改革开放40年，中国城镇化与工业化实现飞跃发展，建设用地供需矛盾激化，同时农村土地闲置造成农村土地资产严重浪费。2018年中央一号文件提出宅基地三权分置制度构想，为宅基地流转提供条件，激发农村土地活力。新《土地管理法》作为“三块地”改革成果的法律化，进一步支撑三权分置政策实施。一系列宅基地制度改革意味着宅基地配置将逐渐过渡为以市场配置为主，未来很长时间段内，宅基地都将处于三权分置过渡发展阶段。三权分置政策在城市周边最易实施，该地区宅基地交易行为频发，影响因素复杂，为相关研究提供大量样本数据。因此本研究选取紧邻城市周边的徐州市铜山区为研究区，从三权分置背景下出发，探究城市周边区域层面宅基地价格影响因素及定级方法。
　　对比发现三权分置后宅基地使用权拥有了完整的用益物权，同时为宅基地提供多种流转方式，宅基地主导价值由社会保障价值向社会保障价值与经济价值兼有。在宅基地改革大背景下，明确现行的宅基地制度、政策及法律，根据人的需求层次与宅基地功能建立完整的宅基地价值体系，对比现行法律与三权分置宅基地权利体系、流转方式和价值构成的不同，明确三权分置后宅基地各种变化特征，为研究提供理论支撑。
　　利用数理统计的方法定量分析区域层面上宅基地转让价格的影响因素发现距市区距离、农民人均纯收入、道路通达度、公共设施完备程度、公交便捷度、农村更新改造、交通规划、农村特色风貌等对宅基地转让价格有显著影响。利用无相关性的八个因素强迫进入多元回归，结果表明除距镇中心距离以外的八个因素可以解释62.2%的变异量。通过对比宅基地价格与城市土地价格影响因素发现主要区别在宅基地受政策影响因素影响较大，且宅基地基本不受公园绿地、大气环境及基础设施的影响。
　　在区域层面影响因素研究结果的基础上建立宅基地定级影响因子体系，采用多因素综合评定法对铜山区宅基地将宅基地划分为五个级别，其作用分值临界点分别是26.35、37.945、50.45、63.75，其呈现出以不同级别商服中心为核心的圈层结构空间分布特征。与铜山区现有地价体系进行衔接后发现，此次宅基地定级结果合理，影响因子体系较为科学，说明兼顾城市周边宅基地定级具有科学性。
　　定级结果的合理性说明现有城市周边地区会受到市区商服中心、基础设施等因子不同程度的影响。根据相关规程和《农村集体土地价格评估技术指引》的要求，定级因子被局限于定级范围内，研究证明在城市周边地区，必须考虑市区影响因子对土地级别的影响，以保证城市周边地区与市区地价水平的衔接。