根据不动产物权变动的登记要件主义,在办理不动产转移登记前不动产买受人并未取得所有权或土地使用权。又根据民事执行的形式化原则,债权人可以对出卖人名下的不动产申请强制执行。当债权人欲通过执行该不动产实现其债权时,其与不动产买受人便产生了权利冲突。根据《执行异议规定》第28条、第29条规定,符合条件之不动产买受人权益足以排除金钱债权的强制执行,但这两条规则的理论基础与正当化来源尚存讨论空间,其所规定的构成要件在实务中的适用也存有不少争议。目前,我国《民事强制执行法》的立法工作正在如火如荼地开展,其中案外人异议之诉作为一项重要的执行救济措施受到了人们广泛的关注。因此,本文拟结合实体法与程序法理论,尝试解决不动产买受人权益能否排除强制执行以及上述规则在案外人异议之诉的适用中可能遇到的问题。文章正文包括四个部分,大致内容如下:第一部分:不动产买受人所享有民事权益的性质之辨。判断案外人对执行标的所享有的民事权益可否排除强制执行,须辨明该民事权益的实体法性质与效力。事实物权说认为只要买卖双方的意思表示真实且不动产已交付,买受人便可取得一项事实物权;中间型权利说则将满足“价款支付”与“占有交付”条件的买受人权益,定位为界于债权与物权之间的准物权;还有学者认为符合条件之买受人享有物权期待权,该权益足以排除金钱债权的强制执行。但是,前两种学说与物权法定主义相悖,同时我国物权期待权并未上升为一项独立的权利,而仍属“期待”范畴,故此三者均无法为不动产买受人权益排除强制执行提供理论基础。不动产买受人所享有的民事权益,本质上仍属债权。第二部分:不动产买受人债权具备优先效力之正当化来源。赋予符合条件之不动产买受人债权足以排除强制执行的优先效力,是司法实践对过渡时期不动产登记制度历史弊端的妥协,也是立法者在利益平衡视角下对不动产买受人信赖利益与生存权保护的价值选择。但是,随着不动产登记制度的完善,规则制定时的立法背景已经发生变化。对上述正当化来源重新审视后发现,现行规则因存在影响不动产登记公信力、违反“买者自慎”原理、主体保护范围泛化等问题而亟需修正。第三部分:不动产买受人债权排除强制执行规则之适用。欲对现行规则进行修正,除了需要探讨规则背后的理论基础与正当化来源,还需结合司法实践探究相关构成要件在目前实务中的争议,为修正后规则构成要件的设置打下坚实基础。整理研究涉及不动产买受人执行异议之诉案例后,笔者形成如下观点:一是,对规则中的“查封”应作广义理解。二是,买受人办理接房手续后,占有未经竣工验收但符合正常使用条件的不动产,可认定为合法占有。三是,买卖合同总价款应符合市场行情;除非当事人另有约定,否则不宜对买受人支付价款的路径提出特别要求。四是,总结非因买受人自身原因未办理过户登记及限于满足基本居住需要要件的适用。第四部分:不动产买受人债权排除强制执行规则之修正。首先,应舍弃区分一般规则（一般不动产买受人）与特殊规则（商品房消费者）的设置方法,而以案外人异议之诉的审查步骤为依循、以生存权保护为正当化来源,对《执行异议规定》第28条、第29条进行整合,并统一设置不动产买受人债权排除强制执行的构成要件。明确修正后的构成要件应当包含签订合同、支付价款、占有不动产、非因案外人原因未办理转移登记以及限于满足基本居住需要五项要件。最后,为解决不动产买受人债权与抵押权权利冲突问题,应当明确《执行异议规定》第28条、第29条均不属于第27条的除外规定。同时,建议在即将出台的《执行异议之诉司法解释》中明确规定,唯有商品房预售情形下的不动产买受人债权才可排除抵押权之强制执行。