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一、目前益阳县域房地产发展情况
（一）县域房地产开发市场趋热，销售市场降温
我们选取了12家有地方代表性的县域房地产企业进行调查。调查显示，2008年6月计划总投资6.32亿元，同比增长38%，上半年实际完成投资1.6亿元，完成25.3%，本年新开工面积108022平方米，同比增加27222平方米，竣工面积20400平方米，同比减少21200平方米，实际销售面积53500平方米，同比减少5132平方米，空置面积47922平方米，同比增加13632平方米。房地产平均售价为1280元/平方米，同比增长30%。县域房地产开发投资大幅增长，房价上升较快，但房地产销售市场却呈现下降趋势，空置率上升。
（二）县域房地产企业规模小，企业盈利呈递减趋势
受调查的12家县域房地产企业参差不齐，资产负债比在40%-80%水平不等，按平均水平看，受调查企业资产负债比按照时间序列比较，明显呈上升趋势。08年6月资产负债比为48%，而全国房地产企业资产负债比在75%左右，低于全国上半年房地产资本负债比27个百分点。
速动比率是企业速动资产（货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等流动资产）与流动负债的比率。存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。按照速动比率=（流动资产-存货-预付账款-待摊费用）/流动负债总额×100%计算，受调查企业速动比率在2左右，反映出企业短期偿债能力较强。
受调查企业在调查时间区域内均盈利，但盈利呈递减趋势。
（三）从资金需求方看，县域房地产企业资金来源、形式单一
调查显示，当前县域房地产开发投资的主要资金来源是自有资金和其他资金来源，其他资金来源主要在于向正规金融机构借款和民间借贷融资。
从正规金融机构借款中显示，主要是从商业银行和农村信用社获得，从调查表中看出向金融机构的借款方式是抵押、质押借款。向民间融资借款主要是向个人借款，基本没有涉及到企业、中介人、典当行等组织机构。民间融资形式主要是信用借款，借款集中于一年期民间融资。
（四）从资金供给方看，金融机构对房地产企业贷款是主要途径
12家受调查县域房地产企业2007年6月金融机构贷款额比负债总额平均为12.7%，2008年6月上升为20%（其中含无向金融机构贷款的小型房地产企业），信贷资金比率呈逐年上升趋势。而与此同时，不良贷款率呈下降趋势，由2007年6月的18.1%下降到2008年6月的11.78%。2007年6月和2008年6月向民间借贷资金占比负债总额的比重分别为12.8%和7%，呈下降趋势。一年期民间融资平均利率为18%。据估算，房地产开发商的自筹资金有10%是由个人住房贷款形成的，其他资金来源中大约有20%间接来自于银行贷款。总体测算，房地产开发投资资金约有30%来自银行贷款。加上10%的民间融资，其投资资金中房地产
企业常规外债规模在40%。
二、目前县域房地产发展中存在的问题
（一）趋紧的宏观政策与县域发展的博弈
2005年以来，国务院及有关部委陆续出台十余项调控政策措施,综合采取经济的、法律的和必要的行政手段，进一步把紧了土地和信贷两个“闸门”，以抑制开发规模的持续膨胀和房价的过快增长,纠正房地产业发展中出现的偏差。
1.宏观政策与地方政府利益的矛盾冲突。趋紧的宏观调控政策和对房地产业的清理整顿，带来了房地产开发投资中各项成本的增加，抑制了房地产投资。2007年，益阳市总体土地均价为50万元/亩，比清理整顿前的15—20万元/亩，上涨了1.8倍左右。据市房管局综合测算，六层以下（含六层）的商品房成本价为1260元/平方米。其中：土地成本500元/平方米、其他成本360元/平方米（水泥、钢筋等建材及工人工资），各项规费320元/平方米（拆迁、设计、报建、验收、交易等规费）、各项税收80元/平方米，房地产企业盈利甚少；七层以上的电梯楼成本价为1400元/平方米。其中：土地成本220元/平方米、其他成本750元/平方米、各项规费350元/平方米、各项税收80元/平方米，单位成本盈利为55%。
地方政府清楚房产市场的投资增长对于拉高地方GDP有着重要作用。同时，房地产市场的信贷风险是地方政府向中央政府谋取自身利益的一种表现方式。开发商向银行贷款，地方政府通过批租土地获取收入，贷款越多，地方政府收益越大，土地价格越高，地方政府的收益就越快。而随之增加的银行风险属于中央政府。正是由于这种特殊的机制，各级地方政府都希望本地房地产市场火爆，越是火爆地方政府收益越大。
2.趋紧的政策信号与县域房地产开发市场的“寻租”等不当行为。收紧的信贷政策，趋紧的调控措施，而同时不完善的法规,会导致房地产企业通过法规“漏洞”寻求私利。例如县域房地产企业会通过个人等相关关系，寻求政治上的“保护伞”，这很容易滋生腐败。无证开发，个人私自开发现象也会出现。
（二）资金需求方与资金供给方的博弈
目前益阳市经济正进入持续稳步增长的时期，城市化也随之进入快速发展轨道，小城镇的建设以及流动人口对商品房及租赁房屋产生巨大的需求。快速增长的住房需求拉动对房地产开发投资资金需求的迅速扩张。据调查了解，受调查的12家县域房地产企业100%的企业都有通过外部举债的资金需求。而资金来源渠道窄，形式单一，利率高又是目前县域房地产企业获得资金的主要障碍。目前房地产开发企业获取银行信贷资金的方式，一是通过正常渠道，取得开发流动资金贷款、住房开发贷款、商业用房开发贷款和其他地产开发贷款；二是通过非正常渠道将银行信贷资金转换为房地产开发资金。非正常渠道中的主要方式是虚假按揭，开发商以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。
房地产开发商一方面面对的是缺乏开发资金和有效融资途径的制约，另一方面又面对日益增加的住房市场需求。在这种特定的格局下，开发商为了寻求自我生存和发展，只能通过各种手段从银行获取资金，这是不以任何政策意志为转移的必然结果。即使通过政策限制银行的房地产贷款，开发商也会通过其他渠道，想办法套取银行资金，那样风险就会更大。
而银行一方面在宏观经济政策的指引下，另一方面又在自身稳健经营的要求下，收紧了对房地产这个易形成不良贷款的“高危”产业的贷款。在目前信息不对称的情况下，对于房地产企业的贷款需求，银行审核条件比以往更加严格、苛刻。
（三）房屋供给方与房屋需求方的博弈问题
县域房价增长快于居民收入增长。2007度，益阳市县域居民人均可支配收入9875元，同比增长17.9％。目前，县域房地产平均价格为1280元/平方米，增长30%，高于县域居民人均收入12个百分点。考虑收入分配差距，大部分居民收入增速低于房价增速。与此同时，居民的购房心理价位为700-800元/平方米，心理和实际的巨大落差，使得县域居民难有实力购买商品房。在房产新政不断出台，调控力度不断加大的宏观形势下，住宅开发供过于求。同时，房地产开发结构比例不合理，适合城区中、低档消费层次需求的中小套型普通商品房、经济适用房和廉租房建设较少。
三、县域房地产发展的相关措施与建议
（一）要进一步规范房地产开发市场秩序
一是严格开发企业资质管理，严把市场准入关，不具备开发条件的一律不准进入房地产开发市场。二是严格按程序核发房地产开发经营许可证，严把项目关。从源头上堵住违规开发行为。三是加大执法力度。各有关职能部门要密切协作，从清理整顿、规范开发市场秩序入手，加大监察力度，严厉查处“小开发”“黑开发”的违规开发行为，净化房地产开发环境，对无资质擅自开发项目，不予办理商品房预售许可，不予确权发证。
（二）加强市场监测分析，完善信息披露
要按照建设部等七部委《稳定房价意见》的要求，加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况动态监测与分析。加大对房地产企业的信息披露，完善把房地产企业征信管理，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测与分析，由政府牵头，组织统计、计划、建设、房管、国土、开发办等部门，及时采集并适时披露土地供应、市场供求、房价变动等动态信息，加强舆论引导，稳定市场预期，增强居民购房决策的科学性。
（三）加强贷款的风险管理，做好个人房地产信贷风险防范工作
强化对借款人还款能力的审查，严格审查开发商的资信状况和按揭项目，加强对抵押物的评估工作，认真办理抵押物的抵押登记和公证，确保每一笔个人住房贷款业务的真实性和合法性，及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。
（四）加强银企合作，转变开发商的经营行为
切实转变开发商的经营行为，努力使开发商自觉地转移到中小户型住房建设上来，这是实现商业银行落实住房新政的重要环节。要积极加强与开发商的交流，通过与开发商召开业务座谈会、联系会等措施，对住房新政的政策意图进行研究、探讨和学习，以增加开发商开发中小户型住房开发贷款的产品创新，通过为开发商提供优惠利率贷款、延长贷款期限、扩大贷款规模等，加大对中小户型住房的信贷支持，切实贯彻落实国家70%的指令性指标。要积极改善对开发商的住房贷款服务，在坚持控制风险的基础上，通过优化审批程序，减少审批环节，开设为中小户型住房项目审批服务的绿色通道等，为开发商从事小户型住房建设提供有利的条件。要加快建立对开发商企业的内部评级体系，通过内部评级体系，筛选出优质的开发商客户，并与之进行重点合作等。
（五）加快建立多元化的房地产融资体系
房地产业是周期长、风险高、资金密集型、管理集约型的投资行业。从国外房地产金融发展历程看，房地产融资体系可以包括债券融资、股权融资、投资基金、信托、证券等多种形式，也可以发展专业化的住房金融机构。在多元化的情况下，投资者可以直接购买相关金融产品，而不仅仅通过购买房屋满足投资组合管理的需要。
（六）加强内控管理，提高房地产风险防范的能力
要进一步落实信贷内控制度。严格落实贷款“三查”，明确贷前调查、贷前评审、贷款审查、贷款决策、贷后管理五个层面的责任，对每一笔房地产开发企业贷款要做好认真细致地调查和分析，坚决纠正审慎经营原则从属目标利润的作法。与此同时，对失职渎职而造成重大经济损失的直接责任人要从严追究。要加强对重要信贷客户的监控，通过加强对借款企业的抵押物、开发实力、经营管理、资金安排的严密监控，建立一套有效的风险监控体系。要切实提高风险预警能力，将重心放在对项目的效益和还贷能力评估方面，加强对抵押资产和担保资产的评估，从而有效规避经营风险。
(七)推进经济适用房和廉租房的建没
县城城镇也存在着巨大的收入差距，许多低收人阶层和下岗职工根本没有足够的购买力购买商品房。在构建和谐社会的进程中，地方政府有责任为低收入群体提供住房保障。当务之急是采取有力措施推进经济适用房和廉租房的建设，并把中低价商品、二手房的买卖与租赁结合起来.配合相关的金融贷款制度形成一个完善的、低成本、高效率的社会住房保障体系。
（执笔：唐雅琴 洪浚）
（一）县域房地产开发市场趋热，销售市场降温
我们选取了12家有地方代表性的县域房地产企业进行调查。调查显示，2008年6月计划总投资6.32亿元，同比增长38%，上半年实际完成投资1.6亿元，完成25.3%，本年新开工面积108022平方米，同比增加27222平方米，竣工面积20400平方米，同比减少21200平方米，实际销售面积53500平方米，同比减少5132平方米，空置面积47922平方米，同比增加13632平方米。房地产平均售价为1280元/平方米，同比增长30%。县域房地产开发投资大幅增长，房价上升较快，但房地产销售市场却呈现下降趋势，空置率上升。
（二）县域房地产企业规模小，企业盈利呈递减趋势
受调查的12家县域房地产企业参差不齐，资产负债比在40%-80%水平不等，按平均水平看，受调查企业资产负债比按照时间序列比较，明显呈上升趋势。08年6月资产负债比为48%，而全国房地产企业资产负债比在75%左右，低于全国上半年房地产资本负债比27个百分点。
速动比率是企业速动资产（货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等流动资产）与流动负债的比率。存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。按照速动比率=（流动资产-存货-预付账款-待摊费用）/流动负债总额×100%计算，受调查企业速动比率在2左右，反映出企业短期偿债能力较强。
受调查企业在调查时间区域内均盈利，但盈利呈递减趋势。
（三）从资金需求方看，县域房地产企业资金来源、形式单一
调查显示，当前县域房地产开发投资的主要资金来源是自有资金和其他资金来源，其他资金来源主要在于向正规金融机构借款和民间借贷融资。
从正规金融机构借款中显示，主要是从商业银行和农村信用社获得，从调查表中看出向金融机构的借款方式是抵押、质押借款。向民间融资借款主要是向个人借款，基本没有涉及到企业、中介人、典当行等组织机构。民间融资形式主要是信用借款，借款集中于一年期民间融资。
（四）从资金供给方看，金融机构对房地产企业贷款是主要途径
12家受调查县域房地产企业2007年6月金融机构贷款额比负债总额平均为12.7%，2008年6月上升为20%（其中含无向金融机构贷款的小型房地产企业），信贷资金比率呈逐年上升趋势。而与此同时，不良贷款率呈下降趋势，由2007年6月的18.1%下降到2008年6月的11.78%。2007年6月和2008年6月向民间借贷资金占比负债总额的比重分别为12.8%和7%，呈下降趋势。一年期民间融资平均利率为18%。据估算，房地产开发商的自筹资金有10%是由个人住房贷款形成的，其他资金来源中大约有20%间接来自于银行贷款。总体测算，房地产开发投资资金约有30%来自银行贷款。加上10%的民间融资，其投资资金中房地产
企业常规外债规模在40%。
二、目前县域房地产发展中存在的问题
（一）趋紧的宏观政策与县域发展的博弈
2005年以来，国务院及有关部委陆续出台十余项调控政策措施,综合采取经济的、法律的和必要的行政手段，进一步把紧了土地和信贷两个“闸门”，以抑制开发规模的持续膨胀和房价的过快增长,纠正房地产业发展中出现的偏差。
1.宏观政策与地方政府利益的矛盾冲突。趋紧的宏观调控政策和对房地产业的清理整顿，带来了房地产开发投资中各项成本的增加，抑制了房地产投资。2007年，益阳市总体土地均价为50万元/亩，比清理整顿前的15—20万元/亩，上涨了1.8倍左右。据市房管局综合测算，六层以下（含六层）的商品房成本价为1260元/平方米。其中：土地成本500元/平方米、其他成本360元/平方米（水泥、钢筋等建材及工人工资），各项规费320元/平方米（拆迁、设计、报建、验收、交易等规费）、各项税收80元/平方米，房地产企业盈利甚少；七层以上的电梯楼成本价为1400元/平方米。其中：土地成本220元/平方米、其他成本750元/平方米、各项规费350元/平方米、各项税收80元/平方米，单位成本盈利为55%。
地方政府清楚房产市场的投资增长对于拉高地方GDP有着重要作用。同时，房地产市场的信贷风险是地方政府向中央政府谋取自身利益的一种表现方式。开发商向银行贷款，地方政府通过批租土地获取收入，贷款越多，地方政府收益越大，土地价格越高，地方政府的收益就越快。而随之增加的银行风险属于中央政府。正是由于这种特殊的机制，各级地方政府都希望本地房地产市场火爆，越是火爆地方政府收益越大。
2.趋紧的政策信号与县域房地产开发市场的“寻租”等不当行为。收紧的信贷政策，趋紧的调控措施，而同时不完善的法规,会导致房地产企业通过法规“漏洞”寻求私利。例如县域房地产企业会通过个人等相关关系，寻求政治上的“保护伞”，这很容易滋生腐败。无证开发，个人私自开发现象也会出现。
（二）资金需求方与资金供给方的博弈
目前益阳市经济正进入持续稳步增长的时期，城市化也随之进入快速发展轨道，小城镇的建设以及流动人口对商品房及租赁房屋产生巨大的需求。快速增长的住房需求拉动对房地产开发投资资金需求的迅速扩张。据调查了解，受调查的12家县域房地产企业100%的企业都有通过外部举债的资金需求。而资金来源渠道窄，形式单一，利率高又是目前县域房地产企业获得资金的主要障碍。目前房地产开发企业获取银行信贷资金的方式，一是通过正常渠道，取得开发流动资金贷款、住房开发贷款、商业用房开发贷款和其他地产开发贷款；二是通过非正常渠道将银行信贷资金转换为房地产开发资金。非正常渠道中的主要方式是虚假按揭，开发商以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。
房地产开发商一方面面对的是缺乏开发资金和有效融资途径的制约，另一方面又面对日益增加的住房市场需求。在这种特定的格局下，开发商为了寻求自我生存和发展，只能通过各种手段从银行获取资金，这是不以任何政策意志为转移的必然结果。即使通过政策限制银行的房地产贷款，开发商也会通过其他渠道，想办法套取银行资金，那样风险就会更大。
而银行一方面在宏观经济政策的指引下，另一方面又在自身稳健经营的要求下，收紧了对房地产这个易形成不良贷款的“高危”产业的贷款。在目前信息不对称的情况下，对于房地产企业的贷款需求，银行审核条件比以往更加严格、苛刻。
（三）房屋供给方与房屋需求方的博弈问题
县域房价增长快于居民收入增长。2007度，益阳市县域居民人均可支配收入9875元，同比增长17.9％。目前，县域房地产平均价格为1280元/平方米，增长30%，高于县域居民人均收入12个百分点。考虑收入分配差距，大部分居民收入增速低于房价增速。与此同时，居民的购房心理价位为700-800元/平方米，心理和实际的巨大落差，使得县域居民难有实力购买商品房。在房产新政不断出台，调控力度不断加大的宏观形势下，住宅开发供过于求。同时，房地产开发结构比例不合理，适合城区中、低档消费层次需求的中小套型普通商品房、经济适用房和廉租房建设较少。
三、县域房地产发展的相关措施与建议
（一）要进一步规范房地产开发市场秩序
一是严格开发企业资质管理，严把市场准入关，不具备开发条件的一律不准进入房地产开发市场。二是严格按程序核发房地产开发经营许可证，严把项目关。从源头上堵住违规开发行为。三是加大执法力度。各有关职能部门要密切协作，从清理整顿、规范开发市场秩序入手，加大监察力度，严厉查处“小开发”“黑开发”的违规开发行为，净化房地产开发环境，对无资质擅自开发项目，不予办理商品房预售许可，不予确权发证。
（二）加强市场监测分析，完善信息披露
要按照建设部等七部委《稳定房价意见》的要求，加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况动态监测与分析。加大对房地产企业的信息披露，完善把房地产企业征信管理，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测与分析，由政府牵头，组织统计、计划、建设、房管、国土、开发办等部门，及时采集并适时披露土地供应、市场供求、房价变动等动态信息，加强舆论引导，稳定市场预期，增强居民购房决策的科学性。
（三）加强贷款的风险管理，做好个人房地产信贷风险防范工作
强化对借款人还款能力的审查，严格审查开发商的资信状况和按揭项目，加强对抵押物的评估工作，认真办理抵押物的抵押登记和公证，确保每一笔个人住房贷款业务的真实性和合法性，及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。
（四）加强银企合作，转变开发商的经营行为
切实转变开发商的经营行为，努力使开发商自觉地转移到中小户型住房建设上来，这是实现商业银行落实住房新政的重要环节。要积极加强与开发商的交流，通过与开发商召开业务座谈会、联系会等措施，对住房新政的政策意图进行研究、探讨和学习，以增加开发商开发中小户型住房开发贷款的产品创新，通过为开发商提供优惠利率贷款、延长贷款期限、扩大贷款规模等，加大对中小户型住房的信贷支持，切实贯彻落实国家70%的指令性指标。要积极改善对开发商的住房贷款服务，在坚持控制风险的基础上，通过优化审批程序，减少审批环节，开设为中小户型住房项目审批服务的绿色通道等，为开发商从事小户型住房建设提供有利的条件。要加快建立对开发商企业的内部评级体系，通过内部评级体系，筛选出优质的开发商客户，并与之进行重点合作等。
（五）加快建立多元化的房地产融资体系
房地产业是周期长、风险高、资金密集型、管理集约型的投资行业。从国外房地产金融发展历程看，房地产融资体系可以包括债券融资、股权融资、投资基金、信托、证券等多种形式，也可以发展专业化的住房金融机构。在多元化的情况下，投资者可以直接购买相关金融产品，而不仅仅通过购买房屋满足投资组合管理的需要。
（六）加强内控管理，提高房地产风险防范的能力
要进一步落实信贷内控制度。严格落实贷款“三查”，明确贷前调查、贷前评审、贷款审查、贷款决策、贷后管理五个层面的责任，对每一笔房地产开发企业贷款要做好认真细致地调查和分析，坚决纠正审慎经营原则从属目标利润的作法。与此同时，对失职渎职而造成重大经济损失的直接责任人要从严追究。要加强对重要信贷客户的监控，通过加强对借款企业的抵押物、开发实力、经营管理、资金安排的严密监控，建立一套有效的风险监控体系。要切实提高风险预警能力，将重心放在对项目的效益和还贷能力评估方面，加强对抵押资产和担保资产的评估，从而有效规避经营风险。
(七)推进经济适用房和廉租房的建没
县城城镇也存在着巨大的收入差距，许多低收人阶层和下岗职工根本没有足够的购买力购买商品房。在构建和谐社会的进程中，地方政府有责任为低收入群体提供住房保障。当务之急是采取有力措施推进经济适用房和廉租房的建设，并把中低价商品、二手房的买卖与租赁结合起来.配合相关的金融贷款制度形成一个完善的、低成本、高效率的社会住房保障体系。
（执笔：唐雅琴 洪浚）