过去二十年,房地产企业经历了快速的发展和扩张。到2016年开始,国家陆续出台了多个政策来限制房地产行业的过度发展,2020年更是出台了“三条红线”政策来管控房地产企业的负债情况。在这个过程中,城市及其轨道交通也经历了快速发展,各大城市均开始规划和建设地下轨道交通和高铁站。自2005年起,房地产企业陆续进入TOD项目,参与开发和建设轨道交通的站点及其周边土地。本文在总结TOD项目（Transport-oreinted-development,轨道交通导向）的特征和开发模式与经验的基础上,搭建了房地产公司的TOD风险控制框架,把风险控制系统分为“四阶段五大系统”。其中,四阶段指决策立项阶段、一级开发阶段、二级开发建设阶段和二级开发运营阶段;每个阶段细分为五大系统,分别为项目系统的风险控制、投融资系统的风险控制、管理系统的风险控制、资金成本系统的风险控制和外部监管系统的风险控制;每一个系统又进一步细分出多个子项目,然后以龙湖地产TOD项目为例进行分析与论证。龙湖地产作为国内首批建设TOD项目的房地产公司,参与建设了“城市型”和“邻里型”TOD项目,并按其自身经验将TOD项目划分为城际枢纽、城市商圈、区域中心等。本文对其中符合“城市型”TOD定义的城际枢纽、城市商圈、区域中心和TOD新城等四个龙湖所开发的项目进行案例研究。根据龙湖地产所采用的一二级联动的TOD项目开发模式,将龙湖地产TOD项目按“四个阶段五大系统”进行细分,并结合龙湖地产风险控制的内部管理和集团-项目部的组织架构,对四个阶段五个风险控制系统进行深入细致地分析。根据龙湖地产TOD项目的风险控制分析,本文提出了相应的风险应对建议,主要包括:（1）龙湖地产应采取盖上盖下同步开发方式,来降低异步开发所导致的设计不适配、建设困难等风险;（2）龙湖地产应增加项目部对TOD项目风险控制的力度,从集团层面进行人员培训和整体把控,从区域层面进行具体的城市研究和实地调研;（3）龙湖地产在进行TOD项目时,尽可能采用股权融资方式,通过项目公司的股权出让或者政府参与的PPP模式等方法,降低龙湖地产的融资规模,同时降低TOD项目对企业报表的影响,从而既可以降低融资风险又降低政策监管风险。本文创新体现在三个方面:（1）构建了符合TOD项目特点的风险控制体系。本文在结合国内外TOD项目开发模式和实践经验的基础上,提出了符合地产企业TOD项目的风险控制框架。（2）研究视角新。本文从房地产企业角度对TOD项目特征及其风险控制问题进行分析,这扩展了 TOD项目微观视角的分析。（3）对龙湖地产TOD项目的风险控制问题进行系统分析。本文系统性地分析了龙湖地产TOD项目的风险控制问题,为龙湖地产或其他企业TOD项目的风险控制提供思路。