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随着“房子是用来住的，不是用来炒的”的住院理念逐渐深入人心，住房租赁市场逐渐成为新的发展趋势，因此政府、金融机构以及各企业均开始布局住房租赁市场，在这样的大背景下住房租赁金融应运而生。因为本文在对我国住房租赁市场概况进行分析的基础上，重点对商业银行发展住房租赁金融业务的发展路径进行了分析。
2017年10月在党的十九大报告中明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的住房理念，随后各种陆续出台了一些列利好的住房租赁政策，足见党和国家对深化住房制度改革的重视程度。在该环境下住房租赁市场取得了快速的发展，已经成为我国住房市场不可或缺的重要组成部分。随着住房租赁市场的快速发展，住房租赁市场各个领域的金融需求应运而生，商业银行应应该积极应对，主动作为，加快推进住房租赁金融业务的开展，践行社会责任，解决社会问题。
一、我国住房租赁市场概况
我国自从1998年以来房地产市场取得了快速发展。据相关数据统计，我国2017年商品房销售额突破13万亿元大关，销售面积也达到了16亿平方米。但是由于我国的房地产市场结构一直是重售轻租，因此相对房地产销售市场来说我国住房租赁业务发展相对滞后，主要体现在三个方面，一是我国住房租赁市场供给结构不稳定，据统计我国住房租赁市场上个人房屋占比高达89.5%，房屋供给相对分散，住房租赁市场难以长期保持稳定。二是房租回报率相对较低，整体来说我国目前人口净流入的热门城市其房屋租金回报率区间为1.17%-2.68%。三是住房租赁市场相关法律法规不健全，没有设立专门的住房租赁管理机构，也没有完善的信息登记机制，造成目前我国住房租赁市场管理混乱的局面。
但是近几年随着国家对房地产市场调控的不断升级，住房租赁市场得到了有效的发展。一是国家陆续颁布了一系列红利政策，2016年国务院颁布了《关于加快培育和发展租赁住房市场的若干意见》，2017年九部委联合颁布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展租赁住房市场的通知》等，这些对我国住房租赁市场的发展起到了积极的促进作用。二是我国住房租赁市场有着广阔的发展前景，2017年我国租赁人口在总人口所占比例为11.6%，租赁住房在总住房中所占比例为18%，欧美等发达国家的租赁人口比例和租赁住房比例均高于35%，因此我国住房租赁市场还处于发展阶段。三是多主体积极参与，由于政策红利的影响，政府、金融机构以及企业等均积极布局住房租赁市场，促进了住房租赁市场的快速发展。
二、商业银行发展住房租赁金融业务的路径
（一）商业银行发展住房租赁业务概括
由于政策红利的引导，租售并举，积极发展住房租赁市场成为当下当地产市场发展的主要方向，基于此我国住房租赁市场迎来了发展机遇，同时也为商业银行住房租赁业务的开展创造了契机。2017年10月，中信银行与碧桂园关于长租住宅保障性基金战略签约，拉开了我国房地产市场租购并举的帷幕，之后各银行纷纷与房企之间关于房屋租赁签订了战略合作协议。
（二）商业银行发展住房租赁金融业务发展模式
首先是银政合作模式。住房租赁市场直接关系国计民生，因此国家和各级政府对此非常重视，频频出台各项利好政策。商业银行在发展住房租赁金融业务的过程中，一是要积极参与地方政府主导项目的金融服务，积极与各级政府主管部门进行沟通，熟悉地方政府的住房租赁市场发展规划，尤其是针对保障性租赁住房以及人才公寓等项目，要积极推广金融业务，基于租赁运营或者开发贷等形式提供金融服务；二是建立房屋租赁信息服务和监管平台，随着住房租赁市场的不断发展扩张，非常有必要建立房租租赁信息服务和监管平台来对住房租赁的各个环节进行有效管理，因此各商业银行可以主动起头建立房屋租赁信息服务和监管平台，并将地方政府、房企以及个人等接入平台，从而形成系统完善的住房租赁市场体系。
其次是银企合作模式。鉴于住房租赁市场的广阔发展前景，各房企为了实现自身的发展也纷纷采用卡方建设、代持运营以及自持房产等形式參与到我国住房租赁市场之中。因此对商业银行来说，一是为房地产开发商开展住房租赁贷款业务，在房屋租赁的各个环节满足其融资需求，比如中信银行在长租住宅保障性基金战略中约定为碧桂园在3年内提供高达300亿元的保障性基金，此外还提供一些针对性的金融服务。二是开展住房租赁资产证券化业务，商业银行可以参考REITs模式，与房地产企业进行合作，在证券化产品设计过程中将转移物业所属项目公司的物业产权或者股权等作为还款来源，从而为住房租赁提供更有力的金融支持。
（三）商业银行发展住房租赁金融产品发展模式
首先是个人住房租赁贷款。个人住房租赁贷款是指商业银行将租金一次性付给房东，然后房屋租户定期向银行进行还款。该金融产品的优势主要体现在三方面：一是解决了租户一次性难以全部付清租金，从而无法获得长期稳定居住权的问题；二是房东一次性收取了全部租金，保障了房东的利益；三是银行也从中获得了长期稳定的收益，获得了客户资源。
其次是住房租赁资产证券化。住房租赁资产证券化是指金融机构通过结构性重组将能够产生大规模稳定现金流的住房租赁资产转为在金融市场上能够流通并且可以出售的证券。采用住房租赁资产证券化最大的优势在于能够将住房租赁市场上未来稳定可期的现金流转变为现金，从而有效解决了我国当前房屋租赁市场中资金回笼较慢的问题，可以提高住房租赁市场对各金融机构以及企业参与的吸引力。（作者单位为中国农业银行股份有限公司天津市分行）
2017年10月在党的十九大报告中明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的住房理念，随后各种陆续出台了一些列利好的住房租赁政策，足见党和国家对深化住房制度改革的重视程度。在该环境下住房租赁市场取得了快速的发展，已经成为我国住房市场不可或缺的重要组成部分。随着住房租赁市场的快速发展，住房租赁市场各个领域的金融需求应运而生，商业银行应应该积极应对，主动作为，加快推进住房租赁金融业务的开展，践行社会责任，解决社会问题。
一、我国住房租赁市场概况
我国自从1998年以来房地产市场取得了快速发展。据相关数据统计，我国2017年商品房销售额突破13万亿元大关，销售面积也达到了16亿平方米。但是由于我国的房地产市场结构一直是重售轻租，因此相对房地产销售市场来说我国住房租赁业务发展相对滞后，主要体现在三个方面，一是我国住房租赁市场供给结构不稳定，据统计我国住房租赁市场上个人房屋占比高达89.5%，房屋供给相对分散，住房租赁市场难以长期保持稳定。二是房租回报率相对较低，整体来说我国目前人口净流入的热门城市其房屋租金回报率区间为1.17%-2.68%。三是住房租赁市场相关法律法规不健全，没有设立专门的住房租赁管理机构，也没有完善的信息登记机制，造成目前我国住房租赁市场管理混乱的局面。
但是近几年随着国家对房地产市场调控的不断升级，住房租赁市场得到了有效的发展。一是国家陆续颁布了一系列红利政策，2016年国务院颁布了《关于加快培育和发展租赁住房市场的若干意见》，2017年九部委联合颁布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展租赁住房市场的通知》等，这些对我国住房租赁市场的发展起到了积极的促进作用。二是我国住房租赁市场有着广阔的发展前景，2017年我国租赁人口在总人口所占比例为11.6%，租赁住房在总住房中所占比例为18%，欧美等发达国家的租赁人口比例和租赁住房比例均高于35%，因此我国住房租赁市场还处于发展阶段。三是多主体积极参与，由于政策红利的影响，政府、金融机构以及企业等均积极布局住房租赁市场，促进了住房租赁市场的快速发展。
二、商业银行发展住房租赁金融业务的路径
（一）商业银行发展住房租赁业务概括
由于政策红利的引导，租售并举，积极发展住房租赁市场成为当下当地产市场发展的主要方向，基于此我国住房租赁市场迎来了发展机遇，同时也为商业银行住房租赁业务的开展创造了契机。2017年10月，中信银行与碧桂园关于长租住宅保障性基金战略签约，拉开了我国房地产市场租购并举的帷幕，之后各银行纷纷与房企之间关于房屋租赁签订了战略合作协议。
（二）商业银行发展住房租赁金融业务发展模式
首先是银政合作模式。住房租赁市场直接关系国计民生，因此国家和各级政府对此非常重视，频频出台各项利好政策。商业银行在发展住房租赁金融业务的过程中，一是要积极参与地方政府主导项目的金融服务，积极与各级政府主管部门进行沟通，熟悉地方政府的住房租赁市场发展规划，尤其是针对保障性租赁住房以及人才公寓等项目，要积极推广金融业务，基于租赁运营或者开发贷等形式提供金融服务；二是建立房屋租赁信息服务和监管平台，随着住房租赁市场的不断发展扩张，非常有必要建立房租租赁信息服务和监管平台来对住房租赁的各个环节进行有效管理，因此各商业银行可以主动起头建立房屋租赁信息服务和监管平台，并将地方政府、房企以及个人等接入平台，从而形成系统完善的住房租赁市场体系。
其次是银企合作模式。鉴于住房租赁市场的广阔发展前景，各房企为了实现自身的发展也纷纷采用卡方建设、代持运营以及自持房产等形式參与到我国住房租赁市场之中。因此对商业银行来说，一是为房地产开发商开展住房租赁贷款业务，在房屋租赁的各个环节满足其融资需求，比如中信银行在长租住宅保障性基金战略中约定为碧桂园在3年内提供高达300亿元的保障性基金，此外还提供一些针对性的金融服务。二是开展住房租赁资产证券化业务，商业银行可以参考REITs模式，与房地产企业进行合作，在证券化产品设计过程中将转移物业所属项目公司的物业产权或者股权等作为还款来源，从而为住房租赁提供更有力的金融支持。
（三）商业银行发展住房租赁金融产品发展模式
首先是个人住房租赁贷款。个人住房租赁贷款是指商业银行将租金一次性付给房东，然后房屋租户定期向银行进行还款。该金融产品的优势主要体现在三方面：一是解决了租户一次性难以全部付清租金，从而无法获得长期稳定居住权的问题；二是房东一次性收取了全部租金，保障了房东的利益；三是银行也从中获得了长期稳定的收益，获得了客户资源。
其次是住房租赁资产证券化。住房租赁资产证券化是指金融机构通过结构性重组将能够产生大规模稳定现金流的住房租赁资产转为在金融市场上能够流通并且可以出售的证券。采用住房租赁资产证券化最大的优势在于能够将住房租赁市场上未来稳定可期的现金流转变为现金，从而有效解决了我国当前房屋租赁市场中资金回笼较慢的问题，可以提高住房租赁市场对各金融机构以及企业参与的吸引力。（作者单位为中国农业银行股份有限公司天津市分行）