在当前商品房买卖中,房地产开发商为了固定客户和流转资金,而购房者为了避免房价上涨,双方自愿签订商品房买卖预约合同的交易模式已屡见不鲜。尽管我国刚通过的《民法典》第495条将预约合同作为独立的合同类型规定在合同篇,但是仅对预约合同的含义和违反预约合同构成违约责任作出简单规定,并不能有效解决实践生活中纷繁复杂的商品房买卖预约合同纠纷。商品房买卖预约合同的认定标准、法律效力以及在一方当事人违反商品房买卖预约合同后是否适用继续履行责任、损害赔偿数额等焦点问题在司法实践中呈现混乱的现状。而在我国学术界,关于预约合同的认定、法律效力、违约责任的主要内容一直也是莫衷一是,未形成通说。鉴于此,商品房买卖预约合同司法适用无论是在理论还是实践都是亟待解决的重要问题,对其进行探讨具有重要意义。本文结合预约合同相关理论以及在商品房买卖预约合同纠纷的司法实践基础上,对商品房买卖预约合同在司法适用中存在的合同性质判断、法律效力、继续履行责任方式是否适用、损害赔偿范围等问题进行研究,并针对以上问题提出具体的适用标准以期可以规范商品房市场的交易秩序。本文正文内容主要分为以下四个章节:第一章通过对司法实践中商品房买卖预约合同纠纷做案件统计和案件分析发现当前商品房买卖预约合同司法适用存在的问题。首先,通过商品房买卖预约合同纠纷案件数量较多的17个省、自治区、直辖市中抽取216件商品房买卖预约合同纠纷普通案件对当事人的诉讼请求、法院裁判结果来展现当前商品房买卖预约合同的司法现状。其次,对各级法院公报案例和刊登在《审判要览》等刊物上的典型案例进行分析,总结当前法院关于商品房买卖预约合同争议焦点的倾向性裁判思路,以发现我国目前商品房买卖预约合同在司法适用中存在合同性质判断标准不一致、法律效力不明确、继续履行责任方式适用不明、损失赔偿数额差异大四个方面的问题。第二章分析商品房买卖预约合同的认定问题。首先,本文通过商品房买卖预约合同理论和实践中存在的合同确定性以及当事人主观意思两大标准进行分析,认为当事人主观意思标准更能体现当事人的缔约目的,以当事人主观意思标准为核心标准,以合同内容确定性标准为参考标准有利于对当事人签订的合同性质进行准确判断。其次,根据商品房买卖预约合同与无约束力的认购意向书以及商品房预售合同相关协议从理论上对商品房买卖预约合同作出界定。最后,结合《商品房买卖合同司法解释》,除了合同的表意标准还要通过当事人的履行行为对当事人的法律关系做出准确判断,并结合司法实践,对商品房买卖预约合同转化为商品房买卖合同两大法定要件“合同的主要内容”以及“收受购房款”进行分析解释,提出统一适用的标准。第三章分析商品房买卖预约合同的法律效力。首先,结合我国当前法院对于商品房买卖预约合同法律效力的审判观点,对目前预约合同法律效力理论学说“磋商说”、“缔约说”、“内容区分说”、“主客观区分说”进行介绍。其次,结合司法实践中的商品房买卖预约合同纠纷具体案例对四种理论观点进行评析,指出前三种学说存在的弊端,和“主客观结合说”的合理性。最后,在“主客观区分说”学说下,根据主观和客观两个层次将司法实践中类型多样的商品房买卖预约合同进行类型化分类,根据当事人是否对最终交易内容达成合意,将其分为缔约型商品房买卖预约合同和磋商型商品房买卖预约合同,并结合具体案例对不同的类型特征作出了列举介绍。第四章主要分析我国商品房买卖预约合同违约责任中的继续履行责任和损害赔偿责任。关于继续履行责任,首先,对于商品房买卖预约合同是否适用强制履行责任方式,本文通过对预约合同理论的肯定说和否定说进行分析,认为肯定说更为合理,继续履行责任在预约合同中可以适用。其次,在对商品房买卖预约合同类型划分下,继续履行在商品房买卖预约合同的适用范围有限,仅限于达成最终交易内容达成合意的此种缔约型商品房买卖预约合同。最后,对于强制履行的实现,由法院判决拟制意思表示具有可行性和合理性,对于商品房买卖预约合同的非核心未决条款,法院根据合同解释规则进行填补后判决继续履行商品房买卖预约合同。关于损害赔偿责任,首先,本文通过对于预约合同损害赔偿理论学说的分析,认为预约合同的履行利益接近于本约合同的信赖利益,采用本约合同“信赖利益说”更为合理。其次,关于商品房买卖预约合同的损失赔偿范围,包括机会损失在内的损失赔偿更有利保护当事人的利益。最后,关于当事人的机会损失赔偿依据可以商品房买卖合同实际应该签订时房屋市场价格以及商品房买卖预约合同约定的房屋价格两个价格之间的差价作为机会损失赔偿依据,同时结合当事人签订的商品房买卖预约合同的类型、具体履行情况、违约方的过错程度等多因素进行衡量,对机会损失的适当比例调整来实现当事人利益的个案平衡。