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摘 要：随着社会的不断发展，建立的小区也越来越多，对于老旧小区越来越忽略，导致老旧小区物业管理存在了较多的问题，因此，要积极解决物业公司与小区业主间的纠纷，精准的制定政策，以此解决两者间的矛盾，改善老旧小区物业管理，了解业主真正需要什么，以此提升物业管理水平，加强城市老旧住宅小区物业管理。
关键词：物业管理；老旧住宅小区；问题；对策；物业公司
前言
近阶段，老旧小区发生事故的新闻越来越多，其中有一事故的发生非常令人惊讶，此栋楼房建立时间才二十逾年，就发生了倒塌，造成1死1伤，怎样会发生如此的事情，中间到底存在什么问题，非常值得我们去了解与深思。
1.城市老旧住宅小区物业管理情况
1.1硬件设施不健全
首先，在众多老住宅中，存在较为普遍的问题就是硬件设施不健全，配套不合理，加之以往住宅建设注重建设轻视管理，一直以来都不进行修理，致使道路损坏、下水道堵塞的问题严重。例如：社区管理与物业管理，以往的建设与管理单位交接不规范，导致房屋维修资金很难落实到房屋维修上，因此，小区管理变为群众投诉的焦点。其次，城市建设的快速发展与居民生活水平的提升，各种车辆越来越多，尤其是私人轿车数量快速增多，停车位的数量没有办法达到汽车增长的要求。老住宅小区建设没有配置专门的停车位，更别说成本高昂的地下车库了。致使很多小区存在占用行车道和人行道积极小区走廊，发生绿地停车以及违章停车的行为。发生了“无车人”和“有车人”的利益碰撞。影响了社会公平与居住环境，增加了交通拥堵，为安全带来了一定的安全问题。
1.2居住人群解析
一般情况下，老住宅小区居住的大多数是老人，由于他们收入低且经济承受能力差。即便是收入可观的老人，也不能理解物业管理是有偿服务，物业管理真正发展起来也就十几年，老住宅小区业主享受物业管理服务需要付费的理念还未形成，进行房屋的维护保养变为自己的事情，如若请人维修还需交钱，此种理念未转变过来。
生活在老旧住宅小区的居民还有一些下岗工人亦或病人等社会弱势群体，由于他们收入低，且家庭负担重，经济压力大，没有办法支付物业管理费，更不认可管理收费的理念。因此有物业管理愿意对老旧住宅小区进行管理，也没办法收取物业费，只出不进，导致物业管理公司对小区的维护不上心，影响了已经缴费的业务的利益，业主对物业失去信息，不在交物业费。
居住在老旧小区的还有一些外来打工者，通常他们是租来临时居住的，一些租房者进行租住时，没有与业主谈好物业管理费由人出，导致双方来回推辞，都不想承担缴纳，即便双方谈好了，他们也会来回推辞。租客觉得房屋不是自己的，到期就搬走，房屋问题出现问题不管自己的事，而业主觉得不是自己住，断水断电也不会牵扯到自己，导致物业费无人交。老住宅小区居住人群特点，使物业管理费用难收，导致物业管理公司都避而远之。当前老住宅小区不然就是没有物业管理，不然就是国有企业单位，致使很多房屋、小区设施得不到较好的解决。
2.城市老旧住宅小区物业管理对策
2.1针对老旧住宅小区，政府需投入大量资金支持
如若想要更新小区基础设施情况，政府部分需加大投资力度，根据旧城改造慢慢淘汰居住条件差的老房子，更新居民居住环境。此外，针对当前不能拆迁的老住宅，需根据大量财政资金的投入进行改造，为老住宅小区提供良好的环境与条件。
2.2对管理老住宅的物业公司进行补助
对于管理老住宅的物业公司进行补助，管理小区预算出管理费用，在合理的收费基础上，不够部分政府给予一定的补贴。可运用老住宅小区管理的物业公司每年拨些费用进行补助物业公司。来填补企业经营损失。为了保证补助资金的来源，可通过房屋维修亦或新建小区中的配套费中获取，同时也可进行财政拨款，组建专项物业管理补助基金的形式加以落实。
2.3政府出台相关减免政策
政府需加紧落实关于老住宅小区物业管理税收减免政策，在一定程度上降低物业管理单位的负担。由于物业管理归属于微利性质，同事也应分担一些社会职能，并为下岗工人与生活困难的人员提供就业机会。当前收费标准低且收缴率低的因素，导致经营情况欠缺，但是各种税费都需一直普通的企业进行收费，影响了物业服务企业管理老旧住宅小区的信息，因此，建议出台一些关于老旧住宅小区物业管理公司税收减免的政策。
2.4针对经济存在困难的人群进行费用补贴
一些低保人群较密集的老住宅小区需由街道出门，在条件准许的条件下开展最为基本的物业管理服务。例如：清洁卫生、房屋维修、保安巡逻等。针对生活存在困难的低保户，可适量增加物业管理补贴，减轻生活负担，另外，民政部门，也需将其低保户的房屋维修归结到慈善基金开支区域，将房屋维修问题解决好。
2.5全方位筹集资金，将老住宅小区基础设施做完善
全方位筹集资金，整改老住宅小区基础设施，分批进行整改，在整治时，成立业主委员会，对于“三无小区”交由社区以后物业公司进行管理，政府给予管理上的补贴，加大物业管理面积。
3.对策探讨
3.1加大政府管理，健全物业管理法制建设
制定相关的《物业管理条例》，健全可操作性的实施细则，表明政府部分和开发企业以及物业公司和业主间的责任与义务。更进一步的宣传法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，执行有关义务，积极配合物业企业将管理工作做好，此外，合理运用法律武器维护自身的合法利益[1]。规范物业企业工作，健全招标制度建设，进行竞争机制，引进优秀物业服务企业，改善物业从业人员素质差，服务不周到，专业差等情况。
3.2提升业主意识，加快业主委员会制度规范化
相关部门需指导业主挑选出能代表业主自身利益且热爱公益事业的委员会人员，进行主持工作，搭建起物业管理与业主间的桥梁，建立业主与物业服务企业间的信任。委员会人员主要负责确定服务项目与服务费价格，详细看好条款，监督好经费运用状况，解决业主投诉问题等。
3.3掌控好小区验收关
开发商遗留的问题变为当前物业管理难点，因此，当小区完工后，有关部门需将房屋以及配套设施等问题验收合格，监督物业服务企业需执行物业应执行的程序。杜绝一些物业企业随意加大管理进行简单接管。为以后正常运用与自我发展遗留缺陷。相关部门需加强对老旧小区物业管理的规划与投资，提高车棚、绿化等有关配套设施的建立，加大对弱势居民的帮助。
结束语
综上所述，通过对老旧居民小区物业管理存在的问题及对策探讨，可知老住宅小区长期一直缺少物业管理人员，一方面对日常管理带来阻碍，另一方面增加了物管企业的成本支出。因此，需引進有责任的物业公司进行接管，处理好业主与物业间存在的问题，积极想办法进行解决，对于存在困难的住户，寻求政府帮助。
参考文献
[1]储宇奇.“城乡一体化”居民拆迁安置小区物业管理问题与对策研究[J].农村经济与科技，2014，25（07）：206-207.
（作者单位：桂林市物业维修资金管理中心）
关键词：物业管理；老旧住宅小区；问题；对策；物业公司
前言
近阶段，老旧小区发生事故的新闻越来越多，其中有一事故的发生非常令人惊讶，此栋楼房建立时间才二十逾年，就发生了倒塌，造成1死1伤，怎样会发生如此的事情，中间到底存在什么问题，非常值得我们去了解与深思。
1.城市老旧住宅小区物业管理情况
1.1硬件设施不健全
首先，在众多老住宅中，存在较为普遍的问题就是硬件设施不健全，配套不合理，加之以往住宅建设注重建设轻视管理，一直以来都不进行修理，致使道路损坏、下水道堵塞的问题严重。例如：社区管理与物业管理，以往的建设与管理单位交接不规范，导致房屋维修资金很难落实到房屋维修上，因此，小区管理变为群众投诉的焦点。其次，城市建设的快速发展与居民生活水平的提升，各种车辆越来越多，尤其是私人轿车数量快速增多，停车位的数量没有办法达到汽车增长的要求。老住宅小区建设没有配置专门的停车位，更别说成本高昂的地下车库了。致使很多小区存在占用行车道和人行道积极小区走廊，发生绿地停车以及违章停车的行为。发生了“无车人”和“有车人”的利益碰撞。影响了社会公平与居住环境，增加了交通拥堵，为安全带来了一定的安全问题。
1.2居住人群解析
一般情况下，老住宅小区居住的大多数是老人，由于他们收入低且经济承受能力差。即便是收入可观的老人，也不能理解物业管理是有偿服务，物业管理真正发展起来也就十几年，老住宅小区业主享受物业管理服务需要付费的理念还未形成，进行房屋的维护保养变为自己的事情，如若请人维修还需交钱，此种理念未转变过来。
生活在老旧住宅小区的居民还有一些下岗工人亦或病人等社会弱势群体，由于他们收入低，且家庭负担重，经济压力大，没有办法支付物业管理费，更不认可管理收费的理念。因此有物业管理愿意对老旧住宅小区进行管理，也没办法收取物业费，只出不进，导致物业管理公司对小区的维护不上心，影响了已经缴费的业务的利益，业主对物业失去信息，不在交物业费。
居住在老旧小区的还有一些外来打工者，通常他们是租来临时居住的，一些租房者进行租住时，没有与业主谈好物业管理费由人出，导致双方来回推辞，都不想承担缴纳，即便双方谈好了，他们也会来回推辞。租客觉得房屋不是自己的，到期就搬走，房屋问题出现问题不管自己的事，而业主觉得不是自己住，断水断电也不会牵扯到自己，导致物业费无人交。老住宅小区居住人群特点，使物业管理费用难收，导致物业管理公司都避而远之。当前老住宅小区不然就是没有物业管理，不然就是国有企业单位，致使很多房屋、小区设施得不到较好的解决。
2.城市老旧住宅小区物业管理对策
2.1针对老旧住宅小区，政府需投入大量资金支持
如若想要更新小区基础设施情况，政府部分需加大投资力度，根据旧城改造慢慢淘汰居住条件差的老房子，更新居民居住环境。此外，针对当前不能拆迁的老住宅，需根据大量财政资金的投入进行改造，为老住宅小区提供良好的环境与条件。
2.2对管理老住宅的物业公司进行补助
对于管理老住宅的物业公司进行补助，管理小区预算出管理费用，在合理的收费基础上，不够部分政府给予一定的补贴。可运用老住宅小区管理的物业公司每年拨些费用进行补助物业公司。来填补企业经营损失。为了保证补助资金的来源，可通过房屋维修亦或新建小区中的配套费中获取，同时也可进行财政拨款，组建专项物业管理补助基金的形式加以落实。
2.3政府出台相关减免政策
政府需加紧落实关于老住宅小区物业管理税收减免政策，在一定程度上降低物业管理单位的负担。由于物业管理归属于微利性质，同事也应分担一些社会职能，并为下岗工人与生活困难的人员提供就业机会。当前收费标准低且收缴率低的因素，导致经营情况欠缺，但是各种税费都需一直普通的企业进行收费，影响了物业服务企业管理老旧住宅小区的信息，因此，建议出台一些关于老旧住宅小区物业管理公司税收减免的政策。
2.4针对经济存在困难的人群进行费用补贴
一些低保人群较密集的老住宅小区需由街道出门，在条件准许的条件下开展最为基本的物业管理服务。例如：清洁卫生、房屋维修、保安巡逻等。针对生活存在困难的低保户，可适量增加物业管理补贴，减轻生活负担，另外，民政部门，也需将其低保户的房屋维修归结到慈善基金开支区域，将房屋维修问题解决好。
2.5全方位筹集资金，将老住宅小区基础设施做完善
全方位筹集资金，整改老住宅小区基础设施，分批进行整改，在整治时，成立业主委员会，对于“三无小区”交由社区以后物业公司进行管理，政府给予管理上的补贴，加大物业管理面积。
3.对策探讨
3.1加大政府管理，健全物业管理法制建设
制定相关的《物业管理条例》，健全可操作性的实施细则，表明政府部分和开发企业以及物业公司和业主间的责任与义务。更进一步的宣传法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，执行有关义务，积极配合物业企业将管理工作做好，此外，合理运用法律武器维护自身的合法利益[1]。规范物业企业工作，健全招标制度建设，进行竞争机制，引进优秀物业服务企业，改善物业从业人员素质差，服务不周到，专业差等情况。
3.2提升业主意识，加快业主委员会制度规范化
相关部门需指导业主挑选出能代表业主自身利益且热爱公益事业的委员会人员，进行主持工作，搭建起物业管理与业主间的桥梁，建立业主与物业服务企业间的信任。委员会人员主要负责确定服务项目与服务费价格，详细看好条款，监督好经费运用状况，解决业主投诉问题等。
3.3掌控好小区验收关
开发商遗留的问题变为当前物业管理难点，因此，当小区完工后，有关部门需将房屋以及配套设施等问题验收合格，监督物业服务企业需执行物业应执行的程序。杜绝一些物业企业随意加大管理进行简单接管。为以后正常运用与自我发展遗留缺陷。相关部门需加强对老旧小区物业管理的规划与投资，提高车棚、绿化等有关配套设施的建立，加大对弱势居民的帮助。
结束语
综上所述，通过对老旧居民小区物业管理存在的问题及对策探讨，可知老住宅小区长期一直缺少物业管理人员，一方面对日常管理带来阻碍，另一方面增加了物管企业的成本支出。因此，需引進有责任的物业公司进行接管，处理好业主与物业间存在的问题，积极想办法进行解决，对于存在困难的住户，寻求政府帮助。
参考文献
[1]储宇奇.“城乡一体化”居民拆迁安置小区物业管理问题与对策研究[J].农村经济与科技，2014，25（07）：206-207.
（作者单位：桂林市物业维修资金管理中心）