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摘 要：房地产业作为我国经济发展的支柱产业，直接影响国家经济的整体发展，又因为房地产业是资金密集型行业，所以有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的必要条件。作者通过对上市公司的实证数据进行有效分析进而来研究房地产上市公司的融资结构，找出房地产市场融资普遍存在的问题，并分析当前单一融资模式形成的原因与影响，进而提出房地产上市公司应进行进行融资扩展、创新和探索多元化的融资渠道。
关键词：房地产 融资结构 融资渠道
一：房地产业融资现状
（1）以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例比较小，就目前来说，我国房地产上市企业的融资方式主要有以下三种。一是股票市场融资。截止到目前我国大约有房地产开发企业3万多家，但是在深沪两地以房地产为主业的上市公司仅仅只有80家左右，房地产上市公司由于业绩的波动性比较大，波动幅度也很大，所以一般也只有很少一部分公司具备再融资的条件。二是房地产投资基金或者是以房地产信托基金等其他直接融资方式进行融资。但是就考察目前通过房地产信托基金等融资方式筹集到的资金大约仅占房地产贷款总数的1 %o。三是房地产上市公司通过企业债券融资的方式进行融资。但是这种方式融资筹集资金的比例最高时期也不超过2%。
（2）银杆信贷资金是房地产上市企业的最主要资金来源
目前在我国国内的房地产上市公司的融资主要时以银行贷款为主，其他融资方式如上市融资，债券融资以及基金融资筹资等等所占的比重很小。自21世纪以来，我国房地产上市企业的资产负债率一直高达72%，这个数字要远远高于国内其他企业的60%的资产负债水平，而预售款中的绝大部分又是来自于商业银行对于个人的住房贷款，所以对于房地产上市企业来说，实际上银行贷款和预售款都同样来自于商业银行，可见房地产开发对银行的依赖程度是相当高的，我国的情况尤为突出。
（3） 现如今，房地产上市企业已经开始尝试多元化，多领域的融资
政府为了有效抑制房地产投资过热，形成房地产泡沫，对经济形成巨大冲击，导致金融风险，防范银行信贷风险，或者是为了配合宏观经济的整体调控目标，有时会采取一系列房地产宏观调控措施，比如控制借贷利率等措施，这些紧缩性的宏观经济政策会促使对银行信贷依赖性极强的房地产上市公司尝试多渠道融资的方式来化解风险。但是从总体来看，我国房地产上市公司的融资渠道仍然比较单一，房地产市场仍然不是非常健全，房地产企业的资金来源仍将会以银行贷款为主。特别是从对比银行贷款最多能不超过房地产总的投资40%的国际通行标准来看，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。这极大地增加了金融风险，一旦房地产市场发生波动，房地产企业的经营风险就将转变成商业银行的金融风险，甚至有可能给我国的经济发展带来极大的破坏。
二：关于房地产业多渠道融资模式的选择以及可行的政策建议
我国房地产业多渠道融资模式的选择
（1）整个商业银行的核心业务是存贷款业务 ，所以决定了商业银行业在整个房地产金融市场主要发挥中短期为主的信用借贷，银行信贷主要可以为房地产上市公司提供充足的流动资金贷款。
（2）信托业务指的是从事受托理财的金融机构，信托所具有的连续性使得信托投资公司可以为房地产上市公司提供中长期金融服务。满足其中长期的资金需求。房地产信托机构可以有针对性的对房地产企业本身运营需要和具体项目设计个性化，合理性的资金信托产品种类，此举不仅可以增大信托金融机构的市场选择空间，也可以满足房地产上市公司的市场需求空间。信托金融机构可以与放地产开发商、营销商进京充分积极的沟通，协商，并且在各方面的通力合作下，通过资金信托方式募集资金先期介入，然后商业银行随之跟进，2者通力配合，前后配合，从而可以形成一个相对封闭而又安全可靠的运作链条，以达到充分支持房地产上市企业发展的目的。
（3）房地产产业投资基金。房地产产业投资基金的业务模式指的是首先募集大量的资金，然后将这些募集资金投资到具有不同回收期和不同收益率的资产组合上去，从而取得投资收益。房地产产业投资基金在选择被投资的企业时主要投向高速发展的上市公司，目的是为了缩短投资回收期限，又因为被投资企业所拥有的快速发展而具有的高成长性从而获得较高的收益。房地产产业投资基金募集的资金量远远高于房地产信托。这是房地产产业投资基金相较于房地产信托的优势所在。
综合以上论述，作者认为，就目前来说，我国房地产上市公司应该在其多元融资渠道模式中首先相应的降低房地产开发贷款中银行贷款所占的比重，尽量多的发挥房地产信托的中长期资金的融资功能，进一步加大房地产信托在房地产金融市场的比重。此外，要尽早启动住房抵押贷款证券化，从而建立起住房抵押贷款的二级市场，促进资金跨地域的流动。我国房地产上市公司的融资顺序与现代资本结构理论存在着明显的冲突。在西方发达企业融资理论中，融资方式选择的顺序应该是内部股权融资，然后是债务融资，最后才是外部股权融资。我国的房地产上市公司应进一步拓宽融资渠道，进行多元化的融资。政府部门同时加强规范证券市场和债券市场，保障房地产上市公司融资的顺利进行，实现资金的流通与增值。
促进我国房地产业多渠道融资模式建立的政策建议
（1）政府要积极拓宽房地产市场融资渠道的同时，加大房地产市场信贷的监管。中国人民银行首先应该高度关注贷款问题，要积极引导各个商业银行拓展其他信贷增值业务。另外要继续加强房地产信贷管理，加强房地产信贷风险的管理和防范。其次要完善个人诚信管理体系，建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度。建立一套行之有效的高效率的央行金融监督管理体系。
（2）建立个人信用制度、抵押制度和抵押保险制度，完善二手房交易市场。没有健全高效的个人信用制度和抵押担保保险制度，各种金融工具就不可能得到充分的利用。
（3）完善法律法规体系。我国现有的相关法律法规不够健全，所以我国政府有关部门应当修改完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位，充分保护房地产上市公司的合法权利，明确规定开发商及个人的义务，进而规范房地产开发商的融资行为，有效促进房地产市场的健康发展。
三：结论
鉴于上述分析，我国的房地产上市公司应进一步拓宽融资渠道，进行多元化的融资。我国政府应当建立健全相关法律法规，规范证券市场和债券市场，保障房地产上市公司融资的顺利进行，实现资金的流通与增值。
参考文献：
[1]华琳琳：中国房地产上市公司融资结构与绩效的实证研究[D].华东师范大学，2009.
[2]衰国良：我国上市奋司融资偏好和融资能力的实证研究[J].管理借界，1999 （3）.
[3]李艳虹.对发展我国房地产业融资机构的构想[J].中国房地产金融，2001（5）.
[4]吴福明，王开国.房地产证券化探索[M].上海人民出版社，1998.
关键词：房地产 融资结构 融资渠道
一：房地产业融资现状
（1）以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例比较小，就目前来说，我国房地产上市企业的融资方式主要有以下三种。一是股票市场融资。截止到目前我国大约有房地产开发企业3万多家，但是在深沪两地以房地产为主业的上市公司仅仅只有80家左右，房地产上市公司由于业绩的波动性比较大，波动幅度也很大，所以一般也只有很少一部分公司具备再融资的条件。二是房地产投资基金或者是以房地产信托基金等其他直接融资方式进行融资。但是就考察目前通过房地产信托基金等融资方式筹集到的资金大约仅占房地产贷款总数的1 %o。三是房地产上市公司通过企业债券融资的方式进行融资。但是这种方式融资筹集资金的比例最高时期也不超过2%。
（2）银杆信贷资金是房地产上市企业的最主要资金来源
目前在我国国内的房地产上市公司的融资主要时以银行贷款为主，其他融资方式如上市融资，债券融资以及基金融资筹资等等所占的比重很小。自21世纪以来，我国房地产上市企业的资产负债率一直高达72%，这个数字要远远高于国内其他企业的60%的资产负债水平，而预售款中的绝大部分又是来自于商业银行对于个人的住房贷款，所以对于房地产上市企业来说，实际上银行贷款和预售款都同样来自于商业银行，可见房地产开发对银行的依赖程度是相当高的，我国的情况尤为突出。
（3） 现如今，房地产上市企业已经开始尝试多元化，多领域的融资
政府为了有效抑制房地产投资过热，形成房地产泡沫，对经济形成巨大冲击，导致金融风险，防范银行信贷风险，或者是为了配合宏观经济的整体调控目标，有时会采取一系列房地产宏观调控措施，比如控制借贷利率等措施，这些紧缩性的宏观经济政策会促使对银行信贷依赖性极强的房地产上市公司尝试多渠道融资的方式来化解风险。但是从总体来看，我国房地产上市公司的融资渠道仍然比较单一，房地产市场仍然不是非常健全，房地产企业的资金来源仍将会以银行贷款为主。特别是从对比银行贷款最多能不超过房地产总的投资40%的国际通行标准来看，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。这极大地增加了金融风险，一旦房地产市场发生波动，房地产企业的经营风险就将转变成商业银行的金融风险，甚至有可能给我国的经济发展带来极大的破坏。
二：关于房地产业多渠道融资模式的选择以及可行的政策建议
我国房地产业多渠道融资模式的选择
（1）整个商业银行的核心业务是存贷款业务 ，所以决定了商业银行业在整个房地产金融市场主要发挥中短期为主的信用借贷，银行信贷主要可以为房地产上市公司提供充足的流动资金贷款。
（2）信托业务指的是从事受托理财的金融机构，信托所具有的连续性使得信托投资公司可以为房地产上市公司提供中长期金融服务。满足其中长期的资金需求。房地产信托机构可以有针对性的对房地产企业本身运营需要和具体项目设计个性化，合理性的资金信托产品种类，此举不仅可以增大信托金融机构的市场选择空间，也可以满足房地产上市公司的市场需求空间。信托金融机构可以与放地产开发商、营销商进京充分积极的沟通，协商，并且在各方面的通力合作下，通过资金信托方式募集资金先期介入，然后商业银行随之跟进，2者通力配合，前后配合，从而可以形成一个相对封闭而又安全可靠的运作链条，以达到充分支持房地产上市企业发展的目的。
（3）房地产产业投资基金。房地产产业投资基金的业务模式指的是首先募集大量的资金，然后将这些募集资金投资到具有不同回收期和不同收益率的资产组合上去，从而取得投资收益。房地产产业投资基金在选择被投资的企业时主要投向高速发展的上市公司，目的是为了缩短投资回收期限，又因为被投资企业所拥有的快速发展而具有的高成长性从而获得较高的收益。房地产产业投资基金募集的资金量远远高于房地产信托。这是房地产产业投资基金相较于房地产信托的优势所在。
综合以上论述，作者认为，就目前来说，我国房地产上市公司应该在其多元融资渠道模式中首先相应的降低房地产开发贷款中银行贷款所占的比重，尽量多的发挥房地产信托的中长期资金的融资功能，进一步加大房地产信托在房地产金融市场的比重。此外，要尽早启动住房抵押贷款证券化，从而建立起住房抵押贷款的二级市场，促进资金跨地域的流动。我国房地产上市公司的融资顺序与现代资本结构理论存在着明显的冲突。在西方发达企业融资理论中，融资方式选择的顺序应该是内部股权融资，然后是债务融资，最后才是外部股权融资。我国的房地产上市公司应进一步拓宽融资渠道，进行多元化的融资。政府部门同时加强规范证券市场和债券市场，保障房地产上市公司融资的顺利进行，实现资金的流通与增值。
促进我国房地产业多渠道融资模式建立的政策建议
（1）政府要积极拓宽房地产市场融资渠道的同时，加大房地产市场信贷的监管。中国人民银行首先应该高度关注贷款问题，要积极引导各个商业银行拓展其他信贷增值业务。另外要继续加强房地产信贷管理，加强房地产信贷风险的管理和防范。其次要完善个人诚信管理体系，建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度。建立一套行之有效的高效率的央行金融监督管理体系。
（2）建立个人信用制度、抵押制度和抵押保险制度，完善二手房交易市场。没有健全高效的个人信用制度和抵押担保保险制度，各种金融工具就不可能得到充分的利用。
（3）完善法律法规体系。我国现有的相关法律法规不够健全，所以我国政府有关部门应当修改完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位，充分保护房地产上市公司的合法权利，明确规定开发商及个人的义务，进而规范房地产开发商的融资行为，有效促进房地产市场的健康发展。
三：结论
鉴于上述分析，我国的房地产上市公司应进一步拓宽融资渠道，进行多元化的融资。我国政府应当建立健全相关法律法规，规范证券市场和债券市场，保障房地产上市公司融资的顺利进行，实现资金的流通与增值。
参考文献：
[1]华琳琳：中国房地产上市公司融资结构与绩效的实证研究[D].华东师范大学，2009.
[2]衰国良：我国上市奋司融资偏好和融资能力的实证研究[J].管理借界，1999 （3）.
[3]李艳虹.对发展我国房地产业融资机构的构想[J].中国房地产金融，2001（5）.
[4]吴福明，王开国.房地产证券化探索[M].上海人民出版社，1998.