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【摘 要】 随着我国经济体制改革的逐步深入与市场经济的不断发展,房地产行业逐渐发展壮大,成为我国市场经济发展的重要组成部分。党的十八大明确提出推进城镇化的发展进程,也势必带动房地产产业的快速发展。二手房和一手房在房产价值评估方面,其估价结果存在较大的差异,但是市场价值没有那么显著。如何识别对二手房产估价结果差异的主要影响因素,并量化其对估价结果的影响程度,便成为亟待解决的关键问题。
【关键词】 二手房 估值 差异因素
据昆明市2016年7月到2017年6月昆明市新房与二手房月均价对比可知,一手房与二手房价格在八,九千之间,两房产价格波动,此消彼长,去年7月到9月一手房赶追二手房价格,两者小幅在8500元齐平之后,2016年11月份起新房价格稳步增长,短短三个月达到9000元,2017年4月跌回8350元,在二手房价格之下,直至今年5,6月份又回升,超过过去一年价格之最和同期二手房价格。
莲景苑小区共建设9栋房屋,共1102套房源。5月25日下午,由区征地办、区城投、洞井、井湾子街道组织实施,洞井街道拆迁户莲景苑分房工作。房屋类型:小高层 高层;房屋用途:普通住宅 保障房;建筑类型:板式 塔式;装修状况:毛坯;建筑面积:135656.125平方米;总 栋 数:10;总 套 数:1134;容 积 率:2.62;绿 化 率:40.06%;停车位数:室内 450个;室外150个。[1]因为没有房产证,价格在9000左右,略低于市场价格.
2017年2月到5月五华区房价走势均价9750元,莲景苑价格相比于五华区房价走势偏低,5月莲景苑价格为9200元,低于五华区房价均值8000元。2016捻月到2017年6月一年,莲景苑均价8700元。 对比,2017年上半年云南民族大学北苑教职工住宅小区均价9200元,莲景苑均价8500元 。为甚么新房低于同区位二手房价格和五华区均价呢?首先对云南民族大学北苑教职工住宅小区和莲景苑影响因素比较:
从评估影响因素角度可以得出新房价值应与二手房价值近似持平。可是现实情况二手房价格高于新房价格,原因如下:
区位因素:区位是指一事物 与其他事物之间的空间位置关系,可分为自然区位、经济及社会性文化区位等。一般来说。房屋因其在市场上的价格也有差别,并且由于决定区位的的条件在发展变化着,房价也会随区位的变化而改变。区位因素对房地产价值影响很大,两案例中区位相同,所以价格趋于一致。
土地使用价值:莲景苑交房时间2014年12月30日,云南民族大学北苑教职工住宅小区交房时间1998年12月30日。房地产折现率由无风险报酬率与风险报酬率组成,取值8%。修正系数为1.014261.因此在这个案例中,剩余使用年限对房产价值影响并不大。
对政策的预估:我国实行的是有限期的土地出让制度,对于土地使用权到期问题《物权法》做出了住宅建设用地自动续期的规定,但是由于我国房地产市场化时间较短,土地使用出让制度实施时间也较短,对于续期的期限、土地使用费是否缴纳及支付标准、办法等并未做出明确的规定期,而采取其他方式处置。云南民族大学北苑教职工住宅小区1994年建成,剩余使用年限不足50年,该小区房价比市场价低,但是人们趋于对政策的预估和此地增值保值性,房价并不太低。
污染情况:二手房是房主转售的房屋,一般情况下不存在装修材料污染的问题。新房装修完不少业主就急着想要搬入新居了。但是二手房年数较长,如果购买时不装修,甲醛污染少。一般二手房都是已装修好的房子,无需过多操心装修方面的问题。
交易情况:成交价可自行与房主沟通,降价空间比较大。但是,二手房的价格不一定比新房价格低。要看这个二手房所在的区域商圈和学区是否成熟。
风险因素:一手房可能是期房,存在风险。相对而言,二手房交易周期短,速度快。另外一方面,二手房是看得见的现房,不仅能即买即住,房屋质量可以把关,不会如期房会有很多不可控因素。
学区优势:部分二手房已为学区房,具有增值潜力和学区优势,而一手房还没有批下来。二手房可以提前明确地段成熟与否,在成熟学位房片区,价格和教育资源更有优势。
【参考文献】
[1] 耿曉杰. 房产二手房交易中的风险与规避[J].中国与企业,2016(03).
【关键词】 二手房 估值 差异因素
据昆明市2016年7月到2017年6月昆明市新房与二手房月均价对比可知,一手房与二手房价格在八,九千之间,两房产价格波动,此消彼长,去年7月到9月一手房赶追二手房价格,两者小幅在8500元齐平之后,2016年11月份起新房价格稳步增长,短短三个月达到9000元,2017年4月跌回8350元,在二手房价格之下,直至今年5,6月份又回升,超过过去一年价格之最和同期二手房价格。
莲景苑小区共建设9栋房屋,共1102套房源。5月25日下午,由区征地办、区城投、洞井、井湾子街道组织实施,洞井街道拆迁户莲景苑分房工作。房屋类型:小高层 高层;房屋用途:普通住宅 保障房;建筑类型:板式 塔式;装修状况:毛坯;建筑面积:135656.125平方米;总 栋 数:10;总 套 数:1134;容 积 率:2.62;绿 化 率:40.06%;停车位数:室内 450个;室外150个。[1]因为没有房产证,价格在9000左右,略低于市场价格.
2017年2月到5月五华区房价走势均价9750元,莲景苑价格相比于五华区房价走势偏低,5月莲景苑价格为9200元,低于五华区房价均值8000元。2016捻月到2017年6月一年,莲景苑均价8700元。 对比,2017年上半年云南民族大学北苑教职工住宅小区均价9200元,莲景苑均价8500元 。为甚么新房低于同区位二手房价格和五华区均价呢?首先对云南民族大学北苑教职工住宅小区和莲景苑影响因素比较:
从评估影响因素角度可以得出新房价值应与二手房价值近似持平。可是现实情况二手房价格高于新房价格,原因如下:
区位因素:区位是指一事物 与其他事物之间的空间位置关系,可分为自然区位、经济及社会性文化区位等。一般来说。房屋因其在市场上的价格也有差别,并且由于决定区位的的条件在发展变化着,房价也会随区位的变化而改变。区位因素对房地产价值影响很大,两案例中区位相同,所以价格趋于一致。
土地使用价值:莲景苑交房时间2014年12月30日,云南民族大学北苑教职工住宅小区交房时间1998年12月30日。房地产折现率由无风险报酬率与风险报酬率组成,取值8%。修正系数为1.014261.因此在这个案例中,剩余使用年限对房产价值影响并不大。
对政策的预估:我国实行的是有限期的土地出让制度,对于土地使用权到期问题《物权法》做出了住宅建设用地自动续期的规定,但是由于我国房地产市场化时间较短,土地使用出让制度实施时间也较短,对于续期的期限、土地使用费是否缴纳及支付标准、办法等并未做出明确的规定期,而采取其他方式处置。云南民族大学北苑教职工住宅小区1994年建成,剩余使用年限不足50年,该小区房价比市场价低,但是人们趋于对政策的预估和此地增值保值性,房价并不太低。
污染情况:二手房是房主转售的房屋,一般情况下不存在装修材料污染的问题。新房装修完不少业主就急着想要搬入新居了。但是二手房年数较长,如果购买时不装修,甲醛污染少。一般二手房都是已装修好的房子,无需过多操心装修方面的问题。
交易情况:成交价可自行与房主沟通,降价空间比较大。但是,二手房的价格不一定比新房价格低。要看这个二手房所在的区域商圈和学区是否成熟。
风险因素:一手房可能是期房,存在风险。相对而言,二手房交易周期短,速度快。另外一方面,二手房是看得见的现房,不仅能即买即住,房屋质量可以把关,不会如期房会有很多不可控因素。
学区优势:部分二手房已为学区房,具有增值潜力和学区优势,而一手房还没有批下来。二手房可以提前明确地段成熟与否,在成熟学位房片区,价格和教育资源更有优势。
【参考文献】
[1] 耿曉杰. 房产二手房交易中的风险与规避[J].中国与企业,2016(03).