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【摘 要】 中国快速城镇化进程中,小城镇的发展建设对加强城乡经济联系、促进人口流动、扩大设施服务效应等均有重要作用,其商品房开发也处于飞速发展阶段。本文通过对西安建成区周边小城镇发展特点的分析,以高陵县为例,结合当地居民生活特点、周边地区人群需求及对现状商品房建设中存在问题的分析,探讨此类小城镇中商品房开发特点及未来开发趋势。
【关键词】 边缘区 小城镇 商品房 开发特点 开发趋势
商品房是我国现阶段出现的一个特有概念,它是随着商品经济的出现而产生的。作为房地产开发的重要组成部分,商品房开发源于市场化的经济体制改革,其兴起和迅速发展是在20世纪90年代以来社会、经济发展变化的大背景下完成的,并对城市国民经济和社会发展起到了积极的推动作用。
一、 当前小城镇商品房开发中面临的问题
特大城市边缘区小城镇主要指位于特大城市行政区划边缘区的县城所在城关镇,其也是城乡交互、流通活动最为活跃的地区之一。由于处在一定的经济区域中,受到中心城区的辐射、扩散和周围农村腹地的双重影响,加之其自身的农村城市化发展过程,特大城市边缘区小城镇的建设和发展对区域城镇化进程、区域经济发展和促进城乡一体化起到了积极作用。此类城镇具有以下特点:①与现有中心城区交通、信息网络联系紧密。随着城市对外交通延伸、产业扩展、住宅扩散,出现了外延式的城市化空间过程,加速推进了边缘区小城镇的城市化速度;②因为由于区位成本的差异,这些周边城镇的土地价格相对较低,整体开发成本与特大城市内部商品房售价相比也有明显的优势;③居民构成相比一般小城镇较为复杂,城市居民和农村人口混杂。随着特大城市人口扩散、农村人口城市化趋势的加快,特大城市边缘区小城镇作为承接这两类人群的主要空间地域。通过对特大城市边缘区小城镇商品房开发特征的探讨,有利于提升城镇生活质量,有效承接特大城市辐射,发挥城镇化的综合作用。
房地产行业的蓬勃发展,购买人群多样性的变化,使得特大城市边缘区小城镇房地产开发也开始得到各级政府和实业界的重视。但是由于小城镇的房地产开发起步较晚、时间不长,对当地环境特征、人口结构、居住方式、发展条件等影响因素缺乏深入分析,管理方式以及开发行为存在较大差异,导致目前此类小城镇商品房开发中出现了重建设轻管理、重开发轻配套,重数量轻质量,在住宅户型选择上也盲目偏大,造成土地和资源的浪费等问题,直接影响了小城镇的人居环境和投资环境建设。依据城市边缘区小城镇发展特点,其商品房开发必然不能完全复制特大城市的开发模式,商品房建设发展过程中如何既符合小城镇生活特点与环境条件同时满足大城市居民需求特征,是进一步探讨的方向。下文以西安市边缘区高陵县的商品房开发作为研究对象,通过对其城镇特征、居住人群、现有楼盘建设特点等多方面分析,探讨此类小城镇商品房开发的趋势。
二、 以高陵县为例探讨小城镇房地产开发特点
高陵县位于陕西省关中平原腹地,西安市辖域北部,距西安市钟楼和咸阳国际机场20公里,西铜、西禹高速公路横穿南北。高陵县总面积294平方公里,辖5镇3街办2管委会,88个村民委员会,总人口33.35万人。2011年3月,西安市政府北迁,与西安新行政中心一河之隔仅7公里的高陵,区位优势更加凸显。高陵县内泾河工业园,是西安市渭北工业产业聚集区中的重要示范区,目前已开发面积65平方公里。基于城市新区、工业开发区的飞速发展,依托渭河治理的自然条件,同时展示西安底蕴丰厚、创新发展的城市风格,高陵县已成为名副其实的展示西安特色文化和风格的“北大门”门户区域。
1. 房地产开发活跃
西安市边缘区范围迅速扩展,截至目前,高陵的县城面积已扩展至8平方公里,城镇化率达61.4%,究其主要驱动因素是西安市社会综合实力的快速增强。从2000年至2010年,西安市年均增长GDP达10.9%,城镇居民人均可支配收入年均增长7%,2010年约为15695元,加上流动人口大量涌入,大大刺激了西安市边缘区的商品房开发,仅10年房地产开发投资年均增长近20%(见图1)。
2010年,高陵县生产总值约为150.11亿元,比上年增长25.1%,在让全省各县增长速度中排序第二。泾河工业园的飞速发展,加快了城镇化建设速度,目前县从业人员约为9.7万人,高于临潼区、阎良区、周至县、蓝田县。由于得益于边缘区相对价格低廉的土地投资以及边缘区空间环境的可塑性条件等,高陵县设施、产业都有了较大发展,相应就业人员增加,加之西安市空间扩展带来的择居人群,引致该县商品房成交较为活跃。
一些大型的市政建设,如道路交通和大型公共設施的建设,也对高陵县商品房开发产生重大影响。依据西安市地铁规划,未来地铁二号线向北延伸至泾渭工业园;315、316、318路等公交车与西安市联通;泾河火车站落户高陵县,这些公共设施的开发和建设带动了相应地区的土地升值和房地产业的升温。
根据西安市住房保障和房屋管理局网站统计,目前高陵县已开发约8个较为成熟的商品房项目,主要分布在高陵县城内和泾河工业园内,分别为三泰茗居、车城温泉花园、泾渭上城、天下荣郡、维也纳森林、大唐壹号、鹿苑5号公馆、安驰国际,除车城温泉花园项目2004年即已开始销售,其他项目均为2009年后销售项目,并以2011年开发量最大。从高陵县房地产销售情况来看,目前销售仍处于整体稳重缓慢上升的状态。对比2011年末西安商品房平均价格7281元/平方米,高陵县商品房价格多在3000-4000元/平方米价格区间内。(见表1)
2. 高陵县商品房总体开发特点
高陵县商品房的购买者在购买决策时主要考虑的是价格、交通和环境因素。其商品房价格主要集中在3000-4000元/平方米,相对于西安市中心城区的均价要低3000-4000元/平方米,如以100平米住房计算,则总价要低30-40万元左右,综合考虑西安市地处西部欠发达地区,价格成为中低收入家庭购房考虑的首要条件。而对于中高收入阶层,高陵县的住宅楼距、开发密度、安静等因素相对好于市区楼盘,也是吸引他们选择的重要因素。 从购房人群分析主要分为以下三类:第一类是有西安市北部居民。他们主要考虑的是工作、生活基本依靠城市内部设施,但可以适当增加通勤时间以减少居住成本;第二类是准备进入西安市的流动人口。由于高陵生活、居住成本较低,且城市产业扩散至周边地区,相对具有更多的工作机会。第三类是本城镇内居民。随着家庭核心化小型化趋势及可支配性收入的增加,城镇居民多选择改善居住生活条件,增加住房面积,考虑生活条件、社交人群较为熟悉,该城镇仍然是他们再次置业的第一选择。从房地产具体项目分析,为提升竞争优势,吸引由于注重内部环境品质,高陵县城商品房普遍开发强度不高,受价格、购买力及竞争优势的影响,以多层砖混结构为主;考虑不同客户群体需求,高陵县城商品房户型类型较多,从40平方米的小户型,到200平方米的户型都囊括其中。高陵县城房地产市场商品房项目正处于快速增长中,整体市场相对需求量较大,规模优势是高陵县商品房项目的主要特征,也是其优势。
3. 目前开发中存在的问题
由于西安市边缘区土地资源是县、乡(镇)、村各级政府作为事实上的拥有者,在财政、经济、环境等各种因素综合制约下,加之农村一级土地市场尚不健全,高陵县商品房开发不可避免会出现一些短视行为。首先,高陵县商品房的开发主要依托于西安市人口城镇化、工业产业空间扩展所带来的人口疏散,县城自身生活配套设施与交通设施的建设还没有完全发展成熟,加之各开发项目普遍占地较大,且主要停留在居住区层面并配置部分商业设施,而各类配套设施如学校、医院、体育、文化、公园等公益性设施还基本处于欠发展状态,与发达国家出现的卫星镇相去甚远。这种居住功能为主导,职住分离的现象是急速发展新区、廉价土地资源导向的短期行为,通常又会迫使这些居民往返中心城区,结果造成生活成本过高, 增加交通压力,缺乏可持续生活能力。其次,由于注重考虑经济利益及财政收益,政府给予开发项目较多在空间上的选择余地,造成诸多开发商多各自為政,根据自身需求对不同地段零散土地进行整合开发,只有各个小区内部的“布局合理”,而如何设施医院,如何考虑不同类型学校的配置能够在空间上得以落实成为未来发展规划的关键。
三、 特大城市边缘区商品房开发趋势
尤其近年国家针对日益高涨的房价,出台了相关调控政策,但是此类特大城市边缘区小城镇作为四线城市,受政策影响较小。如近几年高陵房价的不断上涨,说明高陵房地产发展处于初级阶段,随着经济以及房地产市场的飞速发展,土地供应量将会增加,需求也不断地增加。为实现边缘区商品房开发的可持续性发展,提高城镇化品质和生活质量,高陵县目前开发特点及出现的问题,值得总结思考。
①可持续发展的城市区域,需要其主导的经济产业与房地产、城市服务功能协调互动。商品房开发应首先注重与城市规划相关控制引导有效衔接。从整体利益出发,尊重相关规划,在城镇近期重点发展区域中选择开发地块,使城镇发展在空间上、生活需求上相对完整。②统筹考虑居住与就业平衡,实现产城融合。应充分了解工业区、城市居民选择此类边缘区商品房住宅的家庭构成及需求特点,综合考虑通勤、购物、社会交往和教育等因素,使城镇生活服务体系与产业职能共同发展减少职住分离带来的负面影响。③确定合理的开发强度。适当增加开发强度,但应符合小城镇空间尺度,建议此类商品房容积率控制在2.5以内,并选择南北自然、通风良好的一梯两户的户型组合。④开发侧重于生活田园化与现代化相融合,规划和建筑形态上考虑地方特色和个性。提升楼盘开发环境品质,居住建配以合理的交通规划、完善的设施系统、宜人的绿化景观等共同营造宜居环境。⑤建设更具地方特点和尺度的住宅。住宅建筑风格应反映当地的地域特征、人文传统和历史积淀,并可在用材等方面配合城镇色彩,增加品质感;需求空间功能完善的产品。充分发挥市场经济特征,考虑增加适当的生活配套设施,即不影响城镇空间品质,同时提供适当的生活配套设施。注重人文精神的体现。
【关键词】 边缘区 小城镇 商品房 开发特点 开发趋势
商品房是我国现阶段出现的一个特有概念,它是随着商品经济的出现而产生的。作为房地产开发的重要组成部分,商品房开发源于市场化的经济体制改革,其兴起和迅速发展是在20世纪90年代以来社会、经济发展变化的大背景下完成的,并对城市国民经济和社会发展起到了积极的推动作用。
一、 当前小城镇商品房开发中面临的问题
特大城市边缘区小城镇主要指位于特大城市行政区划边缘区的县城所在城关镇,其也是城乡交互、流通活动最为活跃的地区之一。由于处在一定的经济区域中,受到中心城区的辐射、扩散和周围农村腹地的双重影响,加之其自身的农村城市化发展过程,特大城市边缘区小城镇的建设和发展对区域城镇化进程、区域经济发展和促进城乡一体化起到了积极作用。此类城镇具有以下特点:①与现有中心城区交通、信息网络联系紧密。随着城市对外交通延伸、产业扩展、住宅扩散,出现了外延式的城市化空间过程,加速推进了边缘区小城镇的城市化速度;②因为由于区位成本的差异,这些周边城镇的土地价格相对较低,整体开发成本与特大城市内部商品房售价相比也有明显的优势;③居民构成相比一般小城镇较为复杂,城市居民和农村人口混杂。随着特大城市人口扩散、农村人口城市化趋势的加快,特大城市边缘区小城镇作为承接这两类人群的主要空间地域。通过对特大城市边缘区小城镇商品房开发特征的探讨,有利于提升城镇生活质量,有效承接特大城市辐射,发挥城镇化的综合作用。
房地产行业的蓬勃发展,购买人群多样性的变化,使得特大城市边缘区小城镇房地产开发也开始得到各级政府和实业界的重视。但是由于小城镇的房地产开发起步较晚、时间不长,对当地环境特征、人口结构、居住方式、发展条件等影响因素缺乏深入分析,管理方式以及开发行为存在较大差异,导致目前此类小城镇商品房开发中出现了重建设轻管理、重开发轻配套,重数量轻质量,在住宅户型选择上也盲目偏大,造成土地和资源的浪费等问题,直接影响了小城镇的人居环境和投资环境建设。依据城市边缘区小城镇发展特点,其商品房开发必然不能完全复制特大城市的开发模式,商品房建设发展过程中如何既符合小城镇生活特点与环境条件同时满足大城市居民需求特征,是进一步探讨的方向。下文以西安市边缘区高陵县的商品房开发作为研究对象,通过对其城镇特征、居住人群、现有楼盘建设特点等多方面分析,探讨此类小城镇商品房开发的趋势。
二、 以高陵县为例探讨小城镇房地产开发特点
高陵县位于陕西省关中平原腹地,西安市辖域北部,距西安市钟楼和咸阳国际机场20公里,西铜、西禹高速公路横穿南北。高陵县总面积294平方公里,辖5镇3街办2管委会,88个村民委员会,总人口33.35万人。2011年3月,西安市政府北迁,与西安新行政中心一河之隔仅7公里的高陵,区位优势更加凸显。高陵县内泾河工业园,是西安市渭北工业产业聚集区中的重要示范区,目前已开发面积65平方公里。基于城市新区、工业开发区的飞速发展,依托渭河治理的自然条件,同时展示西安底蕴丰厚、创新发展的城市风格,高陵县已成为名副其实的展示西安特色文化和风格的“北大门”门户区域。
1. 房地产开发活跃
西安市边缘区范围迅速扩展,截至目前,高陵的县城面积已扩展至8平方公里,城镇化率达61.4%,究其主要驱动因素是西安市社会综合实力的快速增强。从2000年至2010年,西安市年均增长GDP达10.9%,城镇居民人均可支配收入年均增长7%,2010年约为15695元,加上流动人口大量涌入,大大刺激了西安市边缘区的商品房开发,仅10年房地产开发投资年均增长近20%(见图1)。
2010年,高陵县生产总值约为150.11亿元,比上年增长25.1%,在让全省各县增长速度中排序第二。泾河工业园的飞速发展,加快了城镇化建设速度,目前县从业人员约为9.7万人,高于临潼区、阎良区、周至县、蓝田县。由于得益于边缘区相对价格低廉的土地投资以及边缘区空间环境的可塑性条件等,高陵县设施、产业都有了较大发展,相应就业人员增加,加之西安市空间扩展带来的择居人群,引致该县商品房成交较为活跃。
一些大型的市政建设,如道路交通和大型公共設施的建设,也对高陵县商品房开发产生重大影响。依据西安市地铁规划,未来地铁二号线向北延伸至泾渭工业园;315、316、318路等公交车与西安市联通;泾河火车站落户高陵县,这些公共设施的开发和建设带动了相应地区的土地升值和房地产业的升温。
根据西安市住房保障和房屋管理局网站统计,目前高陵县已开发约8个较为成熟的商品房项目,主要分布在高陵县城内和泾河工业园内,分别为三泰茗居、车城温泉花园、泾渭上城、天下荣郡、维也纳森林、大唐壹号、鹿苑5号公馆、安驰国际,除车城温泉花园项目2004年即已开始销售,其他项目均为2009年后销售项目,并以2011年开发量最大。从高陵县房地产销售情况来看,目前销售仍处于整体稳重缓慢上升的状态。对比2011年末西安商品房平均价格7281元/平方米,高陵县商品房价格多在3000-4000元/平方米价格区间内。(见表1)
2. 高陵县商品房总体开发特点
高陵县商品房的购买者在购买决策时主要考虑的是价格、交通和环境因素。其商品房价格主要集中在3000-4000元/平方米,相对于西安市中心城区的均价要低3000-4000元/平方米,如以100平米住房计算,则总价要低30-40万元左右,综合考虑西安市地处西部欠发达地区,价格成为中低收入家庭购房考虑的首要条件。而对于中高收入阶层,高陵县的住宅楼距、开发密度、安静等因素相对好于市区楼盘,也是吸引他们选择的重要因素。 从购房人群分析主要分为以下三类:第一类是有西安市北部居民。他们主要考虑的是工作、生活基本依靠城市内部设施,但可以适当增加通勤时间以减少居住成本;第二类是准备进入西安市的流动人口。由于高陵生活、居住成本较低,且城市产业扩散至周边地区,相对具有更多的工作机会。第三类是本城镇内居民。随着家庭核心化小型化趋势及可支配性收入的增加,城镇居民多选择改善居住生活条件,增加住房面积,考虑生活条件、社交人群较为熟悉,该城镇仍然是他们再次置业的第一选择。从房地产具体项目分析,为提升竞争优势,吸引由于注重内部环境品质,高陵县城商品房普遍开发强度不高,受价格、购买力及竞争优势的影响,以多层砖混结构为主;考虑不同客户群体需求,高陵县城商品房户型类型较多,从40平方米的小户型,到200平方米的户型都囊括其中。高陵县城房地产市场商品房项目正处于快速增长中,整体市场相对需求量较大,规模优势是高陵县商品房项目的主要特征,也是其优势。
3. 目前开发中存在的问题
由于西安市边缘区土地资源是县、乡(镇)、村各级政府作为事实上的拥有者,在财政、经济、环境等各种因素综合制约下,加之农村一级土地市场尚不健全,高陵县商品房开发不可避免会出现一些短视行为。首先,高陵县商品房的开发主要依托于西安市人口城镇化、工业产业空间扩展所带来的人口疏散,县城自身生活配套设施与交通设施的建设还没有完全发展成熟,加之各开发项目普遍占地较大,且主要停留在居住区层面并配置部分商业设施,而各类配套设施如学校、医院、体育、文化、公园等公益性设施还基本处于欠发展状态,与发达国家出现的卫星镇相去甚远。这种居住功能为主导,职住分离的现象是急速发展新区、廉价土地资源导向的短期行为,通常又会迫使这些居民往返中心城区,结果造成生活成本过高, 增加交通压力,缺乏可持续生活能力。其次,由于注重考虑经济利益及财政收益,政府给予开发项目较多在空间上的选择余地,造成诸多开发商多各自為政,根据自身需求对不同地段零散土地进行整合开发,只有各个小区内部的“布局合理”,而如何设施医院,如何考虑不同类型学校的配置能够在空间上得以落实成为未来发展规划的关键。
三、 特大城市边缘区商品房开发趋势
尤其近年国家针对日益高涨的房价,出台了相关调控政策,但是此类特大城市边缘区小城镇作为四线城市,受政策影响较小。如近几年高陵房价的不断上涨,说明高陵房地产发展处于初级阶段,随着经济以及房地产市场的飞速发展,土地供应量将会增加,需求也不断地增加。为实现边缘区商品房开发的可持续性发展,提高城镇化品质和生活质量,高陵县目前开发特点及出现的问题,值得总结思考。
①可持续发展的城市区域,需要其主导的经济产业与房地产、城市服务功能协调互动。商品房开发应首先注重与城市规划相关控制引导有效衔接。从整体利益出发,尊重相关规划,在城镇近期重点发展区域中选择开发地块,使城镇发展在空间上、生活需求上相对完整。②统筹考虑居住与就业平衡,实现产城融合。应充分了解工业区、城市居民选择此类边缘区商品房住宅的家庭构成及需求特点,综合考虑通勤、购物、社会交往和教育等因素,使城镇生活服务体系与产业职能共同发展减少职住分离带来的负面影响。③确定合理的开发强度。适当增加开发强度,但应符合小城镇空间尺度,建议此类商品房容积率控制在2.5以内,并选择南北自然、通风良好的一梯两户的户型组合。④开发侧重于生活田园化与现代化相融合,规划和建筑形态上考虑地方特色和个性。提升楼盘开发环境品质,居住建配以合理的交通规划、完善的设施系统、宜人的绿化景观等共同营造宜居环境。⑤建设更具地方特点和尺度的住宅。住宅建筑风格应反映当地的地域特征、人文传统和历史积淀,并可在用材等方面配合城镇色彩,增加品质感;需求空间功能完善的产品。充分发挥市场经济特征,考虑增加适当的生活配套设施,即不影响城镇空间品质,同时提供适当的生活配套设施。注重人文精神的体现。