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【摘要】 通过模型推导，选取M1（狭义货币供应量）同比增量、实际利率（长期贷款）、外汇储备同比增量、土地购置面积同比增量4个指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格同比增量进行初步多元线性回归分析；通过自变量的分析与筛选，最终选取2个自变量与房价同比增量建立多元线性回归方程，找出影响我国房地产价格波动的主要因素，并据此进行结果分析。
【关键词】 房地产价格同比增量；外汇储备；M1
金融危机爆发以来，房地产价格经过最初几个月的下降以后，从2009年6月开始房价有了一轮快速的增长，到2010年4月70个大中城市房价同比增量已达到12.8%。针对房价上涨过快的状况，政府出台一系列措施。但这些措施并没有取得预想的效果，究其原因，由于房价受多种因素影响，每种因素对房价影响的大小不一。因此深入分析影响我国房地产价格的因素及这些因素的影响程度，提出可操作的政策措施，不仅具有理论意义，还具有现实指导性。
一、模型推导
房地产价格从经济学角度分析，归根结底无外乎供给和需求两个层面。影响房地产需求的因素主要有消费者收入水平等；影响房地产供给的因素主要有开发成本等，从众多影响房价供求的因素中选取了M1同比增量、实际利率、外汇储备同比增量和土地购置面积同比增量这4个有代表性的因素来研究其对房价的影响。其设定模型为：
Z=A0+A1X+A2Y1+A3GZ+A4WH+Ut
其中，Z代表全国房屋销售价格同比增量；X代表实际利率；Y1代表M1同比增量；GZ代表土地购置面积同比增量；WH代表外汇储备同比增量；A1到A4为他们对应的解释变量的回归系数；A0为截距；Ut为随机误差项。
二、数据来源以及研究方法
文中选取的所有指标为美国次贷危机爆发后的月度数据，即从2007年8月到2010年9月份的数据，重点研究次贷危机爆发后，4种因素对房价的影响，X代表实际利率，是由人民银行确定的5年以上的中长期贷款的名义利率减去通胀率近似得到，其中通胀率用CPI予以代替；Y1代表每月狭义货币供应量累计同比增量，由人民银行公布的《货币统计概况－货币供应量》计算得到；GZ为土地购置面积同比增量，来自中经网统计数据库；WH代表外汇储备余额同比增量，由国家外汇管理局公布的每月外汇储备余额计算得到；Z代表每月全国的房屋销售价格同比增速，来自中经网统计数据库。研究方法：一是对房价指标和其影响因素做多元线性回归，查看t值、F值是否显著，拟合优度即R2是否合适等。二是从中选出最重要的因素，做回归分析，看是否符合统计学检验，是否符合经济意义，进而确定影响我国房价的最重要的因素。
三、实证分析
（一）多元回归分析
Z=-17.53+0.52X+0.74Y1+0.026GZ+19.41WH+ Ut
R2=0.87，DW=1.22，F=54.415
R2较高，F=54.415，且大于临界值，方程是显著的，即房价指数与上述解释变量间总体线性关系显著，但X的系数t统计量为1.000283，P值为0.3252，大于0.05的显著性水平，X的系数是不显著的，同时GZ的系数t统计量为0.638，P值为0.52也大于0.05的显著性水平，因此GZ的系数也是不显著的，很有可能存在多重共线。
（二）多重共线检验
通过简单相关系数的检验，可以看出X与GZ和WH有很强的相关性，即实际利率和土地购置面积指标和外汇储备指标有相关关系，GZ与X有很强的相关关系，而土地购置面积指标和实际利率也有很强的相关性，因此，模型是有多重共线的。
（三）重新设定模型
去掉X和GZ两个因素，并再次进行多元线性回归得到：
Z=-13.85+0.7565Y1+11.892WH+Ut
R2=0.87，DW=1.17，F=110.4039
可看到R2依然是0.87，较高，每个解释变量的系数的t检验显著，F统计量也显著，Y1和WH不存在多重共线的问题，方程是显著的，即房价指标与M1同比增量和外汇储备同比增量有很强的相关关系。
四、结果分析
根据对我国金融危机后房地产价格及相关因素的具体数据的实证分析，得出了实际利率和土地购置面积对房地产价格波动的影响并不显著的结论。因此剔除了这两个因素，可以看出：影响我国房地产价格的主要因素是我国的货币发行量（Y1）及外汇储备(WH)。
1.实际利率和土地购置面积因素。经过上文实证分析可知，实际利率和土地购置面积因素对房地产价格的影响并不显著。原因主要有：利率方面，银行在发放贷款的实际操作中，并非严格按照长期贷款利率进行发放，会有各种各样的惩罚及优惠政策，由于金融危机后我国放宽了信贷政策，因此，银行在发放贷款的过程中，各种政策更为灵活，发放额度也更大，对住房需求者来说，这使他们更容易的从银行取得贷款，加大了市场对房地产的需求量，这在很大程度上削弱了利率对房地产价格的影响。土地购置面积方面可理解为，由于金融危机前，房地产商已囤积了足够多的土地，而且土地的购置与房地产的开发间存在时滞，因此，危机后土地购置面积并不会对房地产的价格产生显著影响。
2.货币供应量和外汇储备因素。如上文实证分析所得，在金融危机后，货币供应量和外汇储备因素对我国房地产价格的影响十分显著。货币供应量方面，在金融危机爆发后，为了抵御国际经济环境对我国经济的不利影响，保持经济的持续稳定增长，我国及时推出了4万亿的经济刺激政策，大幅放宽了信贷政策，此时，银行的信贷投放量呈井喷之势，2009年全年的信贷规模达到了创历史的9.7万亿，这大幅增加了社会上的货币供应量，在这些新增的信贷投放量中，大部分投向了不可再循环的基础设施建设的投资，实体经济在短时间内无法吸收如此之多的货币，因而一部分资金在利益的驱动下，就转向了楼市，这部分资金推动房地产价格的上升。外汇储备方面，主要原因是：在金融危机爆发后，世界主要经济体都处于衰退状态，我国经济则相对稳定，投资的收益率也较高，而且人民币有潜在的升值趋势。因此人民币就成为国际热钱的优良避风港，热钱流入中国后，在享受中国潜在的人民币升值红利的同时，会转入投资收益率较高的楼市，进一步推动房地产价格的上涨。
综上所述，在今后这一阶段，在抑制房价的过程中，不能再局限于调整信贷政策和控制土地供给，应充分控制货币供应量和外汇储备中的热钱流入，抑制房地产的投机性需求，以此来规范房地产市场秩序，防范可能存在的各种风险，保证房地产市场的健康发展，维护经济稳定。
参考文献
[1]周海波．房地产价格影响因素的实证研究[J]．海南大学学报人文社会科学版．2009（5）：537～543
[2]鞠方，欧阳立鹏．我国房地产价格的影响因素及其合理性研究[J ]．财经理论与实践．2008：116～119
[3]张婉．商品住宅房价影响因素的计量分析[J]．技术与市场．2009：83
[4]汪新，谢昌浩．我国房价的宏观经济影响因素分析—基于PLS方法的实证研究[M]．华东经济管理．2010（3）：23～57
【关键词】 房地产价格同比增量；外汇储备；M1
金融危机爆发以来，房地产价格经过最初几个月的下降以后，从2009年6月开始房价有了一轮快速的增长，到2010年4月70个大中城市房价同比增量已达到12.8%。针对房价上涨过快的状况，政府出台一系列措施。但这些措施并没有取得预想的效果，究其原因，由于房价受多种因素影响，每种因素对房价影响的大小不一。因此深入分析影响我国房地产价格的因素及这些因素的影响程度，提出可操作的政策措施，不仅具有理论意义，还具有现实指导性。
一、模型推导
房地产价格从经济学角度分析，归根结底无外乎供给和需求两个层面。影响房地产需求的因素主要有消费者收入水平等；影响房地产供给的因素主要有开发成本等，从众多影响房价供求的因素中选取了M1同比增量、实际利率、外汇储备同比增量和土地购置面积同比增量这4个有代表性的因素来研究其对房价的影响。其设定模型为：
Z=A0+A1X+A2Y1+A3GZ+A4WH+Ut
其中，Z代表全国房屋销售价格同比增量；X代表实际利率；Y1代表M1同比增量；GZ代表土地购置面积同比增量；WH代表外汇储备同比增量；A1到A4为他们对应的解释变量的回归系数；A0为截距；Ut为随机误差项。
二、数据来源以及研究方法
文中选取的所有指标为美国次贷危机爆发后的月度数据，即从2007年8月到2010年9月份的数据，重点研究次贷危机爆发后，4种因素对房价的影响，X代表实际利率，是由人民银行确定的5年以上的中长期贷款的名义利率减去通胀率近似得到，其中通胀率用CPI予以代替；Y1代表每月狭义货币供应量累计同比增量，由人民银行公布的《货币统计概况－货币供应量》计算得到；GZ为土地购置面积同比增量，来自中经网统计数据库；WH代表外汇储备余额同比增量，由国家外汇管理局公布的每月外汇储备余额计算得到；Z代表每月全国的房屋销售价格同比增速，来自中经网统计数据库。研究方法：一是对房价指标和其影响因素做多元线性回归，查看t值、F值是否显著，拟合优度即R2是否合适等。二是从中选出最重要的因素，做回归分析，看是否符合统计学检验，是否符合经济意义，进而确定影响我国房价的最重要的因素。
三、实证分析
（一）多元回归分析
Z=-17.53+0.52X+0.74Y1+0.026GZ+19.41WH+ Ut
R2=0.87，DW=1.22，F=54.415
R2较高，F=54.415，且大于临界值，方程是显著的，即房价指数与上述解释变量间总体线性关系显著，但X的系数t统计量为1.000283，P值为0.3252，大于0.05的显著性水平，X的系数是不显著的，同时GZ的系数t统计量为0.638，P值为0.52也大于0.05的显著性水平，因此GZ的系数也是不显著的，很有可能存在多重共线。
（二）多重共线检验
通过简单相关系数的检验，可以看出X与GZ和WH有很强的相关性，即实际利率和土地购置面积指标和外汇储备指标有相关关系，GZ与X有很强的相关关系，而土地购置面积指标和实际利率也有很强的相关性，因此，模型是有多重共线的。
（三）重新设定模型
去掉X和GZ两个因素，并再次进行多元线性回归得到：
Z=-13.85+0.7565Y1+11.892WH+Ut
R2=0.87，DW=1.17，F=110.4039
可看到R2依然是0.87，较高，每个解释变量的系数的t检验显著，F统计量也显著，Y1和WH不存在多重共线的问题，方程是显著的，即房价指标与M1同比增量和外汇储备同比增量有很强的相关关系。
四、结果分析
根据对我国金融危机后房地产价格及相关因素的具体数据的实证分析，得出了实际利率和土地购置面积对房地产价格波动的影响并不显著的结论。因此剔除了这两个因素，可以看出：影响我国房地产价格的主要因素是我国的货币发行量（Y1）及外汇储备(WH)。
1.实际利率和土地购置面积因素。经过上文实证分析可知，实际利率和土地购置面积因素对房地产价格的影响并不显著。原因主要有：利率方面，银行在发放贷款的实际操作中，并非严格按照长期贷款利率进行发放，会有各种各样的惩罚及优惠政策，由于金融危机后我国放宽了信贷政策，因此，银行在发放贷款的过程中，各种政策更为灵活，发放额度也更大，对住房需求者来说，这使他们更容易的从银行取得贷款，加大了市场对房地产的需求量，这在很大程度上削弱了利率对房地产价格的影响。土地购置面积方面可理解为，由于金融危机前，房地产商已囤积了足够多的土地，而且土地的购置与房地产的开发间存在时滞，因此，危机后土地购置面积并不会对房地产的价格产生显著影响。
2.货币供应量和外汇储备因素。如上文实证分析所得，在金融危机后，货币供应量和外汇储备因素对我国房地产价格的影响十分显著。货币供应量方面，在金融危机爆发后，为了抵御国际经济环境对我国经济的不利影响，保持经济的持续稳定增长，我国及时推出了4万亿的经济刺激政策，大幅放宽了信贷政策，此时，银行的信贷投放量呈井喷之势，2009年全年的信贷规模达到了创历史的9.7万亿，这大幅增加了社会上的货币供应量，在这些新增的信贷投放量中，大部分投向了不可再循环的基础设施建设的投资，实体经济在短时间内无法吸收如此之多的货币，因而一部分资金在利益的驱动下，就转向了楼市，这部分资金推动房地产价格的上升。外汇储备方面，主要原因是：在金融危机爆发后，世界主要经济体都处于衰退状态，我国经济则相对稳定，投资的收益率也较高，而且人民币有潜在的升值趋势。因此人民币就成为国际热钱的优良避风港，热钱流入中国后，在享受中国潜在的人民币升值红利的同时，会转入投资收益率较高的楼市，进一步推动房地产价格的上涨。
综上所述，在今后这一阶段，在抑制房价的过程中，不能再局限于调整信贷政策和控制土地供给，应充分控制货币供应量和外汇储备中的热钱流入，抑制房地产的投机性需求，以此来规范房地产市场秩序，防范可能存在的各种风险，保证房地产市场的健康发展，维护经济稳定。
参考文献
[1]周海波．房地产价格影响因素的实证研究[J]．海南大学学报人文社会科学版．2009（5）：537～543
[2]鞠方，欧阳立鹏．我国房地产价格的影响因素及其合理性研究[J ]．财经理论与实践．2008：116～119
[3]张婉．商品住宅房价影响因素的计量分析[J]．技术与市场．2009：83
[4]汪新，谢昌浩．我国房价的宏观经济影响因素分析—基于PLS方法的实证研究[M]．华东经济管理．2010（3）：23～57