20世纪90年代中后期开始,房地产经纪中介组织在我国大中型城市获得了突飞猛进的增长,现实情况产生了对经济学在该行业的应用、指导其发展的迫切需求,而我国已有绝大部分研究停留在“存在问题+政策建议”的研究模式。在这种背景下,本论文试图运用现代经济学理论,借鉴和引进国外先进研究成果,对房地产经纪中介市场中核心的代理问题进行研究探讨。 文章将房地产中介行业的代理问题分为“代理关系的产生、代理机制的分析与比较、代理价格分析、代理的激励分析、代理业务的选择”5个方面来分析。运用的方法主要是规范性的逻辑分析和比较制度分析的方法。 文章首先发展了一个中介的内生分工模型,用以解释买卖双方组成的经济体如何内生分工,成为一个由买方、卖方和经纪中介三方组成的经济体,借此解释代理关系的产生。然后通过中美两国代理机制的比较分析,指出了三个导致我国市场效率低下的根本特征:多方代理、居间代理和非信息共享。并通过经济史和制度变迁动力分析指出要使这三个特征向以“独家代理、非居间代理和信息共享”为特征的美国交易制度转变,必须依靠第三方的强制力才能完成。接着文章转向分析代理中的价格问题:总结了固定比例佣金率特征;分析了大规模的中介收取的佣金率高,小规模的中介收取的佣金率低的关系;指出中介之间的非价格竞争不能导致帕雷托最优状态。在代理的激励分析部分指出中介代理时会出现各种道德风险问题,现行的佣金率设置普遍基本不能满足次优激励合同。佣金率外生给定时,委托人对于激励中介无能为力,中介只会根据自己的私有知识自行确定努力。中介参与有效降低了买卖双方直接交易导致的逆向选择问题,但是中介的参与又导致了新的逆向选择问题。在最后关于中介代理业务的选择部分,总结归纳了决定中介从事买卖差价业务的四大因素:现金流约束、风险因素、收益因素、制度因素,并指出这四大因素在我国和美国的不同特点是我国盛行买卖差价,美国不盛行的根本原因。