自古以来安居乐业是所有人的梦想,也是那些忧国忧民之士的毕生追求。没有什么比唐代大诗人杜甫的千古名句:“安得广厦千万间,大辟天下寒士俱欢颜,吾庐独破受冻死亦足”更能说明住有所居的分量了。从目前世界各国情况来看,不论是发展中国家还是发达国家,随着人们生产、生活的城市化进程不断加深,居民的住房问题可能是家庭和政府最为关心也是最为棘手的问题。从上个世纪70年代末以来,为了解决城市居民的住房问题,中国政府在不同阶段推出了多个版本的政策和措施,但总体上都不能说很成功。这些政策措施要么脱离当时的实际条件根本无法实施,要么解决的对象和覆盖的人群十分有限。应该说自改革开放以来,长期以来困扰广大城市居民的住房问题真正得到卓有成效的缓解或解决,还是自上个世纪90年代中期尤其是2000年以来,伴随着我国住房制度的市场化改革,以及中国经济快速发展而来的,房地产行业的大发展。截止到2015年城市居民的人均住宅建筑面积由1978年的6.70㎡上升到34.91㎡。尽管国内有一些学者对各级政府将房地产作为本地区支柱产业的政策以及过度依赖土地财政等问题提出过各种各样的批评,但他们忘记了一个简单的经济道理,市场经济条件下任何产业的发展都不是供求双方一相情愿的事情。作为一个常识性的认识,经济发展的根本目的在于满足人们日益增长的物质文化需要。经济学告诉我们,需求与供给从来就是相互依存的——需求创造自身的供给,供给也创造自身的需求。我国房地产行业之所以能成为推动各个地区经济发展的支柱产业,最主要的原因在于它拥有一个伴随经济发展和人均收入水平提高而来的巨大的有效市场需求,反过来,房地产市场的大发展也直接或间接带动了其他行业的发展,从而使经济进入了一个所谓的“循环累积因果效应”良性循环之中,而不是政府部门为了解决自身财政困难的人为干预的结果,或者说政府的作用最多在于适应经济发展的要求采取一些顺势而为的政策,例如,放开土地供应的二级市场和鼓励住房信贷等。纵观世界各国房地产市场的发展历程,房地产行业的发展离不开一个相对发达的市场经济环境以及相对完善的金融市场。像任何市场化的解决方案一样,人们在利用其在刺激生产和有效配置资源方面无与伦比的优势的同时,也不得不忍受市场波动带来的破坏。90年代初日本房地产市场泡沫破裂给日本经济带来的严重影响,2008年美国房地产市场泡沫破裂而引发的次贷危机,给美国经济以及世界经济带来的沉重打击,无不在提醒人们房地产过度发展可能造成的严重后果,尤其是房地产市场泡沫所带来的金融风险问题。自2004年开始随着房价在北京、上海、广州、深圳等一、二线城市的快速上涨,并在逐渐向全国各大中城市蔓延,鉴于日本90年代房地产泡沫破裂的前车之鉴,一些学者就开始提出我国房地产市场存在泡沫的警告,与此同时中央政府也开始出台各种政策措施来抑制房地产价格快速上涨的势头,以防范和化解与此相关的金融风险。十多年过去了,虽然有这样那样的政策房地产限制政策的不断出台,直到2014年我国房地产市场才开始总体进入一个明显的转折阶段,全国房地产总体销售量明显下滑,库存量居高不下。众所周知,高库存是房地产泡沫破裂之前的重要标志之一。为此,2015年以来中国政府出台一系列政策来“救市”,主要目标是库存严重的三、四线城市。2015年12月召开中央经济工作会议,更是提出了通过财政补贴鼓励农民进城购房来解决房地产去库存的问题。进入2016年以来,虽然一些一线城市出现了房地产市场较为异常的突然转暖和价格高涨现象,但对于众多的三、四线及其以下城市高库存仍然是主要特征。本文主要将视角聚焦在人们较少关注但覆盖面更大的县级城市(镇)房地产市场。大中城市一样,这些县级城市的房地产市场从2000年以来也经历了一个逐渐升温并迅速膨胀的过程,目前也在面临着销售困难,开发商跑路,以及更为严重的由于资金断裂造成的借贷危机,给脆弱的民间金融市场造成了难以估量的严重后果和社会风险。本文主要调查和分析的对象是河南东部的一个县级城市——柘城县的房地产市场。本研究主要目的有三方面:其一,在理论上系统地理解房地产市场与金融市场的关系、房地产投机与房地产泡沫的关系、房地产泡沫与金融风险的关系;其二,通过调查了解县级房地产市场的发展历程和现状,发现存在的主要问题和风险;其三,对于调查中发现的问题,从理论上进行解释和分析。本文第一部分主要介绍研究背景和国内外研究现状;第二部分主要分析房地产市场与金融市场的关系、房地产泡沫形成机制、房地产泡沫与金融风险的关系,并举次贷危机为例;第三部分对柘城县房地产市场现状调查结果进行分析,接着分析造成柘城县房地产现状的原因;第四部分先对柘城县房地产泡沫进行测度,得出空置率、房价收入比和房价增长率/GDP增长率都超出了房地产泡沫的临界值,由此得出柘城县房地产市场存在泡沫。而后分析泡沫破裂可能对银行系统和民间借贷市场造成的金融风险;第五部分是本文提出的建议。