论住宅小区会所的所有权归属

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买在配有会所的住宅小区,就可足不出户地享受便捷的休闲健身服务,这是不少购房者选购带会所住宅小区的主要理由。然而,业主们入住后才发现,住宅小区会所不仅难以达到业主购房时的预期效果,还时常在使用功能、经营主体、收益分配、交接交付、权利转让等方面产生纠纷。会所之争表面上是不同利益主体在权利行使过程中的分歧,实质上,这些争议的根源在于会所一直处于所有权归属不清的状态。我国《物权法》及其司法解释至今尚未对小区会所的权属作出明确的规定。部分地方结合当地的实际情况作出的地方性规定,因效力级别和适用范围的限制,不可作为物权归属的依据。司法实践对于会所权属问题没有统一的认定方法。学者们对于会所也存在多种不同的观点。本文通过探究住宅小区会所的立法情况、司法实践,并就学者们提出的各种理论观点进行评析,同时参考了法、美、日、台、澳等国家和地区关于建筑物区分所有权共有部分的立法和实践情况,就住宅小区会所的所有权归属问题阐述了自己的权属认定意见及理由。住宅小区会所推定归全体业主共有,开发商能够举证证明存在由其享有所有权的约定且该约定未侵害全体业主合法权益的,可从其约定归开发商所有。会所推定归业主共有,体现了会所共有模式的优越性;允许不侵害业主权益情况下的意思自治可以灵活适应不同的实际需求。
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