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摘要：房地产行业已经成为中国经济的重要组成部分，近年来政府也对房地产行业不断加强宏观调控，其发展可以反映我国房地产业的状况。本文将采用因子分析法对我国房地产上市公司进行实证分析，找出房地产行业上市公的问题，并有针对性的给出相关建议。
关键词：房地产企业;因子分析;财务评价
1.绪论
房地产业快速发展，国内的房价也快速上涨，而这现象并不符合房地产价格的正常增长，我国房地产企业仍存在较大的经济泡沫。因此，研究房地产企业的竞争力具有十分重要的意义，对房地产企业竞争力的研究和分析可以使得房地产企业在激烈的市场竞争中获得了前期的优处，同时也对国民经济起到了重大的推动作用，同时我们可以发现存在的问题，规避财务风险，使得企业稳定发展。
2.文献综述
张翰，晏智刚，李想（2020）通过主成分分析法发现不同的房地产企业的经济效益有较大的差别，并建议房地产企业提升自己的社会责任，并且打造自己的企业品牌。李雨，张丽（2020）认为企业绩效考核可以从财务绩效考核和非财务绩效考核两个方面进行，主观因素往往大于客观定量因素，因此数据的收集、处理和分析比较困难。张晶晶（2019）发现比较发达的房地产公司总是有地理位置好的优势，但地理位置好的公司也不代表一定好，因此，企业应充分利用自身利益，提高经营能力，提高债务承受能力。
3.因子分析法
因子分析是一种多变量统计分析方法，它采用了降维的思想，考察原始变量矩阵和一些关系复杂的变量对几个综合因素的内在依赖性。因子分析是尽可能将变量减少到少数几个因素，而不丢失或丢失信息，这些因子可以非常广泛地总结大量数据中包含的信息，即使减少变量的数量，也可以再现变量之间的内部关系。
4.研究设计
4.1样本的选择
截止到2020年12月31日，本文将选取上证A股房地产行业上市公司，共62家上市公司，经过筛选选取了公司财务状况较为稳定且具有代表性的、至今未退市的房地产上市公司16家，本次研究的房地产上市公司相关数据均选自国泰安数据库以及各个公司的年度财务报表为依据，再结合因子分析法来对各个房地产上市公司的财务状况进行财务评价。
4.2财务指标的选取
在选择指标的时候，要从反映企业财务状况的目的入手，选择能全面系统地反映了这一问题，并易于从数据库中提取出来的进行研究。然后根据上述原则，本文从偿付能力：流动比率（X1）;速动比率（X2）;资产负债率（X3）;盈利能力：资产报酬率（X4）;发展能力：总资产增长率（X5）;所有者权益增长率（X6）;营业收入增长率（X7）以及营运能力：流动资产周转率（X8）;存货周转率（X9）这四个方面进行分析。
4.3因子分析基本步骤
4.3.1适合性检验
通过检测，如下表3-1所示，得出KMO的检测值为0.655>0.5，显著性检测值为0.000<0.05，近似卡方值为104.622，可以采用因子分析法。
4.3.2确定公因子
本文基于特征根>1的标准选择了公因子，如下表3-2所示。从表可知，共提取了三个公因子，它们旋转后分别获得的方差解释率为35.623%、35.024%、12.712%，经过旋转过后的累计方差解释率达到了83.358%，这表明提取样本的数据基本上是均匀分布的，是可以反映样本中的信息内容的。
4.3.3公因子的命名
对因子命名需要在因子载荷矩阵的基础上完成，要使清楚地表示因子的含义，就需要因子对变量具有较高的载荷。通过SPSS软件可以得出因子的载荷矩阵，旋转后的成分矩阵如下表3-3所示：
通过上表可以看出第一个公因子与速动比率、流动比率、资产负债率、总资产增长率、每股净资产增长率五个财务指標相关，而这五个财务指标都属于企业偿债能力和发展能力的指标，记为F1。第二个公共因子与流动资产周转率、存货周转率、资产报酬率三个指标相关，这三个指标属于营运能力和盈利能力，记为F2。第三个公因子与营业收入增长率相关，这个财务指标属于发展能力，记为F3。
4.3.4因子得分
确定完因子以后，就可以根据各个样本在因子上的预测算出得分。通过SPSS软件，可以得出成分得分系数矩阵，在确定各因子的得分函数。我们通过成分得分系数矩阵，得出以下三个公式：
F1、F2、F3是第一个到第三个因子的得分函数，各个样本在因子上的得分只需将样本的指标数据代入结合上表可以得出房地产行业经营绩效的因子综合得分表达式为：F=0.524F1+0.328F2+0.148F3
5.结论与建议
5.1结论
结果表明，房地产上市公司的整体绩效水平较好，但存在两极分化现象，前三名和后三名之间的差距很大。同时，个体的发展绩效不足，即使排名前五的公司也不能在这三个因子的得分上保持领先，这表明，在财务运营方面还有改进的余地。房地产上市公司的整体业绩主要取决于偿债能力，而发展能力、经营能力以及盈利能力的得分也是对企业有影响重要的。因此，提高企业偿债能力是提高企业经营绩效的关键。在提高企业经营水平和利润水平的同时，促进企业的全面协调发展。
5.2建议
5.2.1均衡发展各项指标
企业之间的问题是不同的，企业必须根据自己的情况来决定自己的战略情况。在盈利能力方面，可以创新销售方式，以此来增加收入;在经营能力方面，公司可以加强库存和固定资产管理，提高周转率;在发展能力方面，公司要制定长远规划，因地制宜，与时俱进，不断改变战略方针。房地产是一个高投资且高风险行业，不仅需要强化企业的资本管理，还需要调整优化结构。在内部入手，需要资本集中，避免资本的分散，从而不影响资本管理;根据企业偿债能力调整发展战略。
5.2.2 提升房地产行业中各个企业的社会责任感
获得利润是企业生存的基本前提。然而许多企业追求盲目的盈利，忽视了企业对社会其他方面的影响。房地产行业中的各个企业如果想要相对综合的竞争能力来与社会一同发展的其他企业互相竞争，那么就需要在这个社会发展中与社会周围环境较好地结合。市场竞争不仅是企业自身的竞争，更是企业自身的竞争负责改善社会环境和市场环境的一份责任。
5.2.3关注国家政策，提升企业的经营绩效
作为一家房地产公司，国家的政策对其发展是具有是牵引效果的。管理层必须不断出台和落实调控措施，及时捕捉政策动向，并且能够及时应对。房地产业发展推出新模式迫在眉睫。而想要了解房地产业的财务风险，因子分析是最重要的方法。通过对各因子得分系数的分析，可以全面评估房地产上市公司的财务状况，从而对房地产上市公司的风险水平进行分类，可以高效的把控房地产行业的财务风险。
参考文献：
[1]张翰，晏智刚，李想.基于因子分析法的房地产企业综合竞争能力评价[J].绿色科技，2020（20）：259-261.
[2]李雨，张丽.房地产上市公司财务业绩评价实证研究——基于因子分析[J].中国房地产，2020（36）：35-39.
[3]张晶晶.基于因子分析法的房地产上市公司债务承载能力分析[J].商业会计，2019（12）：43-46.
作者简介：尤晓晴（1997-），女，江苏无锡人，硕士在读。
关键词：房地产企业;因子分析;财务评价
1.绪论
房地产业快速发展，国内的房价也快速上涨，而这现象并不符合房地产价格的正常增长，我国房地产企业仍存在较大的经济泡沫。因此，研究房地产企业的竞争力具有十分重要的意义，对房地产企业竞争力的研究和分析可以使得房地产企业在激烈的市场竞争中获得了前期的优处，同时也对国民经济起到了重大的推动作用，同时我们可以发现存在的问题，规避财务风险，使得企业稳定发展。
2.文献综述
张翰，晏智刚，李想（2020）通过主成分分析法发现不同的房地产企业的经济效益有较大的差别，并建议房地产企业提升自己的社会责任，并且打造自己的企业品牌。李雨，张丽（2020）认为企业绩效考核可以从财务绩效考核和非财务绩效考核两个方面进行，主观因素往往大于客观定量因素，因此数据的收集、处理和分析比较困难。张晶晶（2019）发现比较发达的房地产公司总是有地理位置好的优势，但地理位置好的公司也不代表一定好，因此，企业应充分利用自身利益，提高经营能力，提高债务承受能力。
3.因子分析法
因子分析是一种多变量统计分析方法，它采用了降维的思想，考察原始变量矩阵和一些关系复杂的变量对几个综合因素的内在依赖性。因子分析是尽可能将变量减少到少数几个因素，而不丢失或丢失信息，这些因子可以非常广泛地总结大量数据中包含的信息，即使减少变量的数量，也可以再现变量之间的内部关系。
4.研究设计
4.1样本的选择
截止到2020年12月31日，本文将选取上证A股房地产行业上市公司，共62家上市公司，经过筛选选取了公司财务状况较为稳定且具有代表性的、至今未退市的房地产上市公司16家，本次研究的房地产上市公司相关数据均选自国泰安数据库以及各个公司的年度财务报表为依据，再结合因子分析法来对各个房地产上市公司的财务状况进行财务评价。
4.2财务指标的选取
在选择指标的时候，要从反映企业财务状况的目的入手，选择能全面系统地反映了这一问题，并易于从数据库中提取出来的进行研究。然后根据上述原则，本文从偿付能力：流动比率（X1）;速动比率（X2）;资产负债率（X3）;盈利能力：资产报酬率（X4）;发展能力：总资产增长率（X5）;所有者权益增长率（X6）;营业收入增长率（X7）以及营运能力：流动资产周转率（X8）;存货周转率（X9）这四个方面进行分析。
4.3因子分析基本步骤
4.3.1适合性检验
通过检测，如下表3-1所示，得出KMO的检测值为0.655>0.5，显著性检测值为0.000<0.05，近似卡方值为104.622，可以采用因子分析法。
4.3.2确定公因子
本文基于特征根>1的标准选择了公因子，如下表3-2所示。从表可知，共提取了三个公因子，它们旋转后分别获得的方差解释率为35.623%、35.024%、12.712%，经过旋转过后的累计方差解释率达到了83.358%，这表明提取样本的数据基本上是均匀分布的，是可以反映样本中的信息内容的。
4.3.3公因子的命名
对因子命名需要在因子载荷矩阵的基础上完成，要使清楚地表示因子的含义，就需要因子对变量具有较高的载荷。通过SPSS软件可以得出因子的载荷矩阵，旋转后的成分矩阵如下表3-3所示：
通过上表可以看出第一个公因子与速动比率、流动比率、资产负债率、总资产增长率、每股净资产增长率五个财务指標相关，而这五个财务指标都属于企业偿债能力和发展能力的指标，记为F1。第二个公共因子与流动资产周转率、存货周转率、资产报酬率三个指标相关，这三个指标属于营运能力和盈利能力，记为F2。第三个公因子与营业收入增长率相关，这个财务指标属于发展能力，记为F3。
4.3.4因子得分
确定完因子以后，就可以根据各个样本在因子上的预测算出得分。通过SPSS软件，可以得出成分得分系数矩阵，在确定各因子的得分函数。我们通过成分得分系数矩阵，得出以下三个公式：
F1、F2、F3是第一个到第三个因子的得分函数，各个样本在因子上的得分只需将样本的指标数据代入结合上表可以得出房地产行业经营绩效的因子综合得分表达式为：F=0.524F1+0.328F2+0.148F3
5.结论与建议
5.1结论
结果表明，房地产上市公司的整体绩效水平较好，但存在两极分化现象，前三名和后三名之间的差距很大。同时，个体的发展绩效不足，即使排名前五的公司也不能在这三个因子的得分上保持领先，这表明，在财务运营方面还有改进的余地。房地产上市公司的整体业绩主要取决于偿债能力，而发展能力、经营能力以及盈利能力的得分也是对企业有影响重要的。因此，提高企业偿债能力是提高企业经营绩效的关键。在提高企业经营水平和利润水平的同时，促进企业的全面协调发展。
5.2建议
5.2.1均衡发展各项指标
企业之间的问题是不同的，企业必须根据自己的情况来决定自己的战略情况。在盈利能力方面，可以创新销售方式，以此来增加收入;在经营能力方面，公司可以加强库存和固定资产管理，提高周转率;在发展能力方面，公司要制定长远规划，因地制宜，与时俱进，不断改变战略方针。房地产是一个高投资且高风险行业，不仅需要强化企业的资本管理，还需要调整优化结构。在内部入手，需要资本集中，避免资本的分散，从而不影响资本管理;根据企业偿债能力调整发展战略。
5.2.2 提升房地产行业中各个企业的社会责任感
获得利润是企业生存的基本前提。然而许多企业追求盲目的盈利，忽视了企业对社会其他方面的影响。房地产行业中的各个企业如果想要相对综合的竞争能力来与社会一同发展的其他企业互相竞争，那么就需要在这个社会发展中与社会周围环境较好地结合。市场竞争不仅是企业自身的竞争，更是企业自身的竞争负责改善社会环境和市场环境的一份责任。
5.2.3关注国家政策，提升企业的经营绩效
作为一家房地产公司，国家的政策对其发展是具有是牵引效果的。管理层必须不断出台和落实调控措施，及时捕捉政策动向，并且能够及时应对。房地产业发展推出新模式迫在眉睫。而想要了解房地产业的财务风险，因子分析是最重要的方法。通过对各因子得分系数的分析，可以全面评估房地产上市公司的财务状况，从而对房地产上市公司的风险水平进行分类，可以高效的把控房地产行业的财务风险。
参考文献：
[1]张翰，晏智刚，李想.基于因子分析法的房地产企业综合竞争能力评价[J].绿色科技，2020（20）：259-261.
[2]李雨，张丽.房地产上市公司财务业绩评价实证研究——基于因子分析[J].中国房地产，2020（36）：35-39.
[3]张晶晶.基于因子分析法的房地产上市公司债务承载能力分析[J].商业会计，2019（12）：43-46.
作者简介：尤晓晴（1997-），女，江苏无锡人，硕士在读。