土地使用权流转进入了市场化的阶段。
中国城镇土地制度的历史沿革，是土地用益物权权益价值显化的制度调整过程。解放后，中国确立了土地的社会主义公有制，具体采用两级所有制的方式，但实行的是单一行政划拨体制，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转。80年代起，中国开始土地管理制度的改革，即土地使用权和所有权分离，在使用权上，变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，使其按照商品的属性进入市场。按照土地所有权与使用权分离的原则，国家在保留土地所有权的前提下，通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权以一定的价格、年期及用途出让给使用者，出让后的土地可以转让、出租、抵押。
目前，城镇国有土地法律框架、以及商业化流转框架如下：
（二）中国房产法律制度体系
从某种意义上讲，中国房产法律制度的形成，离不开居民住房的市场化过程。中国居民住房制度也经历了“计划”向“市场”发展的演进过程。1980年至1988年，以出售新旧公房、住房商品化、租金改革为特点的“实现住房商品化、社会化”改革分期分批施行。1988年至1994年从分批分期到全国推进房改。1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），颁发了以住房公积金制度为中心的一系列改革措施，为住房的商品化奠定了基础。1998年停止住房实物分配，实行住房分配货币化，彻底建立了中国居民住房的市场体制。
中国房地产开发业法律制度框架如下：
其中，取得城镇土地使用权、进行开发、市场交易（转让、抵押、租赁）、登记等都有严格的规定。
三、中国不动产的市场交易价格形式
一般有用、且稀缺物品的分配方式有武力、礼让、抽签、排队、计划、价格等方式。在市场经济中，价格是最为普遍、最广泛应用的一种分配方式。
中国不动产主要采用“价格”分配方式。但不同的应用领域有不同的价格表达方式。比如为土地房产价格管理用的基准地价、标定地价、房屋重置价格；基于物理状况划分的土地价格（简称地价）、建筑物价格和房地价格；基于权益状况划分的所有权价格、使用权价格和其他权益的价格；基于交易方式不同划分的买卖价格（简称买卖价）、租赁价格、抵押价值、保险价值等。在招拍挂市场中特殊适用的起价、标价、成交价、均价、保留价、起拍价、应价、成交价等。
这些价格形式，在房地产估值中显得尤为重要，在市场交易、监督等实务中，尽管采用了不同的方式，但就其价值内涵并不完全是独立存在的。比如保留价可能是以所有权价格确定的；成交价可能是所有权价格，也可能是使用权价格和其他权益的价格。
基于城乡特点的中国不动产所有权制度
中国人民大学商学院政策科学研究中心主任 俞明轩
一、国家和集体两分的土地所有制结构
在中国，土地所有制形式有且只有两种：即全民所有制和集体所有制。这是在中国的宪法中明文规定的。全民所有，即国家所有。也就是说，中国的土地所有制，不是单一的土地国有制，但也不存在土地私有制。
城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
国有土地的所有权的产权代表是单一的，即国务院。在中国，尽管土地使用权的出让是由市、县人民政府负责，土地使用权出让合同是由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。但是，市、县人民政府以及省级人民政府都不是国有土地的所有权的产权代表。由此可见，国有土地所有权在经济上的体现——绝对地租归中央政府。
农民集体所有土地的所有权的产权代表是多元的，包括村集体经济组织、村民委员会、村民小组、乡（镇）农村集体经济组织等。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。由此可见，由农民集体所有土地所有权直接派生出的收益权归农民集体所有。
商品房是指在市场经济条件下，房地产开发企业通过出让方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售。商品房购买人拥有房屋所有权证和该房屋占用的国有土地使用权。农村村民一户拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
农民集体所有土地要进入土地市场流转，必须先被征收为国有土地。社会上所说的“小产权房”，其本质是在农民集体所有土地上建造的供非本村村民或城市居民使用的住房，目前，该类房屋的产权还不合法。但针对农民集体所有建设用地使用权是否可以流转，讨论十分激烈。2004年10月21日，国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），指出“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”
二、国有土地使用权物权化下的所有权虚化
按照所有权与使用权分离的原则，国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。依法取得的国有土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式设立建设用地使用权仅限于法律法规规定的非经营性用地。
土地使用制度实行的是国有土地有偿使用制度。国有土地所有权与使用权相分离，国有土地所有权不进入地产市场流转，只有国有土地使用权可以出让和转让，因此，地价一般是国有土地使用权的价格。土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年期的使用权价格，国有土地出让的最高年限由国务院确定。
国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖和挂牌方式。国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。
尽管土地使用权出让，总体上可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，但对于经营性用地又有特别的限制。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》自2002 年7月1日起施行，明确规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。也就是说，不得用双方协议的方式出让商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地。2006年8月31日，国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号），明确工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。因此，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，都必须采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
由以上阐述可以看出，出让的国有土地使用权具有物权性质，也可以说已经物权化，可以转让、抵押、出租、继承等，因此，与之相对应的国有土地所有权在很大程度上是虚化的。但农民集体所有土地的所有权并没有虚化。
三、基于公共利益的不动产征收征用制度
2004年，中华人民共和国主席发布第28号主席令《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国土地管理法>的决定》，明确“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”2007年，中华人民共和国主席发布第72号主席令《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，专门并仅增加一个条款，即“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”2007年10月1日起施行的《物权法》规定,“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”同时还明确，“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”《物权法》对征用不动产的条件也作了原则规定，“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。”
由以上法律条款可以看出，在中国，征收征用不动产具有以下几个明显的特征：一是公益性。征收征用不动产的目的和前提条件必须是为了公共利益的需要。非公共利益的需要，不能够启用征收征用不动产的法律程序。二是强制性。征收征用不动产是国家行使公权力的行为，具有不对等性。即使被征收人不愿意，也要执行合法的征收决定。但是，只有为了公共利益的需要，才能够征收征用不动产。三是有偿性。征收征用不动产的方式具有有偿性。尽管征收征用不动产是为了公共利益的需要，也需要给予被征收人合理的补偿。通常，这个合理的补偿额应该为不动产的市场价值。征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。四是保障性。征收不动产，除了需给予必要且合理的补偿外，还需要考虑到被征收人的生活和居住条件。这是“以人为本”的治国理念的具体体现，也是建设和谐社会的必然举措。
财产税征收的途径
澳大利亚资产学会资深会员、
新南威尔土地厅商业发展处处长 史蒂芬·弗朗西斯
一、什么是财产税
为了便于理解和探讨财产税，有必要先了解不同税基种类，并对各种财产税进行比较。如果政府征税是为了增加收入，那么新南威尔士政府把当前工作和商业重点放在管理土地方面的做法，可以被看作一个扩大税基实践的最佳途径。
土地所有权可以理解成对土地的合法所有权和对土地的使用权。由于各国的财产利益性质和文化存在差异，各国的物权法差别也很大。在英国，地段价值（banded values，有人翻译成地域价值，译者注）被用在财产税收领域。在英国人看来，这个体系是英国独有的。然而，我考察了中国的‘价值地段’体系，中国现存的不同的租赁税基和价值就有15个之多。
未开发的房地产市场价值反映了该项财产目前的使用价值及其发展的空间。政府对财产给予保护并赋予财产权，使得财产变成一种可计价的税基。财产税的公平性是一个热门话题，其焦点主要集中在拥有土地或使用土地的“特权”上，以及该用什么“标准”对土地价值进行征税。
近年来，政府在商业用地和土地使用管理方面取得了一些成绩，政府从这些活动中获得税收收入，这也是开发税基的一种选择。财产所有权假如是私有，就要上税。税收是社会的需要。由政府所有权和商业运作政府自有财产得到的收入也可视为一种税基途径，这些收入也为社会需求提供资金。
二、什么是财产
1.财产的一般特性
有些观点认为，财产一般是指那些“物品”，一个人或团体对这些特定的或所涉及的“物品”拥有专有权。“所有权”的权利在于它能证明这个东西是“一个人自己的物品”，通常是指个人或实体对这个物品所拥有的使用权、处置或出售权、支配权或者排斥他人使用的权利。有些观点认为，财产所有权来自社会习俗，源自于道德或自然法则。财产最初是由劳作性和稀缺性来证明其客观存在的。例如，狩猎者并不重视土地的所有权，因为土地对他们来说并不是稀有或匮乏。然而，随着社会进入耕种时期，耕地因为稀有而成为了“财产”。是排他性最初规定了财产的价值。这个原则通过对各种类型新旧财产进行界定的法律体系产生了巨大影响，也受到了巨大影响，因为社会变了，人们认为地球资源是有限的。
2.财产类型和财产权
财产的种类包括不动产（土地）、动产（其他物质）、知识产权或艺术品、发明、独特的思想或方法等。法律体系由于受到辨别不同财产类型需求的驱使得到不断完善，财产包括：土地、改良物（人工制造的不动产）、动产（人工制造的动产）。因此，不动产权涉及到的是土地的权利，包括所有权和使用权——以出租、特许经营和地役权等形式出现。
如今，动产甚至可以进一步分为有形动产，如车辆、衣物、宠物，和无形动产或抽象财产，象金融工具，诸如股票、债券或知识产权，如专利、版权和商标。在澳大利亚，土地所有权可以与依法拥有的土地的其他权利区别开来。基于财产利益的性质，不同国家的物权法有很大不同。一些国家只有成年人可以拥有财产；一些国家对法人实体，如公司和合作组织，或政府和国家，拥有财产的范围和要求是有差异的。因此，财产税也就会有很多种类。
三、普通税基
许多国家采用了很多不同的税基来增加税收，大部分重要税基都是针对所得税和消费税的征收而制定的。传统意义上的所得税和消费税是国家税收的主要来源；可是以各种形式表现的财富税或财产税却日益受到公平性的质疑。争论的焦点是“财富除了创造收入外还给其拥有者带来利益”，例如安全性，独立性，另外，财富产生的额外机会也提高了缴纳和保证税款的能力。另外的观点认为，当已基于综合所得税税基征收了所得税后，积累形成的财富或“财产”就已经被征了税。双重征税会阻碍储蓄和投资，并导致在效率上的高成本。
四、国际财产税的选择
土地价值税(LVT)，从价税或地点价值税，是向土地拥有者征收的一种税，收取的是一个场地或一宗土地的部分未开发价值。土地价值税是一种从价税，只就土地本身的价值征税。不包括建筑物、改良物和动产。土地价值税有别于其他的财产税，其他财产税通常都是针对房地产——一种土地及其改良物混合体。土地价值税或财产税是古老的税种，它是一项针对土地回报的税种，最初是按面积进行计算。随着发展，成为按年产出征税，也就是简单进行收益分享，就好比在丰收时节，需要交付一年的租金。
虽然财产市场正在发展，但必须承认，大部分中欧、东欧、南美洲和非洲国家的房地产市场尚不完善：交易中缺乏高质量的数据，高额的证券交易税导致价值低报、缺少称职的有资质的评估人员、以及管理组织水平低等。为了贯彻从价税体系，有必要采取符合税务部门行政管理的政策、惯例和步骤。政策和行政管理程序的简化将推动税管和税收。在不动产税收的管理上，许多国家都面临着诸多操作上的困难。
简单的方法将会确保未来的再评估能够在低成本下轻松地完成。应该让纳税人感到，经常用来制定财产基价的技术是合理并可接受的。
除房地产或普通的不动产税外，中国台湾、中国香港、新加坡、爱沙尼亚习惯于征收净土地价值税。目前该税种正在被传入纳米比亚，而南韩和苏格兰也在为引进该税种积极准备。有些国家在过去就一直使用该税种，特别是丹麦和日本。许多国家在进入现代化社会之前曾使用土地税体制，该体制的税基虽不是土地价值，但它按收成或预期收成征收农业土地税的方法仍近似于有限的土地价值税。世界上个别采用土地价值税的城市有墨西卡利、墨西哥、悉尼、堪培拉以及许多澳大利亚的城市。
加拿大：加拿大的许多省份根据土地目前的用途和价值对房地产征收不动产税，对加拿大的绝大多数地方政府来讲这是其主要的税收来源。
牙买加：纳税的方法同过去的抵押完全一样。要根据资产的价值按年度纳税，诸如某人的财产。
荷兰：不动产税（荷兰语：Onroerend goed belasting or Onroerende zaak belasting (OZB))是按地方政府的税基分两部分征收：一部分是对住宅的居住人征收；一部分是对住宅的所有者征收。
美国：在美国对房地产所征收的不动产税通常要经过当地政府按市或县级的标准进行评定。评定由两个部分组成——改良或者建筑物的价值和土地或场地的价值。在一些州里，动产也要纳税。税务评估人员是公共官员，为了分派税收，要对不动产的价值进行确定。还有一些评估人员既为政府也为私人企业工作，可以为任何目的对不动产进行评估。有些地区实施的财产税既有从价也有不从价记税的（最典型的是特别估价）。后者采取的是固定税费制（对于财产价值不予考虑），这类情况包括街道照明设备、雨水管道控制装置。跟澳大利亚一样，美国也有其他种类的财产税，比如动产税，主要包括：汽车、船艇、飞行器和其他交通工具；其他贵重、耐用物品，如艺术作品（大部分日用品和随身物品通常不包括在内）；商业存货；无形资产，诸如股票、债券。在美国的一些州里，允许把房地产税分为两个单独的税种，一个按土地价值征收，另一个按建筑物价值征收。尽管动产纳税评估通常由各州来组织，但是也可以在各级政府进行。
五、澳大利亚的税基
澳大利亚通常通过征收所得税和消费税来分享公民的财富，不动产税构成这个税收源的重要部分。随着税源的不断开发，围绕所得、消费或所有，越来越多类型的“财产”受到课税。墨尔本大学的一篇论文认为，“在澳大利亚征收的税种包括所得税、消费税或者税基宽的消费税、许多单一目的税基较窄的间接税如货物税、一些税基较窄的交易税种如印花税、以及税基较窄的财富税如地方政府税（财产税）和州政府的税项（土地税）”。该论文还认为，“在实践中，对于所有的税基，不一样的税项选择都会带来不同效果的税负，而且这些选择连同行政管理费用以及纳税人纳税执行情况，都会扭曲决策，导致功效丧失”。在不同税基的执行和使用之间做出选择，必须要考虑收入的特殊相关性、公平性、效率和运做成本。
澳大利亚对石油、酒、烟草、赌博产品和机动车辆征收特种税。这类税收税源较为宽松。然而目前来看，征收这些税款还有纠正市场失灵的作用，上述产品给社会造成不良的影响，需要政府提供关爱和管理服务来予以纠正，其产品的使用者交付的款项正好可以用来弥补政府提供服务所需支付的成本。
与前面所提到的联邦税基不同的是，各州还征收工资税。澳大利亚的六个州和两个领地的工资税率各不相同，分别从4.75% (昆士兰)到 6.86% (澳大利亚首都领地)。
土地税或按价征收的财产税作为另外的州级税种而征收，其征收额约占整个澳大利亚税收收入的1.5%。该税基是未开发的土地价值，缴税门槛各不相同，各州采用自己设计的累进税率，有一定减免，比如大部分所有者用于居住的房产所占土地和基础生产用地免交土地税。
除了上述情况，联邦和州级还要征收财富税，以特许费的形式对矿产开发和成品油征税，另外也对销售一些自然资源或开采配额带来的附加收入征税，比如捕鱼许可、独特的自然景观和国家公园（花卉、动物及风景）准入许可等。州级政府还征收印花税来作为收入来源，如财产销售上的财产销售税，以及保险印花税等。
六、英国按地段征收财产税
在英国，由于土地价值税成本和公正问题经常发生冲突，地段价值于1993年被引入英国，并应用在财产税收上。作为对住宅财产所征收的一个新的地方税或家庭税种，按地段价值征税（Value Banding）已成为不动产税的一个主要部分，它替代了口碑不佳的人头税。地段法（The banded approach，按地段价值征税的思路，译者注）在英国是非常独特的，并有望在很多其他国家得到应用，尤其是发展中国家。
地段法是在非常不受欢迎的人头税失败的情况下传入英国的。英国保守政府通过推行新的“更加公平”的为地方当局筹集费用的制度，化解了社会动荡和人们对人头税的反感。尽管英国社会可以接受基于年度价值征收的地方税，但“更加公平”的地段价值征税体系还是把每项财产都划归到8个价值段（value bands）中的一个里来考虑。这就意味着在同样地段里的财产所交纳的财产税是一样的，从而就没有必要分别对每项财产进行具体的估值。
地段法的灵活性有两点。地段的数量和宽度可以进行相应调整，同时还可以通过调整地段间的相对权重改变有关已缴税款方面的关系。麦克鲁斯科指出的地段估价体系有以下优点：（1）程序快捷；（2）运作成本低廉；（3）评估人员工作更加轻松；（4）整个体系简单、充满活力，能够把价值的运动控制在其自身框架内和具体的地段里。（5）减少了上诉和异议数量；（6）这个体系可以通过公开招标程序执行；（7）不必使用可供解释的批量评估模型，或者进行防御性的价值评估。
为了便于征税而把财产价值按地段赋值，就可以使征税过程中的财产估价变得轻松便捷，在时间上具有弹性。但地段价值作为一种征税的税基也有其不足之处，主要是重新评估的缺失，以及现有的地段结构的局限性。
在按价征收的财产税体系里，英国所实施的把住宅财产按照地段价值征税是独特的，可以被国际上广为应用，特别是那些处在发展和转轨中的国家。地段财产税对处在转轨过程中的国家来说，是一个有益的过渡措施，因为这些国家已经确定要实施从价法征税，但是其基础设施和行政管理却还没有到位（如中欧、东欧的国家）。在许多国家和地区，由于缺乏高素质人才、资源匮乏等（大部分为非洲和南美洲的国家），现有的从价财产税体系正面临着困境，在这些国家和地区也可以应用地段法。在地段价值体系里，没有必要特别地评估每一项财产，而只是需评估该项财产应该属于哪个地段价值。
价值地段法在价值评估领域是个充满活力的方法。对发展和转轨国家来说，运用这种方法具有很多优势。这些发展和转轨国家或者是在寻求改变已存在的不动产税体系，那些体系也许已经落后，或者在盼望引进一个全新的从价财产税体系，同时避免使用离散价值体系进行评估所带来的复杂性。
七、源自政府自有财产的经济和社会可持续发展
以我个人目前经验来看，当代土地管理可为政府带来重要的循环性收入，其中包括政府根据不同用途从土地中收取市场价值租金。
澳大利亚的新南威尔士重新审核了过时的法律，把新南威尔士公有土地的管理带入全新的现代环境，引入了市场租金、对公有公路许可以及对旧式的永租权进行合理规划，为公有土地管理铺平道路，为其未来发展奠定了可持续性的基础。这使新南威尔士土地部在管理土地方面更加灵活，能够以新南威尔士人民的名义管理这些有价值的资产，并且通过管理这些资产创造拥有市场基础的并且源源不断的收入。土地部的皇室土地处也改变了其工作方法，作为一个积极的土地管理者，开始从战略上重新调整定位，制定一系列计划来改善公有土地的环境状况，包括有害物及锄草管理计划、林区防火管理计划。公有土地部门不再是仅仅掌管公有土地，而是积极地管理新南威尔士公有土地，以此促进社会进步，支持地区的发展。在过去的四年里，该部门循环税基已经增长了98%。
同时，政府还管理土地，以适应各类发展的需求，如娱乐消遣、旅游观光、商业开发、区域扩张、农业和工业的发展等。政府通过在当地政府和民营企业间建立伙伴关系，开发全州公有土地，实现其潜在价值。这些伙伴关系通过提供必要的基础设施和观光游览机会，为当地带来了好处，满足了工业和农业的需要，促进了区域经济的增长。
财产税的形式直接了当，只是要求提供一个土地评估，外带土地拥有者的证明。不同类型的土地或财产税体系在世界范围内普遍存在，都要求实施组织评估或估价。每种类型都要求有与税务部门的行政管理能力相匹配的、能够支撑它的政策基础、职业队伍和程序。各国在财产税管理上也面临许多困难，要想证明以土地作为税基征税的合理性，就需要拥有准确的基础图纸或土地清单和空间平面图、财产所有权信息和财产详细资料，以及支撑数据和法律框架。交易数据、评估方法、再评估，以及上诉规定等对于任何财产税体系有效的运行都是基础和至关重要的。
对纳税人来说，选择评估体系的基本标准应该简单、透明和清楚。评估技术不应过于复杂，避免过分具体和繁杂的数据，允许采用简单的批量评估模式。
英国的地段价值体系很独特，该体系可以在很多国家推广使用，特别是发展中的国家。
除了传统的通过征收财产税增加财政收入外，对于政府自有的土地进行商业性的多重目标土地管理，也能够扩大税基，为政府带来收益。也不应放弃由此为当地经济发展和（通过超前的土地管理实践为）社会利益带来的机会。
不动产税制介绍
澳大利亚资产学会资深会员、
杜邦评估师和不动产研究主管 罗伯特·杜邦
将土地的租金收入作为财政收入的来源最早是由伦敦的詹姆士二世明确提出并使用的，而在此之前，土地的租金收入早已成为封建时期财政收入的基础。1789年美国宪法的制定者们也提到了土地税。
然而将不动产作为税收形式的依据是随着1879年亨利·乔治的《进步与贫穷》这本书的出版才得以普及。在书中，乔治提出的论点是自由市场经济中的社会和技术进步所创造出的相当大的一部分财富被土地所有者和垄断企业通过经济租金（地租）的形式掌控着。乔治认为，真正的财富是由社会以及突出的个人努力创造的，土地价值的提升源自社会和技术进步带来的变化，而这一变化反之促进土地价值的增长以及土地所有者财富的增加。乔治还赞同土地价值的这种增长在某种程度上是非劳动所得的，因此应当通过租金或对土地所有者征税的方式由社会共享。
世界上的许多国家都采纳了不动产税这一形式，而这种税制的使用对于发达国家而言是极为有利的。这一概念已经发展成为不仅以土地价值作为基础的税种，而是一个以改善资本价值，净租税价和其他形式为基础的税种。同样，土地或不动产价值的使用为联邦政府、州政府以及地方政府的税基提供了依据。从市场的角度以及行政管理的角度看，因为土地不能被隐藏、转移或操纵，土地或不动产税是相对透明的，具有高度的确定性，即使有不缴税的情况发生，可以就未清账目对土地进行抵押，或是在极端情况下将土地重新占有。
土地价值
土地（或场地）价值税（LVT）是对土地所有者征收的部分场地或宗地未改善价值税。土地价值税有着宽泛的文化和历史先例，最早起源于农作物产量。这种早期的税收形式只需要在收获的时节共同享有产量，实际上却是对土地的生产力收取年租金。这种形式在当代已经发展成为许多管辖区以土地价值作为依据，课以不动产税，而这被称为从价依据。(this is referred to as an primarily due to as an ad valorem basis) 任何以改善价值或租税价为依据的税收都将土地价值作为其组成部分。
对未改善土地价值，尤其是地租的征税是对非劳动所得的课税。这种做法的优势在于不会对生产力经济带来任何负面影响，而是打击投机活动并隐秘地将投资引向生产活动而非投机行为。由此推动经济的发展，消弱和扭转了财富的两极分化，是一种理想的累进税制。
土地不同于商品和服务，没有生产成本，如果土地供应充足，它也就没有多大的价值了。但是在现实中，稀缺价值的出现则是由于靠近市中心、基础设施完善等因素的供求关系决定的。
经济的日益繁荣与土地价值的增长密切相关。人们普遍认为，由于土地价值的提升，该土地上的承载物（假定没有升级的情况出现）的价值与总价值中的比例逐渐跌落，最终达到一个推动建设和重新发展并且促进经济繁荣的水平。
土地价值税制非常适合发展中国家，因为它鼓励使用和开发土地，阻止那些屯积着土地、并且期待着土地升值从而使非劳动所得自然增值的人们从事投机活动。对于那些由于政府的政策和（或）经济上的限制而使得土地的供应和（或）分配被控制的国家，情况尤为如此。同样，土地价值在某些方面反映出政府对基础设施和服务上的投资又回到不动产上，对不动产投资的回报进而支持了政府得以提供更多的公共服务。
土地价值税一般来说由业主支付，很难转嫁到房客身上，因为租金是弹性市场的一个组成部分，该市场取决于房客愿意支付的金额而不是业主的开支。
土地价值税制的另一个优点是易于实施和管理。仅仅需要进行土地评估和确认土地持有人。该税制下的土地评估可以不受纳税人干预，而由训练有素的专业人员精准地进行评估。
土地价值的使用一旦启动，批量评估体系就可以随时对其进行更新，以确保与市场的动向保持一致。不过，土地价值的使用还存在着一些问题。尽管从理论上而言很简单，但土地价值在实践过程中需要一个法律框架以界定闲置土地的特质和定义。在大多数国家，该税制的使用已演变发展多年，不得不遵照立法的结构和数不胜数的判例法。在某些情况下，这需要专家在实践中来诠释和实施法律，而且在许多情况下，这会建立一个与实际市场价值并无太多关联的假定价值，最终会在人口稠密、土地资源紧缺的地区引发混乱。澳大利亚新南威尔士州的《土地估价法》特别规定，要求评估师在假定现有承载物被移除的基础上来确定土地价值，在假定某些类型的建筑物被保留的基础上来确定其价值，以及对土地上承载物费用进行确定。
闲置价值
对于高度发展的不动产市场，最终结果是主要城市中的完全闲置土地价值的实际销售或市场交易鲜少发生，因为这些城市的大部分土地已经得到深度开发。在这种情况下，销售需要专业人士进行广泛复杂的专业分析，从而找到相关的土地价值。在法庭上，这些往往存有争议，而且在许多情况下，会失去与实际市场交易的关联性。土地价值税制的反对者们坚持认为这是与财富相关联的累退税，即随着个人收入或私人财富的增加，土地上承载物的价值也增加，而土地的价值只构成了整体财富的一小部分，因此生成了一个较小的税基。这同样引发了争论：土地税本身不会带来充足的收入增长用以平均分散到社会上。在许多国家，相当比例的土地由一小部分人占有，因而土地税的征税对象也只是这一小部分人群。
近几年的发展带来了其他形式的财富，包括股票、金融资产、艺术、知识产权和无形资产，人们认为不动产不再为税收提供公平的基础，而土地税只有联同其他形式的税种（如所得税）才能得以使用。
一小部分的土地持有人对土地的控制权与他们的支付能力完全不相称，无论是通过继承或是通过他们无法控制的变化，例如资产丰富的房屋和收入不佳，这些将迫使他们违背自己意愿搬离或搬迁到另一个地区，但是仍有方法可以摆脱这种困境，比如延缓抵押。在某些地区，这样做会导致税率和所提供的服务之间出现较大的差异。在新南威尔士州的纽卡斯尔，由于时间的安排和管理上出现了问题而引起土地不成比例的增加。对于相同的不动产而言，为了得到相同的服务，一个地区的地方税纳税人缴纳的税率是另一个地区的6倍。然而，当用该地区的平均收入来衡量时，只比另一个地区高出30%，从而给社会的一个部门带来不成比例的负担。这一难题还可以通过基准税率税收来缓解。统一税率适用于所有土地，而从价税适用于指定的百分比。
承载资本价值
基于承载资本价值的评估体系通常被支持者们定义为与实际市场交易的密切联系，即大部分的不动产在房地产市场上作为房屋和土地或者土地加上承载物的价值进行买卖。承载价值被认为与土地所有者的收入保持一致，即富人在土地上拥有较大的住房，而这一点未必会在土地价值中得到反映，因为富人会选择住在某一特定的地区，但是却能反映在承载物的质量上。同样，如果发达的土地上配备有购物中心或高档写字楼，其资本价值的课税将更有可能反映出土地所有者的收入情况。
开发土地的销售通常是一个开放的市场交易，在估价或评估教科书中进行了清楚的界定，并且得到了广大民众的理解，而这一切使纳税人有了更加清晰的认识。承载物的课税是一种累进税，随着价值和资本投入的增加，税基也相应地有所提高，并且与增加的收入仍保留着密切的联系。同样，当用于政府估价中时，它们能更准确地反映出对服务的需求，即对于在相同土地面积上的6层高的建筑物和一个20层高的建筑物来说，后者会对服务产生更大的需求，诸如交通、道路、污水处理设施等等。这较之于闲置价值已经在开发价值上得到了反映，除非立法支持反映出对土地的增加使用。对于住宅房地产而言，显然一个带有五个卧室并且拥有很多住户的大房子较之于只带有一个卧室的小房子对服务的需求更大。而这一点在承载资本价值里会进行介绍。随着电子媒体和数据资源的日益使用，资本价值一经登记，它就能以一种不易察觉的方式、比较容易地进行更新。
承载资本价值税制的主要缺点是，它被认为是一种对企业投资和个人创业的课税。反对者声称这妨碍了对土地的经济使用，因为投入了大量金钱、风险和各自资本的人们若想创立一个生产企业，将会聘请员工，生产商品，并加入到国家的输出和经济财富中，然后对那些进口商品进行征税。这对工业及商业不动产的影响要大过对住宅房地产的影响。此外，还有一个问题，如果生产过程需要对厂房及设备的资本价值进行征税，可以将它们分开进行。
对资本价值的课税有时增加了土地投机的机会，因为没有诱因去增加土地的价值。而这反过来又阻碍了一些旧址的重建，虽然这些旧址可能有一大部分的古老和残旧建筑物，但仍然可以给土地所有者带来投资收益。
实际上，资本价值体系的实施需要大量的初始成本以及相当大的投入：记录以及对所有的土地和承载物进行分类分项，并且在最初的启动阶段会遇到很多的干扰，所以需要大量训练有素的专业人员和丰富的资源。该体系一旦确立，就比较容易保持下去。但相比土地价值体系还是略显复杂。对于那些拥有大量电子信息的发达国家，如果地方市政当局与代理商以及建筑商之间有良好的合作关系，那么该体系就很容易维持。
年净值
基于租金回报的年净值在一定程度上只是反映了资本价值产生市场收益的能力。
租税价应用的一个优点是具有一个良好的纪录基础，很容易被市场理解。租税价的应用通常会在不动产之间产生较小的差异，也就是说只有一间卧室的单元房要缴纳的税率是相同的。它会起到平衡税率负荷的作用，并且将其平均分担到不同类别的不动产。同样，年净值的使用反映了对于服务的需求，即带有三个卧室的公寓房较之于一个卧室的房间对服务有着更大的需求，而这反映在较高的租金上以及以同样的方式为资本价值带来更高的税率。租税价的使用是很容易进行的，只需要查明房间的数量、使用者或者建筑物的面积。租税价非常适用于诸如香港和纽约这样发达的城市，因为在这些城市，建筑物一旦兴建起来，很难再去延展或是改变其基本结构。
调整工具
上述所有关于不动产税的方法带来了不同程度的不公平和异常情况。但是在这些税收体系中，存在着可以调整这些价值的方法，从而建立一个更加公平的税制模式。这些方法包括：
1.差别评价。不同的土地用途在不同的层面或百分比上进行征税。通常，不同的税率或百分比适用于不同的土地用途，即工业、商业、住宅或农村，而且可以用来实现政治或社会成果。这样的方法对于大型都会区是有效的。因为有不同类型的不动产在拓展，以及对基础设施和服务提出的不同需求。特别是在农村地区，人们认为不动产价值代表了土地所有者拥有的绝大部分财富，尤其是与不动产价值实际收到的服务（如街灯、人行道、图书馆等等）相比。
2.基本税率。在这种格式中，所有业主都会因他们收到的服务（如排水和垃圾处理）而按照统一基本税率进行收费，其余的服务将按照从价进行收费，即个体业主将支付500美元的基本税率再加上0.03%的闲置或承载资本价值。这在整个社会中起到了平衡税率负荷的作用，可以更为准确地反映实际提供的服务而非每个房客的支付能力。在某些情况下，特别是在以土地价值为基础的评估中，实际提供的服务会被歪曲。通常适用于与提供服务相关联的税收。
3.递延税率。放弃对那些拥有高额资产价值但收入不佳的人们的税率或税收，直到他们能支付为止，比如，出售不动产的形式。利息要收取，但是要保护由于经济压力而变得与社会脱节的人们。只有当该方法否定土地税的重新发展诱因时，它才能用于有特殊困难的个案。
4.组别。这个概念最初是从英国引入的，个人的不动产是依据价值范围而集合起来进行分组，在这样的组别中，所有的不动产支付相同的税率。这可以随时更新，并且不需要从事广泛的重新评估操练。
一般情况下，以土地价值为基础的税收体系适合初次引进或在发展中国家开展，容易启动、鼓励发展、易于管理，只需要一个相对简单的评估程序再加上对土地和土地所有者的确认；资本价值更适合有着良好土地信息系统的发达地区；年净值非常适合高密度地区。