本文针对某商业房地产项目进行投资分析，希望利用自2000年以来国内商业房地产的开发经验的初步总结和对项目开发进程、模式的分析，论证项目的可行性和投资收益。通过对上海商业房地产宏观市场的发展、商业项目的开发模式、本项目的微观市场环境、项目的关键成功因子、项目SWOT分析和财务数据等的综合分析，寻求合理的建设方案和经营模式。 　　本项目的建设宜采用“零租零售、整租不售的混合经营模式”，即“万达模式”作为项目开发的基本策略。以百货、真冰溜冰场等的核心主力店的沉淀物业，带动周边商铺的销售，实现现金的迅速回流。同时，适当的开发可供出售的公寓式酒店办公空间，充分利用商业资源的开发导致的地段价值的提升，实现资源效益的最大化，进而规避开发风险。 　　本项目区域市场承载力较强，有充分的目标对象客源，竞争项目有限，具有良好的价格期望，因而本项目具有市场可行性。通过关键成功因子分析和SWOT分析，把原来的非可控的CSFs转化为可控的CSFs，利用合理的发展策略组合，规避项目开发的风险。 　　本项目具有很强的财务可行性，投资总额约为2.5亿左右，可以获得近1.38亿的净利润。财务内部收益率可以达到32.26％，本项目销售盈亏平衡点为59.21％，具有非常强的抗风险的能力。