2016年5月1日,我国全面推行“营改增”政策,取消已征收六十多年的营业税,这是我国近年来最大的税制改革,目的在于减轻所有行业税负,促进经济健康发展。但是自“营改增”政策实行距今已三年有余,在这期间我国实行了一系列的减税降费政策,但是究竟这一政策的影响效果怎么样,当前实行的增值税税制是否成熟,还存在哪些问题,均有待研究。房地产行业对我国经济发展影响重大,行业特点较为特殊,产业链长较长,其行业税负轻重影响着众多上下游产业的发展,进而影响我国经济发展。另外房地产行业与居民生活联系密切,是居民生活的必需品,其健康发展对居民生活影响重大。综上所述,本文将对房地产行业税负进行研究,选取42家在深沪A股上市的房地产企业作为样本,对“营改增”后房地产行业税负进行具体分析。进而根据研究结果分析“营改增”后房地产行业面临的问题,最后,根据前文研究分析结果分别从政府和企业两个角度提出改进建议。本文首先从理论测算分析“营改增”对房地产行业的影响,主要通过对具体税种、现金流和净利润三个部分进行具体分析。接下来,分别从房地产开发投资情况、商品房销售情况、房地产开发企业资金来源四个方面对我国房地产行业的发展现状进行分析。然后从宏观和具体税种两个角度分别对“营改增”前后房地产行业的税负现状进行研究。宏观角度分析时,首先对房地产行业税收以及增长幅度进行分析,接下来测算我国房地产业宏观税负水平,并与全国宏观税负和第三产业宏观税负进行对比,得出我国房地产行业税负一直处于较高水平,且“营改增”的减税效果不乐观。微观角度分析时,本文选取了 2015-2018年42家房地产上市公司的年度数据作为样本研究对象,这些上市公司的房地产业务占比大都在85%以上,能有效反映“营改增”对房地产行业的影响。在具体分析时,选择流转税税负、所得税税负、土地增值税税负和总税负作为分析对象,通过对改革后各税负的具体变化进行测算,得出同上文一样的结论即,“营改增”政策并没有使房地产行业发到理想的减税目的,而且所选取的样本数据显示税负有所上升。接下来,本文运用实证,综合考虑影响房地产行业税负的各种因素,对“营改增”政策与房地产行业税负的相关关系进行研究,并通过分析实证结果,得出房地产行业“营改增”后存在的问题,进而从政策和企业两个角度提出相关对策。