现实生活中的商品房小区大多实行的是商业化的物业管理模式,这种物业管理模式建立在产权清晰的基础上,房屋的所有者在明确的法律授权下和经济关系中是小区公共事物的治理主体。但是实际生活中仍然存在一部分老旧小区,这些社区大多建于上世纪七八十年代中后期,由于诸多历史因素,在管理上暴露出了一系列问题,早期老旧小区的物业管理方式已经不能满足现实的需求。全国各地都尝试探索适宜老旧小区物业管理的模式,但大多以失败告终。究其原因是没有找到影响物业管理绩效的关键要素,即没有找到产权与治权关系对老旧小区物业管理的影响。从理论上而言,产权与治权的互动关系表现为产权决定治权,而治权也会影响产权。从实践案例的验证来看,北京市朝阳区的准物业管理模式没有基于产权与治权的复合统一,物业管理绩效不佳；而天津市丽娜模式在产权与治权复合统一的基础上,获得了较好的物业管理效果。这证明了基于产权与治权复合统一基础上的物业管理方式能带来更好的物业管理绩效。因而从政策的角度,需要从产权结构和治权结构两个维度为老旧小区物业管理的整改提出建议。