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【摘要】：2011年1月21日国务院公布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》，宣告了“拆迁时代”的终结，开启了全新的“征收时代”。本文认为，只有办理了房屋租赁登记，承租人的租赁权便可直接对抗征收中的受让主体——国家。因此承租人也可获得征收关系人的法律地位，成为征收补偿的主体。如果房屋租赁没有办理租赁登记，承租人则只能通过租赁合同来获得法律救济。
一、房屋征收的基本内涵
房屋征收指为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益，市、县级政府做出房屋征收决定，由房屋征收部门依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，并对房屋的所有者进行拆移安置并视情况给予一定补偿的活动。实践中遇到问题最多的是国有土地上房屋征收，因此本文主要针对国有土地上房屋征收进行说明。城市房屋征收的主要内容包括：房屋征收、城市结构的调整、环境治理。
新《征收条例》严格区分公共利益和商业利益，只有基于公共利益的需要，政府才能做出房屋征收决定。该条例明确政府是征收补偿的主体，并禁止建设单位参与搬迁，从而使房屋征收活动具有行政行为的明显特点，体现了行政行为的公权力性质。房屋征收是基于公共利益需要而产生的，带有强制性，而被征收人无讨价还价余地，不管被征收人是否愿意，都必须要服从征收。所以，现阶段的房屋征收行为是一种行政行为。
二、承租人在房屋征收补偿中存在的问题
承租人在拆迁后可从出租人处获得的补偿，不同法院裁判观点各异，不仅在法律的理解和适用上存在分歧，而且在自由裁量上也存在差异，导致裁判结果相差甚远。此种司法裁判状况，缺乏统一司法尺度，不符合当事人对判决结果的合理预期。自《征收条例》颁布以来，承租人面临如下困境：
（一）承租人丧失协商权
《征收条例》未赋予承租人在征收补偿关系中的法律地位，征收主管部门可绕开承租人，直接与房屋所有权人进行协商补偿。征收补偿数额中往往包含承租人的相关损失。
（二）承租人主张权利的对象不明
由于法律未明确承租人该向谁主张补偿，导致现实中征收人与房屋所有权人的相互推诿，如果承租人行使诉权，应该起诉谁，主张的依据是什么，司法实践中存在争议。
（三）承租人的权益无法全面补偿
征收中承租人的损失范围广，法律未明确规定到底哪些损失应该补偿。另外，如果承租人认为征收人与房屋所有权人侵害了自身合法权益，或者对补偿数额有异议，法律也未明确规定有何救济程序。
这一系列的问题因立法的缺失导致无法可依。而正因承租人权益无法得到及时全面保护，导致征收中租赁双方与征收人之间的纠纷日益增多，矛盾日益激化，甚至演化为上访、暴力拒绝搬迁等过激行为，严重影响了社会的和谐。因此，在房屋征收过程中，征收人、房屋所有权人、承租人之间的利益如何平衡，承租人的合法权益如何保护，是司法实务界中值得探讨的问题。
三、承租人在房屋征收中的保护途径
（一）赋予承租人征收关系人的法律地位
界定征收关系人的范围时我国应当在私人利益的保护与公共利益的实现之间寻求一种平衡，界定范围要恰当，应肯定承租人在房屋征收中利害关系人地位。笔者认为在相关法律中明确承租人在房屋征收中的法律地位，解决承租人在房屋征收中法律地位缺失的问题。我国《物权法》第二十条规定，预告登记是为了保全不动产之物权请求权而进行的登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。笔者认为，预告登记租赁登记决定承租人所享有的租赁权是否可以具有对抗第三人的效力。预告登记具有以下特征：对抗性、临时性、从属性。因此承租人也可获得征收关系人的法律地位，成为征收补偿的主体。反之，承租人只能通过租赁合同来获得法律救济。
（二）明确承租人征收补偿的范围
对于承租人来说，房屋被征收势必会涉及方方面面的损失，為了充分保护承
租人的利益，需要给予承租人公平补偿。
公平补偿主要是在被征收人与承租人之间应当 实现相对平等的补偿，也就是说相同情况相同对待、不同情况不同对待。由于我国各地区经济发展水平参差不齐，因此不同地区对的拆迁情况也应差别对待。只有在遵循“公平补偿”的基础上，补偿标准和补偿工作才具有可操作性。笔者认为，承租人搬迁、临时安置的损失、停产停业的损失都是由于政府的征收行为造成的，并且这些损失都是客观存在的，承租人本身没有过错，实施征收的征收人理应承担责任，将这些損失纳入到对承租人的补偿范围。因此，承租人应该获得的补偿包括三大部分：因承租房屋征收造成的搬迁、临时安置费用的补偿，停产停业损失的补偿，承租房屋装修物的补偿。
（三）明确对承租人进行补偿的主体
对承租人进行补偿的主体应当是作为征收人的县、市级人民政府所确定的房屋征收部门。《征收条例》未明确规定承租人的损失应当由征收人给予补偿，但由征收人对承租人予以补偿，从征收补偿的合理性及可操作性上来讲是较适宜的。首先，征收人可以直接与承租人就补偿数额以及补偿范围方面进行沟通、协商，较易达成一致意见，能充分、公平地保护承租人的权益。其次，征收人直接向承租人支付补偿款，避免出租人这一环节，可能出现的隐患能因此有效地排除，使得承租人的补偿款能够得到安全支付。所以由市、县级人民政府确定的征收部门应该是对承租人进行补偿的主体。
（四）明确承租人对征收补偿的救济途径
由于《征收条例》仅仅规定了被征收房屋所有权人对征收决定和征收补偿方案不服的救济程序，而承租人相应的程序权利却是空白，导致承租人在没有得到公平补偿的情况下无法依靠救济程序维护其合法权益。为了体现公平补偿原则，使得承租人的权益有程序上的保障，笔者认为应借鉴《征收条例》赋予承租人与被征收人相同的救济程序。在具体立法中，承租人应享有以下的救济程序：
房屋征收部门与承租人应就补偿方式、金额等事项按照条例规定签订补偿协议，如果一方当事人在补偿协议签订后，不履行补偿协议约定的义务，另一方可依法提起诉讼。
承租人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服，既可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。 承租人对补偿决定不服，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。
承租人对损失评估机构出具的评估结果有异议，可以申请复核评估。如果对复核结果也存有异议的，则可以申请有关专家委员会鉴定。
评估体系可采取打分模式，根据出借人的信用状况、资产情况、风险偏好等进行评分。同时根据贷款人的借贷历史、信用信息、资产负债情况等也进行评分。这样的评分可以作为借贷活动的基础依据，在一定的评分之下可以拒绝其申请，还可以根据这样的评分相应地提高撮合匹配的准确度和便捷程度。评价系统的划分是为了了解借款人的信用水平，并相应督促其到期清偿借款。
参考文献：
[1]王茂昌、陈生桂.步步为赢打房屋拆迁官司.中国法制出版社2011年版.
[2]符启林.房地产法.法律出版社2004年版.
[3]刘广明.物权法.河北人民出版社2013年版.
[4]姜丹.房屋拆迁补偿制度研究.中南大学2011年硕士毕业论文.
作者简介：金皓（1990-），女，汉族，安徽省淮南人，硕士，贵州民族大学，研究生，研究方向：法学。
一、房屋征收的基本内涵
房屋征收指为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益，市、县级政府做出房屋征收决定，由房屋征收部门依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，并对房屋的所有者进行拆移安置并视情况给予一定补偿的活动。实践中遇到问题最多的是国有土地上房屋征收，因此本文主要针对国有土地上房屋征收进行说明。城市房屋征收的主要内容包括：房屋征收、城市结构的调整、环境治理。
新《征收条例》严格区分公共利益和商业利益，只有基于公共利益的需要，政府才能做出房屋征收决定。该条例明确政府是征收补偿的主体，并禁止建设单位参与搬迁，从而使房屋征收活动具有行政行为的明显特点，体现了行政行为的公权力性质。房屋征收是基于公共利益需要而产生的，带有强制性，而被征收人无讨价还价余地，不管被征收人是否愿意，都必须要服从征收。所以，现阶段的房屋征收行为是一种行政行为。
二、承租人在房屋征收补偿中存在的问题
承租人在拆迁后可从出租人处获得的补偿，不同法院裁判观点各异，不仅在法律的理解和适用上存在分歧，而且在自由裁量上也存在差异，导致裁判结果相差甚远。此种司法裁判状况，缺乏统一司法尺度，不符合当事人对判决结果的合理预期。自《征收条例》颁布以来，承租人面临如下困境：
（一）承租人丧失协商权
《征收条例》未赋予承租人在征收补偿关系中的法律地位，征收主管部门可绕开承租人，直接与房屋所有权人进行协商补偿。征收补偿数额中往往包含承租人的相关损失。
（二）承租人主张权利的对象不明
由于法律未明确承租人该向谁主张补偿，导致现实中征收人与房屋所有权人的相互推诿，如果承租人行使诉权，应该起诉谁，主张的依据是什么，司法实践中存在争议。
（三）承租人的权益无法全面补偿
征收中承租人的损失范围广，法律未明确规定到底哪些损失应该补偿。另外，如果承租人认为征收人与房屋所有权人侵害了自身合法权益，或者对补偿数额有异议，法律也未明确规定有何救济程序。
这一系列的问题因立法的缺失导致无法可依。而正因承租人权益无法得到及时全面保护，导致征收中租赁双方与征收人之间的纠纷日益增多，矛盾日益激化，甚至演化为上访、暴力拒绝搬迁等过激行为，严重影响了社会的和谐。因此，在房屋征收过程中，征收人、房屋所有权人、承租人之间的利益如何平衡，承租人的合法权益如何保护，是司法实务界中值得探讨的问题。
三、承租人在房屋征收中的保护途径
（一）赋予承租人征收关系人的法律地位
界定征收关系人的范围时我国应当在私人利益的保护与公共利益的实现之间寻求一种平衡，界定范围要恰当，应肯定承租人在房屋征收中利害关系人地位。笔者认为在相关法律中明确承租人在房屋征收中的法律地位，解决承租人在房屋征收中法律地位缺失的问题。我国《物权法》第二十条规定，预告登记是为了保全不动产之物权请求权而进行的登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。笔者认为，预告登记租赁登记决定承租人所享有的租赁权是否可以具有对抗第三人的效力。预告登记具有以下特征：对抗性、临时性、从属性。因此承租人也可获得征收关系人的法律地位，成为征收补偿的主体。反之，承租人只能通过租赁合同来获得法律救济。
（二）明确承租人征收补偿的范围
对于承租人来说，房屋被征收势必会涉及方方面面的损失，為了充分保护承
租人的利益，需要给予承租人公平补偿。
公平补偿主要是在被征收人与承租人之间应当 实现相对平等的补偿，也就是说相同情况相同对待、不同情况不同对待。由于我国各地区经济发展水平参差不齐，因此不同地区对的拆迁情况也应差别对待。只有在遵循“公平补偿”的基础上，补偿标准和补偿工作才具有可操作性。笔者认为，承租人搬迁、临时安置的损失、停产停业的损失都是由于政府的征收行为造成的，并且这些损失都是客观存在的，承租人本身没有过错，实施征收的征收人理应承担责任，将这些損失纳入到对承租人的补偿范围。因此，承租人应该获得的补偿包括三大部分：因承租房屋征收造成的搬迁、临时安置费用的补偿，停产停业损失的补偿，承租房屋装修物的补偿。
（三）明确对承租人进行补偿的主体
对承租人进行补偿的主体应当是作为征收人的县、市级人民政府所确定的房屋征收部门。《征收条例》未明确规定承租人的损失应当由征收人给予补偿，但由征收人对承租人予以补偿，从征收补偿的合理性及可操作性上来讲是较适宜的。首先，征收人可以直接与承租人就补偿数额以及补偿范围方面进行沟通、协商，较易达成一致意见，能充分、公平地保护承租人的权益。其次，征收人直接向承租人支付补偿款，避免出租人这一环节，可能出现的隐患能因此有效地排除，使得承租人的补偿款能够得到安全支付。所以由市、县级人民政府确定的征收部门应该是对承租人进行补偿的主体。
（四）明确承租人对征收补偿的救济途径
由于《征收条例》仅仅规定了被征收房屋所有权人对征收决定和征收补偿方案不服的救济程序，而承租人相应的程序权利却是空白，导致承租人在没有得到公平补偿的情况下无法依靠救济程序维护其合法权益。为了体现公平补偿原则，使得承租人的权益有程序上的保障，笔者认为应借鉴《征收条例》赋予承租人与被征收人相同的救济程序。在具体立法中，承租人应享有以下的救济程序：
房屋征收部门与承租人应就补偿方式、金额等事项按照条例规定签订补偿协议，如果一方当事人在补偿协议签订后，不履行补偿协议约定的义务，另一方可依法提起诉讼。
承租人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服，既可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。 承租人对补偿决定不服，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。
承租人对损失评估机构出具的评估结果有异议，可以申请复核评估。如果对复核结果也存有异议的，则可以申请有关专家委员会鉴定。
评估体系可采取打分模式，根据出借人的信用状况、资产情况、风险偏好等进行评分。同时根据贷款人的借贷历史、信用信息、资产负债情况等也进行评分。这样的评分可以作为借贷活动的基础依据，在一定的评分之下可以拒绝其申请，还可以根据这样的评分相应地提高撮合匹配的准确度和便捷程度。评价系统的划分是为了了解借款人的信用水平，并相应督促其到期清偿借款。
参考文献：
[1]王茂昌、陈生桂.步步为赢打房屋拆迁官司.中国法制出版社2011年版.
[2]符启林.房地产法.法律出版社2004年版.
[3]刘广明.物权法.河北人民出版社2013年版.
[4]姜丹.房屋拆迁补偿制度研究.中南大学2011年硕士毕业论文.
作者简介：金皓（1990-），女，汉族，安徽省淮南人，硕士，贵州民族大学，研究生，研究方向：法学。