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摘要：本文对房地产工程管理过程中各个阶段的管理问题作了一些探讨，加强管理措施，提高管理效率，促进房地产建设的健康发展。
关键词：房地产；工程管理；控制
随着社会快速发展，我国的建筑行业越来越成熟，但现实中还是出现诸多问题，但这些问题归根结底还是工程管理不到位，需要我们在开发和建设过程中不断改进。房地产开发企业应继续完善工程管理体系和管理制度，加强建筑工程规划、设计、招标、质量、安全、成本等全方位的管理工作。
一、房地产工程管理的主要内容
房地产工程管理的范围和内容，从流程上看，包括前期准备，工程的技术、计划、质量、成本、监理、施工、移交以及保修维护等，核心是对工程进行组织和调控。房地产企业应当履行其管理职能，对工程项目进行综合的管理。工程管理部要根据相关的标注和规范，运用行之有效的方法和实际的管理措施，对整个工程系统运行进行有计划的协调、组织和控制，保证整个工程能够顺利进行。加强房地产工程管理，对实现工程预期的目标和效益具有非常重要的作用。另一方面，房地产工程管理对管理人员提出更高的要求。房地产工程管理人员要有较高的综合素质，还要在实际工作中通过不断的学习，提高自身的实际操作能力、组织能力和表达能力等。具体表现在，管理人员要有良好的职业道德、责任心和事业心；良好的身体素质；扎实的基础理论知识；丰富的工作经历和实际经验；能够充分熟悉和掌握房地产工程管理相关的规程和法律；对关键和重要的条文能够进行深刻的理解和认识，具备较高的工程验收和监测方面的专业知识；同时，还要有较强的工作协调能力，能够正确处理单位和个人之间的关系，具有较强的判断识别能力；针对工程管理中出现的问题能够进行妥善处理。
二、房地产工程的进度管理
房地产工程的进度，不仅可以有效保证工程能够按时完成，还可以实现良好的施工秩序，很好的实现投资效益和目的。因此，要采取合理的方法对工程进度进行科学合理的管理。首先，对房地产的进度的管理和控制要渗透到每一个项目实施的过程中去。在设计阶段，房地产开发公司应该与设计单位在签订合同时，要明确总的施工进度和设计准备，以及在技术和施工等方面的设计；要给设计单位提供完备的基础资料，比如设计要求、证件手续、地勘报告以及其他的咨询意见等；要求设计单位在设计的过程中，对整个房地产工程的设计进度进行一个动态的控制和管理，并进行跟踪，提出合理要求。对于没有按计划进行的设计项目，要不断分析总结原因，及时的采取有效措施，降低不利因素的影响，保证设计单位保质保量的按时完成房地产施工方案的设计。其次，在实施阶段，要签订监理合同和施工合同，抓好监理单位的监督和管理，不断加强沟通和协调的力度；对实际过程中进行进度信息的搜集整理，不能存在遗漏的现象；同时，按一定时间，对公司的预控计划进行科学合理的比较分析，在确定进度毫无差错的情况下，按原计划继续实施。如若发现偏差，工程管理人员要发挥其管理调控的智能，积极组织相关单位进行原因的总结；对以后工作的影响，要采取一系列有效措施，对原来的方案进行合理的纠正；对进度滞后的项目，也要采取有效措施，比如组织措施、经济措施、管理措施以及技术措施等，可以有效的安排好施工计划，减少对整体房地产工程的影响，把握好工程进度，保证工程能够顺利如期竣工。
三、房地产工程的质量管理
工程质量关乎房地产公司的品牌形象和发展前途，把好质量关是房地产公司工作的重中之重。在工程项目的设计阶段，要对设计单位进行严格的要求，提出科学合理的技术意见，对施工图纸进行设计，在设计完成后，要组织相关人员进行审核和监督，并将审核意见建议整理上报。对图纸中存在的问题，要聘请专业人员进行合理修改，避免出现大的改动，以免对施工工期和工程造价等产生不利影响。在完成施工方案后，要充分发挥相关单位和部门的监管和管理的作用，解决图纸中存在的问题。如果在施工过程中，发现图纸出现问题，就要及时向上级汇报反映，争取得到有效处理。要求既要保证施工进度，又要保证施工质量，还不能大幅度增加成本。
在施工阶段的质量控制，要处理好工程部、监理单位和施工单位等之间的关系。监理单位是工程施工质量的保证，要运用合理的方法，充分发挥其监督职能。工程部要对监理的行为、过程和结果进行管理，对监理不到位的地方要采取有效措施，通过召开会议和撤换监理人员等进行纠正，并对相关人员进行适当的惩罚，做到万无一失。在具体的施工过程中，工程部要保证监理工作要有一定的独立性，并给与支
持和帮助；同时，不能干扰到监理人员的正常工作；还要协调好各个参建单位之间的关系，对于发生的矛盾和纠纷，解决时要依照法律法规，公平、公正进行妥善的解决。最后，在进行房地产工程管理的过程中，要根据施工中出现的质量问题进行总结分析，找到影响质量的原因，对薄弱环节进行重点把控，把质量隐患消除在萌芽状态，做好事前管理控制工作，避免出现质量事故。
四、房地产工程的成本管理
成本的投资管理，是房地产工程顺利实施的保证。要在尊重法律和相关合同条款的基础上，认真审查参建单位的工程量和成本支付计划；要在保证工程正常运转的前提下，根据实际情况，按计划、有进度、分轻重缓急予以拨付资金款项，使各种工程款能够顺利到位，不出现一丝一毫的差错，使资金的流动得到很好地控制。做好房地产成本管理工作，必须要从决策设计阶段，招标投标阶段，具体施工阶段和最后竣工阶段来对整个房地产工程进行成本管理。
1.决策设计阶段的成本管理
在这一阶段，要做好对于整个房地产工程的投资成本预算，设计的风格、标准和选材上都会影响到整个项目工程造价和成本控制。要保证工程安全和美观的前提下，不断降低工程的造价成本，提高资金的使用效率，实现经济效益的最大化，从而达到事半功倍的效果，保证工程顺利进行。
2.招投标阶段的成本管理
招投标是控制房地产工程造价和成本的有效手段。在招标过程中，要符合相关文件的要求和标准，要明确工程的质量、工期和造价等的要求，分析影响成本的因素。投招标的内容要表达完整，总的工程量要計算准确，尽量减少签证和工程造价延加等情况；选择的合同要有利于自身的竞争，在充分考虑到风险因素的基础上，避免不可预见的经济损失。
3.施工阶段的成本管理
在这一阶段，对施工成本要求比较高，问题比较复杂，持续的时间比较长，所以在施工过程中更要加强监管力度，做好现场施工的核查工作，严禁随意对工程程序进行变更；加强对施工材料的管理和控制，在质量上要层层把关。各参建单位要根据合同对施工阶段的成本进行有效控制，做好合同的管理工作，建立有效的技术档案。
4.竣工阶段的成本管理
在房地产工程竣工后，要认真计算核查工程量，做好结算工作。对工料的消耗、间接费用的计算、施工程序的变更签证等，都需要严格按照现行的定额和计价规则进行套额总结，保证结果的准确性。
总而言之，房地产工程管理对于房地产企业而言意义重大，是确保施工顺利进行，保证施工质量，提高企业效益的有效措施。在工程管理当中，要完善规划管理，完善建筑工程招标管理工作，加强工程管理中的成本控制，构建出质量和安全协调的管理体系，最后还要引入科学的考核机制，这样才能真正做好工程管理工作。
参考文献：
[1]姜钰莹.浅谈影响建筑工程管理的主要因素及对策分析[J].科技风，2013（04）.
[2]孙国林.浅析影响建筑工程项目质量控制和管理的重要因素[J].项目管理与项目控制，2013（08）.
[3]李绍权.浅谈房地产工程管理[J].科技资讯，2008（5）：123-152.
摘要：本文对房地产工程管理过程中各个阶段的管理问题作了一些探讨，加强管理措施，提高管理效率，促进房地产建设的健康发展。
关键词：房地产；工程管理；控制
随着社会快速发展，我国的建筑行业越来越成熟，但现实中还是出现诸多问题，但这些问题归根结底还是工程管理不到位，需要我们在开发和建设过程中不断改进。房地产开发企业应继续完善工程管理体系和管理制度，加强建筑工程规划、设计、招标、质量、安全、成本等全方位的管理工作。
一、房地产工程管理的主要内容
房地产工程管理的范围和内容，从流程上看，包括前期准备，工程的技术、计划、质量、成本、监理、施工、移交以及保修维护等，核心是对工程进行组织和调控。房地产企业应当履行其管理职能，对工程项目进行综合的管理。工程管理部要根据相关的标注和规范，运用行之有效的方法和实际的管理措施，对整个工程系统运行进行有计划的协调、组织和控制，保证整个工程能够顺利进行。加强房地产工程管理，对实现工程预期的目标和效益具有非常重要的作用。另一方面，房地产工程管理对管理人员提出更高的要求。房地产工程管理人员要有较高的综合素质，还要在实际工作中通过不断的学习，提高自身的实际操作能力、组织能力和表达能力等。具体表现在，管理人员要有良好的职业道德、责任心和事业心；良好的身体素质；扎实的基础理论知识；丰富的工作经历和实际经验；能够充分熟悉和掌握房地产工程管理相关的规程和法律；对关键和重要的条文能够进行深刻的理解和认识，具备较高的工程验收和监测方面的专业知识；同时，还要有较强的工作协调能力，能够正确处理单位和个人之间的关系，具有较强的判断识别能力；针对工程管理中出现的问题能够进行妥善处理。
二、房地产工程的进度管理
房地产工程的进度，不仅可以有效保证工程能够按时完成，还可以实现良好的施工秩序，很好的实现投资效益和目的。因此，要采取合理的方法对工程进度进行科学合理的管理。首先，对房地产的进度的管理和控制要渗透到每一个项目实施的过程中去。在设计阶段，房地产开发公司应该与设计单位在签订合同时，要明确总的施工进度和设计准备，以及在技术和施工等方面的设计；要给设计单位提供完备的基础资料，比如设计要求、证件手续、地勘报告以及其他的咨询意见等；要求设计单位在设计的过程中，对整个房地产工程的设计进度进行一个动态的控制和管理，并进行跟踪，提出合理要求。对于没有按计划进行的设计项目，要不断分析总结原因，及时的采取有效措施，降低不利因素的影响，保证设计单位保质保量的按时完成房地产施工方案的设计。其次，在实施阶段，要签订监理合同和施工合同，抓好监理单位的监督和管理，不断加强沟通和协调的力度；对实际过程中进行进度信息的搜集整理，不能存在遗漏的现象；同时，按一定时间，对公司的预控计划进行科学合理的比较分析，在确定进度毫无差错的情况下，按原计划继续实施。如若发现偏差，工程管理人员要发挥其管理调控的智能，积极组织相关单位进行原因的总结；对以后工作的影响，要采取一系列有效措施，对原来的方案进行合理的纠正；对进度滞后的项目，也要采取有效措施，比如组织措施、经济措施、管理措施以及技术措施等，可以有效的安排好施工计划，减少对整体房地产工程的影响，把握好工程进度，保证工程能够顺利如期竣工。
三、房地产工程的质量管理
工程质量关乎房地产公司的品牌形象和发展前途，把好质量关是房地产公司工作的重中之重。在工程项目的设计阶段，要对设计单位进行严格的要求，提出科学合理的技术意见，对施工图纸进行设计，在设计完成后，要组织相关人员进行审核和监督，并将审核意见建议整理上报。对图纸中存在的问题，要聘请专业人员进行合理修改，避免出现大的改动，以免对施工工期和工程造价等产生不利影响。在完成施工方案后，要充分发挥相关单位和部门的监管和管理的作用，解决图纸中存在的问题。如果在施工过程中，发现图纸出现问题，就要及时向上级汇报反映，争取得到有效处理。要求既要保证施工进度，又要保证施工质量，还不能大幅度增加成本。
在施工阶段的质量控制，要处理好工程部、监理单位和施工单位等之间的关系。监理单位是工程施工质量的保证，要运用合理的方法，充分发挥其监督职能。工程部要对监理的行为、过程和结果进行管理，对监理不到位的地方要采取有效措施，通过召开会议和撤换监理人员等进行纠正，并对相关人员进行适当的惩罚，做到万无一失。在具体的施工过程中，工程部要保证监理工作要有一定的独立性，并给与支
持和帮助；同时，不能干扰到监理人员的正常工作；还要协调好各个参建单位之间的关系，对于发生的矛盾和纠纷，解决时要依照法律法规，公平、公正进行妥善的解决。最后，在进行房地产工程管理的过程中，要根据施工中出现的质量问题进行总结分析，找到影响质量的原因，对薄弱环节进行重点把控，把质量隐患消除在萌芽状态，做好事前管理控制工作，避免出现质量事故。
四、房地产工程的成本管理
成本的投资管理，是房地产工程顺利实施的保证。要在尊重法律和相关合同条款的基础上，认真审查参建单位的工程量和成本支付计划；要在保证工程正常运转的前提下，根据实际情况，按计划、有进度、分轻重缓急予以拨付资金款项，使各种工程款能够顺利到位，不出现一丝一毫的差错，使资金的流动得到很好地控制。做好房地产成本管理工作，必须要从决策设计阶段，招标投标阶段，具体施工阶段和最后竣工阶段来对整个房地产工程进行成本管理。
1.决策设计阶段的成本管理
在这一阶段，要做好对于整个房地产工程的投资成本预算，设计的风格、标准和选材上都会影响到整个项目工程造价和成本控制。要保证工程安全和美观的前提下，不断降低工程的造价成本，提高资金的使用效率，实现经济效益的最大化，从而达到事半功倍的效果，保证工程顺利进行。
2.招投标阶段的成本管理
招投标是控制房地产工程造价和成本的有效手段。在招标过程中，要符合相关文件的要求和标准，要明确工程的质量、工期和造价等的要求，分析影响成本的因素。投招标的内容要表达完整，总的工程量要計算准确，尽量减少签证和工程造价延加等情况；选择的合同要有利于自身的竞争，在充分考虑到风险因素的基础上，避免不可预见的经济损失。
3.施工阶段的成本管理
在这一阶段，对施工成本要求比较高，问题比较复杂，持续的时间比较长，所以在施工过程中更要加强监管力度，做好现场施工的核查工作，严禁随意对工程程序进行变更；加强对施工材料的管理和控制，在质量上要层层把关。各参建单位要根据合同对施工阶段的成本进行有效控制，做好合同的管理工作，建立有效的技术档案。
4.竣工阶段的成本管理
在房地产工程竣工后，要认真计算核查工程量，做好结算工作。对工料的消耗、间接费用的计算、施工程序的变更签证等，都需要严格按照现行的定额和计价规则进行套额总结，保证结果的准确性。
总而言之，房地产工程管理对于房地产企业而言意义重大，是确保施工顺利进行，保证施工质量，提高企业效益的有效措施。在工程管理当中，要完善规划管理，完善建筑工程招标管理工作，加强工程管理中的成本控制，构建出质量和安全协调的管理体系，最后还要引入科学的考核机制，这样才能真正做好工程管理工作。
参考文献：
[1]姜钰莹.浅谈影响建筑工程管理的主要因素及对策分析[J].科技风，2013（04）.
[2]孙国林.浅析影响建筑工程项目质量控制和管理的重要因素[J].项目管理与项目控制，2013（08）.
[3]李绍权.浅谈房地产工程管理[J].科技资讯，2008（5）：123-152.