随着商品住宅价格的不断攀升,暴露出诸多城市问题。房地产的发展情况同国民经济的持续稳健发展和城市居民生活水平息息相关,而商品住宅占据房地产的主导地位,引领着房产热的潮流。商品住宅市场同房地产业的发展相似,存在着明显的周期波动现象,各项指标存在着上升与下降的相互交替形态。非理性的预期导致消费者的盲目购房、投资额的大幅增长,导致应对目前可能面临的突发危机难以把控的局面。因此,加强商品住宅市场的监控,有效控制商品住宅市场的健康发展成为必然。首先,本研究将地理加权回归模型进行创新,提出改进的GWR回归算法替代传统的GWR模型中的全局系数进行分位数回归计算,对商品住宅价格利用ArcGIS的地统计分析工具进行拟合,更好地根据区位因素的影响进行空间分析。模型结合使用ArcGIS技术,得出结果发现比传统的OLS、GWR更精确,实现了空间分异研究的理想化分析。通过空间相关性分析、趋势分析以及影响因素分析三大模块相结合,发现哈尔滨市主城区商品住宅价格呈现明显的区域性,呈多级中心的特点,商品住宅价格的峰值并没有表现在传统的CBD上。得出的结果深刻揭示了商品住宅价格和影响因素之间的复杂关系。其次,基于粗糙集理论对哈尔滨市商品住宅市场的波动情况进行预警。确定警情-寻找警源-分析警兆-预报警度,最后提出对策建议。在预警系统指标体系的选取上结合了哈尔滨市的自身经济特点,提炼出商品住宅市场的预警指标,建立合理的宏观预警模型;在对警情进行分析及预测时,预测部分结合了给予累积法的灰色预测和马尔科夫预测,对多元回归分析结果进行了修正,得出修正后的预测结果,预测未来2年内哈尔滨市主城区商品住宅市场处于正常偏冷的状态。最后,基于空间分析和宏观预警得出增强哈尔滨商品住宅市场的有效性政策建议。