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【摘 要】建筑工程造价的控制与管理，就是在优化建设方案、设计方案的基础上，在建设程序的各个阶段，采用一定的方法和措施把工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内，本文从房地产项目决策设计、施工、决算三个阶段探讨工程造价的控制。
【关键词】房地产；工程造价；控制；思路
引言
对房地产项目而言，其工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价，以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。房地产项目工程造价控制与管理工作重点主要应放在如下三个阶段：
一、工程造价控制的原则
工程造价控制要使其具有较好的经济性和适用性，工程造价的控制水平和工程造价的多少没有直接的关系，工程造价要求在保证工程质量和工程进度的情况下最小限度的减少工程造价，在施工过程中要严格按照设计要求进行施工，对超出工程造价的部分要进行详细的分析，并采取相关的措施进行补救。
（一）对成本进行全面控制。在建筑工程施工的过程中对涉及到成本控制的方面进行全面有效的控制，建立起全员控制的网络图，网络图要涉及到成本控制的每个班组和每个个人，使人人知道自己身上承担的成本，实现成本的全面控制。
（二）工程造价进行动态控制，在工程建设的过程中，造价的控制是根据当前市场情况在不断变化的，我們要根据市场的变化情况对工程造价进行动态的管理。
（三）对成本的目标进行分解。在建筑工程造价管理过程中，我们要对总的目标进行分解，将一个个大的目标分解成小的目标，这样目标就容易实现，目标的实现有利于增加工程造价控制的信息，为整体目标的实现奠定了基础。在目标分解的过程中，分解的目标越具体越详细，越有利于目标的实现。
（四）在建筑工程造价控制过程中，要明确各个单位的责、权、利三者之间的关系，通过责、权、利使各个环节形成相互的制约，明确相关的责任和权利，有利于实现工程造价的控制。
二、决策设计阶段工程造价控制
（一）实行招投标，优选设计方案。引入竞争机制，通过公开招投标的形式确定优选的设计单位，不仅能保证工程设计的先进性、合理性和准确性，避免因设计质量问题出现工程洽商，同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，避免因工程设计落后，影响房屋销售，造成投资损失。
（二）积极实行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，即按照批准的初步设计控制施工图设计，同时各相关部门要在确保功能满足的条件下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总的投资限额不被突破。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。将上一阶段设计审定的投资额和工程量分解到各相关部门，再分解到各单位工程和分部工程，层层分解实现对投资限额的控制与管理，实现对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制。作为设计单位，要强化经济意识，凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算确定，要用数据说话，要充分考虑施工的可能性和经济性，确保工程的投资估算不被突破。
运用价值工程原理优化设计方案。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的成本投入实现产品必要功能的一种管理方法，其主要特点是以使用者的功能需求为出发点，对所研究的对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基础增加地下室，地下储藏室可以停放车辆和储存杂物，小区可以不必建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。价值工程中的成本略有上升，却能带来功能大幅提高。
加强图纸会审工作。图纸会审应对设计单位交来的设计图纸进行各专业细致的审查，发现明显错误和不合理因素，查漏补缺，使设计图纸最大限度地满足业主对该项目的要求，以定夺方案，确定工程量，为编制招标文件提供保证。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，有利于控制工程造价。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，并可取得最好效果。
三、施工阶段工程造价控制
按照工程造价理论，该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制，确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价，是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。
（一）工程招投标阶段的工程造价控制
1把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估，目的是筛选出优秀的投标人，以降低工程承包风险。
2根据项目实际，确定合理的投标条件
根据房地产项目多为住宅工程的特点，其工期短，工程总投资相对规模不大，应采取工程量清单、固定合同价格的方式，以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。
对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目，无定额项目及单价、信息价可参照的，应重点说明，让投标人明确在投标时以综合价报价，以避免结算纠纷。
确定合理、科学的评标原则：对有标低的，可在评标前确定合理的中标降低率，在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下，采取合理低价中标的原则，从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。
3严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同，注意合同的结构及合同价，对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款，应以专用条款或补充合同的方式加以约束。
（二）加强工程施工事中控制
1严格控制施工中设计变更。经论证确需设计变更的，应力求减少变更费用，可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。
2加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素，导致标外工程量项目增加现象，如基础土方量、井点降水等，现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下，按实签证、审核，以真实反映实际工程造价。
3严格按照合同进行工程款支付。
4及时掌握国家工程造价调价动态。
5对可能存在的工程造价目标风险进行分析，并制定防范性对策。
四、决算阶段对工程造价的控制
竣工决算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。及时、准确地对竣工决算审核，对于总结分析建设过程的经验教训，提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重要意义。
（一）在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。
（二）要坚持深入现场，掌握工程动态，了解工程是否按图纸和工程变更施工，是否有的洽商没有施工，是否有已经去掉的部分没有变更通知，是否有在变更的基础上又变了。因此，在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核，要深入现场，细致认真的核对，确保工程结算的质量，提高投资效益。应采取二审终审制，第一审为内审，第二审为外审，严格控制每个环节，层层把关，使工程造价经济合理，符合现行的计价规范。
五、结束语
综上所述，科学有效的控制工程造价，可以提高建设项目的投资效率。这就要求我们不仅要在工作中不断的积累经验、总结经验，还要不断的学习国外先进的建筑造价管理技术和方法，逐步实现建设项目全过程造价管理的规范化、制度化、标准化的目标。
参考文献：
[1]刘文娟.建筑工程造价控制存在的问题与对策措施[J].商业经济，2011.
[2]闫亮.建筑工程造价控制的现状分析[J].企业技术开发（下半月），2011.
[3]苏仕军.浅谈建筑工程造价的控制与管理[J].商品混凝土，2013.
【关键词】房地产；工程造价；控制；思路
引言
对房地产项目而言，其工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价，以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。房地产项目工程造价控制与管理工作重点主要应放在如下三个阶段：
一、工程造价控制的原则
工程造价控制要使其具有较好的经济性和适用性，工程造价的控制水平和工程造价的多少没有直接的关系，工程造价要求在保证工程质量和工程进度的情况下最小限度的减少工程造价，在施工过程中要严格按照设计要求进行施工，对超出工程造价的部分要进行详细的分析，并采取相关的措施进行补救。
（一）对成本进行全面控制。在建筑工程施工的过程中对涉及到成本控制的方面进行全面有效的控制，建立起全员控制的网络图，网络图要涉及到成本控制的每个班组和每个个人，使人人知道自己身上承担的成本，实现成本的全面控制。
（二）工程造价进行动态控制，在工程建设的过程中，造价的控制是根据当前市场情况在不断变化的，我們要根据市场的变化情况对工程造价进行动态的管理。
（三）对成本的目标进行分解。在建筑工程造价管理过程中，我们要对总的目标进行分解，将一个个大的目标分解成小的目标，这样目标就容易实现，目标的实现有利于增加工程造价控制的信息，为整体目标的实现奠定了基础。在目标分解的过程中，分解的目标越具体越详细，越有利于目标的实现。
（四）在建筑工程造价控制过程中，要明确各个单位的责、权、利三者之间的关系，通过责、权、利使各个环节形成相互的制约，明确相关的责任和权利，有利于实现工程造价的控制。
二、决策设计阶段工程造价控制
（一）实行招投标，优选设计方案。引入竞争机制，通过公开招投标的形式确定优选的设计单位，不仅能保证工程设计的先进性、合理性和准确性，避免因设计质量问题出现工程洽商，同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，避免因工程设计落后，影响房屋销售，造成投资损失。
（二）积极实行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，即按照批准的初步设计控制施工图设计，同时各相关部门要在确保功能满足的条件下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总的投资限额不被突破。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。将上一阶段设计审定的投资额和工程量分解到各相关部门，再分解到各单位工程和分部工程，层层分解实现对投资限额的控制与管理，实现对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制。作为设计单位，要强化经济意识，凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算确定，要用数据说话，要充分考虑施工的可能性和经济性，确保工程的投资估算不被突破。
运用价值工程原理优化设计方案。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的成本投入实现产品必要功能的一种管理方法，其主要特点是以使用者的功能需求为出发点，对所研究的对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基础增加地下室，地下储藏室可以停放车辆和储存杂物，小区可以不必建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。价值工程中的成本略有上升，却能带来功能大幅提高。
加强图纸会审工作。图纸会审应对设计单位交来的设计图纸进行各专业细致的审查，发现明显错误和不合理因素，查漏补缺，使设计图纸最大限度地满足业主对该项目的要求，以定夺方案，确定工程量，为编制招标文件提供保证。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，有利于控制工程造价。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，并可取得最好效果。
三、施工阶段工程造价控制
按照工程造价理论，该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制，确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价，是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。
（一）工程招投标阶段的工程造价控制
1把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估，目的是筛选出优秀的投标人，以降低工程承包风险。
2根据项目实际，确定合理的投标条件
根据房地产项目多为住宅工程的特点，其工期短，工程总投资相对规模不大，应采取工程量清单、固定合同价格的方式，以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。
对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目，无定额项目及单价、信息价可参照的，应重点说明，让投标人明确在投标时以综合价报价，以避免结算纠纷。
确定合理、科学的评标原则：对有标低的，可在评标前确定合理的中标降低率，在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下，采取合理低价中标的原则，从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。
3严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同，注意合同的结构及合同价，对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款，应以专用条款或补充合同的方式加以约束。
（二）加强工程施工事中控制
1严格控制施工中设计变更。经论证确需设计变更的，应力求减少变更费用，可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。
2加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素，导致标外工程量项目增加现象，如基础土方量、井点降水等，现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下，按实签证、审核，以真实反映实际工程造价。
3严格按照合同进行工程款支付。
4及时掌握国家工程造价调价动态。
5对可能存在的工程造价目标风险进行分析，并制定防范性对策。
四、决算阶段对工程造价的控制
竣工决算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。及时、准确地对竣工决算审核，对于总结分析建设过程的经验教训，提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重要意义。
（一）在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。
（二）要坚持深入现场，掌握工程动态，了解工程是否按图纸和工程变更施工，是否有的洽商没有施工，是否有已经去掉的部分没有变更通知，是否有在变更的基础上又变了。因此，在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核，要深入现场，细致认真的核对，确保工程结算的质量，提高投资效益。应采取二审终审制，第一审为内审，第二审为外审，严格控制每个环节，层层把关，使工程造价经济合理，符合现行的计价规范。
五、结束语
综上所述，科学有效的控制工程造价，可以提高建设项目的投资效率。这就要求我们不仅要在工作中不断的积累经验、总结经验，还要不断的学习国外先进的建筑造价管理技术和方法，逐步实现建设项目全过程造价管理的规范化、制度化、标准化的目标。
参考文献：
[1]刘文娟.建筑工程造价控制存在的问题与对策措施[J].商业经济，2011.
[2]闫亮.建筑工程造价控制的现状分析[J].企业技术开发（下半月），2011.
[3]苏仕军.浅谈建筑工程造价的控制与管理[J].商品混凝土，2013.