近年来由于住宅房地产市场的产品同质化、竞争激烈化以及国家宏观政策调整导致的城市地价攀升,住宅房地产市场利润水平不断下降,不少综合体房地产开发商转而投资开发商业地产项目以期获得较大利润。开发商从住宅开发到住宅底商开发到纯粹商业地产开发,所依赖的经验依然是住宅开发经验,而商业地产综合了商业、地产业两大行业的特点,涉及到的价值主体很多,其复杂性远非住宅市场可以比拟。商业地产项目定位虽然在整个地产开发运作过程中表现形式只是一个分项工作,却包含了资金回收模式和开发技术等的大部分内容,反映了投资方案的主要特征。对于商业地产项目开发而言,定位起着方向性和纲领性的作用,影响了整个商业地产项目的发展方向和前景。 我国的商业房地产发展历史较短,相关的理论研究尚不完备,当前的市场定位主要借鉴住宅开发的定位模式,对商业地产跨越房地产业和商业零售业两个领域的特性重视不足,导致市场定位难以起到其应有的作用。改变这种状况一方面需要理论研究的深化,另一方面要在定位程序上加强决策评价,通过决策评价来对方案进行优选和修正。所以根据商业房地产经营的内在规律建立商业项目定位决策评价指标体系是一项十分必要的工作。 本文结合我国商业地产的实际情况,从商业地产项目定位的工作流程入手,对商业地产项目定位决策的指标进行了寻找、归纳和分类,构建了商业地产项目定位决策评价指标体系。而后系统地介绍了方案评价的理论与方法的发展历程,详细介绍了层次分析法(AHP)和模糊多准则决策的理论及研究方法,分析了其各自进行方案评价的优点与不足,从而为建立基于层次分析法(AHP)和模糊多准则决策技术的商业地产项目定位评价模型奠定了理论基础。最后,采用层次分析法和模糊多准则决策技术成功运用到商业地产项目定位决策评价中。 本文针对目前我国开发商对商业地产项目定位研究的需求,提出一个通过主观定位与决策评价相结合的思路与方法,建立起相对科学和完善的决策评价指标体系模型,为商业地产开发商在项目开发前期的定位阶段提供可靠参考。