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波光粼粼的湖边、温馨的音乐、精致的西餐，Space的许大金为这次采访选了个极为惬意悠闲的地点——蓝色港湾。在许大金看来，这是个与自己非常有缘的地方。
“当初这个项目就是我参与开发的，后来转行做咨询公司，没想到又转回来了，不过这次回来做顾问。”采访中许大金不时微笑着与路过的熟人打个招呼，既有餐厅、商铺的工作人员，也有到这里吃饭的游客。显然，他对这里的一切都十分熟悉。
用许大金的话说:“只有真正体验过，才能了解商家的需求，才能明白消费者的感受。”在他看来，商业地产是个必须用心去感受、去思考的行业。
作为Space的副总经理，许大金的生活非常忙碌，除了开会就是开会。但无论时间多紧，他有个习惯从未变过，就是每年要会几次香港、新加坡“旅游”。“不过没有朋友愿意和我一起去。”因为他从早到晚只干一件事——逛商场，而且是挨个商场的转。
在他看来，商业形势变化很多业很快，必须时刻了解商业的最新潮流，否则就会被行业淘汰。“我会去看那边又出了什么新的商业业态组合，有哪些新的品牌正在流行，又有哪些新的建筑形态值得借鉴。”
许大金对商业做了最直观的评价——最累人的行业。话虽这么说，但是他每天却在这个最累人的行业里干得特别带劲。
谁来决定项目定位？
数字商业时代：企业获取商业地块后，首先要预测性的对项目进行定位，这其中会涉及到对整个企业未来招商和运营的策划。但毕竟市场是变化的，企业如何能够准确的定位一个项目，以最大程度保证项目的成功。
许大金：很多项目在定位中会出现两种情况，一种是开发商自己在定位，特别是企业老板经常会按照自己的生活状态去定位；另一种是按照商户去定位，重点考虑现在有什么商户，未来能吸引到哪些商户。这些都不是定位中key point，消费者的需求才是项目定位的关键。所有定位的核心点应该是让未来的消费者喜欢这个地方，愿意来这里消费。
定位涉及到很多方面，首先要分析本地区消费者的状态，包括年龄结构、收入结构，再通过这些常规性的分析，看出主力消费群体是哪些，现有市场满足了哪些，还有哪些没满足，这样才能找到自己的目标市场。再分析目标市场这些人的消费偏好，是注重环境、注重商品、注重体验还是注重实用。上述问题客观分析透彻后，才能确定项目的建筑形态、业态组合、营销推广策略。更重要的是，定位一定要有前瞻性，不能仅仅基于现实情况来判断，也不要盲目迷信统计数据。
数字商业时代：为什么很多项目都出现招商难？
许大金：招商难是当前很多项目的普遍问题，主要是由于前期不准以及项目运作顺序混乱所致。很多企业为了拿地，往往没有经过通盘考量就做出规划。等地拿到了，规划也批了，只能按照规划开发建设，这时才想起项目规划与区域特点、招商及运营不匹配，导致招商困难，或者项目定位一改再改。很多项目常常为了急着报规划、拿地，开发商先让设计公司把图纸设计好，规划批完了必须按设计图纸盖，盖完之后才想起要招哪些业态，这样就把开发的先后顺序搞反了。
因此，一定要先研究地块，做好定位之后，再做规划设计。
创新是关键
数字商业时代：商业不同于住宅，每天要开门营业，事无巨细。项目开盘后火热，不代表两三年后能够持续火热，因此，创新是关键。而这点对许多企业都是巨大的难题。商业如何持续创新才能“常创常新”？
许大金： 创新确实很难，大家一直都在探索。有时创新能取得好的效果，有时也容易跌倒在创新的路上。我们对创新的态度是，既要创新，也不能盲目的去创新。
目前来看，商业建筑创新主要集中在几个方面。一是新工艺、新材料的应用，比如LED屏的应用、投影、投射、虚拟成像、大面积的玻璃幕墙等。二是业态方面的创新，原来商业主要关注零售，现在更多关注休闲娱乐、餐饮消费。消费者的需求也从购物的物质需求，向体验、娱乐的心理需求转变。西单大悦城在这方面就很注重，餐饮娱乐加上影院共有四层规模，做这么大面积之后，收益不但没有减少反而还有所增加。三是营销手段的创新，如微博、维洛卡、团购等新手段。四是经营模式的创新，除实体店经营外，我们也在做网络店，还包括餐饮的“远程定座位”，电影的远程订票等。
慎入商业、慎入二三线
数字商业时代：一线城市和二三线城市在商业地产领域有哪些差异？
许大金：一是消费力有差距；二是消费习惯。比如餐饮，一线城市流动人口多，愿意在外面吃饭的人也多，二三线城市多数人还是每天回家吃饭；三是品牌认知度，尤其对国际品牌和对时尚的理解有差距；四是经营模态商业不同，一线城市大多已进入大型购物中心、体验经济时代，二三线城市更多还是在基本生活需求时代，超市、卖场、中小型百货、专业批发市场等业态还是主流。
数字商业时代：司培思之前一直专注一线城市市场，去年才开始逐步进入二三线城市，你们选择进入城市的标准是什么？
许大金：我们会首先研究这些城市的市场特点再进入，目前主要进入成都、天津。比如成都，首先是当地人消费习惯倾向于追求时尚、个性，经济发展速度快。另外，四川是人口大省，消费基数也大。第三，成都中间层次购买力强，比如当地定位中端的王府井百货单店销售额超过30个亿只在成都出现。
数字商业时代：很多企业都在进入商业地产，有战略性进入，也有机会性进入，特别是一些二三线城市的区域性地产公司，他们与主流商业地产企业差距在哪里？
许大金：一是资本实力，任何区域性企业在开发商业地产时易受资本实力节制；二是产品选择面窄，大多限于资金实力，开发的商业地产只能做散售，持有经营需要沉淀大量资金，很难承受；三是开发经验少，商业地产人才少；四是整合资源的平台无法与一线城市相比。
数字商业时代：一些大型房企最近几年都在极力打造各具特色的“商业产品线”，您如何看待这一趋势？
许大金：如果只有一种产品类型的简单复制，绝对无法做到“放之四海而皆准”，也很难适应不同的地域、不同的人群和不同的消费偏好。因此，一些实力企业都在场时做不同产品线以满足多层次的需求。比如华润就有万象城、五彩城、印象城等几条产品线。但如此庞大的商业机器，短期内加速扩张也会面临比较大的资本、人才、资源压力，不是每个企业都能承受的。
“当初这个项目就是我参与开发的，后来转行做咨询公司，没想到又转回来了，不过这次回来做顾问。”采访中许大金不时微笑着与路过的熟人打个招呼，既有餐厅、商铺的工作人员，也有到这里吃饭的游客。显然，他对这里的一切都十分熟悉。
用许大金的话说:“只有真正体验过，才能了解商家的需求，才能明白消费者的感受。”在他看来，商业地产是个必须用心去感受、去思考的行业。
作为Space的副总经理，许大金的生活非常忙碌，除了开会就是开会。但无论时间多紧，他有个习惯从未变过，就是每年要会几次香港、新加坡“旅游”。“不过没有朋友愿意和我一起去。”因为他从早到晚只干一件事——逛商场，而且是挨个商场的转。
在他看来，商业形势变化很多业很快，必须时刻了解商业的最新潮流，否则就会被行业淘汰。“我会去看那边又出了什么新的商业业态组合，有哪些新的品牌正在流行，又有哪些新的建筑形态值得借鉴。”
许大金对商业做了最直观的评价——最累人的行业。话虽这么说，但是他每天却在这个最累人的行业里干得特别带劲。
谁来决定项目定位？
数字商业时代：企业获取商业地块后，首先要预测性的对项目进行定位，这其中会涉及到对整个企业未来招商和运营的策划。但毕竟市场是变化的，企业如何能够准确的定位一个项目，以最大程度保证项目的成功。
许大金：很多项目在定位中会出现两种情况，一种是开发商自己在定位，特别是企业老板经常会按照自己的生活状态去定位；另一种是按照商户去定位，重点考虑现在有什么商户，未来能吸引到哪些商户。这些都不是定位中key point，消费者的需求才是项目定位的关键。所有定位的核心点应该是让未来的消费者喜欢这个地方，愿意来这里消费。
定位涉及到很多方面，首先要分析本地区消费者的状态，包括年龄结构、收入结构，再通过这些常规性的分析，看出主力消费群体是哪些，现有市场满足了哪些，还有哪些没满足，这样才能找到自己的目标市场。再分析目标市场这些人的消费偏好，是注重环境、注重商品、注重体验还是注重实用。上述问题客观分析透彻后，才能确定项目的建筑形态、业态组合、营销推广策略。更重要的是，定位一定要有前瞻性，不能仅仅基于现实情况来判断，也不要盲目迷信统计数据。
数字商业时代：为什么很多项目都出现招商难？
许大金：招商难是当前很多项目的普遍问题，主要是由于前期不准以及项目运作顺序混乱所致。很多企业为了拿地，往往没有经过通盘考量就做出规划。等地拿到了，规划也批了，只能按照规划开发建设，这时才想起项目规划与区域特点、招商及运营不匹配，导致招商困难，或者项目定位一改再改。很多项目常常为了急着报规划、拿地，开发商先让设计公司把图纸设计好，规划批完了必须按设计图纸盖，盖完之后才想起要招哪些业态，这样就把开发的先后顺序搞反了。
因此，一定要先研究地块，做好定位之后，再做规划设计。
创新是关键
数字商业时代：商业不同于住宅，每天要开门营业，事无巨细。项目开盘后火热，不代表两三年后能够持续火热，因此，创新是关键。而这点对许多企业都是巨大的难题。商业如何持续创新才能“常创常新”？
许大金： 创新确实很难，大家一直都在探索。有时创新能取得好的效果，有时也容易跌倒在创新的路上。我们对创新的态度是，既要创新，也不能盲目的去创新。
目前来看，商业建筑创新主要集中在几个方面。一是新工艺、新材料的应用，比如LED屏的应用、投影、投射、虚拟成像、大面积的玻璃幕墙等。二是业态方面的创新，原来商业主要关注零售，现在更多关注休闲娱乐、餐饮消费。消费者的需求也从购物的物质需求，向体验、娱乐的心理需求转变。西单大悦城在这方面就很注重，餐饮娱乐加上影院共有四层规模，做这么大面积之后，收益不但没有减少反而还有所增加。三是营销手段的创新，如微博、维洛卡、团购等新手段。四是经营模式的创新，除实体店经营外，我们也在做网络店，还包括餐饮的“远程定座位”，电影的远程订票等。
慎入商业、慎入二三线
数字商业时代：一线城市和二三线城市在商业地产领域有哪些差异？
许大金：一是消费力有差距；二是消费习惯。比如餐饮，一线城市流动人口多，愿意在外面吃饭的人也多，二三线城市多数人还是每天回家吃饭；三是品牌认知度，尤其对国际品牌和对时尚的理解有差距；四是经营模态商业不同，一线城市大多已进入大型购物中心、体验经济时代，二三线城市更多还是在基本生活需求时代，超市、卖场、中小型百货、专业批发市场等业态还是主流。
数字商业时代：司培思之前一直专注一线城市市场，去年才开始逐步进入二三线城市，你们选择进入城市的标准是什么？
许大金：我们会首先研究这些城市的市场特点再进入，目前主要进入成都、天津。比如成都，首先是当地人消费习惯倾向于追求时尚、个性，经济发展速度快。另外，四川是人口大省，消费基数也大。第三，成都中间层次购买力强，比如当地定位中端的王府井百货单店销售额超过30个亿只在成都出现。
数字商业时代：很多企业都在进入商业地产，有战略性进入，也有机会性进入，特别是一些二三线城市的区域性地产公司，他们与主流商业地产企业差距在哪里？
许大金：一是资本实力，任何区域性企业在开发商业地产时易受资本实力节制；二是产品选择面窄，大多限于资金实力，开发的商业地产只能做散售，持有经营需要沉淀大量资金，很难承受；三是开发经验少，商业地产人才少；四是整合资源的平台无法与一线城市相比。
数字商业时代：一些大型房企最近几年都在极力打造各具特色的“商业产品线”，您如何看待这一趋势？
许大金：如果只有一种产品类型的简单复制，绝对无法做到“放之四海而皆准”，也很难适应不同的地域、不同的人群和不同的消费偏好。因此，一些实力企业都在场时做不同产品线以满足多层次的需求。比如华润就有万象城、五彩城、印象城等几条产品线。但如此庞大的商业机器，短期内加速扩张也会面临比较大的资本、人才、资源压力，不是每个企业都能承受的。