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[摘 要]近几年来，随着国民经济的平稳较快发展，我国房价呈现出急剧上涨的趋势。针对这种情况，我们对如何遏制房价过快上涨进行了较深层次的探讨。本文首先分析了目前房价存在的主要问题，井给出房产税的定义及其作用，最后就如何充分发挥房产税对房价进行调控提出了几点建议。
[关键词]房产税 房地产市场 房价
近几年来，随着国民经济的平稳较快发展，中国房价呈现出急剧上涨趋势。针对这种情况，温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会议上所作的《政府工作报告》中明确指出：“促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”。在贯彻落实国家关于遏制房价过快上涨各项有力措施的同时，我们对如何遏制房价过快上涨进行了较深层次的探讨。
1 目前房地产市场存在的主要问题
1.1 存量房的闲置问题
根据国家统计局2009年11月发布的全国房地产市场运行情况，截至2009年10月末，我国商品房空置面积为1.33亿平方米，同比增长13.1％。其中，北京商品房空置率居全国首位，为16.64％。2009年以来我国房产市场投机性购房比例上升，导致房屋空置现象严重，浪费住房资源，扭曲市场价格，而房产保有环节税收的缺位又加重了这一情况。
1.2 商品房供应结构不合理问题根据国土资源部土地市场运行通报，2009年前三季度我国住宅用地供应40192公顷。其中，商品房33183公顷，占82.6％，低价位、中小套型普通商品房用地供应仅为6002.94公顷，只占住宅用地供应量的14.9％，同比减少45％。这种商品房供应结构，造成大部分城市新增人口由于经济型商品房的缺乏买不起房，而高档商品房楼盘过多造成资源过剩。目前购买二套以上住房信贷紧缩，将迫使部分购房者在首次或改善型二次购房时，考虑到今后再次购房的成本上升而选择…次到位”购买大户型，房地产商从市场需求角度出发则更不愿意开发中小面积和低档次商品房。
2 房产税及其作用
2.1 关于房产税
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。1986年出台的(中华人民共和国房产税暂行条例)规定：以房屋为征税对象，依照房产余值(依照房产原值一次减除10％-30％)计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。条例同时规定了五类房产免纳房产税，其中包括个人所有非营业用的房产。房产税的征收范围仅限于城镇的经营性房产，但对于经营性房产的认定标准则一直未有明确的规定。据媒体报道，财政部倾向于将第三套房及三套以上住房定性为经营性房产，开征房产税。
2.2 征收房产税对房地产市场可能产生的影响
2.2.1 房产税对房产市场供给的影响
根据短期内需求与供给变动的动态均衡分析，开征新房产税后，闲置房产持有成本问题突出，这将使房产租赁市场供给增加，租金下降。租金下降所产生的替代效应使部分原打算自置房产的消费性投资者暂缓或放弃购房计划，继续通过租赁方式解决住房问题，消费性住房需求下降。因此，短期内房产税出台将使房产的消费性与投资性需求同时下降且供给增加，这将使房价下降。长期房地产供给取决于土地供给，土地作为稀缺资源，其供给权掌握在政府手中，与房价并无必然关系，但房产税使房产长期需求下降且回归居住本质，改变了需求结构。因此，长期看房产税不仅使房价下降，供给结构也将发生相应转变。
2.2.2 房产税对房产需求的影响
由于房产税的征收对象仅限于经营性房产，从静态角度看其开征对消费性需求并无影响。而居民住房问题的途径并非只有购买住房一项，也可通过租赁房产的方式解决，因此，房产租金的变化将影响消费性需求。同时，房产税开征后将使投资性住房持有成本上升，投资回收期将会延长，导致投资成本与风险加大。根据资产组合选择理论，一项资产的需求量与该项资产相对于其他资产的预期收益率成正相关，而与相对于其他资产的风险负相关，当投资房产的预期收益因房产税的征收而相对其他资产下降且相对风险增加时，投资者将会减少房产投资，从而选择其他投资性资产作为替代，房产市场投贽陸需求将会下降。
3 充分发挥房产税对房价调控作用的几点建议
如果国家采用房产税对房产市场进行调控，必须设计合理的税制，这样才能发挥它的优势，并取得良好的效果。因此，若想充分发挥房产税的调控作用，在做好制度设计与前期准备工作的基础上，要充分考虑以下几点建议：
3.1 将房产税的设计纳入全国税收体系中加以考虑。房产税税制的设计必须与国家其它税制相一致，并保持政策的稳定性，否则将影响整个国民经济的健康发展与国家土地资源开发的长远规划。同时，房产税作为国家财政政策的一部分，其调整改变影响广泛而深远，覆盖房地产市场发展规划、土地资源开发与保护，甚至关系到整个社会经济的稳定与发展。因此，在对房产税制度进行设计时应将其纳入整个税收体系中加以考虑。
3.2 制定合理的税基和税率。制定合理的税基和税率对有效遏制房产投机有很大影响，特别是关于经营性房产的认定标准，我们必须再三斟酌。1986年出台的《房产税暂行条例》并无经营性房产的制定标准，而最近媒体报导的第三套及以上住房作为经营性房产，其是以“套”而不是以人均面积为免征标准，这也将导致一系列从计算难度到税负公平的相关问题。针对此问题，若仅从遏制投机、盘活闲置房产的调控目标来看，应设置按人均面积为基础的阶梯式税基标准。同时，税率的制定也应该合理，因为过高的税率容易导致欠税、偷税等现象，而过低的税率则可能收不到理想的调控房价的效果。
3.3 做好前期的准备与宣传工作。由于房产税操作复杂，征收成本较高，做好前期的准备工作尤为重要。国家税务部门必须掌握充足的个人住房信息，才能保证在今后的实施中不带来大量的复议工作。这就涉及到多部门的横向合作，国土、规划、住建、财政税收、银行等部门必须通力合作，做好房产产权与登记工作。此外，税务部门还应提前制定出房产税的宣传材料，提前进行做好相关的宣传工作。
[关键词]房产税 房地产市场 房价
近几年来，随着国民经济的平稳较快发展，中国房价呈现出急剧上涨趋势。针对这种情况，温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会议上所作的《政府工作报告》中明确指出：“促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”。在贯彻落实国家关于遏制房价过快上涨各项有力措施的同时，我们对如何遏制房价过快上涨进行了较深层次的探讨。
1 目前房地产市场存在的主要问题
1.1 存量房的闲置问题
根据国家统计局2009年11月发布的全国房地产市场运行情况，截至2009年10月末，我国商品房空置面积为1.33亿平方米，同比增长13.1％。其中，北京商品房空置率居全国首位，为16.64％。2009年以来我国房产市场投机性购房比例上升，导致房屋空置现象严重，浪费住房资源，扭曲市场价格，而房产保有环节税收的缺位又加重了这一情况。
1.2 商品房供应结构不合理问题根据国土资源部土地市场运行通报，2009年前三季度我国住宅用地供应40192公顷。其中，商品房33183公顷，占82.6％，低价位、中小套型普通商品房用地供应仅为6002.94公顷，只占住宅用地供应量的14.9％，同比减少45％。这种商品房供应结构，造成大部分城市新增人口由于经济型商品房的缺乏买不起房，而高档商品房楼盘过多造成资源过剩。目前购买二套以上住房信贷紧缩，将迫使部分购房者在首次或改善型二次购房时，考虑到今后再次购房的成本上升而选择…次到位”购买大户型，房地产商从市场需求角度出发则更不愿意开发中小面积和低档次商品房。
2 房产税及其作用
2.1 关于房产税
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。1986年出台的(中华人民共和国房产税暂行条例)规定：以房屋为征税对象，依照房产余值(依照房产原值一次减除10％-30％)计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。条例同时规定了五类房产免纳房产税，其中包括个人所有非营业用的房产。房产税的征收范围仅限于城镇的经营性房产，但对于经营性房产的认定标准则一直未有明确的规定。据媒体报道，财政部倾向于将第三套房及三套以上住房定性为经营性房产，开征房产税。
2.2 征收房产税对房地产市场可能产生的影响
2.2.1 房产税对房产市场供给的影响
根据短期内需求与供给变动的动态均衡分析，开征新房产税后，闲置房产持有成本问题突出，这将使房产租赁市场供给增加，租金下降。租金下降所产生的替代效应使部分原打算自置房产的消费性投资者暂缓或放弃购房计划，继续通过租赁方式解决住房问题，消费性住房需求下降。因此，短期内房产税出台将使房产的消费性与投资性需求同时下降且供给增加，这将使房价下降。长期房地产供给取决于土地供给，土地作为稀缺资源，其供给权掌握在政府手中，与房价并无必然关系，但房产税使房产长期需求下降且回归居住本质，改变了需求结构。因此，长期看房产税不仅使房价下降，供给结构也将发生相应转变。
2.2.2 房产税对房产需求的影响
由于房产税的征收对象仅限于经营性房产，从静态角度看其开征对消费性需求并无影响。而居民住房问题的途径并非只有购买住房一项，也可通过租赁房产的方式解决，因此，房产租金的变化将影响消费性需求。同时，房产税开征后将使投资性住房持有成本上升，投资回收期将会延长，导致投资成本与风险加大。根据资产组合选择理论，一项资产的需求量与该项资产相对于其他资产的预期收益率成正相关，而与相对于其他资产的风险负相关，当投资房产的预期收益因房产税的征收而相对其他资产下降且相对风险增加时，投资者将会减少房产投资，从而选择其他投资性资产作为替代，房产市场投贽陸需求将会下降。
3 充分发挥房产税对房价调控作用的几点建议
如果国家采用房产税对房产市场进行调控，必须设计合理的税制，这样才能发挥它的优势，并取得良好的效果。因此，若想充分发挥房产税的调控作用，在做好制度设计与前期准备工作的基础上，要充分考虑以下几点建议：
3.1 将房产税的设计纳入全国税收体系中加以考虑。房产税税制的设计必须与国家其它税制相一致，并保持政策的稳定性，否则将影响整个国民经济的健康发展与国家土地资源开发的长远规划。同时，房产税作为国家财政政策的一部分，其调整改变影响广泛而深远，覆盖房地产市场发展规划、土地资源开发与保护，甚至关系到整个社会经济的稳定与发展。因此，在对房产税制度进行设计时应将其纳入整个税收体系中加以考虑。
3.2 制定合理的税基和税率。制定合理的税基和税率对有效遏制房产投机有很大影响，特别是关于经营性房产的认定标准，我们必须再三斟酌。1986年出台的《房产税暂行条例》并无经营性房产的制定标准，而最近媒体报导的第三套及以上住房作为经营性房产，其是以“套”而不是以人均面积为免征标准，这也将导致一系列从计算难度到税负公平的相关问题。针对此问题，若仅从遏制投机、盘活闲置房产的调控目标来看，应设置按人均面积为基础的阶梯式税基标准。同时，税率的制定也应该合理，因为过高的税率容易导致欠税、偷税等现象，而过低的税率则可能收不到理想的调控房价的效果。
3.3 做好前期的准备与宣传工作。由于房产税操作复杂，征收成本较高，做好前期的准备工作尤为重要。国家税务部门必须掌握充足的个人住房信息，才能保证在今后的实施中不带来大量的复议工作。这就涉及到多部门的横向合作，国土、规划、住建、财政税收、银行等部门必须通力合作，做好房产产权与登记工作。此外，税务部门还应提前制定出房产税的宣传材料，提前进行做好相关的宣传工作。