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一、基本案情
某房地产开发公司在东南沿海某城镇开发一楼盘时，镇长杨某在征地、拆迁等方面给予了很多关照。1999年楼盘完工后，为表示感谢，公司总经理林某决定赠送杨某商品房一套，当时市场价约为人民币20万元。在林某将房屋钥匙交与杨某时，杨某为掩人耳目，开具数份房款欠条交与林某。2002年年底，杨某为办理房产登记，让林某开具购房发票。为少交税款，杨某特意要求林某在购房发票上少开数额，林某遂开具了13万元的购房发票，并连同以前的欠款条一并交与杨某。2003年杨某正式将房产登记至自己名下，后被人举报案发。
二、分歧意见
杨某的行为无疑已经构成受贿罪，但本案在办理过程中如何认定杨某的受贿数额却产生了分歧，并形成三种不同的意见：
第一种意见认为，购房发票的数额是买卖双方对房屋价值的共同确认，因此杨某受贿的数额应当是购房发票上的数额，即受贿数额应认定为13万元；第二种意见认为，杨某受贿的数额应以1999年杨某收到钥匙时房屋的实际价值认定，即当时的市场价值20万元；第三种意见则认为，房屋所有权只能通过法定程序进行转移，因此杨某受贿的数额应以2003年杨某正式登记过户时房屋的实际价值认定。由于此时房价已经有了较大幅度的上涨，市场价格约合人民币36万元，故杨某的受贿数额应认定为36万元。
三、评析意见
应该说，这三种意见都有一定道理，但也存在一定的缺陷。第一种意见是以发票金额来认定受贿数额，这种计算方式虽然一般情况下都可以适用，但在一些特殊的情况下（如本案为偷逃税款有意压低购房发票金额），发票的价值与真实价值严重背离，发票的金额并不能体现房屋的实际价值。第二种和第三种意见虽然都同意以房屋的实际价值计算受贿数额，但在计算的时间点上存在分歧。一种意见认为应从房屋收受之日起计算，但事实上房屋真正过户的时间是在４年之后的2003年，此前房屋在名义上仍属开发商所有。另一种意见则认为应从房屋登记之日起计算，但是这势必会将受贿行为延迟到４年之后，从而人为地隔裂了行贿和受贿行为的关系。此外，从1999年到2003年，该房产的市场价格几乎上涨了近一倍，采用不同时间点计算得出的受贿数额差别很大，对量刑有较大影响。
笔者认为，本案之所以会产生分歧，主要在于对不动产所有权转移特殊性的不同认识。因此，只有在对受贿罪“非法占有”的主观故意与排除相对方财物所有权的客观行为这两个相互关联的层次进行深入分析的前提下，才能顺利地解决上述分歧。
（一）收受他人财物的行为并不必然反映非法占有的主观故意
一般来说，受贿犯罪中行为人收受行为的完成即意味着财物所有权转移的完成，即收受行为排除了相对方的财物所有权，因此收受行为在客观上一定程度地反映了行为人非法占有的主观故意。但是，在一些特殊的情况下，如不动产、汽车、股票等一些需要进行法定登记程序才能完成所有权转移的财产，行为人的收受行为只是在客观上获得了财产的占有权或使用权，但并不能当然获得财产的所有权。财产所有权必须在行为人下一个行为，即法定的登记和过户行为完成之后才能发生转移，因此行为人非法占有的主观故意需要结合收受与登记过户两个行为才能确定，仅凭收受行为无法当然的排除相对人的财物所有权，因而也就不能顺理成章的推断行为人主观上具有非法占有的故意。所以，第三种观点认为杨某在2003年正式将房屋登记过户后受贿行为才真正完成的意见具有一定的合理性。事实上，在现实生活中也确实存在不少介于法律空白地段的行为，如将高档轿车无偿出借给官员使用、用内部价格买卖原始股票、收受他人土地进行种植或者养植等等，由于这些行为并不必然的反映出行为人具有非法占有财产的主观故意，因此也就不能一概以受贿犯罪论处。
（二）对于国家工作人员收受不动产等特殊类型财产的行为应结合其他证据，尤其是相对方的意思表示加以分析和判断
不动产等特殊类型财产作为受贿对象和以普通财物作为受贿对象之间最大的不同，就在于受贿人的收受行为不象普遍财物的收受行为那样可以当然反映排除他人所有权的故意。因此，要确定不动产受贿的成立除了行为人的收受行为外，还必须通过其他证据加以佐证。在实践中可能会出现下列三种表现形式：（1）国家工作人员收受他人房屋，为他人谋取利益，但相对人并无放弃住房所有权的意思表示，前者只能对房屋加以使用。（2）国家工作人员收受他人房屋，为他人谋取利益，相对方已有明确放弃住房所有权的意思表示，行为人予以默认，但没有办理过户手续或正在办理过程中案发。（3）相对方将房屋送与国家工作人员时，已经为行为人或与其相关的受益人办理了房产证。很明显，在第二种和第三种情况中行为人的收受行为已经具有排除相对方所有权的主观意图，收受行为的完成就意味着受贿行为的完成。而在第一种情况中，虽然行为人占有他人的房屋，但由于不动产所有权的排除必须经过法定程序，仅仅一个占有行为并不能必然排除相对方的所有权，只有在行为人有登记办理产权行为时才能凸现排除相对方所有权的主观故意。因此，在这种情况下，仅凭收受行为就无法认定行为人构成受贿罪。
（三）杨某的收受行为已具有明显排除相对方财产所有权的故意，受贿行为在收受时即已完成
结合本案，1999年林某将房子钥匙交与杨某时，就已经向杨某表示“送”房而不是“借”房，明确流露了放弃房屋所有权的意思，而杨某也予以默认。至于杨某出具房款欠条的目的只是为了掩人耳目，因此2002年底林某在开具购房发票时将欠款条一并交还杨某，说明了双方对于欠款条的用意都是心知肚明的。从证据上分析，1999年杨某在接受林某房屋钥匙时主观上已明确具有排除相对方所有权的故意，即使杨某始终不对房屋进行登记，行受贿行为也已经完成。因此，虽然2003年房屋的价值较1999年时增加了近一倍，但升值的数额是不动产事后的市场自然升值，所以不宜计入受贿数额。
综合以上分析，笔者同意第二种意见。
*浙江省湖州市人民检察院［313000］
某房地产开发公司在东南沿海某城镇开发一楼盘时，镇长杨某在征地、拆迁等方面给予了很多关照。1999年楼盘完工后，为表示感谢，公司总经理林某决定赠送杨某商品房一套，当时市场价约为人民币20万元。在林某将房屋钥匙交与杨某时，杨某为掩人耳目，开具数份房款欠条交与林某。2002年年底，杨某为办理房产登记，让林某开具购房发票。为少交税款，杨某特意要求林某在购房发票上少开数额，林某遂开具了13万元的购房发票，并连同以前的欠款条一并交与杨某。2003年杨某正式将房产登记至自己名下，后被人举报案发。
二、分歧意见
杨某的行为无疑已经构成受贿罪，但本案在办理过程中如何认定杨某的受贿数额却产生了分歧，并形成三种不同的意见：
第一种意见认为，购房发票的数额是买卖双方对房屋价值的共同确认，因此杨某受贿的数额应当是购房发票上的数额，即受贿数额应认定为13万元；第二种意见认为，杨某受贿的数额应以1999年杨某收到钥匙时房屋的实际价值认定，即当时的市场价值20万元；第三种意见则认为，房屋所有权只能通过法定程序进行转移，因此杨某受贿的数额应以2003年杨某正式登记过户时房屋的实际价值认定。由于此时房价已经有了较大幅度的上涨，市场价格约合人民币36万元，故杨某的受贿数额应认定为36万元。
三、评析意见
应该说，这三种意见都有一定道理，但也存在一定的缺陷。第一种意见是以发票金额来认定受贿数额，这种计算方式虽然一般情况下都可以适用，但在一些特殊的情况下（如本案为偷逃税款有意压低购房发票金额），发票的价值与真实价值严重背离，发票的金额并不能体现房屋的实际价值。第二种和第三种意见虽然都同意以房屋的实际价值计算受贿数额，但在计算的时间点上存在分歧。一种意见认为应从房屋收受之日起计算，但事实上房屋真正过户的时间是在４年之后的2003年，此前房屋在名义上仍属开发商所有。另一种意见则认为应从房屋登记之日起计算，但是这势必会将受贿行为延迟到４年之后，从而人为地隔裂了行贿和受贿行为的关系。此外，从1999年到2003年，该房产的市场价格几乎上涨了近一倍，采用不同时间点计算得出的受贿数额差别很大，对量刑有较大影响。
笔者认为，本案之所以会产生分歧，主要在于对不动产所有权转移特殊性的不同认识。因此，只有在对受贿罪“非法占有”的主观故意与排除相对方财物所有权的客观行为这两个相互关联的层次进行深入分析的前提下，才能顺利地解决上述分歧。
（一）收受他人财物的行为并不必然反映非法占有的主观故意
一般来说，受贿犯罪中行为人收受行为的完成即意味着财物所有权转移的完成，即收受行为排除了相对方的财物所有权，因此收受行为在客观上一定程度地反映了行为人非法占有的主观故意。但是，在一些特殊的情况下，如不动产、汽车、股票等一些需要进行法定登记程序才能完成所有权转移的财产，行为人的收受行为只是在客观上获得了财产的占有权或使用权，但并不能当然获得财产的所有权。财产所有权必须在行为人下一个行为，即法定的登记和过户行为完成之后才能发生转移，因此行为人非法占有的主观故意需要结合收受与登记过户两个行为才能确定，仅凭收受行为无法当然的排除相对人的财物所有权，因而也就不能顺理成章的推断行为人主观上具有非法占有的故意。所以，第三种观点认为杨某在2003年正式将房屋登记过户后受贿行为才真正完成的意见具有一定的合理性。事实上，在现实生活中也确实存在不少介于法律空白地段的行为，如将高档轿车无偿出借给官员使用、用内部价格买卖原始股票、收受他人土地进行种植或者养植等等，由于这些行为并不必然的反映出行为人具有非法占有财产的主观故意，因此也就不能一概以受贿犯罪论处。
（二）对于国家工作人员收受不动产等特殊类型财产的行为应结合其他证据，尤其是相对方的意思表示加以分析和判断
不动产等特殊类型财产作为受贿对象和以普通财物作为受贿对象之间最大的不同，就在于受贿人的收受行为不象普遍财物的收受行为那样可以当然反映排除他人所有权的故意。因此，要确定不动产受贿的成立除了行为人的收受行为外，还必须通过其他证据加以佐证。在实践中可能会出现下列三种表现形式：（1）国家工作人员收受他人房屋，为他人谋取利益，但相对人并无放弃住房所有权的意思表示，前者只能对房屋加以使用。（2）国家工作人员收受他人房屋，为他人谋取利益，相对方已有明确放弃住房所有权的意思表示，行为人予以默认，但没有办理过户手续或正在办理过程中案发。（3）相对方将房屋送与国家工作人员时，已经为行为人或与其相关的受益人办理了房产证。很明显，在第二种和第三种情况中行为人的收受行为已经具有排除相对方所有权的主观意图，收受行为的完成就意味着受贿行为的完成。而在第一种情况中，虽然行为人占有他人的房屋，但由于不动产所有权的排除必须经过法定程序，仅仅一个占有行为并不能必然排除相对方的所有权，只有在行为人有登记办理产权行为时才能凸现排除相对方所有权的主观故意。因此，在这种情况下，仅凭收受行为就无法认定行为人构成受贿罪。
（三）杨某的收受行为已具有明显排除相对方财产所有权的故意，受贿行为在收受时即已完成
结合本案，1999年林某将房子钥匙交与杨某时，就已经向杨某表示“送”房而不是“借”房，明确流露了放弃房屋所有权的意思，而杨某也予以默认。至于杨某出具房款欠条的目的只是为了掩人耳目，因此2002年底林某在开具购房发票时将欠款条一并交还杨某，说明了双方对于欠款条的用意都是心知肚明的。从证据上分析，1999年杨某在接受林某房屋钥匙时主观上已明确具有排除相对方所有权的故意，即使杨某始终不对房屋进行登记，行受贿行为也已经完成。因此，虽然2003年房屋的价值较1999年时增加了近一倍，但升值的数额是不动产事后的市场自然升值，所以不宜计入受贿数额。
综合以上分析，笔者同意第二种意见。
*浙江省湖州市人民检察院［313000］