论文部分内容阅读
2016年中国房价暴涨已经到了让管理层无法容忍的地步。从有关统计数据来看，北、上、深三个城市的收入房价比都在40年以上，2016年中国一线城市的房价平均上涨了将近30%，从而引发了诸如“离婚”买房子这类非理性的行为。
为了防止房产市场泡沫的破灭，中国的房产市场已经到了非加整顿不可的地步。为了理解这种整顿的必要性，我们有必要对房产泡沫的危害加以分析。
中国房价何时停止上涨？
从微观的角度来讲，投资股权（股票）就是向企业家“贷款”，通过企业家的财富创造，不仅可以带来全社会的财富增加，而且还可以为投资者带来投资收益（现金流）；但投资房产就不同了，房产本身不创造收入，反而需要购房者动用杠杆，因此，投资房产在本质上是一种负债行为，而不是真正的投资。
再从宏观经济的角度来讲，房价非理性上涨会对宏观经济稳定带来非常不利的影响。这些不利影响主要包括：资源错配；增加金融风险；扩大收入分配差距；加重环境污染。
房价通常具有自我强化的特征。房价越是上涨，人们就越是会增加杠杆去购买房产，于是便会有更多的资金（负债）流向房产市场，从而导致更高的房价。这种自我强化的正反馈效应，不仅会吸引更多的资源流向房产市场，而且还会耗完整个社会的儲蓄。
房价上涨的这种正反馈效应既会压制实体经济的投资，也会增加全社会的金融风险。只要收入（流量）和储蓄（存量）增长的幅度赶不上负债（杠杆）增长的速度，房价就会停止上涨，那么所有借用金融杠杆投资房产的人都有可能面临资不抵债的风险敞口，最终引发流动性危机或者偿付危机。
这种危机爆发时，几乎没有什么力量可以阻止。没有人可以知道泡沫破灭会发生在什么时间点上，而且它通常总是要比人们预期的时间来的更加晚些，因为泡沫只有在所有人认为没有泡沫或者不会破灭的时候才会发生。正因为如此，宏观经济管理部门就必须尽早介入房产市场，对非理性的房产投资与投机加以引导和管制。
房产投资和投机还会扩大社会收入分配差距，原因就在于投资房产是有“阈值”的，因而并不是所有人都可以进场参与的。“阈值”就是“首付”。因为有“首付”这个投资门槛，所以低收入者就不可能进入房产市场、借助银行提供的金融杠杆、通过炒房来增加金融与货币收入。
结果，当房价上涨时，社会的收入差距就会趋于扩大，而当房产泡沫破灭时，低收入居民却要与其他社会阶层一起来承担危机的成本。这种情况我们已经在1989年日本房产泡沫破灭与2007年美国次贷危机发生后的事件中屡见不鲜。
最后，就中国的情况来看，房产市场的过度发展还成为环境污染的主要源头。基于土地价格上升和人口密度等原因，中国房产市场的基本特征是高容积率开发，于是开发商就得大规模建造“高楼大厦”才能获利，从而区别于欧美的“house”。
建造高楼大厦需要钢筋水泥和大量相关的建材，于是粗放型的、污染严重的钢铁、水泥、建材等产业就会成为经济增长的支柱产业。时至今日，我们不时看到“楼有多高、雾霾指数就有多高”的情况在中国发生。所以，不对房地产业加以必要的管制，环境问题将很难得到根治。
房地产“陷阱”的历史经验
为了进一步说明房地产（把楼市及其上游的土地市场综合在一起就是房地产市场）的过度发展会对中国经济造成什么样的危害，我们还有必要回顾一下历史，以便从历史经验中得到更多的启示。从历史上看，欧洲人通过远洋获得了来自于南美洲的金银，从而突破货币约束，完成资本原始积累，成功走上了资本主义工业化的道路。
但是，最先走上远洋之路、曾经拥有南美“金银矿”的西班牙和葡萄牙始却终未能成为真正的发达工业化国家，原因就在于这两个当时极其富有的国家没有能够用好迅速集聚起来的流动性（货币），他们热衷于皇宫、教堂和豪宅的修建，从而耗尽了掠之于南美的金银，却没有能够促进社会商业活动的发展、完成向现代工业社会的转型。
如果再做个国际比较，结论就会变得更加清晰，欧洲（西欧）为什么能够率先完成从农耕社会向工业社会的转型？就是因为欧洲的商业资本能够积极主动地开展工业投资，最终实现了社会经济结构的演进，完成了从农耕社会向工业社会的转型。
反观中国，数千年来，商人们一旦积累了财富便会热衷于置地置产，而不是转向工业投资，这种向土地回归的“投资偏好”在中国的历史上经久不衰，从而成为中国从农耕社会向工业社会转型之不可逾越的障碍。今天中国所发生的情况，再次敲打响了警钟：只要把宝贵的现金流投向不增加现代生产力的房地产业，国民经济增长就会变得不可持续。
无论从历史还是现实的角度来看，房地产业只能是经济增长的结果，而不可能是经济增长的原因，因为它不具有财富创造的功能。对于今天中国业已走向泡沫化的房地产业就再也不能放任不管了，特别是在市场已经失去理性的情况下，政府若是不能让房地产市场回归理性，就真有可能引发金融危机。
中央“管制”还是地方“调控”？
本文在此使用管制这个概念是为了区别于过去曾经长期使用的房地产市场调控这个概念。所有与房产市场调控有关的政策，其政策目标都在于保持房价的稳定，而不是在于解决市场的非理性行为（投资或者投机），因此反而无法达到价格稳定的政策目标。
而且，各级地方政府作为房地产业发展的“既得利益者”（土地财政所致），在对房地产市场进行调控时所采取的策略基本上是属于“相机抉择”类型的。那就是在房价过快上涨时采取限购的策略，而当房价停滞时则又改行取消限购的策略。每一次限购都会产生过剩“需求”，因此，每一次取消限购必定会产生过度“需求”，从而形成了房产价格长期看涨的预期。 由于这种预期是在房产投资者（长期持有）或者投机者（短期炒房）与政府调控政策的博弈中形成的，而不是基于经济增长带来的对于房产真实需求的增加，因而是非理性的。
由此可见，中国房产价格的非理性上涨，在很大的程度上是由地方政府的具有“相机抉择”属性的调控政策所造成的。因此，想通过地方政府的政策干预来实现房地产市场的健康发展与价格稳定效果不明显。为此就需要与房地产市场没有直接利益关系的、作为“局外人”的中央政府来加以管制，从而才能建立起房地产市场健康发展的长效机制。
因为在如何正确面对房地产市场这个问题上，没有既得利益的中央政府确实会比一些已经成为既得利益者的地方政府具有更高的道德境界与更加宏观的视野，从而能够推出更为理性的干预政策。
从中央政府目前已经推出的管制政策与措施来看，大致上已经解决了这样几个方面的问题，从而会对中国房产市场回归理性产生决定性的影响：
第一，“房子是用来住的，不是用来炒的”。这一政策基调就是去房产的金融属性，让房产回归其原本的商品属性。这一政策的实施，将把房产市场由一个商品与金融属性混合的市场改变成为一个纯粹的商品市场，使得房产市场价格不再受货币因素的影响，而只受实际收入的影响，也就是基本面的影响。因为，实际收入是经济基本面的函数，而不是货币的函数。
这里有一个错误的概念必须加以澄清，很多经济学家和市场人士经常把投资和投机需求也称之为“刚性需求”，这里有一个常识性的错误，并不是所有具有支付能力买房的人产生的需求都是刚性需求，事实上只有买房子用来住的才是刚性需求，房产市场的投资者和投机者购房不过是利用房产的金融属性进行的一种金融投资或交易而已，根本就不能算作刚性需求。今天中国一线城市过高的“房价收入比”已经表明房价上涨并不是由刚性需求推动，主要是一种货币与负债现象，且存在巨大的泡沫。所以去房产金融属性的政策，不仅有利于房价回归理性，而且也是减少国民债务，保持宏观经济稳定运行所必不可少的政策支持。
第二，“租售同权”。这一政策的本质就是把房产市场从过去的一般均衡市场变成一个分离均衡的市场。房产市场从来就没有一般均衡，居者有其屋并不意味着所有人都必须依靠购房来解决其居住问题。
由于人们的收入水平有高有低，任何国家的房产市场大都被分割成为三个性质截然不同的市场：高收入者的居住需求通过商品房市场来出清；收入水平尚可，但因储蓄不足或者工作就业流动性较强的居民住房需求通过租房市场来出清；低收入者的住房需求则只能通过政府提供的廉租房或者公租房来加以出清。
但是在“租售不同权”的情况下，这种分割市场下的分离均衡就难以形成，原因在于租房的人无法享受政府所提供的公共服务与公共品，因为这些“服务”与“产品”是与户口捆绑在一起的。由此造成的后果就是原本不想购房的人也必须得购房，于是房价进一步上扬，储蓄进一步减少，负债进一步增加，消费进一步减少，最终一定会导致宏观经济走向极端不稳定性。
今天中国房产自住率高达80%以上（在分离均衡的发达工业化国家，一般都低于50%），在很大的程度上就是因为“租售不同权”的政策所造成，所以推出“租售同权”的政策，对于中国房产市场的长期健康发展具有极为重要的意义。
非刚需市场，房产税才有威力
第三，“去杠杆”。首先是限制商业银行投向房地产市场的信贷总量；其次是提高房贷利率；最后是提高二套房首付款的比重。如上所述，既然房价暴涨是一种货币和负债现象，那么从资金源头上加以管制，才能将房产市场牢牢地锁定在商品属性的功能定位上。
如果说上文提到的“去房产金融属性”的政策是一个抽象的、房产市场之性质界定的政策，那么“去杠杆”政策则是一个具体量化的政策。两者配合使用，将使稳定房产市场的政策变得更加有效。
从远期来讲，政府还可以进一步推出房产税、强化遗产税来迫使中国的房产市场回归理性。房产遗产税事实上已经在执行中，只需要进一步完善，就会对房产投资构成制约。有争议的是房产税。对于短期炒作房产的行为人来讲，遗产税是不起作用的，但是房产税则会对短期炒作房产的投机行为构成有效的制约。
因为房产税会给投机者带来持有成本，哪怕是短期的。如果房产税的交纳数量是跟着房价涨跌走的，那么就会形成一种自动稳定器的作用。当下有很多经济学家认为房产税并不影响房价，并以此来排斥房产税在稳定房价中的作用，这既对又不对。
对此，可以分析如下：在一个只有刚性需求的房产市场中，房产税就像一种固定成本，确实不会对房价波动产生什么重大影响；但是，在今天中国这种房产的刚性需求与投资和投机需求相互融合的市场环境下，房产税将会对房价产生十分重大的影响。
其中的机理可以表述如下：假如政府推出房产税，那么市场投资与投机者的房产持有成本就会提高，投资或者投机房产就会变的无利可图，于是投资或者投机者迟早会从房产市场中撤资（撤资时间取决于投资或投机者的流动性与偿债能力）。
一旦投资或投机者大量撤离房产市场时，房价下跌就是不可避免的，价格下跌的程度不仅取决于投资需求与投机需求在这个房产市场中的占比，而且還取决于撤资是否引起房价上涨的预期变化。
由此可见，房产税在刚需市场中对房价的影响虽然不大，不过是一种存量的固定成本而已，但是在中国今天这样多种需求混合的市场中，一定会给房价带来巨大的冲击。剩下的问题就是政府开征房产税是否符合法理。如果只对土地上的物业征收税收，也就是只对房产征税，不对土地征税，法律上的瓶颈应该不难突破。
基于以上分析，不难发现，中国楼市稳定发展的长效机制基本形成，接下来的问题就是如何付诸于实践的问题。当然，在逐渐明朗的政策框架里还剩下一个缺口尚未得到封闭，那就是房产市场一旦回归理性和常态，地方政府的土地财政势必无法持续，由此产生的地方政府的预算缺口靠什么来平衡？这个问题可能需要通过更进一步的政府财税体系改革来加以解决，限于本文篇幅就不再赘述。
为了防止房产市场泡沫的破灭，中国的房产市场已经到了非加整顿不可的地步。为了理解这种整顿的必要性，我们有必要对房产泡沫的危害加以分析。
中国房价何时停止上涨？
从微观的角度来讲，投资股权（股票）就是向企业家“贷款”，通过企业家的财富创造，不仅可以带来全社会的财富增加，而且还可以为投资者带来投资收益（现金流）；但投资房产就不同了，房产本身不创造收入，反而需要购房者动用杠杆，因此，投资房产在本质上是一种负债行为，而不是真正的投资。
再从宏观经济的角度来讲，房价非理性上涨会对宏观经济稳定带来非常不利的影响。这些不利影响主要包括：资源错配；增加金融风险；扩大收入分配差距；加重环境污染。
房价通常具有自我强化的特征。房价越是上涨，人们就越是会增加杠杆去购买房产，于是便会有更多的资金（负债）流向房产市场，从而导致更高的房价。这种自我强化的正反馈效应，不仅会吸引更多的资源流向房产市场，而且还会耗完整个社会的儲蓄。
房价上涨的这种正反馈效应既会压制实体经济的投资，也会增加全社会的金融风险。只要收入（流量）和储蓄（存量）增长的幅度赶不上负债（杠杆）增长的速度，房价就会停止上涨，那么所有借用金融杠杆投资房产的人都有可能面临资不抵债的风险敞口，最终引发流动性危机或者偿付危机。
这种危机爆发时，几乎没有什么力量可以阻止。没有人可以知道泡沫破灭会发生在什么时间点上，而且它通常总是要比人们预期的时间来的更加晚些，因为泡沫只有在所有人认为没有泡沫或者不会破灭的时候才会发生。正因为如此，宏观经济管理部门就必须尽早介入房产市场，对非理性的房产投资与投机加以引导和管制。
房产投资和投机还会扩大社会收入分配差距，原因就在于投资房产是有“阈值”的，因而并不是所有人都可以进场参与的。“阈值”就是“首付”。因为有“首付”这个投资门槛，所以低收入者就不可能进入房产市场、借助银行提供的金融杠杆、通过炒房来增加金融与货币收入。
结果，当房价上涨时，社会的收入差距就会趋于扩大，而当房产泡沫破灭时，低收入居民却要与其他社会阶层一起来承担危机的成本。这种情况我们已经在1989年日本房产泡沫破灭与2007年美国次贷危机发生后的事件中屡见不鲜。
最后，就中国的情况来看，房产市场的过度发展还成为环境污染的主要源头。基于土地价格上升和人口密度等原因，中国房产市场的基本特征是高容积率开发，于是开发商就得大规模建造“高楼大厦”才能获利，从而区别于欧美的“house”。
建造高楼大厦需要钢筋水泥和大量相关的建材，于是粗放型的、污染严重的钢铁、水泥、建材等产业就会成为经济增长的支柱产业。时至今日，我们不时看到“楼有多高、雾霾指数就有多高”的情况在中国发生。所以，不对房地产业加以必要的管制，环境问题将很难得到根治。
房地产“陷阱”的历史经验
为了进一步说明房地产（把楼市及其上游的土地市场综合在一起就是房地产市场）的过度发展会对中国经济造成什么样的危害，我们还有必要回顾一下历史，以便从历史经验中得到更多的启示。从历史上看，欧洲人通过远洋获得了来自于南美洲的金银，从而突破货币约束，完成资本原始积累，成功走上了资本主义工业化的道路。
但是，最先走上远洋之路、曾经拥有南美“金银矿”的西班牙和葡萄牙始却终未能成为真正的发达工业化国家，原因就在于这两个当时极其富有的国家没有能够用好迅速集聚起来的流动性（货币），他们热衷于皇宫、教堂和豪宅的修建，从而耗尽了掠之于南美的金银，却没有能够促进社会商业活动的发展、完成向现代工业社会的转型。
如果再做个国际比较，结论就会变得更加清晰，欧洲（西欧）为什么能够率先完成从农耕社会向工业社会的转型？就是因为欧洲的商业资本能够积极主动地开展工业投资，最终实现了社会经济结构的演进，完成了从农耕社会向工业社会的转型。
反观中国，数千年来，商人们一旦积累了财富便会热衷于置地置产，而不是转向工业投资，这种向土地回归的“投资偏好”在中国的历史上经久不衰，从而成为中国从农耕社会向工业社会转型之不可逾越的障碍。今天中国所发生的情况，再次敲打响了警钟：只要把宝贵的现金流投向不增加现代生产力的房地产业，国民经济增长就会变得不可持续。
无论从历史还是现实的角度来看，房地产业只能是经济增长的结果，而不可能是经济增长的原因，因为它不具有财富创造的功能。对于今天中国业已走向泡沫化的房地产业就再也不能放任不管了，特别是在市场已经失去理性的情况下，政府若是不能让房地产市场回归理性，就真有可能引发金融危机。
中央“管制”还是地方“调控”？
本文在此使用管制这个概念是为了区别于过去曾经长期使用的房地产市场调控这个概念。所有与房产市场调控有关的政策，其政策目标都在于保持房价的稳定，而不是在于解决市场的非理性行为（投资或者投机），因此反而无法达到价格稳定的政策目标。
而且，各级地方政府作为房地产业发展的“既得利益者”（土地财政所致），在对房地产市场进行调控时所采取的策略基本上是属于“相机抉择”类型的。那就是在房价过快上涨时采取限购的策略，而当房价停滞时则又改行取消限购的策略。每一次限购都会产生过剩“需求”，因此，每一次取消限购必定会产生过度“需求”，从而形成了房产价格长期看涨的预期。 由于这种预期是在房产投资者（长期持有）或者投机者（短期炒房）与政府调控政策的博弈中形成的，而不是基于经济增长带来的对于房产真实需求的增加，因而是非理性的。
由此可见，中国房产价格的非理性上涨，在很大的程度上是由地方政府的具有“相机抉择”属性的调控政策所造成的。因此，想通过地方政府的政策干预来实现房地产市场的健康发展与价格稳定效果不明显。为此就需要与房地产市场没有直接利益关系的、作为“局外人”的中央政府来加以管制，从而才能建立起房地产市场健康发展的长效机制。
因为在如何正确面对房地产市场这个问题上，没有既得利益的中央政府确实会比一些已经成为既得利益者的地方政府具有更高的道德境界与更加宏观的视野，从而能够推出更为理性的干预政策。
从中央政府目前已经推出的管制政策与措施来看，大致上已经解决了这样几个方面的问题，从而会对中国房产市场回归理性产生决定性的影响：
第一，“房子是用来住的，不是用来炒的”。这一政策基调就是去房产的金融属性，让房产回归其原本的商品属性。这一政策的实施，将把房产市场由一个商品与金融属性混合的市场改变成为一个纯粹的商品市场，使得房产市场价格不再受货币因素的影响，而只受实际收入的影响，也就是基本面的影响。因为，实际收入是经济基本面的函数，而不是货币的函数。
这里有一个错误的概念必须加以澄清，很多经济学家和市场人士经常把投资和投机需求也称之为“刚性需求”，这里有一个常识性的错误，并不是所有具有支付能力买房的人产生的需求都是刚性需求，事实上只有买房子用来住的才是刚性需求，房产市场的投资者和投机者购房不过是利用房产的金融属性进行的一种金融投资或交易而已，根本就不能算作刚性需求。今天中国一线城市过高的“房价收入比”已经表明房价上涨并不是由刚性需求推动，主要是一种货币与负债现象，且存在巨大的泡沫。所以去房产金融属性的政策，不仅有利于房价回归理性，而且也是减少国民债务，保持宏观经济稳定运行所必不可少的政策支持。
第二，“租售同权”。这一政策的本质就是把房产市场从过去的一般均衡市场变成一个分离均衡的市场。房产市场从来就没有一般均衡，居者有其屋并不意味着所有人都必须依靠购房来解决其居住问题。
由于人们的收入水平有高有低，任何国家的房产市场大都被分割成为三个性质截然不同的市场：高收入者的居住需求通过商品房市场来出清；收入水平尚可，但因储蓄不足或者工作就业流动性较强的居民住房需求通过租房市场来出清；低收入者的住房需求则只能通过政府提供的廉租房或者公租房来加以出清。
但是在“租售不同权”的情况下，这种分割市场下的分离均衡就难以形成，原因在于租房的人无法享受政府所提供的公共服务与公共品，因为这些“服务”与“产品”是与户口捆绑在一起的。由此造成的后果就是原本不想购房的人也必须得购房，于是房价进一步上扬，储蓄进一步减少，负债进一步增加，消费进一步减少，最终一定会导致宏观经济走向极端不稳定性。
今天中国房产自住率高达80%以上（在分离均衡的发达工业化国家，一般都低于50%），在很大的程度上就是因为“租售不同权”的政策所造成，所以推出“租售同权”的政策，对于中国房产市场的长期健康发展具有极为重要的意义。
非刚需市场，房产税才有威力
第三，“去杠杆”。首先是限制商业银行投向房地产市场的信贷总量；其次是提高房贷利率；最后是提高二套房首付款的比重。如上所述，既然房价暴涨是一种货币和负债现象，那么从资金源头上加以管制，才能将房产市场牢牢地锁定在商品属性的功能定位上。
如果说上文提到的“去房产金融属性”的政策是一个抽象的、房产市场之性质界定的政策，那么“去杠杆”政策则是一个具体量化的政策。两者配合使用，将使稳定房产市场的政策变得更加有效。
从远期来讲，政府还可以进一步推出房产税、强化遗产税来迫使中国的房产市场回归理性。房产遗产税事实上已经在执行中，只需要进一步完善，就会对房产投资构成制约。有争议的是房产税。对于短期炒作房产的行为人来讲，遗产税是不起作用的，但是房产税则会对短期炒作房产的投机行为构成有效的制约。
因为房产税会给投机者带来持有成本，哪怕是短期的。如果房产税的交纳数量是跟着房价涨跌走的，那么就会形成一种自动稳定器的作用。当下有很多经济学家认为房产税并不影响房价，并以此来排斥房产税在稳定房价中的作用，这既对又不对。
对此，可以分析如下：在一个只有刚性需求的房产市场中，房产税就像一种固定成本，确实不会对房价波动产生什么重大影响；但是，在今天中国这种房产的刚性需求与投资和投机需求相互融合的市场环境下，房产税将会对房价产生十分重大的影响。
其中的机理可以表述如下：假如政府推出房产税，那么市场投资与投机者的房产持有成本就会提高，投资或者投机房产就会变的无利可图，于是投资或者投机者迟早会从房产市场中撤资（撤资时间取决于投资或投机者的流动性与偿债能力）。
一旦投资或投机者大量撤离房产市场时，房价下跌就是不可避免的，价格下跌的程度不仅取决于投资需求与投机需求在这个房产市场中的占比，而且還取决于撤资是否引起房价上涨的预期变化。
由此可见，房产税在刚需市场中对房价的影响虽然不大，不过是一种存量的固定成本而已，但是在中国今天这样多种需求混合的市场中，一定会给房价带来巨大的冲击。剩下的问题就是政府开征房产税是否符合法理。如果只对土地上的物业征收税收，也就是只对房产征税，不对土地征税，法律上的瓶颈应该不难突破。
基于以上分析，不难发现，中国楼市稳定发展的长效机制基本形成，接下来的问题就是如何付诸于实践的问题。当然，在逐渐明朗的政策框架里还剩下一个缺口尚未得到封闭，那就是房产市场一旦回归理性和常态，地方政府的土地财政势必无法持续，由此产生的地方政府的预算缺口靠什么来平衡？这个问题可能需要通过更进一步的政府财税体系改革来加以解决，限于本文篇幅就不再赘述。