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摘要：随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，房地产的开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。文章针对当前房地产市场面临的成本控制问题，以房地产项目成本构成分析为切入点，具体从前期调研 ，设计阶段，施工阶段 ，竣工结算阶段，对房地产项目开发过程中的成本控制提出了建议。
关键字：房地产开发成本控制 意义措施
随着近年来全国房地产市场发展的一些新动向，随着房地产价格调控力度的不断增强，产业暴利时代已逐步离去，房地产利润正向社会正常利润水平回归，销售收入的增长空间已相当有限。因此，如何从项目开发角度实现降耗增效，推动房地产企业向集约化管理转变，以有效控制工程建设成本，是当前房地产企业实现企业资产保值增值的重要课题。
1、房地产开发成本控制的意义
我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是房地产开发企业成本控制不力的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。
房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。十年前，深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做，而现在利润能维持在12%左右就算是好的项目了。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿，对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。
随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、绿地等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。
房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。
2、前期调研阶段的成本控制
在房地產工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性，房地产开发企业从事项目开发的根本目的就是确保误差控制在10%以内。要取得经济效益，
3、设计阶段的成本控制
由于设计阶段对建安成本影响最大，因此，要把全面造价管理工作的关键放在设计阶段，严格做好投资控制。特别要注意以下三个方面：
（1）实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。
（2）加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计变更，控制总投资限额。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，方便对结构设计的造价比较。
（3）加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。
4、施工阶段成本控制
施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：
（1）合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。
（2）严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求应按合同处理。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。
（3）搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。
5、竣工结算阶段成本控制
凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
总之，房地产项目成本控制是房地产企业经营中一项复杂、系统、细致的关键内容。企业必须不断创新成本管理方法，全员、全过程的实施成本控制。
参考文献：
【1】王新芳. 房地产开发成本控制研究[D]. 西安科技大学， 2008
【2】宋戈. 房地产开发各阶段成本控制研究[D]重庆大学， 2004 .
【3】梁庆恩. 房地产开发经营风险分析与对策研究[D]. 东北农业大学， 2001
【4】杨晓梁. 房地产项目成本管理的研究[D]南昌大学， 2007 .
【5】刘秋雁，陈虹霖.房地产开发与经营[M].上海:上海财经大学出版社，2004.
关键字：房地产开发成本控制 意义措施
随着近年来全国房地产市场发展的一些新动向，随着房地产价格调控力度的不断增强，产业暴利时代已逐步离去，房地产利润正向社会正常利润水平回归，销售收入的增长空间已相当有限。因此，如何从项目开发角度实现降耗增效，推动房地产企业向集约化管理转变，以有效控制工程建设成本，是当前房地产企业实现企业资产保值增值的重要课题。
1、房地产开发成本控制的意义
我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是房地产开发企业成本控制不力的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。
房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。十年前，深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做，而现在利润能维持在12%左右就算是好的项目了。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿，对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。
随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、绿地等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。
房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。
2、前期调研阶段的成本控制
在房地產工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性，房地产开发企业从事项目开发的根本目的就是确保误差控制在10%以内。要取得经济效益，
3、设计阶段的成本控制
由于设计阶段对建安成本影响最大，因此，要把全面造价管理工作的关键放在设计阶段，严格做好投资控制。特别要注意以下三个方面：
（1）实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。
（2）加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计变更，控制总投资限额。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，方便对结构设计的造价比较。
（3）加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。
4、施工阶段成本控制
施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：
（1）合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。
（2）严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求应按合同处理。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。
（3）搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。
5、竣工结算阶段成本控制
凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
总之，房地产项目成本控制是房地产企业经营中一项复杂、系统、细致的关键内容。企业必须不断创新成本管理方法，全员、全过程的实施成本控制。
参考文献：
【1】王新芳. 房地产开发成本控制研究[D]. 西安科技大学， 2008
【2】宋戈. 房地产开发各阶段成本控制研究[D]重庆大学， 2004 .
【3】梁庆恩. 房地产开发经营风险分析与对策研究[D]. 东北农业大学， 2001
【4】杨晓梁. 房地产项目成本管理的研究[D]南昌大学， 2007 .
【5】刘秋雁，陈虹霖.房地产开发与经营[M].上海:上海财经大学出版社，2004.