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【摘要】房地产项目开发管理对于提高企业经济效益，降低成本，加强工程质量管理有着重要的作用。随着房地产开发项目的兴起，项目管理作为工程管理中的重要环节。越来越受企业的重视。本文对项目管理在房地产开发工程管理中的应用进行了分析。
【关键词】项目管理；房地产开发；工程管理；应用
项目管理贯穿于房地产开发的整个过程，包括项目的前期规划、项目实施、工程变更、竣工验收、市场分析等各个环节。做好每一个环节的项目管理，对于房地产开发，工程企业生存发展有着直接的关系。因此在科学规划，统筹协调的基础上，重点对项目管理进行市场分析，准确定位项目管理中的各个阶段，对于房地产开发的成本效益、发展预测、节能降耗、提高市场竞争力方面的影响。从而给工程企业提供可行性参考价值。
1、项目管理中的前期规划
项目管理中的前期规划包括项目招投标、房地产开发意义和作用、房地产市场预测分析、資金筹备等。
1.1房地产开发意义和作用
项目实施的意义在于房地产开发必须符合市场需求，满足消费者需要，只有满足市场需求，房地产项目建设才能进行，才能赚取工程利潤，从而推动工程企业的生存发展。若是不毛之地，即使项目实施了，不能拿到市场上去销售，那么房地产开发也毫无意义。面对这种情况，施工企业是不会进行投资建设的。其次，有些房地产市场假象，对于项目建设也是毫无意义的，如房产炒作往往给施工企业蒙上阴影，使得很多房地产企业陷入开发的行列中来。随着时间的推移，只能坑害房地产企业。因此此时项目管理显得尤为重要。就是要通过项目管理，准确分析和预测目前的房地产市场，从存量、需求量、消费结构方面进行分析，正确引导房地产开发，只有在房地产开发有意义有作用的前提下，项目招投标才能实施。
1.2房地产招投标
房地产招投标存在两方面的因素：一是项目开发的意义好人作用，也就是说在保证项目开发有用的前提下，才能进行工程招投标，避免和化解房地产市场风险。二是工程企业自身的因素，包括企业自身的技术水平、人员构成、资金实力、控股能力、企业资历等，都会影响项目的招投标工作。为此本着自身的实际情况进行，如实力不强、筹资困难，则考虑规模较小的项目开发，反之则招投标大的项目开发，以免欲速则不达，反而害了施工企业。
1.3房地产市场预测分析
项目管理的目的是给房地产开发提供可行性依据，降低企业风险，引导房地产开发项目健康安全发展。达到这一目标，必须进行房地产市场预测分析，一是房地产市场开发潜力的分析，从消费水平、消费能力、消费结构方面进行。但是市场房地产开发项目往往受国家政策、税收的影响，项目开发潜在的能力是无法进行开拓的。房地产过热国家就会控制各大项目建设，过冷则不利于工程企业的生存发展。其次项目开发与市场需求往往不能趋于平衡。这与当地的经济发展有着直接的关系，如经济发展较快的地方，项目开发是可以加快的，反之发展较慢而且落后的地方，项目开发基本区域饱和，这在很多地方常见到。而事实上为了平衡发展缩少地区差距，对较快地方的房地产进行限制，对落后地方的房地产，没有限制反而大肆的实施，结果只能坑害工程企业。
2、项目实施管理
项目实施管理比较简单，只要做好施工材料管理、工程建设质量管理、施工人员的合理调配等，就能给房地产开发节约建设资金、降低成本，提高企业效益。在这里重点强调：人员管理必须满足工程要求，过多或者过少，都会影响工程进度，从而耗费更多的人工工资。二是材料管理，合理的材料消耗是工程建设在所难免的，但是不能过度消耗施工材料，所以项目管理的内容就是做好施工材料的管理。包括施工材料的购买、选购、储运、保管等各个环节。三是做好工程质量管理，质量管理不但有利于施工安全和工程使用安全，而且对于降低工程成本，避免工程索赔和追责是至关重要的。一旦工程质量出现问题则轻者进行返工维修加固，重责追责推倒重新进行建设，不管哪一种情况，对于工程企业的生存发展都会造成严重的后果，所以强化项目管理是必须的。
3、工程变更
项目管理中的又一重要环节就是做好工程合同变更，变更的目的不是推卸责任和索赔工程赔款，而是通过变更使得建设方和使用方能够更加紧密的进行沟通和衔接，随时掌握使用方的建设意图和施工要求，减少后期建设不必要的材料浪费、工程索赔、工程矛盾。不但有利于使用方，而且对于降低工程成本也是相当重要的。在很多的项目开发过程中，对于工程变更重视不够，管理不严，造成很多工程问题发生。
4、工程竣工验收
工程竣工验收是项目管理的最后一个阶段，验收主要是提供项目开发的整体工程，以尽快实现工程投资的回收，用来补偿项目筹资借贷，偿还资金利息。为此做好以下方面：一是给使用者交付项目工程，提供完整的施工图纸，推荐项目工程的各个功能。使得使用者能充分掌握。二是进行工程投资结算，分析项目开发的成本利润，降低和化解项目开发的各种风险。对照项目投资计划方案，是否达到了项目开发的目的和市场预测。
5、加大对项目的风险管理
由于房地产行业是一个周期长、投资大的行业，必须加强房地产项目开发的风险管理。房地产开发项目在开发前应当规避风险，尽量减少房地产开发的损失，实现经济效益的最大化。房地产企业一方面可以通过签订合同的方式来转移风险，达到降低和减少风险管理的目的。通过签订合同，明确甲乙双方的责任，减少房地产业的隐蔽损失。另一方面是采取保险管理来降低和减少风险管理。
结语：
房地产开发项目的工程管理是一项比较复杂的系统工程，对房地产项目工程的优化管理，应当在房地产项目规划前做好充分的调研，不断完善房地产开发项目工程管理的机制和制度，着眼于房地产开发项目中存在的工程管理问题，对房地产开发的整个过程进行全面控制，促进房地产行业的健康发展。
参考文献：
[1]成曦.工程监理与工程项目管理问题及解决方式研究[J].工程技术研究，2016，（08）：184+192.
[2]赵光辉.房地产开发项目管理及其在房地产开发中的应用[J].黑龙江科技信息，2015，（27）：229.
[3]续刚.初探房地产开发项目工程管理的常见问题和解决措施[J].企业科技与发展，2016，（04）：132-134+138.
【关键词】项目管理；房地产开发；工程管理；应用
项目管理贯穿于房地产开发的整个过程，包括项目的前期规划、项目实施、工程变更、竣工验收、市场分析等各个环节。做好每一个环节的项目管理，对于房地产开发，工程企业生存发展有着直接的关系。因此在科学规划，统筹协调的基础上，重点对项目管理进行市场分析，准确定位项目管理中的各个阶段，对于房地产开发的成本效益、发展预测、节能降耗、提高市场竞争力方面的影响。从而给工程企业提供可行性参考价值。
1、项目管理中的前期规划
项目管理中的前期规划包括项目招投标、房地产开发意义和作用、房地产市场预测分析、資金筹备等。
1.1房地产开发意义和作用
项目实施的意义在于房地产开发必须符合市场需求，满足消费者需要，只有满足市场需求，房地产项目建设才能进行，才能赚取工程利潤，从而推动工程企业的生存发展。若是不毛之地，即使项目实施了，不能拿到市场上去销售，那么房地产开发也毫无意义。面对这种情况，施工企业是不会进行投资建设的。其次，有些房地产市场假象，对于项目建设也是毫无意义的，如房产炒作往往给施工企业蒙上阴影，使得很多房地产企业陷入开发的行列中来。随着时间的推移，只能坑害房地产企业。因此此时项目管理显得尤为重要。就是要通过项目管理，准确分析和预测目前的房地产市场，从存量、需求量、消费结构方面进行分析，正确引导房地产开发，只有在房地产开发有意义有作用的前提下，项目招投标才能实施。
1.2房地产招投标
房地产招投标存在两方面的因素：一是项目开发的意义好人作用，也就是说在保证项目开发有用的前提下，才能进行工程招投标，避免和化解房地产市场风险。二是工程企业自身的因素，包括企业自身的技术水平、人员构成、资金实力、控股能力、企业资历等，都会影响项目的招投标工作。为此本着自身的实际情况进行，如实力不强、筹资困难，则考虑规模较小的项目开发，反之则招投标大的项目开发，以免欲速则不达，反而害了施工企业。
1.3房地产市场预测分析
项目管理的目的是给房地产开发提供可行性依据，降低企业风险，引导房地产开发项目健康安全发展。达到这一目标，必须进行房地产市场预测分析，一是房地产市场开发潜力的分析，从消费水平、消费能力、消费结构方面进行。但是市场房地产开发项目往往受国家政策、税收的影响，项目开发潜在的能力是无法进行开拓的。房地产过热国家就会控制各大项目建设，过冷则不利于工程企业的生存发展。其次项目开发与市场需求往往不能趋于平衡。这与当地的经济发展有着直接的关系，如经济发展较快的地方，项目开发是可以加快的，反之发展较慢而且落后的地方，项目开发基本区域饱和，这在很多地方常见到。而事实上为了平衡发展缩少地区差距，对较快地方的房地产进行限制，对落后地方的房地产，没有限制反而大肆的实施，结果只能坑害工程企业。
2、项目实施管理
项目实施管理比较简单，只要做好施工材料管理、工程建设质量管理、施工人员的合理调配等，就能给房地产开发节约建设资金、降低成本，提高企业效益。在这里重点强调：人员管理必须满足工程要求，过多或者过少，都会影响工程进度，从而耗费更多的人工工资。二是材料管理，合理的材料消耗是工程建设在所难免的，但是不能过度消耗施工材料，所以项目管理的内容就是做好施工材料的管理。包括施工材料的购买、选购、储运、保管等各个环节。三是做好工程质量管理，质量管理不但有利于施工安全和工程使用安全，而且对于降低工程成本，避免工程索赔和追责是至关重要的。一旦工程质量出现问题则轻者进行返工维修加固，重责追责推倒重新进行建设，不管哪一种情况，对于工程企业的生存发展都会造成严重的后果，所以强化项目管理是必须的。
3、工程变更
项目管理中的又一重要环节就是做好工程合同变更，变更的目的不是推卸责任和索赔工程赔款，而是通过变更使得建设方和使用方能够更加紧密的进行沟通和衔接，随时掌握使用方的建设意图和施工要求，减少后期建设不必要的材料浪费、工程索赔、工程矛盾。不但有利于使用方，而且对于降低工程成本也是相当重要的。在很多的项目开发过程中，对于工程变更重视不够，管理不严，造成很多工程问题发生。
4、工程竣工验收
工程竣工验收是项目管理的最后一个阶段，验收主要是提供项目开发的整体工程，以尽快实现工程投资的回收，用来补偿项目筹资借贷，偿还资金利息。为此做好以下方面：一是给使用者交付项目工程，提供完整的施工图纸，推荐项目工程的各个功能。使得使用者能充分掌握。二是进行工程投资结算，分析项目开发的成本利润，降低和化解项目开发的各种风险。对照项目投资计划方案，是否达到了项目开发的目的和市场预测。
5、加大对项目的风险管理
由于房地产行业是一个周期长、投资大的行业，必须加强房地产项目开发的风险管理。房地产开发项目在开发前应当规避风险，尽量减少房地产开发的损失，实现经济效益的最大化。房地产企业一方面可以通过签订合同的方式来转移风险，达到降低和减少风险管理的目的。通过签订合同，明确甲乙双方的责任，减少房地产业的隐蔽损失。另一方面是采取保险管理来降低和减少风险管理。
结语：
房地产开发项目的工程管理是一项比较复杂的系统工程，对房地产项目工程的优化管理，应当在房地产项目规划前做好充分的调研，不断完善房地产开发项目工程管理的机制和制度，着眼于房地产开发项目中存在的工程管理问题，对房地产开发的整个过程进行全面控制，促进房地产行业的健康发展。
参考文献：
[1]成曦.工程监理与工程项目管理问题及解决方式研究[J].工程技术研究，2016，（08）：184+192.
[2]赵光辉.房地产开发项目管理及其在房地产开发中的应用[J].黑龙江科技信息，2015，（27）：229.
[3]续刚.初探房地产开发项目工程管理的常见问题和解决措施[J].企业科技与发展，2016，（04）：132-134+138.