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摘 要：我国政府为了控制房价，出台了各种紧缩政策，人口红利逐渐消失，房地产风险在逐渐形成，房地产泡沫极有可能发生破裂。当下的趋势是经济全球化，各行各业联系紧密，房地产业一旦发生风险，就会造成相关产业的联动传染，会迅速传染到金融部门，对宏观经济造成冲击，有着“牵一发而动全身”的效应。因此，研究房地产市场的作用机制及传染效应，有利于在风险发生之前未雨绸缪，减少其发生的可能性，也能在风险传染的时做出相应的政策调整，进行有的放矢的调控措施，防止其传染的扩大，丰富系统性风险的理论体系。
关键词：房地产;金融市场
Blasko和Sinkey（2006）分析了房地产行业的贷款与银行资产之间以及银行资产与风险承担之间的关系，研究发现，如果银行对房地产市场的固定利率贷款比率较高时，那么银行破产风险就越高。Hott（2011）认为房地产价格、按揭贷款以及银行利润之间存在正向反馈效应，导致银行在房地产市场下行时遭受较高利润损失。Hofmann（2007）对20个国家的研究也发现房价上升可显著推动银行信贷增长。段忠东、曾令华等（2006）选取了80组样本月度数据（我国银行贷款及其利率，房地产价格、经济增长），运用多变量协整的分析技术，对2000年到2006年房地产价格和银行信贷的关系进行实证研究。认为短期中，房地产价格对银行信贷的影响微弱，但是在长期中通过协整关系对短期银行信贷产生影响，且随着时间的推移，逐渐增加。
我国住宅房地产平均价格在2013年超过一万元之后，总体呈现上涨趋势，居高不下，这为房地产泡沫的形成提供了条件，也为房地产金融危机提供了滋生的土壤。纵观之前发生的房地产金融危机，均是在经济繁荣时期，房地产信贷增多，此时，风险便不断累积，经济出现过热现象;政府对过度繁荣的经济进行调控，政策导向抑制了房地产的增长趋势，经济下行，借款人偿还能力不足，风险开始逐渐暴露，若不加以控制，便会形成房地产金融风险。我国的房地产金融风险的形成渠道，大体如此。
从1998年我国房地产实现市场化开始，除了2008年全球金融危机对房价造成小幅度的滑落之外，总体上房地产平均价格呈现上升趋势。房价的高涨和房地产市场的高收益率使得投机行为频发，投资性需求上升，“炒楼”现象屡见不鲜。投机者的团队逐渐壮大，从中获得巨大收益，此时房价也被逐渐抬高。然而，房价的增长速度快于经济增长的速度，开放商和买房者对房地产贷款的需求被迫上升。金融机构为了进一步获利，放宽了贷款的限制条件，采取各种优惠政策来适应购房贷款需求，住房抵押贷款额爆发式增长。
房地产价格的上涨，造成了房地产市场的繁荣，人们购房热情高涨，风险防范意识下降，盲目跟风。各贷款机构的债务规模迅猛发展，使得房地产的价格远大于自身的价值，泡沫逐渐累积，信用风险和流动性风险不断加剧。
房地产市场过热，政府会出台一系列抑制政策避免房地产价格进一步的上升。与此同时，购房者心理预期认为房价不可能进一步上涨，购房需求有所下降，此时房屋空置率逐渐增大，房屋的供给大于需求，房地产价格下跌，借款人的资产价值缩水，还款能力不足，不良贷款数量逐渐增大，信贷风险暴露，即使金融贷款机构将抵押品卖出也不能弥补损失，造成房地产金融风险的加剧。
国家应逐渐坚强房地产金融市场的法律地位，根据各地房地产业的特点完善房地产金融的法律环境，健全相关法律法规，通过法律手段规范房地产金融市场的良性运作，对于相关金融信贷业务进行严格的监督，利用政府的财政政策、利率政策、货币政策加强对房地产金融市场的宏观调控，在一定程度上可提高中央银行对于全国各商业银行的监管力度。同时限制房地产业的过热发展，合理引导房地产行业发展模式的转变，控制房价的过快增长，从而避免房地产业的系统风险，规避房地产金融风险。对于那些经批准进入我国房地产市场进行人民币业务办理的外资银行或者相关私人投资方，应注意相关规范化管理，控制其在我国房地产金融业的经营范围和经营规模，从而避免大量外资热钱对于我国房地产业的冲击，规范房地产金融市场的有序发展。
目前，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的風险分散，用以解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题。也可以吸取国际经验，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险;具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房;发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。
参考文献：
[1]. Matej Bla？ko，Joseph F.Sinkey Jr.Bank asset structure， real-estate lending， and risk-taking[J].Quarterly Review of Economics & Finance， 2006，46（1）：53-81.
[2].Hott C. Lending behavior and real estate prices[J].Journal of Banking & Finance， 2011，35（9）：2429-2442.
[3].Hofmann B. Bank Lending and Property Prices ：Some International Evidence[C] Money Macro and Finance. Money Macro and Finance Research Group，2007.
[4].段忠东，曾令华，黄泽先，《房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究》 [J].金融论坛，2007，12（2）：40-45.
作者简介：
张倩楠（1993—），女，山西晋城人，山西财经大学2016（金融学）学术硕士研究生，研究方向：金融工程与风险管理.
关键词：房地产;金融市场
Blasko和Sinkey（2006）分析了房地产行业的贷款与银行资产之间以及银行资产与风险承担之间的关系，研究发现，如果银行对房地产市场的固定利率贷款比率较高时，那么银行破产风险就越高。Hott（2011）认为房地产价格、按揭贷款以及银行利润之间存在正向反馈效应，导致银行在房地产市场下行时遭受较高利润损失。Hofmann（2007）对20个国家的研究也发现房价上升可显著推动银行信贷增长。段忠东、曾令华等（2006）选取了80组样本月度数据（我国银行贷款及其利率，房地产价格、经济增长），运用多变量协整的分析技术，对2000年到2006年房地产价格和银行信贷的关系进行实证研究。认为短期中，房地产价格对银行信贷的影响微弱，但是在长期中通过协整关系对短期银行信贷产生影响，且随着时间的推移，逐渐增加。
我国住宅房地产平均价格在2013年超过一万元之后，总体呈现上涨趋势，居高不下，这为房地产泡沫的形成提供了条件，也为房地产金融危机提供了滋生的土壤。纵观之前发生的房地产金融危机，均是在经济繁荣时期，房地产信贷增多，此时，风险便不断累积，经济出现过热现象;政府对过度繁荣的经济进行调控，政策导向抑制了房地产的增长趋势，经济下行，借款人偿还能力不足，风险开始逐渐暴露，若不加以控制，便会形成房地产金融风险。我国的房地产金融风险的形成渠道，大体如此。
从1998年我国房地产实现市场化开始，除了2008年全球金融危机对房价造成小幅度的滑落之外，总体上房地产平均价格呈现上升趋势。房价的高涨和房地产市场的高收益率使得投机行为频发，投资性需求上升，“炒楼”现象屡见不鲜。投机者的团队逐渐壮大，从中获得巨大收益，此时房价也被逐渐抬高。然而，房价的增长速度快于经济增长的速度，开放商和买房者对房地产贷款的需求被迫上升。金融机构为了进一步获利，放宽了贷款的限制条件，采取各种优惠政策来适应购房贷款需求，住房抵押贷款额爆发式增长。
房地产价格的上涨，造成了房地产市场的繁荣，人们购房热情高涨，风险防范意识下降，盲目跟风。各贷款机构的债务规模迅猛发展，使得房地产的价格远大于自身的价值，泡沫逐渐累积，信用风险和流动性风险不断加剧。
房地产市场过热，政府会出台一系列抑制政策避免房地产价格进一步的上升。与此同时，购房者心理预期认为房价不可能进一步上涨，购房需求有所下降，此时房屋空置率逐渐增大，房屋的供给大于需求，房地产价格下跌，借款人的资产价值缩水，还款能力不足，不良贷款数量逐渐增大，信贷风险暴露，即使金融贷款机构将抵押品卖出也不能弥补损失，造成房地产金融风险的加剧。
国家应逐渐坚强房地产金融市场的法律地位，根据各地房地产业的特点完善房地产金融的法律环境，健全相关法律法规，通过法律手段规范房地产金融市场的良性运作，对于相关金融信贷业务进行严格的监督，利用政府的财政政策、利率政策、货币政策加强对房地产金融市场的宏观调控，在一定程度上可提高中央银行对于全国各商业银行的监管力度。同时限制房地产业的过热发展，合理引导房地产行业发展模式的转变，控制房价的过快增长，从而避免房地产业的系统风险，规避房地产金融风险。对于那些经批准进入我国房地产市场进行人民币业务办理的外资银行或者相关私人投资方，应注意相关规范化管理，控制其在我国房地产金融业的经营范围和经营规模，从而避免大量外资热钱对于我国房地产业的冲击，规范房地产金融市场的有序发展。
目前，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的風险分散，用以解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题。也可以吸取国际经验，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险;具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房;发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。
参考文献：
[1]. Matej Bla？ko，Joseph F.Sinkey Jr.Bank asset structure， real-estate lending， and risk-taking[J].Quarterly Review of Economics & Finance， 2006，46（1）：53-81.
[2].Hott C. Lending behavior and real estate prices[J].Journal of Banking & Finance， 2011，35（9）：2429-2442.
[3].Hofmann B. Bank Lending and Property Prices ：Some International Evidence[C] Money Macro and Finance. Money Macro and Finance Research Group，2007.
[4].段忠东，曾令华，黄泽先，《房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究》 [J].金融论坛，2007，12（2）：40-45.
作者简介：
张倩楠（1993—），女，山西晋城人，山西财经大学2016（金融学）学术硕士研究生，研究方向：金融工程与风险管理.