REITs在我国已有二十余年的发展历史,2021年,我国第一批基础设施公募REITs登陆沪深交易所,为基础设施领域利用REITs融资、盘活存量资产以带动增量资金投资的模式指明了重要方向。结合当前国外REITs市场的发展规模以及国内的基建投资情况,我国的公募REITs市场具有巨大的发展空间,公募REITs的推出在宏观经济、金融市场、基础设施行业发展、投资等诸多层面都具有重要意义。在此背景下,作为积累了诸多优质项目、受国家政策大力扶持、目前正处于供需稳定扩张期的水务行业,已经成为了公募REITs的重点发展市场。水务行业公募REITs的发行,不仅能够进一步深化公募REITs市场的发展,又能够助力水务企业摆脱过去过分依赖重资产、高杠杆的发展模式,进入行稳致远的高质量发展阶段。由于目前包括水务REITs在内的公募REITs市场仍处于发展初期阶段,对此类产品定价相关的研究还比较少,大多集中在实务层面,而合理有效地定价又是保障公募REITs市场平稳安全运行、实现多元化多方位基础设施融资的重要因素,因此,本文深入探讨了水务行业公募REITs的定价问题。鉴于我国公募REITs市场的形成还不到一年,产品的种类与数量较少,二级市场的交易与价格的形成还不充分,结合水务REITs的基础资产运营成熟、现金流稳定可预期的特点,本文选择采用自由现金流贴现模型对水务REITs定价。受市场种类及篇幅限制,本文特别针对富国首创水务REIT这类污水处理项目REITs的定价进行了详细分析,具体包括现金流预测和折现率预测两个重要步骤。在现金流的预测上,由于国内公募REITs绝大部分的现金收入来源于基础设施,因此本文通过预测底层污水处理项目公司的税前净现金流来完成对公募REITs现金流的预测。污水处理企业的主要收入来源于在提供污水处理及相关服务的过程中收取的污水处理服务费,实质上属于排污者的使用者付费,系由市场化运营产生,具体由污水处理服务费单价和污水处理量的水平决定,同时会受到国家及地区经济发展、行业发展动向、市场环境变化、项目运营管理能力等因素的影响。一方面,污水处理服务费单价由特许经营权协议约定,同时协议允许项目公司基于成本、税收等因素的变化以调价系数对污水处理服务费单价进行调整,调价系数通常会考虑电费、人工费、物价水平、化学药剂费、税收政策等因素的影响。本文采用蒙特卡洛模拟方法,基于历史值模拟出对调价系数造成影响的人工费系数、药剂费系数以及物价变动系数的概率分布,进而采用随机抽样的方法模拟出调价系数的数值特征,结合协议约定单价,预测出经营期限内项目公司污水处理单价的变动情况。另一方面,项目公司的污水处理量在基本污水处理量和安全系数对应负荷之间围绕设计处理量上下变动,本文不考虑环境变化、人员流动等因素的影响,认为经营期内项目的污水结算量会维持在设计水平。结合以上两个方面,对预测期内项目公司的运营收入作出了预测。再依据调价这一特点,合理假设运营总成本与运营收入之间会保持稳定的比例关系,最终得到了富国首创水务REIT在特许经营期内现金流的分布情况。在折现率的估计上,本文采用WACC法,以项目公司的平均发债成本估计债务资本成本,以水务行业的平均权益资本成本估计项目公司的权益资本成本,最终以计算出的税前平均资本成本作为折现率的估计值,计算得到富国首创水务REIT的折现率为8.74%。结合现金流分布情况,进一步得出富国首创水务REIT的现值为175,133.01万元,价格为3.50元/份。结合这一价格以及该基金在二级市场的波动情况,本文认为当前富国首创水务REIT存在较大的价格下跌风险,投资人应予以关注,并在公募REITs的投资上树立理性、长期的投资理念。最后基于以上研究本文给出了研究结论、研究局限性与展望,拓展了该方面的研究成果,具有一定的借鉴意义。