论文部分内容阅读
五年前，地处东北三环与四环之间的太阳宫板块仅是北京城外一个不起眼的乡村。当房地产开发已向京郊区域延伸时，太阳宫板块似乎一直被开发企业“冷落”。如今，太阳宫板块迎来了大规模的地产开发建设。太阳宫板块能否后来居上，成为新兴的生态板块?北京的生态格局能否随之改变?
被北京市政府规划定位为“以绿色居住为导向的国际化大社区”的太阳宫板块，过去几年内并未体现应有的地产价值。在周边区域诸如望京、亚奥飞速发展的过程中，太阳宫板块因为历史和拆迁成本等原因，一直没有获得大规模开发的机会。随着周边现代化社区的涌现，太阳宫板块一度成为了不少人眼中的“都市里的村庄”。
在此背景下，即将在2009年全新推出总面积达70万平方米的太阳公元项目拉开了太阳宫板块全面开发的大幕。曾被很多人称之为“北必环内唯一一块未大规模开发的处女地”的太阳宫板块，将会呈现出哪些方面显著的变化?对于投资和置业者而言，太阳宫板块是否会成为新的热点区域?
带着以上的疑问，本刊记者实地走访了太阳宫板块。从交通、环境、投资价值、生态宜居等多个方面进行调查，力求为人们呈现出太阳宫板块真实的区域特征。
“井字形”区位优势
如今，交通出行成本在北京已成为人们选择物业的重要因素之一，通常涉及物业所在地的交通状况是否良好和区域的交通动线是否便捷。据记者实地走访发现，太阳宫板块目前已形成了一个四通八达的立体交通网络，整体呈现出一个“井字形”的区位优势。
地处东北三环与四环之间，东临京顺路和机场高速路，西邻京承高速路，太阳宫板块实际上很早便被北京市政府规划为未来三环沿线最适合居住的大型地产板块。“太阳宫板块东南紧临京顺路与机场高速路，东北与西南被三、四环紧密包夹，城铁与京承高速路恰好位于西北方向。同时，区域内部形成了由太阳宫大街、太阳宫北街、曙光路、太阳宫中路组成的井字形交通路网，成就四方便利的多维立体交通体系。”太阳公元项目营销总监李涛说道。
此外，城铁13号线和地铁10号线在太阳宫板块实现了双轨交会，更加显现出板块内项目的交通优势。由此可见，太阳宫板块将以其独特的轨道交通优势，成为京城迅速崛起的城市核心区域。
除了区域内交通网络的贯通以外，太阳宫板块所处的区位和周边配套设施也增加了项目的投资价值。从地图上可以明显看出，太阳宫板块毗邻燕莎商圈和国展区。东临空港经济圈、西接东直门交通枢纽、北依四元桥丽都商圈和亚运村、奥运村、南靠CBD，处在CBD、东直门商圈、亚运村和望京四大板块的交会处，先天的区位优势使其成为了京城房地产开发的热点区域。
同时，太阳宫板块周边已集中了家乐福超市、燕莎购物中心、华联商厦等标志性商业设施；拥有对外经贸大学、金融学院、化工大学等高等学府；中日友好医院、和平里医院等知名医疗机构。随着区域配套设施进一步完善以及太阳公元等超大住宅项目的建设，太阳宫板块扮演着后来居上的角色，在北京三环沿线的区域内，具有强大的市场潜力。
从公园地产到公园群地产
公园地产以其良好的生态景观资源、城市核心地段、项目周边配套丰富、配备优越教育资源等特征而被人们所青睐。从北京市场上来看，万柳板块和朝阳公园板块就是符合以上特征比较典型的二大板块，也曾一度成为了京城楼市的焦点所在。然而，随着万柳板块可供开发土地的殆尽，以及朝阳公园板块的进入门槛的日益拉升，是否能有新的生态板块来满足人们对于宜居生活的需求成为业内人士关注的焦点。
作为北京最早的生态住宅集中地，万柳板块从1996年开始正式规划开发。随着2003年亿城集团拿下万柳最后一块地，万柳区域的大规模开发历史正式落幕。根据楼市传媒市场研究部的统计数据显示，万柳区域的房价已从2005年14333元／平方米的均价上升到2009年的30487元／平方米。在万柳区域可供选择楼盘数量日益减少，以及进入门槛日益升高的情况下，众多高端购房人将置业目光转向其他区域。
此后，朝阳公园板块则凭借着亚洲最大城市公园的生态利好，进入了高端置业人群的眼帘。据楼市传媒市场研究部的统计数据显示，在2005年到2009年的五年时间内，朝阳公园板块的商品房平均售价已经从13241元／平方米跃升到26449元／平方米。然而在国际整体金融环境走势低迷的影响下，不少曾经想在朝阳公园板块置业的高端人群开始寻觅新的生态区域，以求达到降低置业成本并获得丰厚投资回报的目的。
在此背景下，位于东北三环的太阳宫板块，凭借着优越的区位特征和庞大的绿化面积已成为了京城生态住区的新风向标。据悉，目前太阳宫板块内包含太阳宫公园、太阳宫体育公园，以及顺景等多个高尔夫球场，总绿化面积达158公顷。作为太阳宫板块2009年代表之作的太阳公元，在太阳宫公园、太阳宫体育公园、太阳宫花园三大公园环抱之下，改变了以往围着公园建房子的“公园地产”定义，而成为在公园里建住宅的生态大宅，由此开启了京城“公园群地产”新时代。目前太阳宫板块在售的项目有和平大道、置地公馆等，这些项目都以自身独特的区位、交通和环境优势，构成了国门地区新一代的“公园群地产”。
“购房人在选择高性价比物业的同时，也应该考虑自身居住的生态性和舒适性。太阳宫板块作为京城生态板块的后起之秀，以其稀缺的生态环境和良好的配套设施奠定了太阳宫板块的宜居实力。未来，太阳宫板块将拥有良好的宜居环境和增值前景。”伟业顾问北京营销公司总经理徐斌表示。
2万元／平方米成价格底线
京城楼市的持续回暖，使得东北三环沿线楼盘整体售价稳步增长。那么，究竟什么样的价位会成为太阳宫板块内项目的底线?根据楼市传媒市场研究部的统计数据显示，2005年以来该区域的房价一直处于稳步增长的态势，即使在京城楼市受到国际金融危机以及国内持币待购的影响下，区域楼盘销售均价虽然也随之有所波动，但仍保持良好的市场价值。
而从太阳宫板块内商品房近三年的售价变化也显示出，太阳宫板块的整体房价一直呈现出上升的趋势。据楼市传媒市场研究部的统计数据显示，太阳宫板块商品房的售价在2006年到2008年的三年时间里上涨了90％，由2006年的11026元／平方米涨到2008年的20957元／平方米，每平方米上涨了9931元。
随着太阳公元项目的即将入市，购房人对于太阳宫板块以及东北三环沿线楼盘的置业热情又一次被热烈引发。据悉，太阳公元位于朝阳区东北三环太阳宫，整个项目总用地50公顷，其中代征绿地20公顷，规划总建 筑面积近70万平方米。同时，该项目将力邀中国园林泰斗檀馨大师倾力打造出皇家园林精品，由此可见太阳公元项目所拥有的生态宜居氛围。
以2009年最新的统计数据为例，2009年1月东北三环沿线楼盘的销售均价为21961元／平方米，2009年2月这一数据则为20291元／平方米。对此业内人士分析，随着京城楼市的持续回暖，可以说20000~／平方米已经是东北三环沿线区域楼盘的最低探底价，而太阳公元的即将入市，以其优越的生态环境和“公园群地产”的优越品质，将进一步提升区域的房产价值。
此外，从图2中太阳宫板块住宅预售日均套数的变化走势也能看出，太阳宫板块房产价值稳定并具有较强的抗跌性。另外，随着CBD和燕莎使馆区开发的饱和，太阳宫板块将为这两个区域外延提供补充空间，它的发展前景十分广阔。总而言之，太阳宫板块的价值唯一性和不可替代性，使得这一区域商品房的日均成交量保持平稳。
投资价值凸显
受2008年下半年出台的各项救市措施逐步显现出的利好效应，2009年北京的房地产成交量正在稳步上升。目前，购房人除了关注项目的销售价格外，楼盘的宜居指数和未来的保值增值前景成为人们投资或者置业的重要考量依据。
因此，以太阳宫板块为代表的公园群地产成为了置业者关注的焦点。据记者了解，太阳公元以“先建园，后建房”的观念来承载人们对宜居生活的渴求，在70万平方米的总建筑面积中营建“五园一湖一区”的景致，仅用不足半数的土地面积建房，将更多绿地留给居住者。而其18栋短板高层建筑错落分布，二至四居奢华户型的多重选择，无论从采光、通风还是观景方面，均为业主带来全新宜人的生活尺度。
“在国际上公园地产和生态住宅都拥有良好的保值增值前景，如位于曼哈顿占地3.4平方公里的中央公园，其建成后的15年里，周边的地价增长了9倍以上。在北京，像太阳宫板块这样的宜居住区，凭借优越的生态景观和便捷的交通路网，将奠定房产未来保值升值的坚实基础。”中国城市规划设计研究院居住区规划设计研究中心副主任赵文凯表示。
在“新北京、新生态、新公元”高端论坛上，北京信远地产股份有限公司董事、总裁尹瑛表示：“作为一个负责任的开发商，一定要对得起土地的特有价值。因此，在做太阳公元时，我们秉承项目所处地块300年的皇家文脉，并结合太阳宫板块的生态资源，将项目定位于尊贵、生态、国际化的品质大宅。唯有如此，才可匹配太阳公元独一无二的地段价值，才能将土地价值最大化挖掘，最大限度地传承历史文脉，使太阳公元成为可以流传百年的建筑精品。”
据尹瑛介绍，太阳公元满足了各个年龄阶层高端置业人群的居住需求，因此成为了京城城区内最佳的第一居所。尹瑛分析道：“位于东北三环核心区的太阳公元，在城铁13号线和10号线的双轨交会下，可以使居住在这里的年轻精英便捷地到达CBD、中关村等核心商圈，实现工作和生活的便捷转换；同时，太阳公元特意在社区内建造学校，并引进名校资源，使业主的孩子们可以赢在起跑线上；另外，太阳公元在太阳宫公园、太阳宫体育公园，以及18洞高尔夫球场的环抱下，拥有了无与伦比的生态景观资源，而项目在社区内建造了专属于业主的太阳宫花园，就是要为居住在这里的都市精英们营造完美的宜居氛围。”
被北京市政府规划定位为“以绿色居住为导向的国际化大社区”的太阳宫板块，过去几年内并未体现应有的地产价值。在周边区域诸如望京、亚奥飞速发展的过程中，太阳宫板块因为历史和拆迁成本等原因，一直没有获得大规模开发的机会。随着周边现代化社区的涌现，太阳宫板块一度成为了不少人眼中的“都市里的村庄”。
在此背景下，即将在2009年全新推出总面积达70万平方米的太阳公元项目拉开了太阳宫板块全面开发的大幕。曾被很多人称之为“北必环内唯一一块未大规模开发的处女地”的太阳宫板块，将会呈现出哪些方面显著的变化?对于投资和置业者而言，太阳宫板块是否会成为新的热点区域?
带着以上的疑问，本刊记者实地走访了太阳宫板块。从交通、环境、投资价值、生态宜居等多个方面进行调查，力求为人们呈现出太阳宫板块真实的区域特征。
“井字形”区位优势
如今，交通出行成本在北京已成为人们选择物业的重要因素之一，通常涉及物业所在地的交通状况是否良好和区域的交通动线是否便捷。据记者实地走访发现，太阳宫板块目前已形成了一个四通八达的立体交通网络，整体呈现出一个“井字形”的区位优势。
地处东北三环与四环之间，东临京顺路和机场高速路，西邻京承高速路，太阳宫板块实际上很早便被北京市政府规划为未来三环沿线最适合居住的大型地产板块。“太阳宫板块东南紧临京顺路与机场高速路，东北与西南被三、四环紧密包夹，城铁与京承高速路恰好位于西北方向。同时，区域内部形成了由太阳宫大街、太阳宫北街、曙光路、太阳宫中路组成的井字形交通路网，成就四方便利的多维立体交通体系。”太阳公元项目营销总监李涛说道。
此外，城铁13号线和地铁10号线在太阳宫板块实现了双轨交会，更加显现出板块内项目的交通优势。由此可见，太阳宫板块将以其独特的轨道交通优势，成为京城迅速崛起的城市核心区域。
除了区域内交通网络的贯通以外，太阳宫板块所处的区位和周边配套设施也增加了项目的投资价值。从地图上可以明显看出，太阳宫板块毗邻燕莎商圈和国展区。东临空港经济圈、西接东直门交通枢纽、北依四元桥丽都商圈和亚运村、奥运村、南靠CBD，处在CBD、东直门商圈、亚运村和望京四大板块的交会处，先天的区位优势使其成为了京城房地产开发的热点区域。
同时，太阳宫板块周边已集中了家乐福超市、燕莎购物中心、华联商厦等标志性商业设施；拥有对外经贸大学、金融学院、化工大学等高等学府；中日友好医院、和平里医院等知名医疗机构。随着区域配套设施进一步完善以及太阳公元等超大住宅项目的建设，太阳宫板块扮演着后来居上的角色，在北京三环沿线的区域内，具有强大的市场潜力。
从公园地产到公园群地产
公园地产以其良好的生态景观资源、城市核心地段、项目周边配套丰富、配备优越教育资源等特征而被人们所青睐。从北京市场上来看，万柳板块和朝阳公园板块就是符合以上特征比较典型的二大板块，也曾一度成为了京城楼市的焦点所在。然而，随着万柳板块可供开发土地的殆尽，以及朝阳公园板块的进入门槛的日益拉升，是否能有新的生态板块来满足人们对于宜居生活的需求成为业内人士关注的焦点。
作为北京最早的生态住宅集中地，万柳板块从1996年开始正式规划开发。随着2003年亿城集团拿下万柳最后一块地，万柳区域的大规模开发历史正式落幕。根据楼市传媒市场研究部的统计数据显示，万柳区域的房价已从2005年14333元／平方米的均价上升到2009年的30487元／平方米。在万柳区域可供选择楼盘数量日益减少，以及进入门槛日益升高的情况下，众多高端购房人将置业目光转向其他区域。
此后，朝阳公园板块则凭借着亚洲最大城市公园的生态利好，进入了高端置业人群的眼帘。据楼市传媒市场研究部的统计数据显示，在2005年到2009年的五年时间内，朝阳公园板块的商品房平均售价已经从13241元／平方米跃升到26449元／平方米。然而在国际整体金融环境走势低迷的影响下，不少曾经想在朝阳公园板块置业的高端人群开始寻觅新的生态区域，以求达到降低置业成本并获得丰厚投资回报的目的。
在此背景下，位于东北三环的太阳宫板块，凭借着优越的区位特征和庞大的绿化面积已成为了京城生态住区的新风向标。据悉，目前太阳宫板块内包含太阳宫公园、太阳宫体育公园，以及顺景等多个高尔夫球场，总绿化面积达158公顷。作为太阳宫板块2009年代表之作的太阳公元，在太阳宫公园、太阳宫体育公园、太阳宫花园三大公园环抱之下，改变了以往围着公园建房子的“公园地产”定义，而成为在公园里建住宅的生态大宅，由此开启了京城“公园群地产”新时代。目前太阳宫板块在售的项目有和平大道、置地公馆等，这些项目都以自身独特的区位、交通和环境优势，构成了国门地区新一代的“公园群地产”。
“购房人在选择高性价比物业的同时，也应该考虑自身居住的生态性和舒适性。太阳宫板块作为京城生态板块的后起之秀，以其稀缺的生态环境和良好的配套设施奠定了太阳宫板块的宜居实力。未来，太阳宫板块将拥有良好的宜居环境和增值前景。”伟业顾问北京营销公司总经理徐斌表示。
2万元／平方米成价格底线
京城楼市的持续回暖，使得东北三环沿线楼盘整体售价稳步增长。那么，究竟什么样的价位会成为太阳宫板块内项目的底线?根据楼市传媒市场研究部的统计数据显示，2005年以来该区域的房价一直处于稳步增长的态势，即使在京城楼市受到国际金融危机以及国内持币待购的影响下，区域楼盘销售均价虽然也随之有所波动，但仍保持良好的市场价值。
而从太阳宫板块内商品房近三年的售价变化也显示出，太阳宫板块的整体房价一直呈现出上升的趋势。据楼市传媒市场研究部的统计数据显示，太阳宫板块商品房的售价在2006年到2008年的三年时间里上涨了90％，由2006年的11026元／平方米涨到2008年的20957元／平方米，每平方米上涨了9931元。
随着太阳公元项目的即将入市，购房人对于太阳宫板块以及东北三环沿线楼盘的置业热情又一次被热烈引发。据悉，太阳公元位于朝阳区东北三环太阳宫，整个项目总用地50公顷，其中代征绿地20公顷，规划总建 筑面积近70万平方米。同时，该项目将力邀中国园林泰斗檀馨大师倾力打造出皇家园林精品，由此可见太阳公元项目所拥有的生态宜居氛围。
以2009年最新的统计数据为例，2009年1月东北三环沿线楼盘的销售均价为21961元／平方米，2009年2月这一数据则为20291元／平方米。对此业内人士分析，随着京城楼市的持续回暖，可以说20000~／平方米已经是东北三环沿线区域楼盘的最低探底价，而太阳公元的即将入市，以其优越的生态环境和“公园群地产”的优越品质，将进一步提升区域的房产价值。
此外，从图2中太阳宫板块住宅预售日均套数的变化走势也能看出，太阳宫板块房产价值稳定并具有较强的抗跌性。另外，随着CBD和燕莎使馆区开发的饱和，太阳宫板块将为这两个区域外延提供补充空间，它的发展前景十分广阔。总而言之，太阳宫板块的价值唯一性和不可替代性，使得这一区域商品房的日均成交量保持平稳。
投资价值凸显
受2008年下半年出台的各项救市措施逐步显现出的利好效应，2009年北京的房地产成交量正在稳步上升。目前，购房人除了关注项目的销售价格外，楼盘的宜居指数和未来的保值增值前景成为人们投资或者置业的重要考量依据。
因此，以太阳宫板块为代表的公园群地产成为了置业者关注的焦点。据记者了解，太阳公元以“先建园，后建房”的观念来承载人们对宜居生活的渴求，在70万平方米的总建筑面积中营建“五园一湖一区”的景致，仅用不足半数的土地面积建房，将更多绿地留给居住者。而其18栋短板高层建筑错落分布，二至四居奢华户型的多重选择，无论从采光、通风还是观景方面，均为业主带来全新宜人的生活尺度。
“在国际上公园地产和生态住宅都拥有良好的保值增值前景，如位于曼哈顿占地3.4平方公里的中央公园，其建成后的15年里，周边的地价增长了9倍以上。在北京，像太阳宫板块这样的宜居住区，凭借优越的生态景观和便捷的交通路网，将奠定房产未来保值升值的坚实基础。”中国城市规划设计研究院居住区规划设计研究中心副主任赵文凯表示。
在“新北京、新生态、新公元”高端论坛上，北京信远地产股份有限公司董事、总裁尹瑛表示：“作为一个负责任的开发商，一定要对得起土地的特有价值。因此，在做太阳公元时，我们秉承项目所处地块300年的皇家文脉，并结合太阳宫板块的生态资源，将项目定位于尊贵、生态、国际化的品质大宅。唯有如此，才可匹配太阳公元独一无二的地段价值，才能将土地价值最大化挖掘，最大限度地传承历史文脉，使太阳公元成为可以流传百年的建筑精品。”
据尹瑛介绍，太阳公元满足了各个年龄阶层高端置业人群的居住需求，因此成为了京城城区内最佳的第一居所。尹瑛分析道：“位于东北三环核心区的太阳公元，在城铁13号线和10号线的双轨交会下，可以使居住在这里的年轻精英便捷地到达CBD、中关村等核心商圈，实现工作和生活的便捷转换；同时，太阳公元特意在社区内建造学校，并引进名校资源，使业主的孩子们可以赢在起跑线上；另外，太阳公元在太阳宫公园、太阳宫体育公园，以及18洞高尔夫球场的环抱下，拥有了无与伦比的生态景观资源，而项目在社区内建造了专属于业主的太阳宫花园，就是要为居住在这里的都市精英们营造完美的宜居氛围。”